購(gòu)房陷阱規(guī)避(八)

1、購(gòu)房陷阱規(guī)避（八）購(gòu)房陷阱規(guī)避（八）制作者：尹科舊房翻新以次充好舊房翻新以次充好 新房?jī)r(jià)買(mǎi)舊房新房?jī)r(jià)買(mǎi)舊房 v成都市西一環(huán)西門(mén)車(chē)站旁一家名為“加州壹號(hào)”的樓盤(pán)在8月15日開(kāi)始銷(xiāo)售。令人驚訝的是，該房子竟然連預(yù)售許可證都沒(méi)有?！拔覀冞@樓原來(lái)就有存在，是后來(lái)翻新的。”銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的一位置業(yè)顧問(wèn)坦然回答。 v v“舊樓翻新”樓盤(pán)多以酒店公寓為主，普遍規(guī)律是地段優(yōu)勢(shì)明顯，小戶(hù)型、總價(jià)低、且為精裝。以一環(huán)路高升橋?yàn)槔?，從高升橋向一環(huán)路大石路口，兩站路內(nèi)集中了四個(gè)翻新后投入使用的樓盤(pán)：漢庭、馨韻快捷酒店、加州派酒店、光大國(guó)際酒店。而據(jù)記者了解，上個(gè)月開(kāi)盤(pán)的加州壹號(hào)均價(jià)超過(guò)7000元，在地段、戶(hù)型都不具備明顯優(yōu)

2、勢(shì)的前提下，不少消費(fèi)者仍然不知作何選擇。v業(yè)內(nèi)人士指出，舊樓翻新的最緊要問(wèn)題存在于土地使用年限上，大部分購(gòu)房者是在交房后辦手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)其陷阱。以某地盤(pán)為例，改造之初為辦公寫(xiě)字樓，產(chǎn)權(quán)只有50年。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，之前該樓盤(pán)已經(jīng)過(guò)11年使用，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)不到40年。如此一來(lái)，購(gòu)房者買(mǎi)到手的房子使用年限就明顯縮短。另一方面，商業(yè)物業(yè)的水電氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也都高于住宅。拆招拆招v購(gòu)房要看有沒(méi)有抵押、共有等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人。弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。要合法、徹底地辦結(jié)過(guò)戶(hù)手續(xù)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的不要買(mǎi)。此外，舊樓翻新的房屋在買(mǎi)賣(mài)時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅，需要警惕。房主先租房再賣(mài)房房主先租房

3、再賣(mài)房 購(gòu)房人買(mǎi)房不能住購(gòu)房人買(mǎi)房不能住 v市民萬(wàn)博濤看中一套二手房，全部手續(xù)辦完了卻住不進(jìn)去。原來(lái)，房子被長(zhǎng)期出租，租金已經(jīng)收了5年。萬(wàn)博濤給賣(mài)房人打電話(huà)卻怎么也聯(lián)系不上，住不上房也拿不到租金，真是后悔莫及。拆招：拆招：v法律規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗之前成立的租賃合同。而且在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只有承租人不愿意購(gòu)買(mǎi)的情況下，房屋才能被賣(mài)予他人。二手房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓細(xì)節(jié)多二手房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓細(xì)節(jié)多 稍不留神吃大稍不留神吃大虧虧 v1、“賣(mài)房者”非二手房的產(chǎn)權(quán)人。這種情況又包括以下幾種情形： v（1）某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已經(jīng)作廢的房產(chǎn)證之便利，

4、進(jìn)行欺詐。如承租人冒充業(yè)主，與買(mǎi)房者簽訂合同；有些人在離婚時(shí)雖然法院判決該二手房不為其所有，但由于其仍持有已作廢的原房產(chǎn)證，與購(gòu)房者簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。 v（2）“賣(mài)房者”是“真正”的產(chǎn)權(quán)人，但由于某種原因未登記或未過(guò)戶(hù)。如繼承人因繼承或受贈(zèng)而取得該二手房，但由于各種各樣的原因，未及時(shí)辦理二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。 v 在此情形下進(jìn)行交易，由于交易主體不適格，不僅該二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而且購(gòu)房者往往可能遭受詐騙。 v 2、賣(mài)房者僅僅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意 許多時(shí)候，二手房的所有人不屬于一人，而屬多人，即所交易的二手房為共有房。而在交易的過(guò)程中，往往只是其中的一個(gè)共有人與購(gòu)房者

