緯聯(lián)2010年11月保利·貴陽(yáng)電廠(chǎng)的項(xiàng)目定位的報(bào)告ppt課件

1、保利貴陽(yáng)電廠(chǎng)項(xiàng)目【保利貴陽(yáng)電廠(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告】貴陽(yáng)保利 緯聯(lián)地產(chǎn)2019年11月重慶Chapter 1 項(xiàng)目屬性界定Contents 目錄貴陽(yáng)市中心小河區(qū)中心本案約6公里約4公里隸屬兩區(qū)結(jié)合部，離南明區(qū)貴陽(yáng)市中心僅約6公里，離南面小河區(qū)約4公里。項(xiàng)目區(qū)位本案A本案花溪大道地面西面緊靠花溪大道，區(qū)域唯一連通南明區(qū)和小河區(qū)的主干道，交通壓力較大。除西側(cè)的花溪大道外，地塊北面可通過(guò)玉廠(chǎng)路和桃園路到達(dá)項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)。B項(xiàng)目交通規(guī)模較大，為南明河隔斷為2個(gè)版塊，整體低于花溪大道約3-5m，內(nèi)部為電廠(chǎng)、居住區(qū)和其他建設(shè)用地，地勢(shì)極為平坦。地塊主要指標(biāo)：占地面積： 約700畝容積率：3.5綠地率：35%建筑密

2、度：35%地塊紅線(xiàn)圖C地塊狀況East-東面緊靠鳳凰山，享有近距離自然山景資源。West-西面花溪大道，連接南明區(qū)與小河區(qū)的主干道South-南面火車(chē)高架橋、小河污水處理廠(chǎng)，對(duì)地塊影響較大。North-北面玉廠(chǎng)路、太慈橋小型區(qū)域商業(yè)中心，有一定的配套支撐。水BA污水處理廠(chǎng)高架橋花溪大道鳳凰山太慈橋地塊西面緊鄰花溪大道，環(huán)境較差；東靠鳳凰山，具有山景資源；南面緊鄰高架橋和污水處理廠(chǎng)，設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮規(guī)避其視線(xiàn)及噪音影響。D地塊四至鳳凰山南明河地塊中間為貴陽(yáng)主河流南明河，東面為鳳凰山，整個(gè)地塊背山面水，屬于貴陽(yáng)市中心的稀缺地塊，資源優(yōu)勢(shì)突出E地塊資源p區(qū)域?qū)傩院司墔^(qū)域位于老城區(qū)邊緣，配套缺乏、外部

3、環(huán)境較差兩區(qū)結(jié)合部處于南明區(qū)和小河區(qū)的結(jié)合部，輻射面廣p項(xiàng)目屬性規(guī)模大，地勢(shì)平占地700畝，內(nèi)部地形平坦資源突出南明河和鳳凰山的天然自然景觀資源高架橋、污水廠(chǎng)南部靠高架橋和污水處理廠(chǎng)，影響較大核緣區(qū)域輻射面廣大規(guī)模項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)資源高架橋污水處理廠(chǎng)外部環(huán)境差項(xiàng)目屬性界定Strengths-優(yōu)勢(shì)區(qū)位：位于城郊城市理想生活半徑，兩區(qū)結(jié)合部交通：緊靠花溪大道，交通便利資源：地塊內(nèi)有鳳凰山、南明河等自然資源配套：周邊現(xiàn)有商業(yè)、教育等設(shè)施，配套設(shè)施較為完善Weakness-優(yōu)勢(shì)基地西側(cè)臨花溪大道，有一定噪聲干擾。南側(cè)緊靠高架橋，影響地塊外部環(huán)境及景觀視野，有噪音影響。地塊所處區(qū)域外部環(huán)境較差Opportuni

