房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講座PPT

1、制作人：祁辰飛房產(chǎn)：房產(chǎn)： 房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)：地產(chǎn)： 地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)：房地產(chǎn)： 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其所衍生的權(quán)利（所有權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等）。房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)： 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)（1）一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村

2、集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。（2 2）二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，又稱增量房地產(chǎn)市場(chǎng)。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng) 者把新建、初次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng) 者與消費(fèi)者之間的交易行為。（3 3）三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。 土地開發(fā)：土地開發(fā)： 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。生地：生地： 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地：熟地： 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。三通一平：三通一平：水通、電通、路通（五通-通

3、訊、排水；七通-供暖、燃?xì)猓┖蛨?chǎng)地平整宗地：宗地： 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 宗地圖：宗地圖： 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。土地所有制：土地所有制： 我國(guó)現(xiàn)行土地所有制為社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，由

4、法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國(guó)家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。土地的使用年限：土地的使用年限： 居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地（主要指多種用途不動(dòng)產(chǎn)很難分割、只有一個(gè)使用者的情況；如果是各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可以分割，最終使用者為不同的單位、個(gè)人，則按照用途來(lái)規(guī)定使用年限）或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年

5、限屆滿后，該怎么辦？ 房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制，但對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國(guó)家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國(guó)家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。2007年10月1日起施行的物權(quán)法中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”,支付費(fèi)用不明確。土地使用權(quán)的出讓（土地所有權(quán)歸屬）：土地使用權(quán)的出讓（土地所有權(quán)歸屬）： 指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣及掛

6、牌（2002年7月7日施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī)定）的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓： 是指土地使用者通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承等方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)劃撥：土地使用權(quán)劃撥： 是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 期房：期房： 是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證（大產(chǎn)證是指房屋竣工驗(yàn)

7、收之后交付購(gòu)房者之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)初始登記后取得的房地產(chǎn)權(quán)證）為止，所出售商品房稱為期房。五證五證: : 國(guó)有土地使用證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建筑工程施工許可證；商品房銷售（預(yù)售）許可證。（補(bǔ)充兩書： 住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書）現(xiàn)房現(xiàn)房: : 是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 毛坯房：毛坯房： 毛坯房又稱為“初裝修房”，交付消費(fèi)者時(shí)屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房屋成品房成品房(精裝修精裝修)： 是指在房

8、屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢。商品房：商品房： 是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售。 存量房：存量房： 一般是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書但未居住過(guò)的房屋。增量房：增量房： 增量房俗稱一手房，指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房。通俗易懂的說(shuō)法就是能增加現(xiàn)有房屋數(shù)量的房產(chǎn)。房屋的所有權(quán)：房屋的所有權(quán)： 又叫房屋產(chǎn)權(quán)，是房屋所有人獨(dú)占性地支配其所有的房屋的權(quán)利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以排除他人的干涉，對(duì)其所有的房屋進(jìn)行占有、使用、收益、處分。

9、建筑結(jié)構(gòu)形式：建筑結(jié)構(gòu)形式： 最常見的分類方法是按建筑物主要承重構(gòu)件所用的材料分類和按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類.按材料分類按材料分類 .按平面布置情況分類按平面布置情況分類 套型內(nèi)空間概念套型內(nèi)空間概念:.住宅的開間：住宅的開間： 是指相鄰兩個(gè)橫墻的定位軸線間的距離，住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：.2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、 4.2m、4.5m。.住宅的進(jìn)深：住宅的進(jìn)深： 指建筑物縱深各間的長(zhǎng)度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。各間進(jìn)深總和稱通進(jìn)深。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：. 4.5m、4.8m、5.1m.。住宅的進(jìn)深不宜超過(guò)14m，進(jìn)深超過(guò)14m，不利

10、于組織穿堂風(fēng)。.層高層高: 是指下層地板面或樓板下表面到上層樓板下表面之間的距離，也就是一層房屋的高度。.凈高凈高: 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 總建筑面積總建筑面積: 指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。建筑面積建筑面積: 成套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e計(jì)算建筑面積的規(guī)定計(jì)算建筑面積的規(guī)定:.符合以下條件之一的需計(jì)算房屋的全部建筑面積： a.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 b. .房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計(jì)算建筑

11、面積。 c. c.穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計(jì)算。 d.d.樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。 e. e.房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 f. f.挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 g. g.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算.符合以下條件之一的只能計(jì)算房屋的全部建筑面積的一半： a.a.與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按