5、進(jìn)行交易。而且該賣(mài)房者是在未得到其他共有人同意的情形下擅自決定出售的。 v與第一種情形一樣，在此情形下交易，也會(huì)因交易主體不適格而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。因?yàn)椋阂勒瘴覈?guó)法律的規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)的出售必須得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。當(dāng)有共有人不同意出售時(shí)，則該交易無(wú)效。 v3、賣(mài)房者只是使用權(quán)人，而非所有權(quán)人。v在所交易的二手房為公房時(shí)這種情形多有發(fā)生，即賣(mài)房者所在單位僅僅只是將該房產(chǎn)提供給賣(mài)房者使用，賣(mài)房 v4、房產(chǎn)上存有法律不允許自由轉(zhuǎn)讓的障礙。v如在二手房上設(shè)有抵押。我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，如在房產(chǎn)上設(shè)有抵押，則在抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)之前或抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)前，該房產(chǎn)不得自由轉(zhuǎn)讓。 v

6、5、房產(chǎn)上存在法律禁止轉(zhuǎn)讓的障礙。v如二手房被查封，在解封之前，該二手房是禁止轉(zhuǎn)讓的。圖便宜吃大虧圖便宜吃大虧 七種不宜購(gòu)買(mǎi)的便宜房七種不宜購(gòu)買(mǎi)的便宜房 v慎之又慎，最好不買(mǎi)。v 1、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房。這是由有錢(qián)無(wú)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出錢(qián)，有地?zé)o錢(qián)的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。建成后，開(kāi)發(fā)商一般是將自己分得的那部分房產(chǎn)面向社會(huì)出售，但按國(guó)家規(guī)定，這類(lèi)房是不得作為商品房出售的，所以如若貪圖低價(jià)便宜而購(gòu)入，往往會(huì)在今后遇到房地產(chǎn)權(quán)證方面始料不及的麻煩。 2、公益聯(lián)建房。v這是由地方zf或本系統(tǒng)本單位組織領(lǐng)導(dǎo)，市民自愿參加組成的住房“合作社”，為解決“社員”住房困難而進(jìn)行的合作建房項(xiàng)目，當(dāng)新建房子有一

7、定剩余時(shí)，而向社會(huì)出售。由于這類(lèi)房屋具有公益性質(zhì)，享有不少優(yōu)惠性質(zhì)，所以按國(guó)家政策規(guī)定，也不能作為商品房出售，一旦購(gòu)買(mǎi)，日后難以進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)。3、集資合建房。v這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與市郊城鎮(zhèn)及村民以集資建房、聯(lián)合開(kāi)發(fā)，或小城鎮(zhèn)建設(shè)等為名，利用村集體的土地在城郊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。需強(qiáng)調(diào)的指出的是，此類(lèi)房大都沒(méi)有辦理土地出讓手續(xù)，也未辦理土地征用手續(xù)，因此，如果購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)集資合資的房屋，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)行為肯定是無(wú)效的 4、集資聯(lián)建房。v這是指一些企事業(yè)單位利用自身閑置的土地與外單位集體和個(gè)人或本單位職工的資金集資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于土地來(lái)源主要是企業(yè)通過(guò)減免地價(jià)，或行政劃撥式取得的非贏(yíng)

