某住宅項(xiàng)目可行性研究報告(DOC 頁)

1、住宅工程可行性研究報告編制單位：南昌金豐易居住宅消費(fèi)效勞 編制時間：2021年5月2021年7月報告編制人員名單工程負(fù)責(zé)人：畢軼群技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：畢軼群編制人：畢軼群 肖鵬 陳喜蓮 郭邦敏校核人：劉珊萍 李茂丹審核人：董景明 畢軼群審定人名單：董景明 孫祖耀 杜閱詩 諸海偉 金玉成 周全目 錄一、總論4二、市場調(diào)研分析8三、工程綜合定位22四、工程投資估算34五、財務(wù)分析42六、不確定性分析43七、風(fēng)險分析與對策47八、附表49總 論1、工程建設(shè)背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃開展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共90.9畝。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途

2、性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該工程初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，工程建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。2、工程概況1工程名稱：“風(fēng)華盛世2建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F3建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路原江西第四建筑工程公司4規(guī)劃用途：居住、商業(yè)5建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)6經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)效勞員、咨詢效勞7企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司8資質(zhì)等級：二級9企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊資金2000萬元，資質(zhì)等級為二級。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承當(dāng)各類

3、大中小型房地產(chǎn)工程開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的工程有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)工程。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的工程有：南昌市建設(shè)路284號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造工程等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效為宗旨，竭誠為社會各界效勞。10工程概況：“風(fēng)華盛世工程占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。11資金來源：本工程建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)自籌和銀行貸款

4、，缺乏的投資通過預(yù)售房款來解決。根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前工程的財務(wù)內(nèi)部收益率為14.83%，財務(wù)凈現(xiàn)值Ie=10%萬元。財務(wù)分析結(jié)果說明，工程的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。3、可行性研究報告編制依據(jù)1省計(jì)委計(jì)投202132號文?關(guān)于“風(fēng)華盛世工程建議書的批復(fù)?；2上海金廈房地產(chǎn)簽定的?國有土地使用權(quán)出讓合同?；3南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院?沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃?；4上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院?“風(fēng)華盛世工程初步規(guī)劃方案?；5原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料；6南昌市城市規(guī)劃局?南昌市土地使用變更通知書?；7省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；8中國建設(shè)銀行江西分行資金證明；9國家計(jì)委?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與

5、參數(shù)?第二版；10建設(shè)部?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價方法?；11國家計(jì)委?投資工程可行性研究指南試用版?4、可行性研究報告研究范圍根據(jù)“風(fēng)華盛世工程建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，工程經(jīng)濟(jì)效益評價等。5、研究結(jié)論及建議本工程屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)工程，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及工程建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，局部建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余局部由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的開展趨勢和南昌市已有一局部收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中

6、高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，工程開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果說明，工程經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)本錢，盡量減小工程風(fēng)險。6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“風(fēng)華盛世工程主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見表1、表2表1：“風(fēng)華盛世工程主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號工程名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率1.84綠化率%355建筑密

7、度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米兩房B戶型125平方米三房C戶型135平方米三房D戶型140平方米四房7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米兩房F戶型110平方米三房G戶型120平方米三房8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)地上 個300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)%序號用地構(gòu)成居住區(qū)%用地面積平方米1民建用地R0125151502公建用地R0230181803道路用地R031060604公共綠地R0435212105居住區(qū)用地R10060600市場調(diào)研分析一、南昌市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速開展的大

8、背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速開展態(tài)勢，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長，投資與消費(fèi)同步開展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長期。一2021年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況1、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)開展情況2021年南昌市預(yù)計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值GNP的636億元，較上年增長15.1%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，較上年增長55.4%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個百分點(diǎn)和3個百分點(diǎn)。

9、表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元 56同比增長% 60固定資產(chǎn)投資額億元 218同比增長% 55.4GDP億元 638同比增長% 15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重% 26房地產(chǎn)投資占GDP比重% 9今年以來，我市經(jīng)濟(jì)開展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成局部，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的開展根本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快根底設(shè)施建設(shè)政策的推動，加上新建商品房是熱銷也

