金豐易居龍吳路338弄1-4號商鋪定位分析

1、14目錄第一部分 市場分析3一、區(qū)域商業(yè)用房市場分析3二、社區(qū)街面商鋪發(fā)展趨勢4第二部分 產品分析5一、項目概述與分析5二、項目SWOT分析5三、利潤空間8第三部分 項目定位9一、產品定位9二、戶型定位9三、價格定位10四、客戶定位10第四部分 營銷方案12龍吳路338弄1-4號商鋪定位分析項目綜述根據(jù)本公司對項目周邊市場調研分析得出該項目是可行的，主要如下：l 銷售價格低于本區(qū)域同類產品l 項目周邊缺乏類似商鋪，產品差異性覺定了項目的成功可能性l 項目商鋪為沿街商鋪，招商便利l 小區(qū)業(yè)主對該沿街商鋪的依賴性l 該地區(qū)商鋪具有一定升值潛力第一部分 市場分析一、區(qū)域商業(yè)用房市場分析按上海市政府規(guī)

2、劃，居住區(qū)商業(yè)服務設施按5.5配備，到2005年，商鋪的增量約在410-440萬平方米，5年間增長超過30。目前，全市已形成100多個大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商鋪面積將迅速增長，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營業(yè)面積估計達到250萬平方米，銷售額可達600億元。盡管如此，據(jù)有關專家稱，今后幾年上海商鋪市場的總體狀況仍然需求大于供給，繼續(xù)走俏。目前徐匯區(qū)的住宅交易量和非住宅交易量之比為9：1，整個上海市也基本是這個水平，非住宅交易的市場空間很大，預計明年的增長幅度在10左右。伴隨非住宅交易量的增長，租賃市場也將同步發(fā)展，因為不少非住宅產品，尤其是一些國外和港臺的房地產商開發(fā)的寫字樓等項目都采用只租不售的方

3、式，例如和記黃埔在長樂路上新建的華爾登廣場辦公樓，今后對外全部采取出租方式。除辦公樓外，商鋪在非住宅房地產中的“熱度”也在上升。據(jù)了解，目前徐匯區(qū)商鋪均價已達每平方米2萬元左右，市口較好的商鋪成了搶手貨。二、社區(qū)街面商鋪發(fā)展趨勢社區(qū)商業(yè)街目前正受到投資客的關注，主要是與城市空間拓展和商業(yè)發(fā)展的擴散趨勢有關?；谛旒覅R商圈為上海市內三大商圈之一，周邊配套及其豐富。而本項目作為徐家匯商圈輻射地段，社區(qū)配套商鋪必不可少。而社區(qū)商鋪具有很多優(yōu)良商鋪投資項目的特征，除了“商業(yè)實現(xiàn)最直接的銷售場所”外，還具有以下特征：價值穩(wěn)定性：社區(qū)商鋪銷售對象固定，因而其銷售的量、價比較穩(wěn)定。總量供應有限性：決定了投資

4、的風險性較小。自然增值性：通過周邊規(guī)劃，住戶增多，社區(qū)商鋪自然而然有它升值的一面。第二部分 產品分析一、項目概述與分析1、項目位置本項目處于龍華板塊內，位于龍吳路338弄，屬于“獅城花苑”沿街商業(yè)設施；距輕軌漕溪路站點5分鐘的路程，此外距“徐匯御景苑”住宅小區(qū)僅“一門之隔”。2、項目概況本項目為沿街商業(yè)設施，總面積1823.29平方米，共一層；目前85818超市、給水站、美容美發(fā)廳等6家商鋪借租在此。3、項目周邊交通由于地處幾個居民居住區(qū)內，周邊往來交通眾多：輕軌漕溪路站、56、111、770、824、144分布周邊。二、項目SWOT分析針對本項目具體特點，我們調研認為：優(yōu)勢方面(Streng

5、ths)l 項目地處徐家匯商業(yè)圈輻射地段，整個區(qū)域的商業(yè)用房價值帶動了本地區(qū)的商鋪市場。l 從地段要素來看，該項目周邊無類似產品，產品獲取成功的可能性增大。l 整體項目的權屬關系比較明確，產權證將于2003年11月20日辦出，項目啟動迅速，因此可以在時間上贏得主動，以速度獲取區(qū)域客戶。l 距輕軌龍漕路站點5分鐘的步行時間，周邊20多部公交車通往全市各地，交通很是方便。l 產品本身的設計沒有大的缺陷?？臻g比較容易分割成市場需要的戶型，這也是當前市場定位最關鍵的一個要素，即戶型定位。劣勢方面(Weaknesses)該項目自身也存在某些方面的劣勢：l 該商鋪南面為龍吳路地下通道，過往人流較少l 周邊

6、住戶相對較少，制約了該商鋪消費能力l 項目車輛進出相對不便機會方面(Opportunities)l 上海市房地產市場投資性產品的整體升溫，特別是對商鋪的需求比例遠遠高于其它房產投資性產品。l 徐家匯十五期間整體規(guī)劃及發(fā)展，勢必會帶動周邊社區(qū)商業(yè)。l 利用公司現(xiàn)有客戶資源，滿足其投資商鋪心理，迅速去化該項目。l 從本項目所處的市場環(huán)境來看，“徐匯御景苑”明年5月交房，帶動此地消費量增。l 項目體量較小，容易去化，資金回籠快速。l 相對于徐匯區(qū)整體商鋪市場，價格較低的優(yōu)勢吸引部分投資客戶。l 本項目周邊公寓眾多，所住居民具有一定的消費能力。威脅方面(Threats)本項目在實施過程中，也面臨以下一