4、ties-機(jī)遇市中心城區(qū)少有的可出讓地塊，將主導(dǎo)未來(lái)南明區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)作為主城區(qū)的外延片區(qū)，將承接主城區(qū)的居住功能Threats-挑戰(zhàn)高品質(zhì)、有文化、有特色高端大盤(pán)的營(yíng)造別墅、洋房體量如何適度最大化如何規(guī)避高架橋及污水處理廠(chǎng)帶來(lái)的影響SWOT分析Chapter 2 發(fā)展方向研判Contents 目錄維度一貴陽(yáng)市區(qū)房地產(chǎn)大勢(shì)分析供需平穩(wěn)；均價(jià)上揚(yáng)；老城趨緊；新城拓張；大勢(shì)向上上半年市場(chǎng)呈供需兩旺特征，進(jìn)入5、6月，雖受新政影響，成交量下滑，但需求仍然超過(guò)供應(yīng)，整體保持平穩(wěn)；烏當(dāng)區(qū)已經(jīng)取代傳統(tǒng)2強(qiáng)成為新的土地供應(yīng)大戶(hù)，未來(lái)將成為貴陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主力方向；4月均價(jià)呈小幅度下滑，但整體呈逐步上揚(yáng)之勢(shì)；

5、與09年同期相比，兩城區(qū)呈下降趨勢(shì)，土地供應(yīng)日趨緊張，烏當(dāng)區(qū)上升趨勢(shì)明顯，成為未來(lái)主要土地供應(yīng)區(qū)域；市場(chǎng)環(huán)境良好，項(xiàng)目占據(jù)老城區(qū)絕版黃金資源貴陽(yáng)市中心小河區(qū)中心本案約15分鐘車(chē)程約10分鐘車(chē)程本案區(qū)位：南明老城區(qū)，與貴陽(yáng)市核心區(qū)僅6公里，同時(shí)是連接老城區(qū)與小河區(qū)的橋頭堡。認(rèn)知：核心城區(qū)的邊緣地段；區(qū)域配套相對(duì)缺乏；交通壓力較大，外部環(huán)境形象較差。維度二項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知核心居住版塊，城市外延連接橋頭堡，區(qū)域的形象、配套、環(huán)境亟待改善和提升項(xiàng)目名稱(chēng)山水黔城中鐵國(guó)際城效果圖片地理位置南明區(qū)四方河路1號(hào)南明花果園南小車(chē)河畔開(kāi)發(fā)企業(yè)貴州宏立誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中國(guó)鐵建地產(chǎn)貴州中弘占地面積133萬(wàn)方93.3萬(wàn)

6、方建筑面積120萬(wàn)方220萬(wàn)方容積率1.623.0項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位宜居生態(tài)之城宜居生態(tài)之城生態(tài)地產(chǎn)、國(guó)際化社區(qū)生態(tài)地產(chǎn)、國(guó)際化社區(qū)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)高層高層/ /小高層小高層/ /別墅別墅高層高層主力面積主力面積高層：高層：90-25090-250別墅：別墅：330-720330-720102-105102-105整體均價(jià)整體均價(jià)46004600元元/ /45004500元元/ /周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)主要以大盤(pán)為主，競(jìng)爭(zhēng)激烈，其中山水黔城已進(jìn)入后期尾盤(pán)銷(xiāo)售。維度三區(qū)域周邊競(jìng)爭(zhēng)狀況區(qū)域樓盤(pán)整體品質(zhì)較為一般，同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格處于同一水平，區(qū)域無(wú)標(biāo)桿產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)模式單一。資源突出：背山面水老城區(qū)絕版資源大盤(pán)維度四項(xiàng)

7、目自身屬性區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品的條件。項(xiàng)目占據(jù)著貴陽(yáng)核心區(qū)最后的黃金地塊，如此資源，我們需要具備更高的眼光研判結(jié)論：因而，我們的項(xiàng)目應(yīng)該是：復(fù)合多功能大盤(pán)、引領(lǐng)者、輻射全市，形成區(qū)域社區(qū)標(biāo)桿、品質(zhì)標(biāo)桿、價(jià)格標(biāo)桿，帶動(dòng)區(qū)域整體形象的樹(shù)立Chapter 3 項(xiàng)目初步定位Contents 目錄集復(fù)合濱河住宅、 LOFT時(shí)尚公寓、城市生活MALL、濱河風(fēng)情商業(yè)街為一體的多功能理想城市社區(qū)中國(guó)理想城市社區(qū)“低碳生活理念：多元化復(fù)合業(yè)態(tài)、低碳生活社區(qū)“濱河街鎮(zhèn)商業(yè)模式理念：特色濱河商業(yè)街“8分鐘優(yōu)生活居住理念：完善的配套，營(yíng)造8分鐘步行理想生活；“兒童優(yōu)成長(zhǎng)社區(qū)理念：雙語(yǔ)幼兒園到中學(xué)的名校全