10、刺激了投資的加溫。2、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2021年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；完成商品房交易面積245.27萬平方米，同比增長83.23%，其中商品住宅交易面積203.90萬平方米，同比增長60.60%。表4 ：商品住宅供給量情況表價格元/平方米供給量萬平方米所占比例%單套面積平方米供給量萬平方米所占比例%2000以下31.2212.4995以下50.520.22000250042.6817.079512038.7515.52500300072.2628.912015075.7530.33000以上103.8

11、441.54150以上8534表5：商品住宅銷售情況表價格元/平方米銷售量萬平方米所占比例%單套面積平方米銷售量萬平方米所占比例%2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000250055.6427.299512035.3017.312500300055.7127.3212015069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比擬突出。從商品住宅供給情況看，單價在每平方米2500元以上的供給量占總量的70.44%，單套面積在120平方米以上的總量是64.3%；從銷售情況看，單價在每平方米2500元以

12、上是占總量銷售的48.33%，單套建筑面積在95150平方米的占總銷售量是51.31%。3、商品房價格走勢2021年南昌市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，較上年增長20.89%，其中商品住宅的均價為2438元/平方米，較上年增長18.18%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢根本平穩(wěn)。表6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表商品房均價元/平方米 2722增幅% 20.89商品住宅均價元/平方米 2438增幅% 18.18居民人均可支配收入元 7650增幅% 9.0居民消費(fèi)價

13、格指數(shù) 100.6增幅% 0.62021年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭劇烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)本錢，也促進(jìn)了房價的上升。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比擬，前者較后者高9個百分點(diǎn)，顯示房價漲幅較大，超出大局部居民承受能力，應(yīng)引起注意。4、新建商品住宅購置對象情況2021年全市交易量的203.90萬平方米商品住宅中，本市居民的為154.71萬平方米，比重達(dá)76%；外地居民購置的為49.19萬平方米，比重為24%。表7：購置對象構(gòu)成情況表商品住宅交易量萬平方米按銷售對象劃分按購房目的分類203

14、.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85外地居民 49.19所占比例 24置業(yè)投資 30.58所占比例 15近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速開展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由2021年的5%上升到2021年的24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2021年的15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康

15、開展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場升溫過快，后勁缺乏，容易出現(xiàn)價格虛高。5、商品房空置情況2021年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)6.4萬平方米所占比例%40新城區(qū)9.6萬平方米所占比例%60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例%1095

16、平方米150平方米所占比例%20150平方米以上所占比例%70按單價劃分2000元以下所占比例%820003000元所占比例%323000元以上所占比例%606、存量房交易情況2021年全市工完成存量房交易13335件套，面積128.24萬平方米，較上年分別增長53.65%，其中存量住宅12736套，面積99.81萬平方米，分別較上年增長53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面積39.32萬平方米，較上年分別增長45.3%和49.91%。2021年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受?江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償方法?出臺的影響，存量房平均價格

17、有所上漲，升幅達(dá)9%左右。7、房屋租賃市場情況2021年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金市場價9元/平方米，較上年上漲10%。8、房屋拆遷及舊城改造情況2021年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬平方米，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。2000年以來，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償方法，貨幣化安置的比例逐年上升，2021年到達(dá)70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購置了二手房，10

18、%左右購置了新建商品房。二房地產(chǎn)市場開展中存在的主要問題1、土地供給布局不盡合理，供地條件不夠完善2022年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2021年的開發(fā)總量方案控制在350萬平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了100萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需根本平穩(wěn)。但是，從2021年全市土地供給情況看，存在著供給布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供給土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供給3宗，總

