第二章房地產(chǎn)估價

1、第二章房地產(chǎn)估價經(jīng)濟學理論基礎第二章房地產(chǎn)估價經(jīng)濟學理論基礎 2-1基于房地產(chǎn)估價的房地產(chǎn)基本概念基于房地產(chǎn)估價的房地產(chǎn)基本概念 一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵 （一）一般內(nèi)涵：（一）一般內(nèi)涵： （二）估價內(nèi)涵（二）估價內(nèi)涵: :房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結合體合體 （三）土地內(nèi)涵（三）土地內(nèi)涵: :地表及上下一定范圍的空間地表及上下一定范圍的空間 土地的三維范圍土地的三維范圍 土地的地表范圍土地的地表范圍-該宗土地在地表上的邊界所圍合的區(qū)域該宗土地在地表上的邊界所圍合的區(qū)域（界址、四至、面積

2、、形狀）（界址、四至、面積、形狀） 土地的地上空間范圍土地的地上空間范圍-以飛機的飛行高度為限以飛機的飛行高度為限 土地的地下空間范圍土地的地下空間范圍-以人類的能力所及為限以人類的能力所及為限 （四）建筑物內(nèi)涵（四）建筑物內(nèi)涵: :廣義的建筑物廣義的建筑物-包括房屋和構包括房屋和構筑物筑物 狹義的建筑物狹義的建筑物-指房屋，不包括構筑物指房屋，不包括構筑物 包括：外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等包括：外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等 1、房屋、房屋 2、構筑物、構筑物 3、辨析、辨析:人是否直接在里面生產(chǎn)生活，是則人是否直接在里面生產(chǎn)生活，是則為房屋為房屋,是否有門、窗、頂蓋，有則為

3、房屋是否有門、窗、頂蓋，有則為房屋 （五）其他土地定著物（五）其他土地定著物 指附屬于或結合于土地或建筑物，從而成為土地指附屬于或結合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應隨土地或建筑物的轉讓而轉或建筑物的從物，應隨土地或建筑物的轉讓而轉讓的物，但當事人另有約定的除外讓的物，但當事人另有約定的除外 土地定著物與土地或建筑物物理上不可分土地定著物與土地或建筑物物理上不可分 雖然可分離，但是從經(jīng)濟角度不合理雖然可分離，但是從經(jīng)濟角度不合理 （六）房地產(chǎn)實物（六）房地產(chǎn)實物 內(nèi)涵：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分內(nèi)涵：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分 構成：有形的實體，該實體的質量，

4、該實體組合完成的功構成：有形的實體，該實體的質量，該實體組合完成的功能能 （七）房地產(chǎn)權益（七）房地產(chǎn)權益 1、內(nèi)涵：是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，、內(nèi)涵：是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利、利益和收益是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利、利益和收益 2、房地產(chǎn)權益內(nèi)容包括：、房地產(chǎn)權益內(nèi)容包括： 1）房地產(chǎn)的各種權利）房地產(chǎn)的各種權利-所有權、使用權、地役權等所有權、使用權、地役權等 2）受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利）受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利-如設立如設立了抵押權的土地使用權了抵押權的土地使用權 3）受到房地產(chǎn)權利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)

5、權）受到房地產(chǎn)權利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權利利-如城市規(guī)劃對土地用途、容積率的限制如城市規(guī)劃對土地用途、容積率的限制 4）房地產(chǎn)的額外利益或收益）房地產(chǎn)的額外利益或收益-如樓頂?shù)膹V告收益如樓頂?shù)膹V告收益 3、種類、種類 （1）物權與債權）物權與債權 物權：是權利人依法對特定的物享有直接支配物權：是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權是絕對權，對世權和排他的權利，物權是絕對權，對世權 債權：是債權人要求債務人作為或者不作為的債權：是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務無關的人作為或者權利，不能要求與其債權債務無關的人作為或者不作為，債權是對人權、相對權不作

6、為，債權是對人權、相對權 關系：特定的房地產(chǎn)，既有物權又有債權的，關系：特定的房地產(chǎn)，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權優(yōu)先保護物權 有兩個以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權有兩個以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權 （2）所有權）所有權 概念：是指房地產(chǎn)所有權人對自己的房地產(chǎn)，依概念：是指房地產(chǎn)所有權人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利（四項權法享有占有、使用、收益和處分的權利（四項權能）能） 分類：分類：1）土地所有權（國家、集體），房屋所）土地所有權（國家、集體），房屋所有權（國家、集體、私人）有權（國家、集體、私人） 2）獨有、共有、建筑物區(qū)分所有權）獨有、共有、建筑物區(qū)分所

7、有權 單獨所有單獨所有 共有（按份共有、共同共有）共有（按份共有、共同共有） 建筑物區(qū)分所有（專有部分的所有權、專有建筑物區(qū)分所有（專有部分的所有權、專有部分以外的共有部分的持有權、因共同關系所產(chǎn)部分以外的共有部分的持有權、因共同關系所產(chǎn)生的成員權）生的成員權） （3）土地使用權）土地使用權 概念：是指土地使用人依法對國家所有概念：是指土地使用人依法對國家所有或者集體所有的土地享有占有、使用、收或者集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利益和部分處分的權利 分類：建設用地使用權（空間權利，地分類：建設用地使用權（空間權利，地表、地上、地下可分設），宅基地使用權，表、地上、地下可分設）