8、利性土地，因此根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，此類(lèi)房不能作為商品房向社會(huì)出售，一旦購(gòu)買(mǎi)缺乏保證。5、非法開(kāi)發(fā)商。v一些未經(jīng)批準(zhǔn)，不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的單位，通過(guò)非正常渠道謀得土地而進(jìn)行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，由于其沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，因而也就無(wú)法辦理土地征用手續(xù)，沒(méi)交納土地出讓金，貪圖低價(jià)購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房的風(fēng)險(xiǎn)是極大的。 6、限制權(quán)利房。v這是指司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)已依法裁定、查封、或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)力的房子。一些購(gòu)房者貪圖便宜，采用私下交易的方式買(mǎi)房，由于不可能掌握賣(mài)方真實(shí)情況，結(jié)果往往上當(dāng)，叫苦不迭。 7、郊區(qū)聯(lián)建房。v開(kāi)發(fā)商為了降低商品房建設(shè)成本，在市郊低價(jià)征地開(kāi)發(fā)形成的商品房，這對(duì)購(gòu)房資金短缺的居民來(lái)說(shuō)，本應(yīng)是一

9、個(gè)較好的選擇，但由于個(gè)別開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不規(guī)范，且管理不到位，社區(qū)環(huán)境極差，設(shè)施嚴(yán)重缺乏，交通極其不便，卻通過(guò)虛假?gòu)V告，打著“低價(jià)”的幌子蒙騙購(gòu)房者，這種“低價(jià)”，這種“便宜”，購(gòu)房者是不應(yīng)去撿的。 二手房交易流程二手房交易流程v二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)。包括商是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)。包括商品房、允許上市交易的二手公房（品房、允許上市交易的二手公房（房改

10、房房改房）、）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。價(jià)房。二手房交易流程圖二手房交易流程圖注意事項(xiàng)：注意事項(xiàng)：v（1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰v 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽

11、訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。 （3.）交易房屋是否在租 v 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。 （4）.土地情況是否清晰v 二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)

12、利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 v 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。 （6）.福利房屋是否合法 v 房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。 （7.）單位

13、房屋是否侵權(quán) v 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分 產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠 v 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。 （9）.中介公司是否違規(guī) v 有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出

14、來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。 “合作建房合作建房”成購(gòu)房新陷阱成購(gòu)房新陷阱 v2008年9月21日，石家莊市民李先生根據(jù)宣傳廣告，購(gòu)買(mǎi)了省會(huì)某房地產(chǎn)公司的房屋，雙方簽訂了名為“合作建房”實(shí)為“商品房買(mǎi)賣(mài)”之協(xié)議。協(xié)議簽訂后，李先生依約并依據(jù)房屋面積向房地產(chǎn)公司繳納了2萬(wàn)元定金及部分購(gòu)房款。根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)公司擬定的開(kāi)工時(shí)間為2008年12月31日前，如因房地產(chǎn)公司原因未動(dòng)工的，李先生可隨時(shí)要求退款，房地產(chǎn)公司在提出申請(qǐng)后7日內(nèi)全額退還李先生所交款項(xiàng)，并按銀行同期活期存款利率償還利息。但因房地產(chǎn)公司未取得全部合法建設(shè)手續(xù)及商品房預(yù)售許可證明

15、，在擬定開(kāi)工時(shí)間未能開(kāi)工。2009年1月起，李先生多次要求退還所交款項(xiàng)，但房地產(chǎn)公司卻遲遲不予辦理退款事宜。李先生遂將房地產(chǎn)公司告上法庭。 廣告（包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等）陷阱v 為了賣(mài)掉房子，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中（包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等）對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車(chē)位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫(xiě)在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車(chē)場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通遙遙無(wú)期等情況，買(mǎi)房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然

16、地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫(xiě)入合同的心理，瞞天過(guò)海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。 二、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)陷阱。v內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買(mǎi)房人自然有吸引力。在此過(guò)程中，買(mǎi)房人認(rèn)為自己得到了便宜，開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的情況下銷(xiāo)售的，其銷(xiāo)售行為是不合法的，因此，一旦出了問(wèn)題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無(wú)法受到法律的充分保障。這樣，買(mǎi)房人的投資就充滿(mǎn)了風(fēng)險(xiǎn)。 v 許多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，許多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)