19、面積817.73畝，占總成交面積的42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供給達(dá)27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供給量的增大，提高了工程的樓面地價，從而拉動了房價的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大局部為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地。出讓“生地容易生產(chǎn)交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷本錢升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。2、住房供給結(jié)構(gòu)不盡合理目前，供給結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場開展較為突出的一個問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年112月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅

20、為250萬平方米，均價在3000元/平方米以上的高價商品住房為103.84萬平方米，占總量的41.54%；均價在2000元/平方米以下的為31.22萬平方米，僅占總量的12.49%。3、商務(wù)樓盤增長過快今年112月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá)50.38萬平方米，占總量的20%，較上年同期增長3.26倍。商鋪、寫字樓的快速增長對促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但假設(shè)開發(fā)數(shù)量過多，那么不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康開展。4、交易稅費(fèi)仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房含商品住房契約稅

21、率為3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為1.5%北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來的4%調(diào)至3%，對普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由2%調(diào)到1.5%。成都實(shí)行對購房款補(bǔ)貼0.51%的政策。沈陽對個人購置普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。長沙市對購置二手房契稅按1%計(jì)征，對購置1000平方米以上的商品房契稅減免50%。對購置空置商品住宅契稅暫時免征。較高是稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。5、房貸政策壓力初顯中國人民銀行121號文件出臺后，由于我市超前出臺了激活市場的政策和應(yīng)對措施，我市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空

22、置面積、資金來源等七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢。這些情況說明我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，開展后勁缺乏的苗頭。三擬定采取的政策措施為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)?國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展的通知?國發(fā)202118號精神，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)ВM(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善我市住房供給結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房開展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系，南昌市政府于近日出臺了?關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的假設(shè)干意見的補(bǔ)充意見?以下簡稱?補(bǔ)充意見?。?補(bǔ)充意見?分別就積極采取有效措施，完善土地供給機(jī)制，增加普通商品住房

23、的供給，鼓勵消費(fèi)者個人購置普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施方法。主要內(nèi)容有：1、根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供給，加快普通商品住房開展每年用于中、低價位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，根底設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供給量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。對單套見面控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價低于2000元/平方米以下的普通商品住房建設(shè)工程實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。2、進(jìn)一步完善土地供給機(jī)制，加快推行“熟地出

24、讓制度在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整，所需費(fèi)用按拆遷、整理本錢進(jìn)行結(jié)算。之后由市國土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。3、積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵消費(fèi)者個人購房從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項(xiàng)資金，用于鼓勵個人購房。目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實(shí)施意見，擬采取對貸款購置普通住房的消費(fèi)者進(jìn)行貼息的方法鼓勵個人購房。4、完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由

25、市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。其中大局部用于以市場租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困家庭實(shí)行實(shí)物配租。每年安排一定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于廉租住房租金配租，其中50%由市財政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。四2021年房地產(chǎn)市場開展趨勢預(yù)測1、我市房地產(chǎn)開展的有利條件1、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。2021年我市GDP增長15.1%，創(chuàng)下歷史新高，2021年必將會沿著已有的開展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速開展。2、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的

26、開展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到2022年，南昌城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。3南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。我市2021年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2022年人均住房建筑面積到達(dá)30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房含房改房上市后再次購置商品房的比例為70%，購置的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。4、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房

27、地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2021年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。2、2021年南昌市房地產(chǎn)市場開展的不利條件1、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國人民銀行發(fā)布?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?銀發(fā)2021121文件，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲藏貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和標(biāo)準(zhǔn)。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，局部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

28、信貸融資難度增大。2、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金缺乏的矛盾以及消費(fèi)者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的開展。3、原材上漲，開發(fā)本錢增加。從2022年至今，鋼材價格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土那么上漲了50元至80元/方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)本錢就增加100多元/平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。3、2021年房地產(chǎn)市場根本走勢預(yù)測根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的開展尚屬理性，已進(jìn)入最正確開展期

29、。2021年，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是開展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。2、住房消費(fèi)需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速開展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購置份額將會越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。2021年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過300萬平方米，較上年增長20%以上，存