12、其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 b.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 c.未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 d.無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 e.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。.符合以下條件之一的不能計(jì)入房屋的建筑面積： a.層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。 b.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 c.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。 d.房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、

13、泳池。 e.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。 f.騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g.利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 h.活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。 i.獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。套內(nèi)面積套內(nèi)面積: 全名套內(nèi)建筑面積，是由以下三部分組成的：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積（外墻等共有墻算一半）+陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積: 又稱地毯面積，是指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。得房率得房率: 指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。 公攤面積：公攤面積： 是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟

14、樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算，還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。公攤率：公攤率：是指總公攤面積在總建筑面積之中所占的比率套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積： 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積

15、。容積率容積率: 又稱為建筑面積毛密度。是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。各類型物業(yè)容積率一般規(guī)定如下：a.獨(dú)立別墅為0.20.5； b.聯(lián)排別墅為0.40.7；c.6層以下多層住宅為0.81.2； d.11層小高層住宅為1.52.0；e.18層高層住宅為1.82.5； f.19層以上住宅為2.44.5。 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。（計(jì)容面積界定，一般指地上面積，地下面積不一定計(jì)容，根據(jù)地方政府自行規(guī)定，不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵(lì)開發(fā)地下空間，計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止不良房地產(chǎn)開發(fā)商有漏洞可鉆。是否計(jì)容還與各類型物業(yè)的層高相關(guān)，2.0米以下，4.8米以

16、下等建筑密度：建筑密度： 即建筑覆蓋率，指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。綠地率綠地率: 是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。綠地率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)要求非常嚴(yán)格，如綠地要求覆土1.5米以上，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。綠化率綠化率: 綠化率是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對(duì)而言比較寬泛，大致長(zhǎng)草的地方或則樹冠張開的面積都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些

17、。 園林風(fēng)格園林風(fēng)格: .泛東南亞泛東南亞: a.泰式泰式 風(fēng)格特征：風(fēng)格特征：空間富于變化，植被茂密豐富，水景穿插其中，小品精致生動(dòng)，廊亭較多且體量較大，具有顯著特征，適用于營(yíng)造精品、中等以下面積項(xiàng)目。 一般元素一般元素：多層屋頂、高聳的塔尖，用木雕、金箔、陶器、彩色玻璃等鑲嵌裝飾。宗教題材雕塑、植物題材的花器、泰式?jīng)鐾?、茂盛的熱帶植物?b.巴厘島風(fēng)情巴厘島風(fēng)情 風(fēng)格特征：風(fēng)格特征：具有顯著熱帶濱海風(fēng)情度假特征，具備了泰式的空間富于變化、植被茂密豐富、水景穿插其中、小品精致生動(dòng)、廊亭較多等特點(diǎn)外，巴厘島風(fēng)格更顯自然、樸素及輕松隨意，適用于南方沿海區(qū)域營(yíng)造精品、中等以下面積項(xiàng)目。 一般元素：

18、一般元素：花園水景、游泳池、瀑布、噴泉，還有大大小小的百合花池、蓮花池、氣勢(shì)宏大的無(wú)邊水池。雕塑花園，種有蓮花或百合的水院，或以種植花卉為主的花園、巴厘亭閣，蓮花池畔的亭閣、茅草屋頂、木材 、大量熱帶植物以椰子樹為主。 .泛歐（北歐、法式地中海、美式歐陸、西班牙、新古典、古典意大利、泛歐（北歐、法式地中海、美式歐陸、西班牙、新古典、古典意大利、英倫風(fēng)情）英倫風(fēng)情） a.北歐北歐 風(fēng)格特征：風(fēng)格特征：具有北部歐洲凝煉莊重的厚實(shí)感，色調(diào)深沉，氣勢(shì)宏大，植被濃密豐富，適用于長(zhǎng)江以北地區(qū)以打造歐陸風(fēng)情為主的大面積項(xiàng)目。 一般元素：一般元素：木屋、明鏡的湖水、木棧道，原石散布的廣場(chǎng)、寬闊的草坪、茂密的森

