國(guó)際家紡中心公寓式酒店?duì)I銷戰(zhàn)略與策略

1、謹(jǐn)呈：上海鵬欣集團(tuán)2007.11.20本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。報(bào)告核心內(nèi)容報(bào)告核心內(nèi)容第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營(yíng)銷策略體系建立第三部分：營(yíng)銷策略體系建立營(yíng)銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱營(yíng)銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析下的問題解析 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境& & 價(jià)格預(yù)估價(jià)格預(yù)估 客戶目標(biāo)客戶目標(biāo) 問題界定問題界定3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。老：楊浦老城區(qū)，平?jīng)雎?、寧?guó)路

2、老：楊浦老城區(qū)，平?jīng)雎?、寧?guó)路新：產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新都市硬件、新經(jīng)濟(jì)元素新：產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新都市硬件、新經(jīng)濟(jì)元素大：大：2.22.2萬(wàn)萬(wàn)/2 /2萬(wàn)萬(wàn)/8 /8萬(wàn)平米，公寓式酒店萬(wàn)平米，公寓式酒店+ +辦公辦公+ +商業(yè)，大體量、大配套商業(yè)，大體量、大配套專：家紡專：家紡打造的有主題的產(chǎn)業(yè)基地打造的有主題的產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀A A樓公寓式酒店樓公寓式酒店建筑面積：建筑面積：22037.2922037.29平方米平方米總套數(shù)：總套數(shù)：294294套套戶型：戶型：65-11865-118平方米平方米4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)大廈大廈家飾家家飾家紡中心紡中心 辦公商業(yè)酒店相互依賴辦公商業(yè)酒店相互依賴

3、 公寓式酒店是家飾家紡中心的有機(jī)組成部分。 辦公商業(yè)酒店客戶互補(bǔ)辦公商業(yè)酒店客戶互補(bǔ) 辦公、家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展貿(mào)平臺(tái)為酒店提供了客源。辦公、商業(yè)、酒店功能互補(bǔ)，形成有機(jī)整體辦公、商業(yè)、酒店功能互補(bǔ)，形成有機(jī)整體公寓式公寓式酒店酒店項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀酒店酒店寫字寫字樓樓商業(yè)商業(yè)5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 專業(yè)市場(chǎng)與其周邊完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相互促進(jìn)、專業(yè)市場(chǎng)與其周邊完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相互促進(jìn)、相互發(fā)展、共生的整體，本項(xiàng)目依托國(guó)際家飾家紡中心的打相互發(fā)展、共生的整體，本項(xiàng)目依托國(guó)際家飾家紡中心的打造，必能輻射長(zhǎng)三角。造，必能輻射長(zhǎng)三角。 依托專業(yè)市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，業(yè)主將更關(guān)注投資于依托

4、專業(yè)市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，業(yè)主將更關(guān)注投資于區(qū)域內(nèi)的小戶型公寓。區(qū)域內(nèi)的小戶型公寓。項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀公寓式酒店是楊浦家飾家紡中心不可或缺的有機(jī)組公寓式酒店是楊浦家飾家紡中心不可或缺的有機(jī)組成，將隨著產(chǎn)業(yè)鏈的完善和片區(qū)的成熟，輻射全上成，將隨著產(chǎn)業(yè)鏈的完善和片區(qū)的成熟，輻射全上海和長(zhǎng)三角城市群海和長(zhǎng)三角城市群 1 1、公寓式酒店在區(qū)域是否有發(fā)展?jié)摿?？、公寓式酒店在區(qū)域是否有發(fā)展?jié)摿Γ?2 2、投資型的產(chǎn)品在該區(qū)域是否得到市場(chǎng)認(rèn)可？、投資型的產(chǎn)品在該區(qū)域是否得到市場(chǎng)認(rèn)可？6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例借鑒案例借鑒東莞厚街商貿(mào)圈為酒店服務(wù)業(yè)、展覽業(yè)、東莞厚街商貿(mào)圈為酒店服務(wù)業(yè)、展覽業(yè)、家具業(yè)形成的六大產(chǎn)

5、業(yè)基地家具業(yè)形成的六大產(chǎn)業(yè)基地厚街擁有大小酒店（賓館）約130家，五星級(jí)酒店4家，全鎮(zhèn)客房總數(shù)超萬(wàn)間，年接待旅客超200萬(wàn)人次。 酒店業(yè)酒店業(yè)會(huì)展業(yè)會(huì)展業(yè)600余家上規(guī)模的家具企業(yè)， 11家大型家具專業(yè)市場(chǎng)，成為珠江三角洲國(guó)際家具及機(jī)械、材料、配件的大型集散基地。每年舉辦的大型國(guó)際展覽會(huì)達(dá)20多個(gè)，總展出面積40多萬(wàn)平米，展館利用率接近20%。每年舉行家具、鞋材、皮革、醫(yī)學(xué)機(jī)械、服裝、舊車等展覽，其中以家具展和工業(yè)機(jī)械展最為著名，會(huì)展業(yè)已成為厚街鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和重要的支柱產(chǎn)業(yè)。家具業(yè)家具業(yè)厚街鎮(zhèn)7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。依托專業(yè)市場(chǎng)依托專業(yè)市場(chǎng)小戶型公寓暢銷，投資為主小戶型公寓暢銷，投資為主案例

6、借鑒案例借鑒n房屋租賃市場(chǎng)紅火：房屋租賃市場(chǎng)紅火：源源不斷涌入厚街鎮(zhèn)的外地人、外籍人刺激著房屋租賃市場(chǎng)，相應(yīng)的本地居民購(gòu)房投資積極性增強(qiáng)。n 中小戶型將走俏：中小戶型將走俏：投資客和外地購(gòu)房者的增多，使市場(chǎng)對(duì)中、小戶型的需求增大，中、小戶型不再以大戶盤的“邊角料”的面目出現(xiàn),而是經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，在朝向、通風(fēng)、采光、社區(qū)環(huán)境 等方面頗為講究，備受白領(lǐng)青睞。n 外地、外籍購(gòu)房者增加：外地、外籍購(gòu)房者增加： 住酒店不如買房、租房不如供樓。這部分人群還是高檔物業(yè)，甚至是高級(jí)別墅的重要購(gòu)買勢(shì)力。u投資占80%，以本地人為主u私營(yíng)經(jīng)濟(jì)及外資經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，帶來了大量企業(yè)白領(lǐng)及高薪職員，為房屋出租提供了大量客源香謝

7、里小戶型，3天賣完；東逸翠園小戶型，一天賣完，現(xiàn)在買房投資會(huì)用來出租，轉(zhuǎn)手不多，費(fèi)用很高，如果要建公寓，越早越好，投資人很多。 東逸翠苑銷售代表訪談8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東外灘與世紀(jì)公園等內(nèi)環(huán)片區(qū)相比處于價(jià)東外灘與世紀(jì)公園等內(nèi)環(huán)片區(qū)相比處于價(jià)格低谷，有升值空間。格低谷，有升值空間。 板塊價(jià)格已經(jīng)處于內(nèi)環(huán)線板塊價(jià)格已經(jīng)處于內(nèi)環(huán)線價(jià)格底線，泡沫含量低。價(jià)格底線，泡沫含量低。 環(huán)線板塊物業(yè)增值快，升環(huán)線板塊物業(yè)增值快，升幅大。幅大。環(huán)線效益環(huán)線效益各時(shí)間段成交均價(jià)（元各時(shí)間段成交均價(jià)（元/m2)普陀區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元m2人民人民廣場(chǎng)廣場(chǎng)項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地東外灘東外灘成交均價(jià)150