17、購(gòu)，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，筆價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理，沒(méi)有納入管理， v商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患： v 一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證； v 二是該二是該商品房商品房可能已經(jīng)

18、被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)； v 三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意?？梢?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。三、制造假象 v在房子數(shù)量、戶(hù)型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。開(kāi)發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶(hù)型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱(chēng)那些好

19、的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶(hù)的流失。 四、大力營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)道具和售樓氣氛。v為了制造一種銷(xiāo)售興旺的假象，開(kāi)發(fā)商（售樓人員）往往會(huì)找來(lái)一些親戚、朋友到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”，在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)示意圖上偽裝得一片紅 紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元，讓人覺(jué)得樓盤(pán)好賣(mài)、銷(xiāo) 售興旺，從而引發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。v 裝修七大注意事項(xiàng) v第一，潔具一定要有品質(zhì)v潔具是單件很貴的產(chǎn)品，一旦有便宜產(chǎn)品出現(xiàn)自然會(huì)有很多人問(wèn)津。不過(guò)，潔具是家庭生活中使用率最高的用具之一，如果不注意產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)，裝修后潔具要是壞了，換起來(lái)會(huì)非常麻煩。在建材城挑選潔具

20、時(shí)，很多賣(mài)家比較喜歡推薦品質(zhì)高、價(jià)格貴的產(chǎn)品，作為買(mǎi)家，不要一味地排斥，先聽(tīng)聽(tīng)介紹，仔細(xì)比較性能與價(jià)格，選擇需要的產(chǎn)品，或者先在同價(jià)位的產(chǎn)品中進(jìn)行比較，注重功能性。 一、便器v 便器可分為坐便器、蹲便器和小便器。因?yàn)樽闫魇羌彝コＳ玫?，所以我們主要介紹座便器有關(guān)的知識(shí)：座便器按排污方式可分為沖落式和虹吸式；按結(jié)構(gòu)可分為連體座便器和分體座便器。沖落式座便器的優(yōu)點(diǎn)是價(jià)格便宜、用水量小、排污效果好、池心存水面積較小，缺點(diǎn)是排污時(shí)噪音較大。虹吸式又分成普通虹吸式、旋渦虹吸式和噴射虹吸式。相對(duì)于沖落式座便器優(yōu)點(diǎn)是水流沖力大、氣味小、噪音底，缺點(diǎn)是池內(nèi)存水面積較大、浪費(fèi)水資源。問(wèn)題v銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法驗(yàn)實(shí)效銷(xiāo)售

21、現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法驗(yàn)實(shí)效v一位網(wǎng)友在總結(jié)裝修的帖子中抱怨說(shuō)：“購(gòu)買(mǎi)坐便器外表好看，當(dāng)時(shí)特滿(mǎn)意，但使用后才發(fā)現(xiàn)，根本沖不干凈，不到三天后坐便器水封處就會(huì)結(jié)垢，夏季還返味。的確，消費(fèi)者在家電商場(chǎng)買(mǎi)電視、冰箱等家電產(chǎn)品，都可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)演示直接觀(guān)看產(chǎn)品的性能和功能，而家居市場(chǎng)買(mǎi)潔具卻根本別想，潔具現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售和安裝環(huán)節(jié)很難讓消費(fèi)者一目了然和心中有數(shù)。安裝服務(wù)不夠?qū)I(yè)安裝服務(wù)不夠?qū)I(yè)v據(jù)五金委員會(huì)潔具分會(huì)的專(zhuān)家介紹，潔具的很多質(zhì)量問(wèn)題直接和陶瓷坐便器陶瓷體與內(nèi)部水件連接的出廠(chǎng)前調(diào)試相關(guān)。目前，在市場(chǎng)銷(xiāo)售的坐便器內(nèi)部水件完整的整體坐便器非常少見(jiàn)，而更多的坐便器在銷(xiāo)售、運(yùn)輸過(guò)程中多處于分離狀態(tài)。而部分品牌在安裝時(shí)缺乏專(zhuān)業(yè)