19、林以及湛藍(lán)的天空和清新的空氣等等。園林中的四大要素山石、水、植物、建筑，在北歐的園林甲以最自然、最純粹的方式展現(xiàn)于人們的視野中，所以現(xiàn)代北歐園林設(shè)計(jì)中，多是在保持自然風(fēng)貌的前提下再做人工雕琢。 b.法式地中海法式地中海 風(fēng)格特征：風(fēng)格特征：具南部歐洲濱海風(fēng)情，與北歐風(fēng)格相比顯得更精致秀氣，布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì),色調(diào)明快響亮，點(diǎn)狀水景多，小品雕塑豐富，宏大精致兼具自然隨意，適用于大中型打造歐式風(fēng)情的中高檔項(xiàng)目。法式元素：法式元素：整形的植物，法式廊柱，雕飾精美的花器，園林家具及雕塑。特特 點(diǎn)：點(diǎn)：布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)。地中海式元素：地中海式元素：開放式的草地，精修的喬灌木

20、，地上、墻上木欄上處處可見的花草藤木組成的立體綠化，手工漆刷白灰泥墻，海藍(lán)色屋瓦與門窗，連續(xù)拱廊與拱門以及陶轉(zhuǎn)等建材。 c.古典意大利古典意大利 風(fēng)格特征：風(fēng)格特征：氣勢(shì)恢宏的建筑、精工細(xì)琢的雕塑、華麗無(wú)比的細(xì)部，洋溢著濃郁的文化藝術(shù)氣息，是最有代表性且最具顯著地位的歐式風(fēng)格，適用于打造精品歐式風(fēng)格的大中型項(xiàng)目。 一般元素：一般元素：臺(tái)地、雕塑、噴泉、臺(tái)階水瀑、整型植物。d.新古典新古典 風(fēng)格特征：風(fēng)格特征：在歐式傳統(tǒng)風(fēng)格特別是古典意大利風(fēng)格基礎(chǔ)上的現(xiàn)代化演繹，摒棄繁復(fù)的線腳與細(xì)部塑造，省略部分過(guò)于宏大莊嚴(yán)的軸線、雕塑與水景，在尺度上更顯得親切與人性化，在色調(diào)上更趨于明快，在材質(zhì)上更趨于自然，

21、適用于建筑歐式風(fēng)格定位明顯的項(xiàng)目。 一般元素：一般元素：經(jīng)典歐式建筑、中式園林景觀要素相融合 .新亞洲風(fēng)格（現(xiàn)代亞洲）新亞洲風(fēng)格（現(xiàn)代亞洲） 風(fēng)格特征：風(fēng)格特征：代表了一種混搭風(fēng)格主張。強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的和諧共生以具有濃厚地域特色的傳統(tǒng)文化為根基，融入西方文化。把亞洲元素植入現(xiàn)代建筑語(yǔ)系，將傳統(tǒng)意境和現(xiàn)代風(fēng)格對(duì)稱運(yùn)用。是目前國(guó)際建筑界極受推崇的一種理念。用公式來(lái)概括則為：東南亞園林的豐富空間+中國(guó)人認(rèn)同的現(xiàn)代感（硬景）+酒店式的高品質(zhì)感。適用于現(xiàn)代風(fēng)格定位并趨向于地方性風(fēng)格化特征的項(xiàng)目。 一般元素：一般元素：SPA，指溫泉、療養(yǎng)、度假，進(jìn)一步引申為星級(jí)酒店的景觀品質(zhì)。 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 . Ar

22、t DecoArt Deco 起源于法國(guó)，介于古典與現(xiàn)代之間，融合了立體派、構(gòu)成主義包括機(jī)械美學(xué)，具有現(xiàn)代主義的簡(jiǎn)約而不是簡(jiǎn)單，又有古典主義的精致而不繁復(fù)瑣碎。 特點(diǎn)：特點(diǎn)：建筑物以其高聳、挺拔，以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)給人留下深刻印象形體呈階梯狀收分，強(qiáng)調(diào)垂直線條，于穩(wěn)重中顯氣質(zhì)注重裝飾幾何化，多用放射狀、V形圖案ART DECO應(yīng)用于建筑風(fēng)格，常外掛面磚、天然石材等。同時(shí)，其建筑裝飾會(huì)嘗試新鮮元素的使用，如鋼鐵、玻璃等，不拘一格，旨在追求單個(gè)建筑作品的個(gè)性與不可復(fù)制性。注重表現(xiàn)材料的質(zhì)感、光澤；色彩設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)運(yùn)用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺印象。屋頂呈塔狀的幾何造型，