8、，宅基地使用權，土地承包經(jīng)營權土地承包經(jīng)營權 （4）地役權）地役權 概念概念: :房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照按照合同合同約定，利用他人的房地產(chǎn)以提高約定，利用他人的房地產(chǎn)以提高自己房地產(chǎn)效益的權利自己房地產(chǎn)效益的權利 典型權利典型權利: :通行權通行權-在他人的土地上在他人的土地上通行的權利通行的權利 （5） 抵押權抵押權 概念：債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占概念：債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保，債務人不履行有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權

9、的情形，債權人有權依照形，債權人有權依照法律法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償 （6 6） 租賃權租賃權 以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權利用權人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權利 4、實物和權益對房地產(chǎn)的影響、實物和權益對房地產(chǎn)的影響 一般的有形資產(chǎn)主要是實物的價值一般的有形資產(chǎn)主要是實物的價值 一般的無形資產(chǎn)主要是權益的價值一般的無形資產(chǎn)主要是權益的價值 房地產(chǎn)的實物和權益在價值決定中都很重要房地產(chǎn)的實物和權益在價值決定

10、中都很重要 （八）房地產(chǎn)區(qū)位（八）房地產(chǎn)區(qū)位 1、內(nèi)涵：指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物、內(nèi)涵：指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系。在空間方位和距離上的關系。 2、構成：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外、構成：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等部配套設施等 （1）位置：坐落、方位、距離、朝向、樓層）位置：坐落、方位、距離、朝向、樓層 （2）交通：外到內(nèi)的可達性，內(nèi)到外的便捷性）交通：外到內(nèi)的可達性，內(nèi)到外的便捷性 （3）周圍環(huán)境和景觀：自然環(huán)境，人文環(huán)境）周圍環(huán)境和景觀：自然環(huán)境，人文環(huán)境（所在地區(qū)聲譽、居民特征、治安狀況、相鄰房（所在地區(qū)聲譽、居民特征、治安狀況、相鄰

11、房地產(chǎn)利用狀況），景觀地產(chǎn)利用狀況），景觀 （4）外部配套設施：基礎設施（水、電、氣、）外部配套設施：基礎設施（水、電、氣、熱等），公用設施（科、教、文、體醫(yī)、商等）熱等），公用設施（科、教、文、體醫(yī)、商等） 二、房地產(chǎn)的特性二、房地產(chǎn)的特性 1不可移動（位置固定性）不可移動（位置固定性） 不可移動性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或不可移動性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余額，因此無法形成全國消費，不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余額，因此無法形成全國性的統(tǒng)一市場，而形成地區(qū)性市場性的統(tǒng)一市場，而形成地區(qū)性市場 2獨一無二獨一無二 難以出現(xiàn)相同的大量供給，使

12、房地產(chǎn)之間不能完全替代，難以出現(xiàn)相同的大量供給，使房地產(chǎn)之間不能完全替代，價格容易受個別因素的影響，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交價格容易受個別因素的影響，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易方式易方式 3壽命長久壽命長久 土地有不可毀滅性或永續(xù)性，建筑物壽命長久，可以為其土地有不可毀滅性或永續(xù)性，建筑物壽命長久，可以為其占用者帶來持續(xù)不斷的利益占用者帶來持續(xù)不斷的利益 4供給有限供給有限 供給有限造成房地產(chǎn)具有獨占性供給有限造成房地產(chǎn)具有獨占性 原因：土地總量不可增加，房地產(chǎn)不可移動造成了供原因：土地總量不可增加，房地產(chǎn)不可移動造成了供給不能調(diào)劑給不能調(diào)劑 5 價值量大價值量大 6 用途多樣用途多樣 7相互

13、影響相互影響 房地產(chǎn)的價值不僅與其自身的狀況直接相關，房地產(chǎn)的價值不僅與其自身的狀況直接相關，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關，受鄰近房而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關，受鄰近房地產(chǎn)的影響地產(chǎn)的影響 外部性外部性 正外部性某經(jīng)濟主體行為使他人受益，而正外部性某經(jīng)濟主體行為使他人受益，而受益者無需為些花費代價受益者無需為些花費代價 負外部性某經(jīng)濟主體行為使用他人受損，負外部性某經(jīng)濟主體行為使用他人受損，而該經(jīng)濟主體卻沒有為此承擔成本而該經(jīng)濟主體卻沒有為此承擔成本 8 易受限制易受限制 政府對房地產(chǎn)限制的四種特權政府對房地產(chǎn)限制的四種特權 管制權對房地產(chǎn)的利用作出限制管制權對房地產(chǎn)的利用作出限制

14、征收權為了公共利益而征收征收權為了公共利益而征收 征稅權對房地產(chǎn)課稅征稅權對房地產(chǎn)課稅 充公權政府在業(yè)主死亡或消失而無繼承人充公權政府在業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下可無償收回房地產(chǎn)的情況下可無償收回房地產(chǎn) 9 難以變現(xiàn)難以變現(xiàn) 變現(xiàn)能力弱、流動性差變現(xiàn)能力弱、流動性差 但是沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格但是沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格 影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素（七項）：通用性影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素（七項）：通用性（用途轉化的能力）、獨立使用性、房地產(chǎn)價值的大小、（用途轉化的能力）、獨立使用性、房地產(chǎn)價值的大小、房地產(chǎn)的可分割轉讓性、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位