8、00元m2長(zhǎng)寧區(qū)環(huán)線附近：28000-30000元m2世紀(jì)公園片區(qū)世紀(jì)公園片區(qū)30000-33000元m2閘北環(huán)線附近：25000-28000元m2虹口區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元m2徐匯區(qū)環(huán)線附近：32000-38000元m29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東外灘漁人碼頭等的規(guī)劃將帶動(dòng)本東外灘漁人碼頭等的規(guī)劃將帶動(dòng)本區(qū)域商務(wù)商業(yè)發(fā)展及形象轉(zhuǎn)變區(qū)域商務(wù)商業(yè)發(fā)展及形象轉(zhuǎn)變 本項(xiàng)目位于東外灘本項(xiàng)目位于東外灘商務(wù)休閑綜合區(qū)。商務(wù)休閑綜合區(qū)。博覽休閑文化區(qū)近代產(chǎn)業(yè)博覽區(qū)漁人碼頭主題購(gòu)物休閑區(qū)商務(wù)休閑綜合區(qū)商務(wù)辦公區(qū)根據(jù)最新的規(guī)劃方案，根據(jù)最新的規(guī)劃方案，將東外灘區(qū)域建設(shè)成為將東外灘區(qū)域建設(shè)成為以親水游覽

9、、工業(yè)博覽、以親水游覽、工業(yè)博覽、科技商務(wù)、知識(shí)社區(qū)為科技商務(wù)、知識(shí)社區(qū)為主要內(nèi)容的現(xiàn)代功能帶，主要內(nèi)容的現(xiàn)代功能帶，成為上海世博會(huì)的重要成為上海世博會(huì)的重要景觀區(qū)。景觀區(qū)。 區(qū)域分析區(qū)域分析10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。隨著華誼星城商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)及本項(xiàng)目隨著華誼星城商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)及本項(xiàng)目, , 將加速區(qū)將加速區(qū)域商業(yè)發(fā)展。域商業(yè)發(fā)展。商業(yè)分析商業(yè)分析11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)際家紡中心已初具規(guī)模國(guó)際家紡中心已初具規(guī)模 批發(fā)零售平臺(tái)批發(fā)零售平臺(tái) 商務(wù)辦公平臺(tái)商務(wù)辦公平臺(tái) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)平臺(tái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)平臺(tái) 研發(fā)培訓(xùn)平臺(tái)研發(fā)培訓(xùn)平臺(tái) 樣品制作平臺(tái)樣品制作平臺(tái) 產(chǎn)業(yè)信息平臺(tái)產(chǎn)業(yè)信息平臺(tái) 產(chǎn)品檢測(cè)平臺(tái)產(chǎn)品檢測(cè)平臺(tái)

10、物流倉(cāng)庫(kù)平臺(tái)物流倉(cāng)庫(kù)平臺(tái) 家紡會(huì)展平臺(tái)家紡會(huì)展平臺(tái) 產(chǎn)權(quán)保護(hù)平臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)平臺(tái) 家紡旅游平臺(tái)家紡旅游平臺(tái) 跨國(guó)采購(gòu)平臺(tái)跨國(guó)采購(gòu)平臺(tái) 41產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)業(yè)集聚2 政策優(yōu)惠政策優(yōu)惠3平臺(tái)資源平臺(tái)資源專項(xiàng)發(fā)展資金的扶專項(xiàng)發(fā)展資金的扶持政策持政策簡(jiǎn)便方式征收有關(guān)簡(jiǎn)便方式征收有關(guān)稅收稅收企業(yè)繳納地方稅收企業(yè)繳納地方稅收后可按比例獲獎(jiǎng)勵(lì)后可按比例獲獎(jiǎng)勵(lì)享受上海市技術(shù)改享受上海市技術(shù)改造、技術(shù)創(chuàng)新、新造、技術(shù)創(chuàng)新、新產(chǎn)品開發(fā)和建立技產(chǎn)品開發(fā)和建立技術(shù)中心的扶持術(shù)中心的扶持企業(yè)開辦初期可申企業(yè)開辦初期可申請(qǐng)貸款信用擔(dān)保請(qǐng)貸款信用擔(dān)保屬私營(yíng)或民營(yíng)的企屬私營(yíng)或民營(yíng)的企業(yè)可納入政府購(gòu)買業(yè)可納入政府購(gòu)買服務(wù)范圍服務(wù)范圍配套

11、服務(wù)配套服務(wù) 5 戰(zhàn)略聯(lián)盟戰(zhàn)略聯(lián)盟楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)的紡織產(chǎn)業(yè)聚集地的紡織產(chǎn)業(yè)聚集地近幾年來，百余家近幾年來，百余家不同類型和不同規(guī)不同類型和不同規(guī)模的家用紡織制品模的家用紡織制品生產(chǎn)企業(yè)、研發(fā)機(jī)生產(chǎn)企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐楊浦構(gòu)進(jìn)駐楊浦周邊已有近周邊已有近50家紡家紡織及相關(guān)企業(yè)入住織及相關(guān)企業(yè)入住 產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo) 專業(yè)網(wǎng)站專業(yè)網(wǎng)站 品牌營(yíng)銷品牌營(yíng)銷 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù) 行業(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì)專業(yè)媒體專業(yè)媒體海外機(jī)構(gòu)海外機(jī)構(gòu) 中國(guó)家用紡織品行中國(guó)家用紡織品行業(yè)協(xié)會(huì)業(yè)協(xié)會(huì) 中國(guó)紡織行業(yè)網(wǎng)中國(guó)紡織行業(yè)網(wǎng) 中國(guó)國(guó)際時(shí)尚聯(lián)合中國(guó)國(guó)際時(shí)尚聯(lián)合會(huì)會(huì) 中國(guó)紡織行業(yè)網(wǎng)中國(guó)紡織行業(yè)網(wǎng) 商業(yè)分析商業(yè)分析12本

12、報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目處內(nèi)環(huán)，外部交通系統(tǒng)較好本項(xiàng)目處內(nèi)環(huán)，外部交通系統(tǒng)較好1. 但本項(xiàng)目相距地鐵站步行約25-30分鐘，出行較方便。2. 臨高架，高架出入口位于河間路。3. 未來軌道交通的規(guī)劃將使該區(qū)域外部交通更發(fā)達(dá)。軌道交通M2線（12號(hào)線）沿長(zhǎng)陽(yáng)路平行于黃浦江東西走向，經(jīng)復(fù)興島越江； 軌道交通L5線（18號(hào)線）沿江浦路南北向走向，越江后到達(dá)浦東。交通分析交通分析13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目屬性界定：項(xiàng)目屬性界定：上海東外灘內(nèi)環(huán)板塊傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)商務(wù)氛圍規(guī)劃中內(nèi)環(huán)稀缺地段商務(wù)氛圍尚不成熟的純投資型公寓式酒店國(guó)際家飾家紡中心的有機(jī)組成部分14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題現(xiàn)狀下的問題

