淺析利用住房公積金支持公租房建設(shè)

1、淺析利用住房公積金支持公租房建設(shè) 淺析利用住房公積金支持公租房建設(shè) 摘 要：公共租賃住房建設(shè)是國(guó)家住房保障制度的重要組成局部，目前各地方政府在進(jìn)行公租房建設(shè)方面都存在著資金短缺現(xiàn)象，而商業(yè)銀行及其他社會(huì)組織由于回報(bào)期長(zhǎng)且回報(bào)率不高對(duì)公租房工程貸款和投資的缺乏積極性，而住房公積金作為支持老百姓改善住宅需求的重要組成局部理應(yīng)發(fā)揮更大的作用，本文通過(guò)對(duì)公積金支持公租房建設(shè)的必要性分析入手，介紹當(dāng)前幾種住房公積金支持公租房建設(shè)的方式的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)及缺乏，為利用住房公積金支持公租房建設(shè)事業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)開(kāi)展提供參考。 關(guān)鍵詞：住房公積金；公共租賃房 一、利用住房公積金建設(shè)公租房的必要性 住房公積金制

2、度改革開(kāi)展的需要 二十多年來(lái)住房公積金制度在加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，推動(dòng)住房分配體制改革，轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀(guān)念，提高職工住房消費(fèi)能力等方面發(fā)揮了重要作用，但隨著市場(chǎng)化住房體制的建立，商品房?jī)r(jià)格快速上漲、首付額度大幅度提升的背景下，住房公積金不能夠滿(mǎn)足多層次、多樣化的住房需求，特別是廣闊中低收入繳存職工的住房問(wèn)題。因此，制度本身迫切需要在開(kāi)展中緊貼民生，積極探索創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)新的開(kāi)展。 住房公積金受益對(duì)象的互助性矛盾 住房公積金實(shí)行的是強(qiáng)制繳存、定向使用、存貸掛鉤的政策，在房?jī)r(jià)高漲的年代對(duì)于中低收入的繳存職工尤其是繳存住房公積金而沒(méi)有利用公積金貸款買(mǎi)房的職工而言無(wú)法享受到住房公積金制度的互助性，對(duì)這些長(zhǎng)期“低

3、存不貸的中低收入繳存職工而言，既無(wú)法享受公積金貸款的利率優(yōu)惠，也不能進(jìn)行購(gòu)房類(lèi)消費(fèi)提取，顯然是有失公允的。而大局部買(mǎi)不起商品房的中低收入繳存職工存在市中心區(qū)域租住房屋的迫切需求，因此提供市中心更優(yōu)質(zhì)的公共租賃住房工程，讓這些買(mǎi)不起商品房的繳存職工獲得租賃關(guān)系穩(wěn)定、租金相對(duì)優(yōu)惠的公租房，從而享受到繳存公積金的權(quán)益，有效解決了制度本身互助性矛盾。 公積金中心需要進(jìn)一步擴(kuò)大投資范圍 當(dāng)前，住房公積金資產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要是個(gè)人貸款和銀行定期存款等貨幣形態(tài)資產(chǎn)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展快速的大背景下，過(guò)多持有貨幣形態(tài)資產(chǎn)事實(shí)上弱化了資金升值的潛力，也在一定程度上降低了中心的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從投資的角度來(lái)看，中心投資的公租房，

4、可以有效地優(yōu)化中心資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，又能增強(qiáng)資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力，拓展住房公積金資產(chǎn)的保值方式和增值渠道。 二、利用住房公積金投資公租房的方式 住房公積金的全部資金按照性質(zhì)可分為住房公積金本金即職工繳存的住房公積金和每年產(chǎn)生的公積金增值收益，由于現(xiàn)行制度的規(guī)定這兩類(lèi)資金在使用范圍上有明確的規(guī)定。 利用住房公積金本金發(fā)放工程貸款建設(shè)公租房方式 為拓寬保障房建設(shè)資金來(lái)源，發(fā)揮住房公積金對(duì)保障房建設(shè)的支持作用，加快解決包括繳存職工在內(nèi)的城鎮(zhèn)中低收入家庭根本住房問(wèn)題，2021年國(guó)務(wù)院同意利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)，建設(shè)部批準(zhǔn)首批28個(gè)試點(diǎn)城市利用公積金貸款支持保障房建設(shè)，這種方式實(shí)質(zhì)是公積金中心利用住房公積金

5、本金委托貸款方式支持建設(shè)公租房，在資金來(lái)源上與發(fā)放住房公積金個(gè)人貸款的資金來(lái)源一致，貸款的對(duì)象一般是公租房的建設(shè)開(kāi)發(fā)單位或者當(dāng)?shù)卣O(shè)立的專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)公租房的機(jī)構(gòu)。 此種方法的優(yōu)勢(shì)表達(dá)在：一是擴(kuò)大了住房公積金的資金使用范圍，由之前單一的銀行活定期存款、個(gè)人住房貸款和國(guó)債投資外新增加了工程貸款的投資渠道，合理的使用住房公積金本金沉淀，提高了住房公積金的資金使用效率。二是在國(guó)家政策允許的情況下以委托貸款形式參與公租房建設(shè)，降低了政策風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，后期貸后管理相對(duì)簡(jiǎn)單。三是將貸款業(yè)務(wù)的范圍由單一的支持個(gè)人貸款向支持公租房工程貸款擴(kuò)展延伸，提高了住房公積金對(duì)于保障房建設(shè)的奉獻(xiàn)，更好的幫助中低收入職工解決