15、、該類房地產(chǎn)的可分割轉讓性、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、該類房地產(chǎn)的市場狀況房地產(chǎn)的市場狀況 10 保值增值保值增值 引起房地產(chǎn)價格上升的原因（五方面）：對房地產(chǎn)進引起房地產(chǎn)價格上升的原因（五方面）：對房地產(chǎn)進行投資改良行投資改良-投資增值，外部經(jīng)濟投資增值，外部經(jīng)濟-自然增值，需求增加自然增值，需求增加導致稀缺性增加導致稀缺性增加-自然增值，通貨膨脹（物價上漲）自然增值，通貨膨脹（物價上漲）-保保值，房地產(chǎn)使用管制改變值，房地產(chǎn)使用管制改變-自然增值。自然增值。 房地產(chǎn)具有保值功能房地產(chǎn)具有保值功能-能抵御通貨膨脹能抵御通貨膨脹 房地產(chǎn)增值的速度可以抵消貨幣的貶值速度房地產(chǎn)增值的速度可以抵消貨幣

16、的貶值速度 房地產(chǎn)的保值是從總體趨勢來講，波浪式上升，不排房地產(chǎn)的保值是從總體趨勢來講，波浪式上升，不排除波動除波動 三、房地產(chǎn)的種類：三、房地產(chǎn)的種類： .1按用途分類（按用途分類（10類）類） 居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、體育和娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、體育和娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合用途地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合用途房地產(chǎn)房地產(chǎn) 2按開發(fā)程序分類（按開發(fā)程序分類（5類）類） 生地生地-不具有城市基礎設施不具有城市基礎設施 毛地毛地-具有城市基礎設施未拆遷或未完成拆

17、遷具有城市基礎設施未拆遷或未完成拆遷 熟地熟地-完善的城市基礎設施場地平整，可直接完善的城市基礎設施場地平整，可直接建造建筑物建造建筑物 在建工程在建工程-已開工但尚未建成，不具備使用條件已開工但尚未建成，不具備使用條件（包括緩建工程）（包括緩建工程） 現(xiàn)房現(xiàn)房-已建造完成可直接使用已建造完成可直接使用 3按實物形態(tài)分類（按實物形態(tài)分類（9類）類） 土地-分為空地和有建筑物的土地 建筑物：已建造完成的建筑物（新建筑物、舊建筑物），尚未建造完成的建筑物（正在建造的建筑物、停緩建的建筑物） 土地與建筑物的綜合體（土地現(xiàn)房、土地在建工程） 房地產(chǎn)的局部 未來狀況下的房地產(chǎn)期房 已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)如已拆

18、遷和完全損毀的房屋 現(xiàn)在狀況下 房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分（建筑物的裝飾裝修部分、不可修復的房地產(chǎn)損害造成的價值減損） 以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn) 整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)4按權益狀況分類（按權益狀況分類（20類）類）干凈的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產(chǎn)干凈的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產(chǎn)干凈的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產(chǎn)干凈的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產(chǎn)干凈的房屋所有權和集體土地的房地產(chǎn)干凈的房屋所有權和集體土地的房地產(chǎn)共有的房地產(chǎn)共有的房地產(chǎn)部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)有租約限制的房地產(chǎn)有租約限制的房地產(chǎn)建立了地役權的房地產(chǎn)建立了地役權的房地

19、產(chǎn)設立了抵押權的房地產(chǎn)設立了抵押權的房地產(chǎn)有拖欠建設工程價款的房地產(chǎn)有拖欠建設工程價款的房地產(chǎn)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)被依法查封、采了財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)被依法查封、采了財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)房屋所有權、土地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)房屋所有權、土地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)臨時用地或者臨時建筑的房地產(chǎn)臨時用地或者臨時建筑的房地產(chǎn)違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的租賃權房地產(chǎn)的租賃權地役權地役權房地產(chǎn)的抵

20、押權房地產(chǎn)的抵押權房地產(chǎn)的空間利用權房地產(chǎn)的空間利用權房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn) 干凈的含義（干凈的含義（7大特征）：大特征）： 房屋所有權和土地使用權為單獨所有，沒有出租、房屋所有權和土地使用權為單獨所有，沒有出租、未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，無拖欠建設工程價款，未被查封，房地產(chǎn)開發(fā)建設無拖欠建設工程價款，未被查封，房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權明確。驗收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權明確。 對共有房地產(chǎn)的規(guī)定：對共有房地產(chǎn)的規(guī)定： 處分共有

21、房地產(chǎn)，應經(jīng)處分共有房地產(chǎn)，應經(jīng)2/3以上的共有人同意以上的共有人同意 按份共有人可以轉讓其份額，其他共有人要同等按份共有人可以轉讓其份額，其他共有人要同等條件下享有優(yōu)先購買權條件下享有優(yōu)先購買權 一般情況下共有人承擔連帶債務一般情況下共有人承擔連帶債務 共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應當經(jīng)共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應當經(jīng)2/3共有人同意共有人同意 管理按約定，無約定各共有人都有管理的權利義管理按約定，無約定各共有人都有管理的權利義務務 5 按是否產(chǎn)生收益分類按是否產(chǎn)生收益分類 收益性房地產(chǎn)收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn) 要點：判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非要點：判定一宗房地產(chǎn)是收益性