13、解析解析 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境& & 價(jià)格價(jià)格預(yù)預(yù)估估 客戶目標(biāo)客戶目標(biāo) 問題界定問題界定15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品單一，住宅供應(yīng)量小，品市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品單一，住宅供應(yīng)量小，品質(zhì)不高；無(wú)公寓式酒店物業(yè)供應(yīng)質(zhì)不高；無(wú)公寓式酒店物業(yè)供應(yīng)五角場(chǎng)商圈北外灘商圈本案本案整個(gè)東外灘板塊整個(gè)東外灘板塊的住宅市場(chǎng)現(xiàn)階段的住宅市場(chǎng)現(xiàn)階段基本進(jìn)入尾盤期，基本進(jìn)入尾盤期，目前市場(chǎng)供應(yīng)量較目前市場(chǎng)供應(yīng)量較少。少。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析申潤(rùn)江濤苑申潤(rùn)江濤苑華誼星城華誼星城保利花園保利花園圣驪河濱苑圣驪河濱苑寶地東園寶地東園16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。缺乏品牌項(xiàng)目引擎的強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，導(dǎo)致目前其價(jià)缺乏

14、品牌項(xiàng)目引擎的強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，導(dǎo)致目前其價(jià)格與潛在價(jià)值違背格與潛在價(jià)值違背 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析申潤(rùn)江濤苑申潤(rùn)江濤苑華誼新城華誼新城入住該板塊的開發(fā)商品牌來看，入住該板塊的開發(fā)商品牌來看，都不乏實(shí)力都不乏實(shí)力 ，如保利地產(chǎn)集團(tuán)。，如保利地產(chǎn)集團(tuán)。目前市場(chǎng)缺乏優(yōu)質(zhì)樓盤供應(yīng)，而目前市場(chǎng)缺乏優(yōu)質(zhì)樓盤供應(yīng)，而項(xiàng)目的品質(zhì)是板塊價(jià)值的保證。項(xiàng)目的品質(zhì)是板塊價(jià)值的保證。潛質(zhì)地段潛質(zhì)地段+良好規(guī)劃良好規(guī)劃=價(jià)值回歸價(jià)值回歸17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。周邊樓盤售樓處報(bào)價(jià)周邊樓盤售樓處報(bào)價(jià)住宅的市場(chǎng)報(bào)價(jià)達(dá)到住宅的市場(chǎng)報(bào)價(jià)達(dá)到2000020000元元/ /平方米平方米實(shí)際合同均價(jià)在實(shí)際合同均價(jià)在1500015000元元/ /平方

15、米平方米辦公辦公住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性尾盤尾盤12500東外灘板塊東外灘板塊華誼星誠(chéng)大廈華誼星誠(chéng)大廈尾盤尾盤25000東外灘板塊東外灘板塊申潤(rùn)江濤苑申潤(rùn)江濤苑二期尾盤二期尾盤17000東外灘板塊東外灘板塊保利香擯花園保利香擯花園持銷期持銷期20000-24000東外灘板塊東外灘板塊圣酈河濱苑圣酈河濱苑二期尾盤二期尾盤20000東外灘板塊東外灘板塊寶地東花園寶地東花園（精裝）（精裝）銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度單價(jià)單價(jià)板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱房地網(wǎng)實(shí)際合同均價(jià)房地網(wǎng)實(shí)際合同均價(jià)周邊周邊樓盤價(jià)格虛高樓盤價(jià)格虛高價(jià)格分析價(jià)格分析18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東外灘板塊規(guī)劃發(fā)展及紡織中心的經(jīng)營(yíng)

16、運(yùn)作是東外灘板塊規(guī)劃發(fā)展及紡織中心的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)格實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)格2200022000元元/ /平方米的支撐點(diǎn)平方米的支撐點(diǎn) 基于公寓式酒店價(jià)格與住宅價(jià)格系基于公寓式酒店價(jià)格與住宅價(jià)格系數(shù)對(duì)比，對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間進(jìn)行評(píng)數(shù)對(duì)比，對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間進(jìn)行評(píng)估：（估：（19500-2200019500-22000元元/ /平方米平方米) )15000 x 1.5 =2200015000 x 1.5 =22000元元/ /平方米平方米15000 x1.3=1950015000 x1.3=19500元元/ /平方米平方米上海市酒店式公寓與普通住宅價(jià)格上海市酒店式公寓與普通住宅價(jià)格比對(duì)系數(shù)約為比對(duì)系數(shù)約為1

17、.3-1.5價(jià)格預(yù)估價(jià)格預(yù)估 本價(jià)格是基于成熟商務(wù)區(qū)的對(duì)比系數(shù)進(jìn)行本價(jià)格是基于成熟商務(wù)區(qū)的對(duì)比系數(shù)進(jìn)行評(píng)估，而東外灘的商務(wù)氛圍并未形成，因評(píng)估，而東外灘的商務(wù)氛圍并未形成，因此其對(duì)比系數(shù)應(yīng)相應(yīng)有所降低。此其對(duì)比系數(shù)應(yīng)相應(yīng)有所降低。19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目本項(xiàng)目1-41-4年投資回報(bào)率年投資回報(bào)率6%6%相當(dāng)于成熟商務(wù)區(qū)相當(dāng)于成熟商務(wù)區(qū)租金回報(bào)，高于東外灘目前市場(chǎng)租金回報(bào)。租金回報(bào)，高于東外灘目前市場(chǎng)租金回報(bào)。 本項(xiàng)目基于本項(xiàng)目基于6%6%的的投資回報(bào)率，反投資回報(bào)率，反算租金為算租金為3.63.6元元/ /天天/ /平方米。平方米。 目前周邊辦公租目前周邊辦公租金金2 2元元/ /天天/

18、 /平方米平方米左右，住宅租金左右，住宅租金1.5-1.81.5-1.8元元/ /天天/ /平平方米方米投資回報(bào)投資回報(bào)各區(qū)域酒店式公寓的價(jià)格各區(qū)域酒店式公寓的價(jià)格&租金對(duì)比計(jì)算表租金對(duì)比計(jì)算表目前市場(chǎng)發(fā)展成熟區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓投資產(chǎn)目前市場(chǎng)發(fā)展成熟區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓投資產(chǎn)品平均回報(bào)率約在品平均回報(bào)率約在6% 。20本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。公寓式酒店經(jīng)濟(jì)測(cè)算公寓式酒店經(jīng)濟(jì)測(cè)算 十年投資回報(bào)共十年投資回報(bào)共69%69%，收回投資額的期限，收回投資額的期限為為1414年，屬于較好的投資品種。年，屬于較好的投資品種。投資回報(bào)投資回報(bào)21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。分析總結(jié)： 分析總結(jié)：分析總結(jié)： 市場(chǎng)產(chǎn)