22、性，對(duì)坐便器的沖洗效果、節(jié)水性能、稀釋率都有直接影響。 v不要一味聽(tīng)從銷(xiāo)售人員的節(jié)水介紹。坐便器的節(jié)水效果并非銷(xiāo)售人員說(shuō)得那么玄，如3/6升，通過(guò)變化擋位切換使用達(dá)到節(jié)水的效果。但因?yàn)槠?升擋位只能起到在短時(shí)間內(nèi)稀釋的作用，因此如果較長(zhǎng)時(shí)間不使用，就會(huì)出現(xiàn)返味。平常家居使用中仍需要使用6升擋位沖洗才能保持干凈清潔；而4升節(jié)水坐便器是通過(guò)虹吸返水結(jié)構(gòu)的變化減少了坐便器沖洗用水。 二、浴缸v浴缸的種類(lèi)多樣,現(xiàn)在建材市場(chǎng)里面的浴缸五花八門(mén)，款式、功能層出不窮。分類(lèi)方式也是多種多樣，有按功能分的、有按款式分的、也有按材質(zhì)分的，下面我按材質(zhì)的不同來(lái)給大家介紹一下浴缸的有關(guān)知識(shí)。從制造的材質(zhì)上一般把浴缸分

23、為亞克力缸、鋼板缸和鑄鐵缸，不同材質(zhì)的浴缸也各有不同的特點(diǎn)。 v鑄鐵缸是采用鑄鐵制造，表面覆搪瓷，很容易保養(yǎng)，使用時(shí)不易產(chǎn)生噪音。保溫性能好、光澤度好、使用年限是三種缸中最長(zhǎng)的。缺點(diǎn)是鑄鐵缸很重，不易挪動(dòng)和搬運(yùn)，所以安裝過(guò)程非常麻煩，也容易被磕壞，還有一點(diǎn)就是價(jià)格也是這三種中最貴的。 v個(gè)人建議浴缸還是選擇鑄鐵的，雖然價(jià)格相對(duì)貴了一點(diǎn)，但很耐用，一般可以用30年沒(méi)問(wèn)題。牌子也很關(guān)鍵，一些小牌子就不要考慮了。另外，當(dāng)您選購(gòu)時(shí)還要考慮chinaren的是尺寸、舒適度等因素，這都是依您個(gè)人的具體情況來(lái)決定的。如果預(yù)算寬松，您不妨考慮按摩浴缸，它能起到按摩肌肉、舒緩疼痛及活絡(luò)關(guān)節(jié)的功效。 v亞克力浴缸

24、是使用人造有機(jī)材料制造，優(yōu)點(diǎn)是造型豐富，重量輕，顏色柔和，且價(jià)格便宜。它的缺點(diǎn)就是比較容易變色、使用壽命短。v鋼板浴缸是用一定厚度的鋼板成型后，再在表面鍍搪瓷，特點(diǎn)是易成型、易清潔、造價(jià)也較便宜。但由于鋼板特別薄，保溫性能較差。第二，選擇成套門(mén)為佳v “不要找裝修隊(duì)做門(mén)”，這是過(guò)來(lái)人的忠告。現(xiàn)在裝修選擇成套門(mén)為佳，成套門(mén)在價(jià)格上并未高出很多，由于是專(zhuān)業(yè)公司一條龍制作而成，在工藝和款式上都很理想，如果讓裝修隊(duì)制作，可能會(huì)因其不專(zhuān)業(yè)造成日后門(mén)的變形。在建材城選擇成套門(mén)時(shí)，不但要看廠(chǎng)家的資質(zhì)，而且要確認(rèn)保修證明等，以免使用后出現(xiàn)問(wèn)題。 成套門(mén)所存在的技術(shù)缺陷成套門(mén)所存在的技術(shù)缺陷 成套門(mén)產(chǎn)品技術(shù)上的