8、程教育及兒童休閑娛樂(lè)設(shè)施營(yíng)造社區(qū)兒童“優(yōu)成長(zhǎng)理念；“漫系統(tǒng)理念：休閑漫步系統(tǒng)，悠閑品質(zhì)生活社區(qū)；“社區(qū)鄰里中心理念：公共活動(dòng)場(chǎng)所，加強(qiáng)鄰里互動(dòng)“河景共享理念：特色河道打造，社區(qū)業(yè)主共享“中軸風(fēng)景大道景觀理念：標(biāo)志性景觀大道理想城市社區(qū)八大核心理念保利云山國(guó)際保利春天大道保利國(guó)際廣場(chǎng)保利高爾夫社區(qū)保利新都會(huì)案名建議：保利新都會(huì)用心耕耘，鑄就嶄新貴陽(yáng)保利云山國(guó)際保利春天大道保利國(guó)際廣場(chǎng)保利高爾夫社區(qū)保利山河灣案名建議二：保利山河灣山河資源，老城核心區(qū)域絕版資源大盤(pán)核心/住宅定位低碳生活住宅理念： 滿(mǎn)足中端以上客戶(hù)需求 資源匹配的多元化復(fù)合住宅中端產(chǎn)品山河高層標(biāo)桿產(chǎn)品山河別墅中高端產(chǎn)品山河高層豪宅高

9、端產(chǎn)品山河洋房新都會(huì)山河限量別墅建筑風(fēng)格：北歐古典風(fēng)格別墅形態(tài)面積區(qū)間（建面）聯(lián)排別墅220-250疊拼別墅160-180產(chǎn)品形態(tài)及面積區(qū)間建議：新都會(huì)山河寬景電梯洋房形態(tài)建議面積區(qū)間（建面）戶(hù)型設(shè)置5+1，6+1電梯洋房120-150三房、四房設(shè)置主力面積130-140建筑風(fēng)格：新古典主義產(chǎn)品形態(tài)及面積區(qū)間：類(lèi)別產(chǎn)品形態(tài)梯戶(hù)比面積區(qū)間（建面）戶(hù)型設(shè)置豪宅類(lèi)30-33F點(diǎn)板結(jié)合一梯二戶(hù)二梯四戶(hù)120-140三房、四房設(shè)置主力面積120-130普通類(lèi)30-33F點(diǎn)板結(jié)合二梯六戶(hù)二梯八戶(hù)70-110三房主力，二房和四房補(bǔ)充，主力面積90-100產(chǎn)品面積區(qū)間建議：新都會(huì)山河景觀高層建筑風(fēng)格：新古典主

10、義核心/公寓定位LOFT時(shí)尚幻彩公寓商住結(jié)合，幻彩空間box-office商務(wù)與居住的完美統(tǒng)一新都會(huì)LOFT時(shí)尚公寓Box-Office彈性演繹縱向菜單式組合 由小戶(hù)型公寓向LOFT和大面積辦公空間轉(zhuǎn)變新都會(huì)LOFT時(shí)尚公寓類(lèi)別產(chǎn)品形態(tài)梯戶(hù)比面積區(qū)間（建面）戶(hù)型設(shè)置高層40-45F點(diǎn)式4梯16戶(hù)40-65主力分布一房，單配及二房產(chǎn)品補(bǔ)充產(chǎn)品面積區(qū)間建議：新都會(huì)商務(wù)方向結(jié)合開(kāi)發(fā)節(jié)奏，根據(jù)市場(chǎng)與區(qū)域發(fā)展變化，在先按公寓規(guī)劃的情況下，后期可進(jìn)行定位調(diào)整，考慮商務(wù)酒店與寫(xiě)字樓的可行性。核心 /商業(yè)定位維度一：商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)集中區(qū)太慈橋，形成區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)配套支撐；商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次以中低檔為主，中高檔消費(fèi)