22、房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力（如在鬧質上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力（如在鬧市空置的寫字樓）市空置的寫字樓） 6 按經(jīng)營使用方式分類按經(jīng)營使用方式分類 用于銷售的房地產(chǎn)可采用市場法用于銷售的房地產(chǎn)可采用市場法 出租可采用收益法出租可采用收益法 營業(yè)可采用收益法營業(yè)可采用收益法 自用主要用成本法自用主要用成本法 四、房地產(chǎn)狀況描述四、房地產(chǎn)狀況描述 （一）基本狀況描述（一）基本狀況描述 1、名稱、名稱 2、坐落

23、、坐落 3、四至、四至 4、規(guī)模、規(guī)模 5、用途、用途 6、權、權屬屬 （二）區(qū)位狀況描述（二）區(qū)位狀況描述 （1）位置：坐落、方位、距離、朝向、樓層）位置：坐落、方位、距離、朝向、樓層 （2）交通：出入可利用的交通工具、道路狀況、）交通：出入可利用的交通工具、道路狀況、 交通管制情況、停車方便程序和收費交通管制情況、停車方便程序和收費標準標準 （3）周圍環(huán)境和景觀：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景）周圍環(huán)境和景觀：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀觀 （4）外部配套設施：外部基礎設施、外部公共服務）外部配套設施：外部基礎設施、外部公共服務設施設施 （三）實物狀況描述（三）實物狀況描述 1、土地實物狀況：土地面積

24、、形狀、地形、地、土地實物狀況：土地面積、形狀、地形、地勢、土壤、地基（地質）、開發(fā)程度、其他。勢、土壤、地基（地質）、開發(fā)程度、其他。 2、建筑物實物狀況：建筑規(guī)模、層數(shù)和高度、建筑物實物狀況：建筑規(guī)模、層數(shù)和高度、外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、防水保外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、防水保溫通風采光等、層高與凈高、空間布局、年齡和溫通風采光等、層高與凈高、空間布局、年齡和設計使用年限、維護情況及完損程度、其他。設計使用年限、維護情況及完損程度、其他。 （四）權益狀況描述（四）權益狀況描述 1、土地權益狀況：土地所有權、土地使用權、土地權益狀況：土地所有權、土地使用權、土地使用管制土

25、地使用管制 、目前使用情況、其他權利設立情況、特殊情況、目前使用情況、其他權利設立情況、特殊情況說明。說明。 2、建筑物權益狀況：房屋所有權、出租或占、建筑物權益狀況：房屋所有權、出租或占用情況、其他權利設立情況、特殊情況說明、其用情況、其他權利設立情況、特殊情況說明、其他。他。 【2004年真題】 房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、 該實體的質量以及（ ）。 A相應配套的基礎設施 B土地的形狀 C組合完成的功能 D立體空間 【答案】C 【2005年真題】 房地產(chǎn)所有權可分為獨有，共有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權人對建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等有專

26、有部分享有所有權，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權利。（ ） 【答案】 【2004年真題】建筑物區(qū)分所有權包括（ ）等。 A按份共有所有權 B專有部分所有權C共同關系成員權 D共同部分持份權 E長期使用租賃權 【答案】BCD 【2007年真題】（判斷題）房地產(chǎn)權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。 （ ） 【答案】 【典型例題】以下權利（ ）屬于自物權。 A使用權 B抵押權 C所有權 D租賃權 【答案】C 【2007年真題】 房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了（ ）。 A難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)

27、的大量供給 B房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭 C房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式 D房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響 E房地產(chǎn)價值量大 【答案】ABCD 【2005年真題】房地產(chǎn)具有保值增殖特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。 A裝飾裝修改造B通貨膨脹 C需求增加導致稀缺性增加 D改進物業(yè)管理E周圍環(huán)境改善 【答案】CE 【解析】三種自然增值原因：外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變。 AD 屬于投資增值而非自然增值 B 屬于保值而非自然增值 【典型例題】房地產(chǎn)的特性包括（ ）。 A獨一無二 B需求有限 C流動性好 D相互影響 E保值增值 【答案】ADE2-

28、2房地產(chǎn)價格和價值房地產(chǎn)價格和價值 一、房地產(chǎn)價格內(nèi)涵一、房地產(chǎn)價格內(nèi)涵 （一）一般價格的含義（一）一般價格的含義 （二）房地產(chǎn)價格內(nèi)涵（二）房地產(chǎn)價格內(nèi)涵 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價-貨幣或實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。貨幣或實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。 房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，但可以用實物等非貨幣形式房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，但可以用實物等非貨幣形式來償付來償付 （三）形成條件（三）形成條件 有用性有用性:指物品能夠用來滿足人們的某種需要，即使用價值指物品能夠用來滿足人們的某種需要，即使用價值 稀缺性稀缺性:

29、稀缺性指相對缺乏而不是絕對缺乏，不是指它難以得到，稀缺性指相對缺乏而不是絕對缺乏，不是指它難以得到，而是指物品不能自由取用，必須付出代價才能得到而是指物品不能自由取用，必須付出代價才能得到 有效需求有效需求:有支付能力的需要才是需求（有效需求）有支付能力的需要才是需求（有效需求） （四）價格的實質（四）價格的實質 是在市場經(jīng)濟（商品經(jīng)濟）這種特定經(jīng)濟制度下對有用且稀是在市場經(jīng)濟（商品經(jīng)濟）這種特定經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。缺的物品的一種分配方式。 人類歷史上的六種利益分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊、人類歷史上的六種利益分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊、計劃、價格計劃、價格

30、二、房地產(chǎn)價格特殊性二、房地產(chǎn)價格特殊性 （一）共性：價值貨幣表現(xiàn)、波動、按質定價（一）共性：價值貨幣表現(xiàn)、波動、按質定價 （二）特殊性（二）特殊性 1、地價的特殊性、地價的特殊性 1）生產(chǎn)成本不同：）生產(chǎn)成本不同： 一般物品是勞動的產(chǎn)物，價格中必然含有生產(chǎn)成本因素，一般物品是勞動的產(chǎn)物，價格中必然含有生產(chǎn)成本因素，價格是勞動價值的貨幣表現(xiàn)。價格是勞動價值的貨幣表現(xiàn)。 土地是大自然的恩賜，地價不一定含有生產(chǎn)成本因素，地土地是大自然的恩賜，地價不一定含有生產(chǎn)成本因素，地價是地租的資本化價是地租的資本化 2）折舊不同：）折舊不同： 一般物品可大量重復生產(chǎn)，有折舊一般物品可大量重復生產(chǎn)，有折舊 。

31、土地不可毀滅，無折舊且自然增值，但有使用期的建設用土地不可毀滅，無折舊且自然增值，但有使用期的建設用地使用權須計折舊。地使用權須計折舊。 3）價格差異不同：一般物品可大量制造，價格較一致）價格差異不同：一般物品可大量制造，價格較一致 ；土地獨一無二，價格差異性大。土地獨一無二，價格差異性大。 4）市場性質不同：一般物品完全市場，價格較客觀）市場性質不同：一般物品完全市場，價格較客觀 ；土；土地典型的不完全市場，地價形成受主觀因素影響大地典型的不完全市場，地價形成受主觀因素影響大 5）價格形成時間不同）價格形成時間不同 ：一般物品價格形成時間：一般物品價格形成時間較短；土地價格形成時間較長較短；

32、土地價格形成時間較長. 6）供求變化不同）供求變化不同 ：一般物品價格受供求因素共一般物品價格受供求因素共同影響；土地價格因為供給彈性小，地價受需求同影響；土地價格因為供給彈性小，地價受需求影響大，并且對土地的需求是一種由對土地上的影響大，并且對土地的需求是一種由對土地上的產(chǎn)品和服務而引起的引致需求。產(chǎn)品和服務而引起的引致需求。 2、房地產(chǎn)整體價格的特征（五個）、房地產(chǎn)整體價格的特征（五個） 房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金（買賣價格和租賃價格）的租金（買賣價格和租賃價格）. 房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響很大房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響很大. 房地產(chǎn)價

33、格實質上是房地產(chǎn)權益的價格房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格. 房地產(chǎn)價格形成的時間較長房地產(chǎn)價格形成的時間較長. 房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響. 三、房地產(chǎn)市場價格的形成三、房地產(chǎn)市場價格的形成 （一）房地產(chǎn)市場需求（一）房地產(chǎn)市場需求 1、內(nèi)涵、內(nèi)涵 房地產(chǎn)需求：是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水房地產(chǎn)需求：是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量 需求的條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買需求的條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購

34、買 房地產(chǎn)市場需求：指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市房地產(chǎn)市場需求：指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量，即所場上所有消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量，即所有消費者需求的總和。有消費者需求的總和。 2、影響因素該種房地產(chǎn)的價格水平（反向），消費者的收、影響因素該種房地產(chǎn)的價格水平（反向），消費者的收入水平（同向），消費者的偏好（同向），相關物品的價格水入水平（同向），消費者的偏好（同向），相關物品的價格水平【替代品平【替代品-一種價格上升，對另一種的需求增加（經(jīng)濟適用房一種價格上升，對另一種的需求增加（經(jīng)濟適用房與商品房）；互

35、補品與商品房）；互補品-一種價格上升，對另一種的需求減少（住一種價格上升，對另一種的需求減少（住宅與其配套商業(yè)）】，消費者對未來的預期。宅與其配套商業(yè)）】，消費者對未來的預期。 3、需求曲線、需求曲線 （二）房地產(chǎn)市場供給（二）房地產(chǎn)市場供給 1、內(nèi)涵、內(nèi)涵 房地產(chǎn)供給：是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，房地產(chǎn)供給：是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量量 形成供給的兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給，二形成供給的兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給，

36、二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給 房地產(chǎn)市場供給：是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平和一定市場房地產(chǎn)市場供給：是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即市場供給是所有開發(fā)商和擁有者供給的總和出售的數(shù)量，即市場供給是所有開發(fā)商和擁有者供給的總和 潛在供給量存量拆毀量轉換為其他種類房地產(chǎn)量潛在供給量存量拆毀量轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量新開發(fā)量 房地產(chǎn)供給短期不能隨房地產(chǎn)需求和