25、精準(zhǔn)性問(wèn)題 v首先，由于成套門(mén)產(chǎn)品其門(mén)扇、門(mén)套均在工廠(chǎng)制作的生產(chǎn)特性，使得成套門(mén)產(chǎn)品具有了作為過(guò)程性產(chǎn)品的基本屬性。所謂過(guò)程性產(chǎn)品，是相對(duì)于如傳統(tǒng)單體門(mén)扇、或者普通家具（孤立性產(chǎn)品）而言。雖然成套門(mén)產(chǎn)品的生產(chǎn)均是在工廠(chǎng)制作完成，但不能缺失了應(yīng)有的對(duì)于產(chǎn)品安裝現(xiàn)場(chǎng)的參數(shù)采集和質(zhì)量控制；以及產(chǎn)品生產(chǎn)之前與現(xiàn)場(chǎng)裝修人員的技術(shù)配合與確認(rèn)。 成套門(mén)產(chǎn)品技術(shù)上的牢固性問(wèn)題。 v其次，成套門(mén)作為一種新興產(chǎn)品，其在技術(shù)上的不成熟性也在市場(chǎng)的實(shí)踐過(guò)程中日益顯現(xiàn)。成套門(mén)門(mén)套，作為一種部件的本身，它是在工廠(chǎng)制作完成；但是，這樣一來(lái)，其于現(xiàn)場(chǎng)門(mén)洞墻體的安裝，便產(chǎn)生了問(wèn)題制作完成的門(mén)套部件表面又不能鉆孔、又不能打釘子，

26、如何才能夠牢固地安裝于現(xiàn)場(chǎng)的門(mén)洞墻體呢？于是，一段時(shí)間以來(lái)，絕大多數(shù)廠(chǎng)家都采用一種消極的方法，即用發(fā)泡劑填充于門(mén)套與門(mén)洞墻體之間，以期以作為填充物的發(fā)泡劑，來(lái)起得將門(mén)套與墻體的粘合效果。而偏偏發(fā)泡劑又是一種易于氧化的化學(xué)用品，一旦與空氣接觸，其“粘合”的效用便隨之消亡。發(fā)泡劑作為一種填充物，如果是用以對(duì)塑鋼門(mén)窗（多為平移動(dòng)作）中門(mén)窗框體與墻體的填充與“粘合”，尚具有一定的“穩(wěn)固”作用；但是如果一樘木門(mén)，光門(mén)扇重量就有百八十斤重，再加上木門(mén)多為平推作用，其門(mén)扇對(duì)于門(mén)套的沖撞將直接轉(zhuǎn)嫁到與門(mén)套相接合的門(mén)洞墻體。如果成套門(mén)其門(mén)套也僅以發(fā)泡劑作為門(mén)套與門(mén)洞墻體的中介物，顯然是不足以承受因門(mén)扇的日常開(kāi)啟

27、閉合所形成的力量沖擊 成套門(mén)產(chǎn)品技術(shù)上所存在的穩(wěn)定性問(wèn)題 v由于上述兩個(gè)技術(shù)原因，使得成套門(mén)產(chǎn)品，其在日常的使用運(yùn)行中，將產(chǎn)生諸多的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題。如因門(mén)套與墻體接合的不夠精準(zhǔn)、或因門(mén)套與門(mén)洞墻體的接合牢固的欠缺等而引起的門(mén)套變形、松動(dòng)，甚至脫落。 第三，新手出游先做功課v裝修新手們最頭疼的一件事就是逛建材市場(chǎng)采購(gòu)家裝用品，沒(méi)經(jīng)驗(yàn)、需要采購(gòu)的東西太多往往使他們還沒(méi)裝修就心病重重。仔細(xì)算來(lái)，新手們也分很多種，有耐心的、沒(méi)耐心的、挑剔的、沒(méi)主見(jiàn)的、個(gè)性化太強(qiáng)的不同人逛建材市場(chǎng)的狀態(tài)與方式總會(huì)不同，不過(guò)即使是新手，對(duì)于最后裝修結(jié)果也充滿(mǎn)了美好的期待，希望自己打點(diǎn)過(guò)的每個(gè)細(xì)節(jié)都能成為別人盛贊的對(duì)象。過(guò)節(jié)