11、主要流向市中心區(qū)域；商業(yè)區(qū)內(nèi)道路狀況較差，擁擠堵塞嚴(yán)重；商業(yè)區(qū)較為雜亂，臨街零散布局，環(huán)境較差，整體形象檔次低。商業(yè)定位方向：輻射區(qū)域的城市生活MALL維度二：區(qū)域?qū)傩阅厦鲄^(qū)南部核緣地段連接老城區(qū)和小河區(qū)的橋頭堡城市外延的發(fā)展過(guò)渡帶集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、旅游、商務(wù)于一體的高端商業(yè)街區(qū)。是消費(fèi)、娛樂(lè)和休閑緊密結(jié)合的“一站式消費(fèi)場(chǎng)所 。城市生活MALL+濱河風(fēng)情商業(yè)街RIVERSTREET+BLOCK社區(qū)商業(yè)街商業(yè)整體形象定位商業(yè)整體形象定位城市生活MALL輻射區(qū)域,提升區(qū)域形象及配套的商業(yè)MALL商業(yè)整體形象定位濱河風(fēng)情商業(yè)街利用河景資源打造特色的高品質(zhì)的風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)整體形象定位BLOCK社區(qū)商

12、業(yè)街便民生活的社區(qū)商業(yè)配套中國(guó)一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施配建指標(biāo)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范類(lèi)別居住區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91平方米/人合理服務(wù)半徑800-1000m維度一維度二樓盤(pán)建面容積率商業(yè)體量宏立山水黔城120萬(wàn)方1.62約10萬(wàn)方中鐵國(guó)際城220萬(wàn)方3.0約8萬(wàn)方中天世紀(jì)新城100萬(wàn)方1.26約6萬(wàn)方維度三商業(yè)體量建議需求體量約4萬(wàn)方需求體量約7萬(wàn)方可布置體量約6-7萬(wàn)方同類(lèi)項(xiàng)目案例參考項(xiàng)目自身地形條件匹配分析基于保利自身不持有商業(yè)的慣例，考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)因素，綜合評(píng)估：本項(xiàng)目商業(yè)體量建議控制在6萬(wàn)方地塊內(nèi)濱河沿線(xiàn)約1800m，濱河商業(yè)風(fēng)情街布置約1000m，按商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)深12

13、m-15m，樓層1-2F初步測(cè)算，則可布置商業(yè)體量約2-3萬(wàn)方，結(jié)合7號(hào)地塊商業(yè)MALL約3萬(wàn)方及社區(qū)商業(yè)街約1萬(wàn)方），體量約為6-7萬(wàn)方。大 類(lèi)類(lèi) 別城市生活MALL3.5萬(wàn)方主力店面及主力品牌店8000-10000超級(jí)市場(chǎng)及其他次主力品牌店餐飲類(lèi)10000-12000大型主力中餐茶餐廳主題中西餐休閑娛樂(lè)類(lèi)5000-6000健身中心/美容/保健中心/個(gè)性護(hù)理電影院/讀書(shū)館/主題酒吧/KTV/咖啡廳/茶樓定向型服務(wù)4500-5000培訓(xùn)中心/兒童游樂(lè)中心/成人降壓室購(gòu)物類(lèi)10000-12000時(shí)尚服飾/潮流精品/品牌專(zhuān)賣(mài)/家居館濱河風(fēng)情商業(yè)街2萬(wàn)方餐飲10000-12000大型主力中餐/特色中