19、品供應(yīng)單一，無(wú)類似純投資類物業(yè)供應(yīng)，非主流產(chǎn)品，但有市場(chǎng)發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)單一，無(wú)類似純投資類物業(yè)供應(yīng)，非主流產(chǎn)品，但有市場(chǎng)發(fā)展空間；展空間； 缺乏品牌地產(chǎn)引擎的強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，導(dǎo)致目前其價(jià)格與潛在價(jià)值違背；缺乏品牌地產(chǎn)引擎的強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，導(dǎo)致目前其價(jià)格與潛在價(jià)值違背； 本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格2200022000元元/ /平方米，在現(xiàn)有商務(wù)氛圍不成熟的情況下，需要平方米，在現(xiàn)有商務(wù)氛圍不成熟的情況下，需要開發(fā)商大力提高產(chǎn)品品質(zhì)，完善酒店配套，引入有市場(chǎng)信心保證的品牌酒開發(fā)商大力提高產(chǎn)品品質(zhì)，完善酒店配套，引入有市場(chǎng)信心保證的品牌酒店管理公司，并進(jìn)行改變區(qū)域形象和項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的營(yíng)銷舉措；店管理公司，并進(jìn)

20、行改變區(qū)域形象和項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的營(yíng)銷舉措； 目前開發(fā)商設(shè)定的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于市場(chǎng)現(xiàn)有租金回報(bào)，能打造為東外灘目前開發(fā)商設(shè)定的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于市場(chǎng)現(xiàn)有租金回報(bào)，能打造為東外灘優(yōu)秀投資產(chǎn)品，但如何給予投資客信心保證將是最關(guān)鍵的問題。優(yōu)秀投資產(chǎn)品，但如何給予投資客信心保證將是最關(guān)鍵的問題。22本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境& & 價(jià)格預(yù)估價(jià)格預(yù)估 客戶目標(biāo)客戶目標(biāo) 問題界定問題界定市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析下的問題解析23本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高速度（如何滿足快速回現(xiàn)要求？）高速度（如何滿足快速回現(xiàn)要求？）高價(jià)格高價(jià)格 ( (內(nèi)環(huán)地段，非主流產(chǎn)品，如何創(chuàng)造內(nèi)環(huán)

21、地段，非主流產(chǎn)品，如何創(chuàng)造公寓式酒店最高價(jià)？公寓式酒店最高價(jià)？) )鵬欣集團(tuán)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成功邁進(jìn)的代表作品鵬欣集團(tuán)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成功邁進(jìn)的代表作品公寓式酒店的推出帶動(dòng)后續(xù)商鋪的推出公寓式酒店的推出帶動(dòng)后續(xù)商鋪的推出叫座叫座叫好叫好目標(biāo)目標(biāo)目標(biāo)售價(jià)22000元/平米（含裝修,10年返租）快速回籠資金，快速銷售24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境& & 價(jià)格預(yù)估價(jià)格預(yù)估 客戶目標(biāo)客戶目標(biāo) 問題界定問題界定市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析下的問題解析25本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本體條件本體條件目標(biāo)目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境 QUESTIONQuestion 1 市場(chǎng)處于發(fā)

22、展階段，商務(wù)氛圍相對(duì)不成熟的情況下，目標(biāo)客戶如何定位？Question 2 如何凸現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值點(diǎn)？Question3 如何在區(qū)域認(rèn)知度較低的情況下，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化營(yíng)銷，進(jìn)行快速銷售？市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析26本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營(yíng)銷策略體系建立第三部分：營(yíng)銷策略體系建立營(yíng)銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱營(yíng)銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱報(bào)告核心內(nèi)容報(bào)告核心內(nèi)容27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻舳ㄎ慌c形象定客

23、戶定位與形象定位位 客戶定位客戶定位 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié)區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié) 形象定位形象定位28本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目本項(xiàng)目具備的條件具備的條件內(nèi)環(huán)即將崛起的區(qū)域與家紡中心結(jié)合一體的公寓式酒店紡織產(chǎn)業(yè)基地的打造及一系列活動(dòng)開展品牌開發(fā)商及專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)看中區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客戶購(gòu)買寫字樓、商鋪的客戶群，有投資基礎(chǔ)，看中回報(bào)率上海、外地專業(yè)市場(chǎng)客戶外地駐上海分公司的客戶看中開發(fā)商實(shí)力，希望獲得穩(wěn)定回報(bào)的客戶本項(xiàng)目所具資源能吸引的客戶類型本項(xiàng)目所具資源能吸引的客戶類型10年穩(wěn)定返租，14年回本看中穩(wěn)定回報(bào)及物業(yè)升值的投資型客戶29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。作為東外灘的代表作代表作，本項(xiàng)目的

24、目標(biāo)客戶群：r純投資客純投資客 -包括個(gè)人投資者和投資機(jī)構(gòu)，個(gè)人投資者30-45歲，以商人為主，主要關(guān)注投資增值的潛力，看中地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性。r養(yǎng)老型客戶養(yǎng)老型客戶-養(yǎng)老型客戶，以個(gè)人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購(gòu)買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，這類客戶的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較強(qiáng)，最看重項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿Α?0本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。客戶定位客戶定位長(zhǎng)三角區(qū)域，尤其是紡織業(yè)集中發(fā)展的區(qū)域私營(yíng)企業(yè)主；區(qū)域內(nèi)及上海其它區(qū)域私營(yíng)企業(yè)主、商業(yè)集散地經(jīng)營(yíng)業(yè)主、中高層管理者投資機(jī)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)外地投資客戶外地投資客戶上海投資客戶上海投資客戶31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)客戶群特征及

25、對(duì)公寓式酒店物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)目標(biāo)客戶群特征及對(duì)公寓式酒店物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻粼L談客戶訪談附近經(jīng)營(yíng)業(yè)主附近經(jīng)營(yíng)業(yè)主王女士，王女士，40歲左右，經(jīng)營(yíng)床上用品。歲左右，經(jīng)營(yíng)床上用品。 看好東外灘的發(fā)展趨勢(shì)，在政府影響看好東外灘的發(fā)展趨勢(shì)，在政府影響下區(qū)域生值潛力較大。下區(qū)域生值潛力較大。 很想投資地產(chǎn)，可以很想投資地產(chǎn)，可以保值增值，且風(fēng)險(xiǎn)小。但希望且風(fēng)險(xiǎn)小。但希望總價(jià)低點(diǎn)，希望后點(diǎn)，希望后續(xù)經(jīng)營(yíng)有保障，續(xù)經(jīng)營(yíng)有保障，回報(bào)有保障。 交通地段要好點(diǎn)的產(chǎn)品值得考慮。交通地段要好點(diǎn)的產(chǎn)品值得考慮。外地專業(yè)市場(chǎng)客戶（海寧，電話調(diào)查) 李女士，李女士，30多歲，經(jīng)營(yíng)皮革服飾。多歲，經(jīng)營(yíng)皮革服飾