28、前，不少新手正準(zhǔn)備逛建材城或是已經(jīng)開(kāi)始忙活了，不妨看看以下的建議，給您提個(gè)醒。 第四，有目的逛才能有收獲v 目前，城中東西南北坐落的建材城特別多，但檔次參差不齊，去建材城之前首先要制訂好采購(gòu)計(jì)劃，有目的地逛才能有所收獲。除了到離家比較近的建材城外，建議最好去交通比較方便的大型建材市場(chǎng)或者建材超市、家居廣場(chǎng)等多看看，比較后再定奪，不要急于求成。第五，采購(gòu)計(jì)劃心中有數(shù)v 新手總覺(jué)得裝修很麻煩，毫無(wú)頭緒。實(shí)際上，裝修是件繁瑣的事情，但還是有規(guī)律可循的。一般來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)家裝采購(gòu)需要幾方面：潔具、地板材料、墻漆、門(mén)窗等，在選購(gòu)這些材料時(shí)，可以根據(jù)專(zhuān)業(yè)家裝公司制訂的步驟分批挑選、購(gòu)買(mǎi)。如果已經(jīng)制訂好品牌，只

29、要去不同建材城比較價(jià)格與款式即可，這樣逛目的性比較強(qiáng)，很容易選出自己滿(mǎn)意的家裝用品；如果裝修前不太了解市場(chǎng)行情，就要到市場(chǎng)上對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全面地接觸，在價(jià)格與品質(zhì)之間進(jìn)行權(quán)衡，挑選性?xún)r(jià)比最高的產(chǎn)品。第六，出發(fā)前先了解產(chǎn)品v 現(xiàn)在，新手們可以通過(guò)產(chǎn)品網(wǎng)站、社區(qū)論壇等找到自己滿(mǎn)意的答案。在選購(gòu)一件產(chǎn)品時(shí)，如果不很了解其性能、品質(zhì)與口碑，可以上網(wǎng)查找，也可以在社區(qū)論壇上發(fā)個(gè)帖子：“本人剛剛拿到鑰匙，正準(zhǔn)備裝修，如果選用潔具，用什么牌子的比較好？”用不了多長(zhǎng)時(shí)間，就有很多“大蝦”提供信息，在這些信息中進(jìn)行比較，可能會(huì)獲得滿(mǎn)意的答案。這樣去建材城選購(gòu)，心里踏實(shí)不說(shuō)，就是有人想蒙您也會(huì)被識(shí)破。 第七，選新產(chǎn)品

30、做好“冒險(xiǎn)”準(zhǔn)備v 進(jìn)入建材城，各種產(chǎn)品應(yīng)有盡有，現(xiàn)在建材市場(chǎng)上新產(chǎn)品上市速度很快，可能半年前還流行這種瓷磚，半年后就出現(xiàn)新的產(chǎn)品了。如果在挑選中接觸到了比較新的產(chǎn)品，一定要先問(wèn)問(wèn)使用者的感受，提前預(yù)知產(chǎn)品的性能，了解利弊。購(gòu)房技巧之驗(yàn)收房屋 v通常情況下，房屋驗(yàn)收的條件有： 房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。按照有關(guān)規(guī)定，房屋交付使用前，必須要經(jīng)區(qū)級(jí)房屋質(zhì)檢站驗(yàn)收合格，才能允許住戶(hù)居住。在查驗(yàn)此合格證件后，住戶(hù)自己也要對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)解決。 v凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場(chǎng)地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶(hù)。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門(mén)窗、玻璃、管道清理干凈，無(wú)污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無(wú)堵塞雜物。 高層住宅樓電梯，必須具有勞動(dòng)部門(mén)核發(fā)安全運(yùn)行合格證。 高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門(mén)檢驗(yàn)合格。 房屋應(yīng)按圖