14、西餐休閑娛樂(lè)8000-10000網(wǎng)絡(luò)會(huì)所/咖啡/茶樓/書(shū)吧/個(gè)性護(hù)理/美容保健社區(qū)商業(yè)街5000-6000萬(wàn)方社區(qū)服務(wù)5000-6000面包店/銀行/干洗/便利店/郵政/藥店/診所商業(yè)業(yè)態(tài)及體量分布百貨/超市MUJI Watsons定向主力店物美價(jià)廉的大眾生活超市，在市場(chǎng)中有強(qiáng)大號(hào)召力的Watsons、MUJI構(gòu)成項(xiàng)目精致、國(guó)際、前沿、時(shí)尚的調(diào)性餐 飲大型主力中餐 茶餐廳 主題中西餐新概念服飾 潮流精品家居館品牌專(zhuān)賣(mài)購(gòu) 物新概念招商方向：西班牙款式多樣、設(shè)計(jì)感強(qiáng)、低價(jià)格的時(shí)裝品牌Pull & Bear、童裝新概念店P(guān)umpkin Patch、新概念首飾店Coulisse，打造新概念領(lǐng)袖

15、秀場(chǎng)。品牌專(zhuān)賣(mài)：所向披靡的addidas、nike專(zhuān)賣(mài)休閑娛樂(lè)KTV浴足/保健中心個(gè)性護(hù)理24小時(shí)便利店網(wǎng)絡(luò)會(huì)所茶樓咖啡廳主題酒吧院線(xiàn)影院趣玩吧視音室情趣圖書(shū)館咖啡屋是一個(gè)場(chǎng)所，一種氛圍，進(jìn)入社區(qū)開(kāi)始風(fēng)靡中國(guó)趣玩吧，智力休閑A.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件B.規(guī)劃難點(diǎn)解析C.地塊分析D.用地規(guī)劃建議PART4初步設(shè)計(jì)建議A地塊占地面積：700畝地塊建設(shè)規(guī)模：約140萬(wàn)方容積率：3.5暫定）建筑密度：35%綠地率：35%地塊紅線(xiàn)圖地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)說(shuō)明：項(xiàng)目容積率暫定為3.5建設(shè)規(guī)模按占地面積的凈用地測(cè)算占地面的85%）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)產(chǎn)品形態(tài)比例體量體量說(shuō)明LOFT公寓約7%約9萬(wàn)方單棟體量約3萬(wàn)方

16、，布局三棟形象公寓高層（舒適類(lèi)）約55%-60%約77萬(wàn)方高層（普通類(lèi)）約20%-25%約30萬(wàn)方別墅+洋房約10%-15%約18萬(wàn)方根據(jù)地塊資源，盡可能多的排布別墅產(chǎn)品商業(yè)約6萬(wàn)方體量分布說(shuō)明：項(xiàng)目總建面約140萬(wàn)方按占地85%的凈用地測(cè)算）；別墅和洋房為提升項(xiàng)目形象的標(biāo)桿產(chǎn)品，考慮偏高的容積率，在滿(mǎn)足高層舒適度的情況下盡量多分布別墅及洋房；高層舒適類(lèi)和普通類(lèi)產(chǎn)品根據(jù)地塊的資源等級(jí)劃分進(jìn)行體量估算，規(guī)劃時(shí)可根據(jù)地塊實(shí)際情況浮動(dòng)比例；LOFT公寓在7號(hào)地塊位置，根據(jù)地塊實(shí)際情況，同時(shí)考慮市場(chǎng)因素，建議排布3棟公寓B規(guī)劃難點(diǎn)1、地塊自身?xiàng)l件地塊大，社區(qū)規(guī)模大;地塊資源豐富地塊南部部分地塊呈不規(guī)則