6、租住房屋的困難，真正地做到效勞經(jīng)濟(jì)效勞群眾。此方法也有一些缺乏之處，具體表現(xiàn)在：一是提高公租房建設(shè)本錢(qián)，由于這種方式的公租房建設(shè)是由公積金貸款支持的，需要支付公積金貸款利息，增加了建設(shè)本錢(qián)；二是回收期限長(zhǎng)面臨貸款回收風(fēng)險(xiǎn)，由于公租房工程屬于保障房建設(shè)，工程本身盈利能力差，工程回收期長(zhǎng)，一定程度上影響貸款資金全額、及時(shí)還款付息無(wú)法保證貸款資金的平安；三是占用個(gè)人貸款發(fā)放資金，由于工程貸款資金來(lái)源于住房公積金本金與發(fā)放個(gè)人貸款公用額度，會(huì)影響發(fā)放個(gè)人貸款的可用資金。 利用住房公積金增值收益資金建設(shè)公租房方式 國(guó)務(wù)院發(fā)布的?關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)?中明確指出，住房公積金增值收益在提取

7、貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，全部用于廉租住房和公共租賃住房建設(shè)，指導(dǎo)意見(jiàn)為住房公積金管理中心投資建設(shè)公共租賃住房提供了操作依據(jù)。公積金中心可以利用每年提取的增值收益直接投資公租房建設(shè)，這種方法使公積金中心從單一的資金提供者轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥康耐顿Y者和提供者。 這種方式的優(yōu)勢(shì)在于：一是拓展了公積金投資的領(lǐng)域和方向，有利于公積金的保值增值；二是此種投資方式無(wú)需考慮公積金貸款利息本錢(qián)，建設(shè)期和運(yùn)用期無(wú)貸款利息負(fù)擔(dān)，為公租房經(jīng)營(yíng)管理、降低本錢(qián)創(chuàng)造條件；三是利用公積金產(chǎn)生的增值收益局部，不影響個(gè)人貸款的發(fā)放。存在缺乏之處：一是會(huì)長(zhǎng)期占用增值收益局部，假設(shè)沒(méi)有合理的資金回收機(jī)制會(huì)影響資金的流動(dòng)性和收益性；二是由

8、于公租房回收期限長(zhǎng)，如果收益率低于年度增值收益率會(huì)產(chǎn)生倒貼現(xiàn)象，影響投資積極性；三是直接投資公租房增加了中心運(yùn)營(yíng)本錢(qián)，占用中心人力物力，影響其他工作的開(kāi)展。 三、投資公租房的回收機(jī)制 利用住房公積金建設(shè)公租房占用的資金動(dòng)輒幾億元、十幾億元，長(zhǎng)期占用必然影響資金的流動(dòng)性及收益性，為此設(shè)計(jì)一套資金的平安回收機(jī)制是非常必要的。 以租金收入方式回收 以租金收入回收投資公租房投資是最直接的回收方式，租金水平確實(shí)定是關(guān)系到公租房是否持續(xù)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，差異化的租金標(biāo)準(zhǔn)有利于公租房的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。所謂差異化的租金標(biāo)準(zhǔn)是指制定公租房基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)，在此根底上根據(jù)不同的房屋地點(diǎn)、不同的居住人群、不同的經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行

9、上下浮動(dòng)，簡(jiǎn)化公式為： 基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)=本錢(qián)租金+運(yùn)營(yíng)、管理修繕本錢(qián)+資金本錢(qián)+調(diào)整值 以對(duì)外出售方式 單憑公租房租金收入很難短時(shí)間收回全部投入資金，為此需要建立一套公租房租賃期滿(mǎn)后的合理出售機(jī)制，來(lái)解決投入資金全部回收問(wèn)題。 按照公租房的出售對(duì)象，公租房的購(gòu)置主體可以分為三種：一、由地方財(cái)政或者當(dāng)?shù)毓夥恐行慕y(tǒng)一收購(gòu)；二、由其他投資主體進(jìn)行收購(gòu)；三、將房源上市出售并由現(xiàn)住公租房承租人優(yōu)先購(gòu)置。 公租房的出售定價(jià)應(yīng)該不低于公租房的本錢(qián)價(jià)格，否那么公積金中心因支持建設(shè)和管理公租房產(chǎn)生的巨額虧損無(wú)處核銷(xiāo)，最終損害的是整個(gè)住房公積金支持公租房建設(shè)事業(yè)。 結(jié)語(yǔ)：通過(guò)完善制度設(shè)計(jì)，優(yōu)化資金使用，利用住房公積金結(jié)余資金和增值收益投資公租房建設(shè)，定向供應(yīng)符合條件的繳存職工，表達(dá)了公積金制度的差異化、特殊化和人性化，為拓展公積金保障功能，增加保障性住