26、。 很想去上海投資，上海的一些開發(fā)商經(jīng)很想去上海投資，上海的一些開發(fā)商經(jīng)常過來宣傳。在常過來宣傳。在*投資過投資過3個(gè)商鋪，遇到個(gè)商鋪，遇到好的項(xiàng)目仍會(huì)投資。好的項(xiàng)目仍會(huì)投資。 看中企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)力，看中企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)力，品牌很重要，很重要，地段要有升值潛力，產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)有沒有地段要有升值潛力，產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)有沒有基礎(chǔ)和條件，我們對(duì)上海不是很熟悉，?；A(chǔ)和條件，我們對(duì)上海不是很熟悉，希望去上海考察項(xiàng)目。望去上?？疾祉?xiàng)目。 低總價(jià)、高回報(bào)的產(chǎn)品自然不的產(chǎn)品自然不會(huì)錯(cuò)過。會(huì)錯(cuò)過。33本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻裘枋隹蛻裘枋鰊30-4530-45歲之間，生意具有一定規(guī)模，關(guān)注理財(cái)投資歲之間，生意具有一定規(guī)模，

27、關(guān)注理財(cái)投資n部分客戶已投資商鋪，仍繼續(xù)關(guān)注其他類型投資產(chǎn)品部分客戶已投資商鋪，仍繼續(xù)關(guān)注其他類型投資產(chǎn)品n希望投資類產(chǎn)品總價(jià)不要太高，不希望占用大量資金希望投資類產(chǎn)品總價(jià)不要太高，不希望占用大量資金n投資回報(bào)要有保障投資回報(bào)要有保障n區(qū)域發(fā)展有一定的潛力區(qū)域發(fā)展有一定的潛力n專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)要有前景，自己一直經(jīng)營(yíng)生意，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)要有前景，自己一直經(jīng)營(yíng)生意，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展有一定的敏感度有一定的敏感度n產(chǎn)品要適合酒店的經(jīng)營(yíng)，需要知名酒店品牌產(chǎn)品要適合酒店的經(jīng)營(yíng)，需要知名酒店品牌34本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1、項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要是產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)業(yè)主、私營(yíng)企業(yè)主，附近經(jīng)營(yíng)業(yè)主，以及外地帶來

28、滬經(jīng)營(yíng)業(yè)主等；2、處于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿購(gòu)買總價(jià)較高的產(chǎn)品；3、保持資金增值能力，主要考慮物業(yè)的升值潛力；4、注重投資回報(bào)及產(chǎn)品規(guī)劃5、區(qū)域升值潛力及經(jīng)營(yíng)管理6、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場(chǎng)氛圍的影響7、口碑營(yíng)銷在這類客戶中比較看中客戶分析給到項(xiàng)目發(fā)展的啟示客戶分析給到項(xiàng)目發(fā)展的啟示: :從區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘和投資方式上來引導(dǎo)客戶35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位客戶定位 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié)區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié) 形象定位形象定位客戶定位與形象定客戶定位與形象定位位36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理：項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理：七大賣點(diǎn)：p區(qū)域良好的商業(yè)商務(wù)規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿o(wú)可置疑；區(qū)域良好的商業(yè)商務(wù)規(guī)

29、劃，發(fā)展?jié)摿o(wú)可置疑；p處于內(nèi)環(huán)線價(jià)格洼地板塊，客戶輕松分享內(nèi)環(huán)物業(yè)升值空間；處于內(nèi)環(huán)線價(jià)格洼地板塊，客戶輕松分享內(nèi)環(huán)物業(yè)升值空間；p家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展覽等平臺(tái)，為酒店的持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供保障；家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展覽等平臺(tái)，為酒店的持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供保障；p品牌地產(chǎn)集團(tuán)引擎，高品質(zhì)產(chǎn)品，帶動(dòng)板塊升值；品牌地產(chǎn)集團(tuán)引擎，高品質(zhì)產(chǎn)品，帶動(dòng)板塊升值；p引入品牌酒店管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，令客戶安心坐享投資收益；引入品牌酒店管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，令客戶安心坐享投資收益； p小戶型，低總價(jià)（主力總價(jià)小戶型，低總價(jià)（主力總價(jià)150萬(wàn)）；萬(wàn)）；p豪華裝修（裝修成本豪華裝修（裝修成本4000-5000元元

30、/m2).37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品價(jià)值與投資客戶關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行銜接產(chǎn)品價(jià)值與投資客戶關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行銜接u片區(qū)現(xiàn)階段商務(wù)氛圍極弱，需從項(xiàng)目本身加強(qiáng)商務(wù)感的營(yíng)造；片區(qū)現(xiàn)階段商務(wù)氛圍極弱，需從項(xiàng)目本身加強(qiáng)商務(wù)感的營(yíng)造；u強(qiáng)化東外灘內(nèi)環(huán)板塊的優(yōu)勢(shì)，利用未來規(guī)劃和家紡基地強(qiáng)調(diào)商務(wù)氛圍強(qiáng)化東外灘內(nèi)環(huán)板塊的優(yōu)勢(shì)，利用未來規(guī)劃和家紡基地強(qiáng)調(diào)商務(wù)氛圍; ;u引導(dǎo)客戶投資方式，關(guān)注開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)營(yíng)品牌、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及回報(bào)率引導(dǎo)客戶投資方式，關(guān)注開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)營(yíng)品牌、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及回報(bào)率; ;u小戶型、低總價(jià)，高回報(bào)、低投資風(fēng)險(xiǎn)小戶型、低總價(jià)，高回報(bào)、低投資風(fēng)險(xiǎn); ;u引導(dǎo)客戶關(guān)注產(chǎn)品，豪華裝修。引導(dǎo)客戶關(guān)注產(chǎn)品，豪華裝修。3

31、8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)環(huán)稀缺地段內(nèi)環(huán)稀缺地段安全的投資回報(bào)安全的投資回報(bào)四大核心賣點(diǎn)四大核心賣點(diǎn)A local in the first ringA local in the first ring品牌、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)保險(xiǎn)二重置業(yè)保險(xiǎn)Brand And operation Brand And operation provide securityprovide security別出心裁的設(shè)計(jì)別出心裁的設(shè)計(jì)Unique designUnique designThe rate of return The rate of return is safeis safe39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)環(huán)稀

32、缺地段內(nèi)環(huán)稀缺地段安全的投資回報(bào)安全的投資回報(bào)四大核心賣點(diǎn)四大核心賣點(diǎn)A local in the first ringA local in the first ring品牌、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)保險(xiǎn)二重置業(yè)保險(xiǎn)Brand And operation Brand And operation provide securityprovide security別出心裁的設(shè)計(jì)別出心裁的設(shè)計(jì)Unique designUnique designThe rate of return The rate of return Is safeIs safe投資新焦點(diǎn)：巨大的區(qū)域價(jià)值投資新焦點(diǎn)：巨大的區(qū)域價(jià)值本案位