17、分布2、地塊周邊環(huán)境周邊環(huán)境差3、限制條件容積率高，不利于分布更多的洋房別墅;火車(chē)道穿越地塊,影響景觀視野，同時(shí)存在噪音干擾，;部分地塊受高壓線(xiàn)影響;南側(cè)靠近污水處理廠(chǎng);地塊分析C地塊分級(jí)劃分整個(gè)建筑用地按地塊范圍、資源、環(huán)境和開(kāi)發(fā)條件分成7個(gè)開(kāi)發(fā)地塊。道路系統(tǒng)南明河高架橋水污水處理廠(chǎng)鳳凰山地塊分析3567水4211外部環(huán)境得分綜合評(píng)定河景資源1020山景資源10噪音干擾0污水廠(chǎng)干擾0一線(xiàn)河景資源，背面面水，未臨主干道，離高架橋及污水處理廠(chǎng)較遠(yuǎn)，宜居指數(shù)高地塊分級(jí)評(píng)價(jià)地塊分析1外部環(huán)境得分綜合評(píng)定河景資源615山景資源10噪音干擾-1污水廠(chǎng)干擾02部分區(qū)域一線(xiàn)臨河，享有近距離山景資源，南部地塊

18、部分受高架橋噪音影響地塊分級(jí)評(píng)價(jià)地塊分析23外部環(huán)境得分綜合評(píng)定河景資源1015山景資源8噪音干擾-1污水廠(chǎng)干擾03一線(xiàn)臨河，背山面水，山景資源突出；面臨現(xiàn)有桃園路，有一定的噪音影響；地塊分級(jí)評(píng)價(jià)地塊分析外部環(huán)境得分綜合評(píng)定河景資源58山景資源5噪音干擾-2污水廠(chǎng)干擾04可遠(yuǎn)眺河景，山景；面臨玉廠(chǎng)路，有噪音干擾；地塊分級(jí)評(píng)價(jià)地塊分析45外部環(huán)境得分綜合評(píng)定河景資源1020山景資源10噪音干擾0污水廠(chǎng)干擾05一線(xiàn)河景資源，兼具山景資源；南側(cè)有高架橋，影響不大；地塊分級(jí)評(píng)價(jià)地塊分析6外部環(huán)境得分綜合評(píng)定河景資源89山景資源10噪音干擾-5污水廠(chǎng)干擾-46一線(xiàn)河景資源，兼具山景資源；內(nèi)部高架橋穿過(guò)，

19、影響較大；南部臨污水處理廠(chǎng)，空氣質(zhì)量較差；地塊分級(jí)評(píng)價(jià)地塊分析7外部環(huán)境得分綜合評(píng)定河景資源46山景資源6噪音干擾-2污水廠(chǎng)干擾-27臨主干道，交通便捷、但噪音干擾較大；內(nèi)部高架橋穿過(guò)，影響較大；靠近污水處理廠(chǎng)，宜居指數(shù)較差地塊分級(jí)評(píng)價(jià)地塊分析3567地塊對(duì)比評(píng)定1號(hào)地塊202號(hào)地塊153號(hào)地塊154號(hào)地塊85號(hào)地塊206號(hào)地塊97號(hào)地塊6一級(jí)資源地塊二級(jí)資源地塊三級(jí)資源地塊四級(jí)資源地塊地塊綜合評(píng)價(jià)地塊分析421D-1用地編號(hào)資源&環(huán)境評(píng)定分?jǐn)?shù)適合發(fā)展物業(yè)特點(diǎn)1一線(xiàn)河景、山景20別墅+洋房最好的資源分配給最高端的產(chǎn)品2河景、山景15高層（豪宅類(lèi)）L型布局，最大化河景資源3一線(xiàn)河景、山景