30、量房交易預(yù)計(jì)160萬平方米，較上年增長30%。3、商品房價格將會穩(wěn)中有升。2000年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)本錢的上升，將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供給結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價位商品房的供給量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。4、樓市變得更加成熟，競爭趨向劇烈。競爭焦點(diǎn)將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質(zhì)、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性

31、，消費(fèi)者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡送，反之，那么被市場淘汰出局。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析一根本概況本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個良好的價值根底。洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)工程的消費(fèi)主力。二交通網(wǎng)絡(luò)9、20、25、207三金融銀行工行、農(nóng)行、中行、建行四教育文化工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué)五休閑購物建材市場、洪城大市場六醫(yī)療保健市三醫(yī)院、九四醫(yī)院七樓

32、盤情況三、本工程地塊優(yōu)劣分析SWOT1、優(yōu)勢S、地處老城區(qū)；、地塊臨街面，有商業(yè)潛力；、人氣旺；、市政配套齊全；、毗鄰火車站、長途汽車站；、兩公里范圍常住人口40萬；、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校；2、劣勢W、地價偏高、有一定的市場風(fēng)險；3、時機(jī)O、戶籍制度的改變；、房貸貼息政策的落實(shí)；、與知名的代理商合作；、聘請知名物業(yè)管理公司；4、威脅T、銀行信貸體系嚴(yán)格；、通貨膨脹人民幣貶值；、其他區(qū)域樓盤不斷上市；工程綜合定位一、 工程整體定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合效勞配套設(shè)施齊全；表達(dá)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考

33、慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，工程以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購置壓力。二、工程設(shè)計(jì)規(guī)劃定位一、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。二、小區(qū)整體規(guī)劃原那么1、高綠化低密度；2、綜合效勞配套設(shè)施齊全；3、戶型設(shè)計(jì)適合“升級換代居住要求；4、表達(dá)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格三、總平面布局“風(fēng)華盛世總平面圖略呈長方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)，4棟建筑以合理的分布，保證日照間距在0.8H之下，采光通風(fēng)順暢；中

34、心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)那么地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。四、交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。五、規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“風(fēng)華盛世初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表9表9：“風(fēng)華盛世工程建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號工程指標(biāo)備注1總用地面積60600平方米2總建筑面積109000平方米多層住宅高層住宅商鋪90720平方米13920平方米4360平方米可售面積12

35、700平方米3建筑層數(shù) 多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層地上第一層做架空層4建筑層高 多層住宅高層住宅商鋪2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅標(biāo)準(zhǔn)層高2.9米架空層2.5米三、工程建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時需遵循有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。一、建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊位于沿江東路中段，根本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧開展這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的開展，人

36、們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，表達(dá)建筑的時代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。二、平面設(shè)計(jì)1、住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)根本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下：1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間；2、平面布局合理，表達(dá)食寢別離、居寢分類的原那么，并為住房留有裝修

37、改造余地；3、房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)根底上提高12個等級；4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化裝洗面的相互干擾；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置 、電視、空調(diào)機(jī)專用線路；7、設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計(jì)過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過建筑面積；8、垃圾袋裝化即垃圾不落地工程，自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位；9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社

38、會效勞設(shè)備配套；10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積到達(dá)0.81.0，表達(dá)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原那么；小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表10住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11。表10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)一二三四套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)平方米使用面積4248536064717590建筑面積556570808590100120功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)平方米起居廳1825主臥室1216雙人次臥室1214單人臥室810廚房6餐廳8衛(wèi)生間46雙衛(wèi)可適當(dāng)增加門廳23儲藏24吊柜不計(jì)入工作室68設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)操作面延長2700mm型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱

39、置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)操作面延長2700mm衛(wèi)生間型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡箱、洗衣機(jī)位、自然換氣風(fēng)道型浴盆1.5m和淋浴器、洗面化裝臺、化裝鏡、坐便器12個、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣風(fēng)道設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80120 KWH/月負(fù)荷15604000W大套可增至6000W電表520A1040A電源插座小居室23組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個一個 12臺空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個臥室一個給水設(shè)備用水量200300升/人·日 熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器窗外預(yù)留位置室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光1%室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比照明起居廳及一般活

40、動 3070LX臥室、書寫閱讀 150300 LX床頭閱讀 75150 LX管廳、廚房 50100 LX衛(wèi)生間 2050 LX樓梯間 1530 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板4050dB 樓板7565dB熱環(huán)境按不同氣候區(qū)區(qū)別冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16211221夏季28衛(wèi)生環(huán)境日照按不同地區(qū)區(qū)別大寒日2小時冬至日1小時表11：“風(fēng)華盛世工程住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積1.11.21.31.41.51.61.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.51022住宅

41、標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420首層架空1220平方米4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層%80855套內(nèi)建筑面積5.15.25.35.45.55.65.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套8520套12544套13520套14020套90168套110504套120168套6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶3.57居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人33042、公用建筑中心花園廣場地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及平安防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?

42、汽車庫建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?JGJ100的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。三、立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。四、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、平安防護(hù)等根本要求必須符合?江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。1、住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。1、外墻：高級外墻涂料；2、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其

43、余為雙飛粉；3、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；4、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；5、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門、實(shí)木填芯蒙板門；6、廚房設(shè)施：洗滌盆；7、衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器；8、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺；9、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；2、小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價格定位一、住宅局部1、市場比擬法定價過程表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號工程名稱建筑規(guī)模建筑面積平方米平均

44、價格元/平方米銷售率%開盤日期A龍澤園6-7F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300-未開盤內(nèi)部認(rèn)購C新田綠洲9-6F、4-12F1-18F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注：在以以下表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本工程的預(yù)售期為終點(diǎn)，2021年南昌市商品住

45、宅均價增長18.18%，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+1.5%，其他條件見表11和表14。表13：本工程住宅價格市場比擬法系數(shù)修正表 單位：元/平方米序號成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì)A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/

46、100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本工程住宅價格市場比擬法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表工程名稱比準(zhǔn)價格元/平方米銷售狀況權(quán)重銷售率加權(quán)的相對價格元/平方米本工程住宅銷售價格元/平方米A2698100%2698B295133590%-C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計(jì)多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高層：3166多層住宅銷售價格=5020元/平方米÷180%=2

47、789元/平方米高層住宅銷售價格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米2、加權(quán)平均法定價過程表15：本工程住宅價格加權(quán)平均價工程名稱比準(zhǔn)價格元/平方米建筑面積平方米共計(jì)萬元A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價格=98650萬元÷320701平方米×10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價格=130469萬元÷394011平方米×10000

48、元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本工程多層住宅單價為：2933元/平方米高層住宅單價為：3238元/平方米二、商鋪局部1、市場比擬法定價過程目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個類比性比擬強(qiáng)的工程作為比擬實(shí)例。其中，水印都市工程的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準(zhǔn)，錦和嘉園工程的交易日期是以2021年6月31日為基準(zhǔn)，其價格變動情況同住宅相同。表16：本工程商鋪價格市場比擬法系數(shù)修正表 單位：元/平方米工程名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格交通繁華程度小計(jì)水印都市10000109/100+2+2100/104100

49、/101100/10010377錦和嘉園8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本工程商鋪單價為：9969元/平方米2、收益復(fù)原法定價過程目前南昌市同類地段的市場租金在50元/月/70元/月/左右，按60元/月/估算商鋪的售價。PS=12NRS總價等于N年的收益RSPS÷2×10000月租大于月供由、可推出N14.7859年；K=1/N=6.76%年收益率注：P為商鋪價格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計(jì)算)；R為市場租金；為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS1(1K)-N/KP=12R1(1K)-50/K=12×601(16.76%)-50÷6.76%=10246元/平方米故最