33、于東外灘商務(wù)規(guī)劃區(qū)核心地帶，本案位于東外灘商務(wù)規(guī)劃區(qū)核心地帶，上海內(nèi)環(huán)亟待開發(fā)地、上海內(nèi)環(huán)亟待開發(fā)地、地產(chǎn)新一輪投資聚焦點(diǎn)。地產(chǎn)新一輪投資聚焦點(diǎn)。巨大的升值空間，具有其他區(qū)域無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。巨大的升值空間，具有其他區(qū)域無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。 40本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)環(huán)稀缺地段內(nèi)環(huán)稀缺地段安全的投資回報(bào)安全的投資回報(bào)四大核心賣點(diǎn)四大核心賣點(diǎn)A local in the first ringA local in the first ring品牌、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)保險(xiǎn)二重置業(yè)保險(xiǎn)別出心裁的設(shè)計(jì)別出心裁的設(shè)計(jì)Unique designUnique designThe rate of return T

34、he rate of return Is safeIs safeBrand And operation Brand And operation provide securityprovide security保障一：保障一：聯(lián)手世界馳名的酒店品牌，統(tǒng)一管理，確保整聯(lián)手世界馳名的酒店品牌，統(tǒng)一管理，確保整 體出租率的最大化，從而承擔(dān)業(yè)主的全面風(fēng)險(xiǎn)。體出租率的最大化，從而承擔(dān)業(yè)主的全面風(fēng)險(xiǎn)。保障二：保障二： 紡織產(chǎn)業(yè)基地運(yùn)作紡織產(chǎn)業(yè)基地運(yùn)作為為酒店成功經(jīng)營(yíng)的酒店成功經(jīng)營(yíng)的提供保障提供保障。投資新保障：投資新保障：二重保險(xiǎn)令二重保險(xiǎn)令置業(yè)無(wú)后顧之憂置業(yè)無(wú)后顧之憂41本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)環(huán)稀缺地段內(nèi)

35、環(huán)稀缺地段安全的投資回報(bào)安全的投資回報(bào)四大核心賣點(diǎn)四大核心賣點(diǎn)A local in the first ringA local in the first ring品牌、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)保險(xiǎn)二重置業(yè)保險(xiǎn)別出心裁的設(shè)計(jì)別出心裁的設(shè)計(jì)Unique designUnique designThe rate of return The rate of return Is safeIs safeBrand And operation provide security創(chuàng)意可以是國(guó)家戰(zhàn)略，創(chuàng)意可以是創(chuàng)意可以是國(guó)家戰(zhàn)略，創(chuàng)意可以是GDPGDP，英國(guó)人說：英國(guó)人說：“英國(guó)可以沒有首相，但不能沒有設(shè)計(jì)英國(guó)可以沒

36、有首相，但不能沒有設(shè)計(jì)”日本人說：日本人說：“獨(dú)創(chuàng)力關(guān)系國(guó)家興亡獨(dú)創(chuàng)力關(guān)系國(guó)家興亡”韓國(guó)人說：韓國(guó)人說：“設(shè)計(jì)韓國(guó)，文化立國(guó)設(shè)計(jì)韓國(guó)，文化立國(guó)”蓋茨說了蓋茨說了“創(chuàng)意具有裂變效應(yīng)，一盎司創(chuàng)意帶來無(wú)以計(jì)數(shù)的商業(yè)利益創(chuàng)意具有裂變效應(yīng)，一盎司創(chuàng)意帶來無(wú)以計(jì)數(shù)的商業(yè)利益”創(chuàng)意可以是龐大的商機(jī)創(chuàng)意可以是龐大的商機(jī)投資新選擇：國(guó)際前沿設(shè)計(jì)新投資新選擇：國(guó)際前沿設(shè)計(jì)新潮潮力邀力邀國(guó)際國(guó)際著名設(shè)計(jì)大師創(chuàng)新打造室內(nèi)空間，著名設(shè)計(jì)大師創(chuàng)新打造室內(nèi)空間，豪華大氣、獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)豪華大氣、獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)，每間小戶型都，每間小戶型都成為市中心地段的珍藏成為市中心地段的珍藏。42本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)環(huán)稀缺地段內(nèi)環(huán)稀缺地

37、段安全的投資回報(bào)安全的投資回報(bào)四大核心賣點(diǎn)四大核心賣點(diǎn)A local in the first ringA local in the first ring品牌、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)保險(xiǎn)二重置業(yè)保險(xiǎn)別出心裁的設(shè)計(jì)別出心裁的設(shè)計(jì)Unique designUnique designThe rate of return The rate of return Is safeIs safeBrand And operation provide security沒有噱頭，沒有虛頭，業(yè)主每年拿到手的將是不含任何稅費(fèi)、雜沒有噱頭，沒有虛頭，業(yè)主每年拿到手的將是不含任何稅費(fèi)、雜費(fèi)、管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的凈收益，與市

38、場(chǎng)變幻告別。費(fèi)、管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的凈收益，與市場(chǎng)變幻告別。輕松擁有投資內(nèi)環(huán)、外灘的非凡感受。輕松擁有投資內(nèi)環(huán)、外灘的非凡感受。明白透明、長(zhǎng)期穩(wěn)定，讓收益從此與風(fēng)險(xiǎn)說明白透明、長(zhǎng)期穩(wěn)定，讓收益從此與風(fēng)險(xiǎn)說BYE BYE !BYE BYE !投資新看點(diǎn)：確保收益、十年回租，長(zhǎng)期回報(bào)投資新看點(diǎn)：確保收益、十年回租，長(zhǎng)期回報(bào)43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位客戶定位 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié)區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié) 形象定位形象定位客戶定位與形象定客戶定位與形象定位位44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東外灘內(nèi)環(huán)東外灘內(nèi)環(huán)突出地段的稀缺性，以“內(nèi)環(huán)”區(qū)別于其它競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的地理屬性。首席首席強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的領(lǐng)先性和唯一性。投資型投

39、資型公寓式酒店公寓式酒店突出產(chǎn)品類型。 45本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東外灘發(fā)展引擎東外灘發(fā)展引擎引擎，發(fā)動(dòng)機(jī)；東外灘潛力地段，繁華即將相約。本項(xiàng)目站在劃時(shí)代發(fā)展的前沿，即將見證東外灘的歷史變遷，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎。內(nèi)環(huán)投資加速器內(nèi)環(huán)投資加速器不僅體現(xiàn)在10年高投資高回報(bào)率，更體現(xiàn)對(duì)環(huán)線物業(yè)價(jià)值增值的分享，讓投資又快又放心。46本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營(yíng)銷策略體系建立第三部分：營(yíng)銷策略體系建