20、臨桃園支路15高層（普通類(lèi)）狹長(zhǎng)型地塊，通過(guò)高層形成規(guī)模4部分河景、山景臨玉廠(chǎng)路8高層（普通類(lèi)）通過(guò)普通偏緊湊型高層弱化資源劣勢(shì)和噪音干擾5一線(xiàn)河景、山景20別墅+洋房沿道路旁布置高層最好的資源利用；價(jià)值最大化6河景、山景高架橋、污水處理廠(chǎng)9高層（普通類(lèi)）面積及總價(jià)控制弱化地塊劣勢(shì)7臨主干道、部分河景及山景、高架橋影響及污水處理廠(chǎng)影響6LOFT公寓利用主干道便捷的交通優(yōu)勢(shì)，通過(guò)公寓形象產(chǎn)品及總價(jià)控制弱化劣勢(shì)產(chǎn)品依據(jù)地塊質(zhì)素對(duì)號(hào)入座住宅規(guī)劃建議3567山河限量別墅（1、5號(hào)地塊一線(xiàn)臨河區(qū)）山河寬景洋房（1、5號(hào)地塊二線(xiàn)臨河區(qū)）山河高層豪宅（2、3號(hào)資源二級(jí)地塊）山河普通高層（4、6號(hào)資源三級(jí)地塊

21、）LOFT公寓（7號(hào)資源四級(jí)地塊）住宅規(guī)劃建議412普通高層區(qū)公寓商業(yè)區(qū)住宅規(guī)劃建議別墅洋房區(qū)高層豪宅區(qū)低碳生活住宅理念：D-2城市生活MALL城市生活MALL區(qū)位選址：7號(hào)地塊最具有商業(yè)價(jià)值；直觀：1號(hào)地塊位于地塊西側(cè)，是項(xiàng)目對(duì)外形象展示的主要面直達(dá)：臨花溪主干道，交通便利，距周邊住宅更近集中：與周邊聯(lián)系更為緊密，便于集中設(shè)置，形成規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建議濱河風(fēng)情商業(yè)街2濱河風(fēng)情商業(yè)街1濱河風(fēng)情商業(yè)街原則：考慮商業(yè)街的服務(wù)半徑；避免遮擋一線(xiàn)高端產(chǎn)品的景觀視野；選址：南北沿河區(qū)域商業(yè)規(guī)劃建議社區(qū)商業(yè)街BLOCK社區(qū)商業(yè)街根據(jù)地塊劃分三個(gè)BLOCK板塊，在每個(gè)板塊中間區(qū)域設(shè)置社區(qū)便民商業(yè)街商業(yè)規(guī)劃建議B

22、LOCK1BLOCK2BLOCK3“濱河街鎮(zhèn)商業(yè)模式理念D-3配套規(guī)劃建議會(huì)所濱河休閑廣場(chǎng)分布地塊中部區(qū)域，滿(mǎn)足不同組團(tuán)的會(huì)所配套需求在濱河區(qū)域中部位置設(shè)置濱河休閑廣場(chǎng)，滿(mǎn)足高層及別墅區(qū)的業(yè)主休閑生活需求，同時(shí)加強(qiáng)鄰里互動(dòng)。廣場(chǎng)會(huì)所“社區(qū)鄰里中心理念配套規(guī)劃建議教育配套與名校聯(lián)姻，從幼兒園到高中的全程教育體系，營(yíng)造兒童優(yōu)成長(zhǎng)的社區(qū)理念；選址：建議布置在地塊中部區(qū)域，使各個(gè)小區(qū)的業(yè)主子女都能保持一個(gè)較為合理的距離“兒童優(yōu)生活、優(yōu)成長(zhǎng)理念締造“8分鐘優(yōu)質(zhì)生活圈”8分鐘社區(qū)生活圈完善的社區(qū)配套，保證了社區(qū)8分鐘的品質(zhì)生活D-4交通規(guī)劃建議主次1、出入口分布：考慮到項(xiàng)目規(guī)模較大，且地塊進(jìn)深較長(zhǎng)，建議多