37、價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給短期不能隨房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，因此短期供給缺乏彈性因此短期供給缺乏彈性 2、影響因素：該種房地產(chǎn)的價格水平（同向），該種房地產(chǎn)的、影響因素：該種房地產(chǎn)的價格水平（同向），該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本（反向），該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平（同向），開發(fā)建設成本（反向），該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平（同向），房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。 3、供給曲線、供給曲線 （三）房地產(chǎn)市場價格的形成（三）房地產(chǎn)市場價格的形成 房地產(chǎn)市場需求量與市場供給量相等時形成房地產(chǎn)均衡房地產(chǎn)市場需求量與市場供給量相等時形成房地產(chǎn)均衡價格價格 （四）房地產(chǎn)供求與

38、價格關系的特殊性（四）房地產(chǎn)供求與價格關系的特殊性 1、供求狀況的四種類型：、供求狀況的四種類型： 全國房地產(chǎn)總的供求狀況全國房地產(chǎn)總的供求狀況 本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況 全國同類房地產(chǎn)的供求狀況全國同類房地產(chǎn)的供求狀況 本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況 2、房地產(chǎn)供求的特殊性：、房地產(chǎn)供求的特殊性： 由于房地產(chǎn)的不可移動性和變更用途的困難，使得由于房地產(chǎn)的不可移動性和變更用途的困難，使得決定房地產(chǎn)價格的，主要是由本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求決定房地產(chǎn)價格的，主要是由本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況決定狀況決定 由于房地產(chǎn)供給缺乏彈性，因此均衡價格主要由需求由于

39、房地產(chǎn)供給缺乏彈性，因此均衡價格主要由需求決定。決定。 【典型例題】 形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（ ） A消費者有購買房地產(chǎn)的意愿 B消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格 C城市經(jīng)濟高速發(fā)展 D人口急劇增長 E房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求 【答案】AB 四、房地產(chǎn)價格和價值的相關概念四、房地產(chǎn)價格和價值的相關概念 （一）價值、使用價值、交換價值（一）價值、使用價值、交換價值 廣義的價值分為使用價值和交換價值廣義的價值分為使用價值和交換價值 使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用用 交換價值是指一種商品同另一種商品相交換交換價值是指一種商品同另一種商品相

40、交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量 在房地產(chǎn)估價中所講的價值是指交換價值在房地產(chǎn)估價中所講的價值是指交換價值 關系：關系： 使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值就一定沒有交換價值。就一定沒有交換價值。 沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。 房地產(chǎn)既有使用價值也有交換價值房地產(chǎn)既有使用價值也有交換價值 （二）成交價格、市場價格、理論價格和評估價值（價格）（二）成交價格、市場價格、理論價格和評估價值（價格） 1、成交價格：、成交價格： 1）含義：指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際

41、達成交易）含義：指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易價格。是一個已經(jīng)完成的事實，是一個個別價格。價格。是一個已經(jīng)完成的事實，是一個個別價格。 2）賣價：也稱供給價格，是站在賣者的角度，賣者在出）賣價：也稱供給價格，是站在賣者的角度，賣者在出售房地產(chǎn)時愿意接受的價格，是一種心理價格。售房地產(chǎn)時愿意接受的價格，是一種心理價格。 3）買價：也稱為需求價格，是站在買者的角度，買者購）買價：也稱為需求價格，是站在買者的角度，買者購買房地產(chǎn)時愿意支付的價格，是一種心理價格買房地產(chǎn)時愿意支付的價格，是一種心理價格 4）最低賣價、最高買價、成交價之間的關系：）最低賣價、最高買價、成交價之間的關系： 交易實

42、現(xiàn)的條件交易實現(xiàn)的條件-當最高買價高于或等于最低賣價當最高買價高于或等于最低賣價 最高買價最高買價成交價成交價最低賣價最低賣價 最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構成了成交價格的可最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構成了成交價格的可能區(qū)間能區(qū)間 實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于買賣雙方相對實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于買賣雙方相對的議價能力，與該種房地產(chǎn)是處于買方市場還是賣方市場的議價能力，與該種房地產(chǎn)是處于買方市場還是賣方市場有關。買方市場有關。買方市場 ：買方掌握主動權，成交價會偏向最買方掌握主動權，成交價會偏向最低賣價；賣方市場低賣價；賣方市場 ：賣方掌握主動權成交價會偏向最：賣方掌握主動

43、權成交價會偏向最高買價。高買價。 5）正常成交價格：正常成交價格： 是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系關系下進行交易所形成誠實無欺、沒有利害關系關系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強近交易、對交易對象的價格，不受諸如壟斷或強近交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響?；蚴袌鲂星椴涣私獾炔涣家蛩氐挠绊?。 條件（條件（7個）：公開市場，交易對象本身具備市個）：公開市場，交易對象本身具備市場性，眾多的買者和賣者，買者和賣者都不受任場性，眾多的買者和賣者，買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿，理性且自私的經(jīng)濟行

44、為何壓力，完全出于自愿，理性且自私的經(jīng)濟行為（經(jīng)濟人假定），買者和賣者都具有完全信息，（經(jīng)濟人假定），買者和賣者都具有完全信息，有適當?shù)钠陂g完成交易有適當?shù)钠陂g完成交易 6）按土地出讓方式劃分的成交價格）按土地出讓方式劃分的成交價格 招標成交價招標成交價-可實現(xiàn)較高地價可實現(xiàn)較高地價 拍賣成交價拍賣成交價-最能抬高地價最能抬高地價 協(xié)議成交價協(xié)議成交價-一般會降低地價一般會降低地價 2、市場價格、市場價格 1）含義：市場價格是某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均價）含義：市場價格是某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結果（平均數(shù)、中位數(shù)或格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽

45、象結果（平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）眾數(shù)） 2）市場價格與成交價格的異同：市場價格是成交價格（已）市場價格與成交價格的異同：市場價格是成交價格（已經(jīng)發(fā)生的），但不是個別的具體的價格，而是一種類型的平均價經(jīng)發(fā)生的），但不是個別的具體的價格，而是一種類型的平均價格。格。 3、理論價格、理論價格 1）含義：是在經(jīng)濟學假設的經(jīng)濟人的行為和預期是理性，或者）含義：是在經(jīng)濟學假設的經(jīng)濟人的行為和預期是理性，或者真實需求與供給相等的條件下形成的價格?？梢杂脙r值、內(nèi)在價真實需求與供給相等的條件下形成的價格。可以用價值、內(nèi)在價值、自然價值、自然價格等表示。值、自然價值、自然價格等表示。 2）市場價格和理論價格的異同：

46、市場價格是短期均衡價格，）市場價格和理論價格的異同：市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格，理論價格是一種完美狀態(tài)下的價格，理論價格是長期均衡價格，理論價格是一種完美狀態(tài)下的價格，而市場價格是一種長期正常狀態(tài)下的平均價格。正常情況下，市而市場價格是一種長期正常狀態(tài)下的平均價格。正常情況下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動。但場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動。但在投機需求帶領或非理性預期下，市場價格可能會較長時間脫離在投機需求帶領或非理性預期下，市場價格可能會較長時間脫離理論價格。理論價格。 3）成交價格、市場價格與理論價格的關系：一般地說，成交

47、價）成交價格、市場價格與理論價格的關系：一般地說，成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動。動。 房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的市場價格房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的市場價格 4、評估價值、評估價值 1）含義：評估價值是指估價師通過估價活動而得出的估價）含義：評估價值是指估價師通過估價活動而得出的估價對象的價值對象的價值 根據(jù)不同的評估方法，評估價值有不同的稱謂：根據(jù)不同的評估方法，評估價值有不同的稱謂： 收益法收益價格收益法收益價格 ， 成本法積算價格，市場法比準價格成本法積算價格，市場法比準價格 收益法測算出的傾向于最高買

48、價，趨向于理論價格收益法測算出的傾向于最高買價，趨向于理論價格 成本法測算出的傾向于最低賣價成本法測算出的傾向于最低賣價 市場法測算出的傾向于成交價格，趨向于市場價格市場法測算出的傾向于成交價格，趨向于市場價格 三種價格之間的關系：正常市場情況下：比準價格與收益價格基三種價格之間的關系：正常市場情況下：比準價格與收益價格基本一致；房地產(chǎn)泡沫情況下：比準價格大大高于收益價格；市場本一致；房地產(chǎn)泡沫情況下：比準價格大大高于收益價格；市場不景氣情況下：積算價格大大高于比準價格或收益價格。不景氣情況下：積算價格大大高于比準價格或收益價格。 評估價值雖然不是事實，但有可能成為成交價格評估價值雖然不是事實

49、，但有可能成為成交價格 一個良好的評估價值正常成交價格市場價格一個良好的評估價值正常成交價格市場價格 同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師評估出的價值一般不同，但彼同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師評估出的價值一般不同，但彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內(nèi)此之間的差異會在合理的誤差范圍內(nèi) 例例1【2006年年真題真題】 下列關于比準價格、積算價格和收益價格關下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是（系的表述中，正確的是（ ）。）。 A在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，時， 積算價格低于收益價格積算價格低于收益價格 B在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大在房地

50、產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格大高于積算價格 C在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比準價格或收益價格扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比準價格或收益價格 D比準價格傾向于成交價格，比準價格傾向于成交價格， 積算價格傾積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價 例例2【2005年真題】年真題】 當用成本法求得的價值大大高于用市場法或當用成本法求得的價值大大高于用市場法或 收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。（ ） 例1【答案】C 【解析】A正常市場狀態(tài)下

51、，比準價格與收益價格基本一致 B市場存在泡沫時，比準價格大于收益價格 D收益法測算出的傾向于最高買價，成本法測算出的傾向于最低賣價，市場法測算出的傾向于成交價格 例2【答案】 【解析】積算價格大大高于比準價格或收益價格，說明市場不景氣 （三）市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價（三）市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值值和投資價值 1市場價值（市場價值（5+3條件）條件） 一般條件（一般條件（5個）個） 交易雙方自愿進行交易交易雙方自愿進行交易 交易雙方是出于利已動機進行交易交易雙方是出于利已動機進行交易 交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易交易對象

52、，交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易交易對象，知曉市場行情知曉市場行情 交易雙方有充裕的時間進行交易交易雙方有充裕的時間進行交易 不存在買者因特殊興趣而給予附加出價不存在買者因特殊興趣而給予附加出價 隱含條件（隱含條件（3個）個） 最高最佳使用最高最佳使用 繼續(xù)使用繼續(xù)使用 市場參與者與集體觀念和行為市場參與者與集體觀念和行為 特例：征收房屋強制性而非自愿，但房屋征收估價應當采用特例：征收房屋強制性而非自愿，但房屋征收估價應當采用市場價值市場價值標準標準 【2007年年真題真題】 城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿

53、進行交易的條件，所以城市房屋形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應采用非市場價值標準。（拆遷估價應采用非市場價值標準。（ ） 【答案】【答案】 【2006年真題】年真題】 公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格（格（ ）。）。 A賣方和買方掌握必要的市場信息賣方和買方掌握必要的市場信息 B賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象 C買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價 D賣方和買方追求各自利益的最大化賣方和買方追求各自利益的最大化 E賣方和買方急于

54、完成交易賣方和買方急于完成交易 【答案】ABD 2快速變現(xiàn)價值快速變現(xiàn)價值 賣方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時而形成的賣方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時而形成的價值價值 不符合市場價值形成的不符合市場價值形成的“交易雙方有較充裕交易雙方有較充裕的時間進行交易的時間進行交易”條件條件 由于交易時間較短，一般低于市場價值由于交易時間較短，一般低于市場價值 3謹慎價值謹慎價值 謹慎價值是指在存在不確定性因素的情況下，遵謹慎價值是指在存在不確定性因素的情況下，遵守謹慎原則（高估風險與費用，低估收益）評估守謹慎原則（高估風險與費用，低估收益）評估出的價值出的價值 一般低于市場價值一般低于市場價值,如抵押價值、保

55、險價值如抵押價值、保險價值 4在用價值在用價值 在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值 現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次使用現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次使用 它可能是最高最佳使用，也可能不是它可能是最高最佳使用，也可能不是 當現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時，在用價值當現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時，在用價值等于市場價值等于市場價值 當現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時，在用價值當現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時，在用價值小于市場價值小于市場價值 5 清算價值清算價值 清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值 一般低于市場價值一般低于市場價值 特例：在征收

56、國有土地上單位和個人的房屋特例：在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，要假設繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值并據(jù)情況下，要假設繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值并據(jù)此拆遷補償此拆遷補償 6 投資價值投資價值1）含義：是指某個特定的投資者基于個人的需要）含義：是指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值2）投資價值與市場價值的區(qū)別：）投資價值與市場價值的區(qū)別： 市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的非個人的，市場價值是唯一的；投資價是客觀的非個人的，市場價值是唯一的；投資價值是對特定的投資者而言，建立在主觀的

57、、個人值是對特定的投資者而言，建立在主觀的、個人因素基礎上。投資價值會因投資者的不同而不同。因素基礎上。投資價值會因投資者的不同而不同。 投資價值因人而異的原因：不同的投資者在各方投資價值因人而異的原因：不同的投資者在各方面的情況不同，都會影響期對房地產(chǎn)未來收益能面的情況不同，都會影響期對房地產(chǎn)未來收益能力的估計力的估計3）投資實現(xiàn)的基本條件：投資者評估的投資價值）投資實現(xiàn)的基本條件：投資者評估的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格4）投資價值的評估方法：與評估市場價值的方法相同）投資價值的評估方法：與評估市場價值的方法相同-主要是收主要是收益法益法 主要區(qū)別在參數(shù)

58、的取值：主要區(qū)別在參數(shù)的取值： 評估市場價值評估市場價值 評估投資價值評估投資價值折現(xiàn)率：折現(xiàn)率： 社會一般報酬率社會一般報酬率 特定投資者要求的最低報酬率特定投資者要求的最低報酬率凈收益：凈收益： 稅前凈收益（不扣除所得稅）稅前凈收益（不扣除所得稅） 稅后凈收益（扣除所得稅）稅后凈收益（扣除所得稅）對未來凈收益的估計：對未來凈收益的估計： 客觀客觀 主觀：可能樂觀也可能悲觀主觀：可能樂觀也可能悲觀 政府國有土地招拍掛，開發(fā)商委托房地產(chǎn)估價機構評估其能承受政府國有土地招拍掛，開發(fā)商委托房地產(chǎn)估價機構評估其能承受的最高購買價格，就是一種投資價值評估的最高購買價格，就是一種投資價值評估 【2007

59、年真題】年真題】房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（評估出的價值屬于（ ）。）。 A市場價值市場價值 B清算價值清算價值 C快速變現(xiàn)價值快速變現(xiàn)價值 D投資價值投資價值 【答案】D （四）買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和（四）買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值征收價值 1買賣價格：買賣價格也稱為銷售價格，也稱買賣價，是房地產(chǎn)買賣價格：買賣價格也稱為銷售價格，也稱買賣價，是房地產(chǎn)權利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉移給他人，由房地產(chǎn)權利人收權利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉移給他人，由房地產(chǎn)權利人收取或他人

60、支付的貨幣或實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益取或他人支付的貨幣或實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益 2租賃價格租賃價格 1）概念：是房屋所有人或土地使用權人作為出租人將其房地產(chǎn)）概念：是房屋所有人或土地使用權人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣或實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。取的貨幣或實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。 2）種類：）種類： 商品租金商品租金 全價租金全價租金 ： 折舊費、維修費、管理費、投資利息、房折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤（八項）產(chǎn)稅、保險費、地租、利