7、些市場威脅：l 目前已有6套商鋪帶租約經(jīng)營，今后重新包裝如何處理這部分客戶是一個關鍵因素。l 市場和客戶群體對商鋪產品開始細分，結構、空間、戶型等都需要合理的劃分。l 銷售周期不確定性，銷售周期可能會比預計中的要長。l 商鋪的售后管理較為困難。三、利潤空間開發(fā)商目前對于該項目報價11000元/平方米，因項目總建筑面積為1823.29平方米，得出總銷金額為20056190元；本項目預計以均價15000元/平方米面向市場，總銷金額將會達到27349350元，毛利潤將達到7293160元，扣除裝修費100萬元左右、廣告費10萬元左右，所有案場開銷及人員傭金，預計公司凈利潤將達到500萬元之上。第三部

8、分 項目定位一、產品定位本案規(guī)劃努力成為就近居民休閑、聊天、娛樂、消費的場所；美容院、便利超市、休閑茶座、書屋、少女屋等休閑娛樂場所是該商業(yè)街今后招商的目標。整體定位：休閑性住區(qū)商業(yè)街二、戶型定位開間在3.3米-4.8米之間主力面積在50-70平方米商鋪門頭統(tǒng)一包裝，增加整體形象感三、價格定位一項針對上海人投資商用房類型的調查顯示，為投資而購買商鋪的上海人對其昂貴的價格表現(xiàn)出較強的承受能力，55的人選擇15000-30000元/平方米的商鋪、35選擇15000元/平方米以下的商鋪，其余10的人選擇了30000元/平方米以上。本地區(qū)公寓住房售價在6000元-8000元/平方米，根據(jù)商鋪與公寓房售

9、價2：1的原則，因此本公司認為以下的售價符合市場行情。銷售均價：15000元/平方米四、客戶定位商鋪為投資性產品，客戶群體主要為投資性客戶，一項針對上海人投資商用房類型的調查顯示，82的投資客選擇了商鋪，而只有18選擇了辦公樓。購買商鋪的人員絕大部分是為了投資，用于經(jīng)營的只是少數(shù)，細分如下：（1）長期投資性客戶此類客戶主要為江浙私營企業(yè)主，時尚白領，自由職業(yè)者。該階層有以下特點：l 講究地段的適宜性l 十分注重投資項目今后的升值潛力l 作為自己事業(yè)的一部分來經(jīng)營需求面積：70平方米左右購買比例：35（2）準投資類客戶購買兼自用型客戶。該類型人群有以下特點：l 以自己經(jīng)營的目的去購買產品。l 選

10、擇總價相對合適的產品為宜。l 結合自身資金實力去選擇產品。這部分客戶也是商鋪客戶群的主體之一需求面積：70平方米以下購買比例：45（3）短期投資類客戶純投資型客戶。該類型人群有以下特點：l 選擇地價相對便宜，交通配套還可以的區(qū)域。l 選擇方便出售的主流產品，總價要求低。l 很會把握出售時機。講究地段唯一性需求面積：70平方米以下購買比例：20第四部分 營銷方案人員培訓Ø 業(yè)務口徑完稿Ø 客戶接待口徑培訓Ø 銷售技巧培訓Ø 售樓處規(guī)章、紀律、例會制度培訓銷售管理Ø 銷售隊伍遴選確認Ø 胸卡、名片設計、制作Ø 銷售人員服裝選型、

11、訂貨、量體Ø 銷售人員進場Ø 價格定位報告Ø 價格表、內部認購及正式發(fā)售操作指引Ø 銷售文件夾準備Ø 按揭銀行、保險公司、公正公司確定Ø 正式銷售的法律文件（預售證等）Ø 正式發(fā)售【開盤】合同文本Ø 預定協(xié)議制作、復印、回答口徑確認Ø 客戶簽約須知制作、復印、回答口徑確認Ø 合同領取須知制作、復印、回答口徑確認Ø 預售合同購買Ø 空白處印章刻制Ø 預售合同制作Ø 合同制作Ø 合同內敲章Ø 補充條款制作、復印、粘貼Ø 商鋪平面圖制作、復印、粘貼Ø 律師確認Ø 貸款合同制作Ø 合同分類、分單元存放現(xiàn)場管理Ø 現(xiàn)場工作制度制定、發(fā)放Ø 合同管理制度制定、發(fā)放Ø 辦公用品管理制度制定、發(fā)放Ø 費用管理制度制定、發(fā)放Ø 開盤現(xiàn)場銷售管理合同簽定Ø 合同簽訂培訓Ø 按揭銀行進場Ø 銷售員簽合同Ø 合同審核Ø 合同簽定匯總、統(tǒng)計交易登記Ø 合同、款項審核后送交易中心&#