23、出入口設(shè)置。主入口設(shè)置在中部組團(tuán)位置，利用距主干道最近的區(qū)域，便于單獨(dú)設(shè)置主入口形象展示；次入口2個(gè)設(shè)置，北部依托玉廠(chǎng)路及桃園路現(xiàn)有道路設(shè)置；南部依托花溪干道現(xiàn)有支路設(shè)置次交通規(guī)劃建議2、中軸景觀大道：通過(guò)中軸大道的劃分，不光用美麗的風(fēng)景形成了景觀長(zhǎng)廊，還使社區(qū)內(nèi)部形成了自然分區(qū)，使各個(gè)空間良好區(qū)隔，保證各居住組團(tuán)的品質(zhì)交通規(guī)劃建議3、濱河休閑棧道：形象展示區(qū)，增加項(xiàng)目形象力；將道路和河道共同打造出社區(qū)獨(dú)特景觀社區(qū)“漫系統(tǒng)理念體量分布交通規(guī)劃建議4、交通橋梁：地塊范圍內(nèi)現(xiàn)已有橋梁2座，主要為交通橋，北部地塊外玉廠(chǎng)路設(shè)有一座橋梁，建議保留并加以利用；考慮中部地塊的主入口建議，建議新設(shè)一座橋梁，作

24、為主入口的通行橋，同時(shí)利用周邊環(huán)境影響相對(duì)較小打造主入口形象展示區(qū)已有橋梁新建橋梁次D-5干擾規(guī)劃建議1、高架橋噪音干擾規(guī)避建議：項(xiàng)目南側(cè)河景資源較好地塊面臨火車(chē)噪音干擾；為充分契合項(xiàng)目“高檔社區(qū)定位，充分保證河景展示區(qū)中高檔產(chǎn)品的規(guī)劃，噪音是地塊規(guī)劃的重點(diǎn)！u建議協(xié)商相關(guān)部門(mén)，在社區(qū)南側(cè)高架橋火車(chē)u 道上設(shè)置防噪隔音板；u通過(guò)綠化植被對(duì)隔音長(zhǎng)廊進(jìn)行美化；u建筑設(shè)計(jì)考慮整體隔音措施。干擾規(guī)劃建議2、高壓線(xiàn)干擾規(guī)避建議：高壓線(xiàn)主要干擾條件較好的5、6號(hào)地塊，建議高壓線(xiàn)改道，使該地塊優(yōu)勢(shì)更為突出，為規(guī)劃高端產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)。D-61、山的利用：依靠山勢(shì)及山景打造社區(qū)的豐富景觀層次感；山腳區(qū)域打造山體公

25、園，增加項(xiàng)目的特色，提升項(xiàng)目品質(zhì)2、水的利用：u充分利用項(xiàng)目緊鄰南明河的優(yōu)勢(shì)，社區(qū)內(nèi)外通過(guò)對(duì)水的利用，使社區(qū)成為山水自然景觀中的住宅，更具獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力：u將河水引入地塊營(yíng)造園林內(nèi)水系；u通過(guò)水系串聯(lián)項(xiàng)目各小區(qū)，各組團(tuán)；u在園區(qū)內(nèi)修建園區(qū)小型的湖泊，島嶼，形成亮點(diǎn)；3、河道的利用：河道是項(xiàng)目漫長(zhǎng)的展示線(xiàn)，也是項(xiàng)目最佳的名片，通過(guò)對(duì)河道的利用，滿(mǎn)足客戶(hù)需求的同時(shí)，更加直觀，更加有效的傳達(dá)項(xiàng)目形象。改造河道，修建包括濱河風(fēng)情商業(yè)街、濱河休閑棧道、親水休閑空間等功能 通過(guò)雕塑、親水小品、植被等，使河道成為貴陽(yáng)一條亮麗的風(fēng)景線(xiàn)；成為最?lèi)芤獾男蓍e區(qū)。河區(qū)共享理念 以河為中心，營(yíng)造“河景優(yōu)生活理念，河景資源共享，讓每一位業(yè)主能夠在優(yōu)美的河景里感受到上等居住區(qū)的品質(zhì)；4、橋的運(yùn)用：橋是河流上的風(fēng)景。利用項(xiàng)目沿河優(yōu)勢(shì)，通過(guò)不同造型和風(fēng)格的橋，使之成為項(xiàng)目獨(dú)特的風(fēng)景線(xiàn)，獨(dú)特的標(biāo)識(shí)！橋連接社區(qū)與外界，方便客戶(hù)出行；交通橋，景觀橋打造社區(qū)獨(dú)特風(fēng)景。5、標(biāo)志性的