40、立營(yíng)銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱營(yíng)銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱報(bào)告核心內(nèi)容報(bào)告核心內(nèi)容47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。劣勢(shì)（劣勢(shì)（WW）：）：機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（OO）：）：威脅威脅(T (T）：）：區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)日益激區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈烈投資客戶外溢到新江灣投資客戶外溢到新江灣城和五角場(chǎng)城和五角場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)唯一的酒店式物業(yè)區(qū)域內(nèi)唯一的酒店式物業(yè) 東外灘與內(nèi)環(huán)其它板塊相比東外灘與內(nèi)環(huán)其它板塊相比將會(huì)后起發(fā)力將會(huì)后起發(fā)力 東外灘商務(wù)規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)?xùn)|外灘商務(wù)規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)如何將項(xiàng)目亮點(diǎn)順利轉(zhuǎn)化成目標(biāo)客戶群認(rèn)可價(jià)值點(diǎn)？如何將項(xiàng)目亮點(diǎn)順利轉(zhuǎn)化成目標(biāo)客戶群認(rèn)可價(jià)值點(diǎn)？如何通

41、過營(yíng)銷手段從市場(chǎng)中脫穎而出，是本項(xiàng)目成功的如何通過營(yíng)銷手段從市場(chǎng)中脫穎而出，是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在關(guān)鍵所在! !交通流線不夠通暢交通流線不夠通暢部分戶型不方正部分戶型不方正區(qū)域認(rèn)識(shí)度不高區(qū)域認(rèn)識(shí)度不高 處于內(nèi)環(huán)板塊處于內(nèi)環(huán)板塊 小戶型、總價(jià)低小戶型、總價(jià)低 新園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)初顯新園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)初顯 實(shí)力開發(fā)商，資源整合優(yōu)勢(shì)實(shí)力開發(fā)商，資源整合優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）：）： 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析48本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戰(zhàn)略一：戰(zhàn)略一：高舉高打，借勢(shì)借力，贏得口碑，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值高舉高打，借勢(shì)借力，贏得口碑，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值戰(zhàn)略二：戰(zhàn)略二：以增值突破獲取客戶信任，低成本營(yíng)銷以增值突破獲取

42、客戶信任，低成本營(yíng)銷選擇S0營(yíng)銷戰(zhàn)略充分利用區(qū)域亟待發(fā)展的機(jī)會(huì)，凸現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)值49本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目營(yíng)銷策略體系圖品牌策略品牌策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略展示策略展示策略價(jià)格策略價(jià)格策略營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷目標(biāo)提提 速速增增 值值推廣策略推廣策略原則二原則二 ：低成本營(yíng)銷，直接有效的活動(dòng)營(yíng)銷：低成本營(yíng)銷，直接有效的活動(dòng)營(yíng)銷原則一：增加和傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值感的原則一：增加和傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值感的“增值營(yíng)銷增值營(yíng)銷”為原則為原則客戶策略客戶策略50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，給投資客戶信心保障目目 標(biāo)標(biāo)確定知名酒店管理公司關(guān)鍵動(dòng)作關(guān)鍵動(dòng)作2008年1月實(shí)施時(shí)間實(shí)施時(shí)間品牌策略品牌策略合作酒店簽約儀式暨產(chǎn)品推介會(huì)合作

43、酒店簽約儀式暨產(chǎn)品推介會(huì) 鵬欣戰(zhàn)略合作伙伴代表、寫字樓客戶、意向客戶邀請(qǐng)嘉賓邀請(qǐng)嘉賓51本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)際知名酒店管理公司國(guó)際知名酒店管理公司品牌策略品牌策略52本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1、東外灘酒店式物業(yè)的投資時(shí)代2、從歷史的變遷挖掘東外灘的升值潛力主主 題題活動(dòng)形式活動(dòng)形式東外灘板塊投資價(jià)值論壇東外灘板塊投資價(jià)值論壇執(zhí)行關(guān)鍵執(zhí)行關(guān)鍵媒體的持續(xù)關(guān)注和報(bào)道活動(dòng)策略活動(dòng)策略 1、楊浦區(qū)政府、區(qū)域內(nèi)其他開發(fā)商聯(lián)動(dòng) 2、邀請(qǐng)著名主持人如陳魯豫、吳小莉等主持53本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。紡織行業(yè)協(xié)會(huì)戰(zhàn)略聯(lián)盟招商主題酒會(huì)紡織行業(yè)協(xié)會(huì)戰(zhàn)略聯(lián)盟招商主題酒會(huì)活動(dòng)策略活動(dòng)策略 提供一個(gè)開放的交流平臺(tái)目目 標(biāo)標(biāo)邀請(qǐng)嘉

44、賓邀請(qǐng)嘉賓鵬欣戰(zhàn)略合作伙伴代表、寫字樓客戶、意向客戶2008年5月實(shí)施時(shí)間實(shí)施時(shí)間54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推廣策略推廣策略高調(diào)推廣、密集投放、強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)高調(diào)推廣、密集投放、強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)高調(diào)推廣高調(diào)推廣方式方式渠道渠道 目的目的PR活動(dòng)活動(dòng)引爆市場(chǎng)引爆市場(chǎng)樹立項(xiàng)目、開發(fā)商品牌形象樹立項(xiàng)目、開發(fā)商品牌形象密集投放密集投放 報(bào)紙、雜志、報(bào)紙、雜志、電臺(tái)、電視電臺(tái)、電視短期內(nèi)達(dá)到全覆蓋，短期內(nèi)達(dá)到全覆蓋，建立項(xiàng)目形象建立項(xiàng)目形象強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)名人效應(yīng)、輿論宣傳名人效應(yīng)、輿論宣傳現(xiàn)場(chǎng)包裝，銷售道具現(xiàn)場(chǎng)包裝，銷售道具 建立投資信心，促進(jìn)快速銷售建立投資信心，促進(jìn)快速銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)55本報(bào)

45、告是嚴(yán)格保密的。直效低成本營(yíng)銷直效低成本營(yíng)銷 挖掘目標(biāo)人群的生活軌跡中的新推廣渠道挖掘目標(biāo)人群的生活軌跡中的新推廣渠道 寫字樓上班寫字樓上班與客戶在俱樂部共進(jìn)午餐與客戶在俱樂部共進(jìn)午餐某集團(tuán)總裁某集團(tuán)總裁入住五星級(jí)酒店入住五星級(jí)酒店打高爾夫球打高爾夫球商場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)購(gòu)物去機(jī)場(chǎng)出差去機(jī)場(chǎng)出差開車上班開車上班接送子女接送子女圍追堵截圍追堵截推廣策略推廣策略 56本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推廣渠道推廣渠道u戶外廣告：戶外廣告：扼守上海到江浙主要交通要道，使項(xiàng)目的形象與信息傳遞至江浙地區(qū)u直直 郵：郵：針對(duì)目標(biāo)客戶來源集中區(qū)域及上海其他專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主進(jìn)行宣傳。u公關(guān)活動(dòng)：公關(guān)活動(dòng)：充分利用輕紡行業(yè)協(xié)會(huì)資源，

46、舉行商鋪推介會(huì)，邀請(qǐng)行業(yè)協(xié)會(huì)中高層管理人員、政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員參加，推動(dòng)與會(huì)人員購(gòu)房及通過與會(huì)人員的口碑傳播，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。u房房 展展 會(huì)：會(huì)：參加春秋房展及每年一次的商鋪展。u短短 信：信：針對(duì)上海的手機(jī)高端用戶進(jìn)行宣傳，針對(duì)老客戶直行宣傳。推廣策略推廣策略直效低成本營(yíng)銷直效低成本營(yíng)銷 挖掘目標(biāo)人群的生活軌跡中的新推廣渠道挖掘目標(biāo)人群的生活軌跡中的新推廣渠道 57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。原則原則1 1：在項(xiàng)目昭示性最佳的地方，放置項(xiàng)目樓體條幅在項(xiàng)目昭示性最佳的地方，放置項(xiàng)目樓體條幅原則原則2 2：賣點(diǎn)清晰、主題明確賣點(diǎn)清晰、主題明確原則原則3 3：公布銷售信息（咨詢電話、售賣信息）公布銷售

47、信息（咨詢電話、售賣信息）原則原則4 4：條幅整體效果突出品質(zhì)感條幅整體效果突出品質(zhì)感展示策略展示策略省錢且直接有效的戶外廣告-樓體廣告財(cái)富專線：財(cái)富專線：8888888858本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 賣場(chǎng)造勢(shì)營(yíng)造旺場(chǎng)展示策略展示策略u(píng)看樓路線醒目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)看樓路線醒目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)u沿路道旗指引標(biāo)識(shí)沿路道旗指引標(biāo)識(shí)：通往項(xiàng)目主干道彩旗夾道飄揚(yáng)，營(yíng)造紅紅火火的陣勢(shì)；u賣場(chǎng)外圍展板賣場(chǎng)外圍展板：應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的推廣及時(shí)更換；u其他：其他：燈箱、展板、廣告牌、形象墻等。體驗(yàn)五星級(jí)酒店式的入戶感受體驗(yàn)五星級(jí)酒店式的入戶感受挑高大堂水晶吊燈大理石花紋鋪地休閑沙發(fā)組合花草植物布置專業(yè)物管及接待臺(tái)59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

48、展示策略展示策略 樣板區(qū)體驗(yàn)原則一：原則一：細(xì)節(jié)展示項(xiàng)目高貴品質(zhì)細(xì)節(jié)展示項(xiàng)目高貴品質(zhì)原則二：原則二：不同風(fēng)格的樣板間，用產(chǎn)品品質(zhì)吸引顧客。不同風(fēng)格的樣板間，用產(chǎn)品品質(zhì)吸引顧客。原則三：原則三：利用功能及設(shè)施的完整展示，給客戶投資信心利用功能及設(shè)施的完整展示，給客戶投資信心形式：形式：以珠寶展柜的形式，展出材料的局部，以獨(dú)特的造型感和燈光等方面氣氛的渲染，給客群以高品質(zhì)的直觀聯(lián)想和感受。60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樣板房布置則注重營(yíng)造尊貴營(yíng)造尊貴、個(gè)性化特個(gè)性化特點(diǎn)點(diǎn)，通過不同風(fēng)格的裝飾，突出品位突出品位和個(gè)性生活，可從細(xì)部著手，如窗簾可選擇點(diǎn)、線、方塊類的圖案，墻壁上懸掛個(gè)性裝飾物，天頂上用細(xì)的線

49、條進(jìn)行空間分割。精裝修建議展示策略展示策略61本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。客戶策略客戶策略“世聯(lián)擁躉世聯(lián)擁躉”為經(jīng)過篩選的世聯(lián)忠誠(chéng)客戶，他們常年和世聯(lián)合作，購(gòu)買多個(gè)世聯(lián)代理單位，不僅商鋪類、寫字樓類、小戶型公寓類產(chǎn)品，還有專門的投資客，他們認(rèn)可世聯(lián)對(duì)于形勢(shì)的判斷，和我方有著良好的合作及利益關(guān)系，給到美好的前景和市場(chǎng)判斷得到合理的投資回報(bào)率，他們有著強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將有機(jī)會(huì)成為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。鵬欣客戶資源+世聯(lián)客戶資源“鵬欣客戶資源鵬欣客戶資源”中國(guó)家紡行業(yè)、中國(guó)貿(mào)促會(huì)、中國(guó)紡織品商業(yè)、中國(guó)印染、上海家用紡織品、江蘇南通家紡商會(huì)、浙江紹興家紡、浙江海寧布藝等62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格策略價(jià)格策略 價(jià)

50、格體現(xiàn)價(jià)值目標(biāo)：速戰(zhàn)速?zèng)Q目標(biāo)：速戰(zhàn)速?zèng)Q策略：策略：1、低開高走，造成價(jià)值升值趨勢(shì)低開高走，造成價(jià)值升值趨勢(shì) 2、提升性價(jià)比提升性價(jià)比，兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)讓利給投資者，兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)讓利給投資者 ，促進(jìn)快銷。，促進(jìn)快銷。 3、 建立區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)建立區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)，按，按7%的年投資回報(bào)率，按的年投資回報(bào)率，按4.2元元/平方米平方米/天天 租金水平，租金水平，22000元元/平米能被投資客接受；平米能被投資客接受；建議均價(jià)定位為建議均價(jià)定位為22000元元/平米左右，風(fēng)險(xiǎn)較低平米左右，風(fēng)險(xiǎn)較低63本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。營(yíng)銷策略總控圖時(shí)間1 1月月1212月月推廣階段推廣主題推廣渠道活動(dòng)營(yíng)銷工地圍

51、墻、營(yíng)銷活動(dòng)工程節(jié)點(diǎn)戶外、報(bào)紙、雜志結(jié)構(gòu)封頂形象導(dǎo)入期形象導(dǎo)入期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期銷售目標(biāo)報(bào)紙、異地推廣、房展會(huì)08年年尾盤期尾盤期老帶新營(yíng)銷活動(dòng)售樓處開放開盤儀式80套54套2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月交房120套40套合作酒店簽約儀式暨產(chǎn)品推介會(huì)紡織行業(yè)協(xié)會(huì)戰(zhàn)略聯(lián)盟招商主題酒會(huì)業(yè)主共建平臺(tái)聯(lián)誼市中心投資機(jī)遇，有多少機(jī)會(huì)可以重來？不是你在財(cái)富，是財(cái)富在找你！市中心稀缺投資機(jī)會(huì)內(nèi)環(huán)缺貨-僅有60個(gè)做市中心高薪房東的席位 市場(chǎng)引爆期市場(chǎng)引爆期開盤64本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)造市場(chǎng)創(chuàng)造市場(chǎng) 活躍市場(chǎng)活躍市場(chǎng) 激發(fā)市場(chǎng)激發(fā)市場(chǎng)春春節(jié)節(jié)11月12月2月1月3月4月5月6月7月8月9月1月月活動(dòng)引爆項(xiàng)目活動(dòng)引爆項(xiàng)目0808年年開盤開盤5月月活動(dòng)跟進(jìn)活動(dòng)跟進(jìn)8月月活動(dòng)持續(xù)活動(dòng)持續(xù)營(yíng)銷營(yíng)銷階段劃分階段劃分 營(yíng)銷階段不同，策略重點(diǎn)相