23、直指屋頂呈塔狀的幾何造型，直指天空，顯得大氣開揚(yáng)。垂直的天空，顯得大氣開揚(yáng)。垂直的屋頂與橫向的立面形成了一種屋頂與橫向的立面形成了一種差異化的美感差異化的美感。立面是典型的立面是典型的Art Deco風(fēng)格。強(qiáng)調(diào)了垂直線條的風(fēng)格。強(qiáng)調(diào)了垂直線條的運(yùn)用，通過(guò)玻璃、石材的運(yùn)用，通過(guò)玻璃、石材的運(yùn)用，結(jié)合到鮮艷明亮的運(yùn)用，結(jié)合到鮮艷明亮的暖系色調(diào)，充分打造出豪暖系色調(diào)，充分打造出豪宅身份的華麗底蘊(yùn)宅身份的華麗底蘊(yùn) .現(xiàn)代主義現(xiàn)代主義 現(xiàn)代主義建筑是指二十世紀(jì)中葉，在西方建筑界居主導(dǎo)地位的一種建筑思想。這種建筑的代表人物主張：建筑師要擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，大膽創(chuàng)造適應(yīng)于工業(yè)化社會(huì)的條件、要求的嶄新建筑

24、。因此具有鮮明的理性主義和激進(jìn)主義的色彩，又稱為現(xiàn)代派建筑。 特點(diǎn)：特點(diǎn)： 簡(jiǎn)約、純凈的體形，整個(gè)立面簡(jiǎn)潔、規(guī)整 色彩運(yùn)用方面穩(wěn)重、大方 外立面整體性強(qiáng)、干凈，常常會(huì)采取削弱角部、打破空間六面體的手法,突出圍合元素-點(diǎn)、線、面 在實(shí)際運(yùn)用中，更強(qiáng)調(diào)建筑的酷感和時(shí)尚感 屋頂設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約化，無(wú)明顯的標(biāo)屋頂設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約化，無(wú)明顯的標(biāo)志性，通過(guò)錯(cuò)落的形體設(shè)計(jì)和志性，通過(guò)錯(cuò)落的形體設(shè)計(jì)和冷暖色調(diào)的搭配改變生硬的線冷暖色調(diào)的搭配改變生硬的線條感條感面磚與玻璃的完美結(jié)合打面磚與玻璃的完美結(jié)合打造了一種現(xiàn)代時(shí)尚的品質(zhì)造了一種現(xiàn)代時(shí)尚的品質(zhì)感。整個(gè)立面造型簡(jiǎn)潔大感。整個(gè)立面造型簡(jiǎn)潔大氣。氣。 .高技派高技派 亦稱“重技

25、派”。20世紀(jì)50年代后期起的、建筑造型、風(fēng)格上注意表現(xiàn)“高度工業(yè)技術(shù)”的設(shè)計(jì)傾向。高技派理論上極力宣揚(yáng)機(jī)器美學(xué)和新技術(shù)的美感高技派在建筑運(yùn)用上表現(xiàn)出的特點(diǎn)：高技派在建筑運(yùn)用上表現(xiàn)出的特點(diǎn)：住宅公建化,外立面多采用鋼、玻璃等現(xiàn)代建筑材料，體形多不對(duì)稱，造型簡(jiǎn)潔但不方正、線條簡(jiǎn)單；外立面整體性強(qiáng)、干凈；靠另人眩目的材料營(yíng)造通透、輕盈的感覺，較為理性；造價(jià)較高 屋頂造型簡(jiǎn)潔屋頂造型簡(jiǎn)潔,但但鋼材及玻璃材質(zhì)的鋼材及玻璃材質(zhì)的運(yùn)用使得屋頂凸顯運(yùn)用使得屋頂凸顯出一種力量美出一種力量美通過(guò)金屬材質(zhì)的反射通過(guò)金屬材質(zhì)的反射效果體現(xiàn)一種高科技效果體現(xiàn)一種高科技感，賦予建筑物以理感，賦予建筑物以理性的思想性的思

26、想 .歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格 歐式建筑風(fēng)格，產(chǎn)生于上世紀(jì)八十年代末，主要運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)材料制作出古典的形式，借此再現(xiàn)區(qū)域的文化和傳統(tǒng)。噴泉、羅馬柱、雕塑、尖塔、八角房這些都是歐式建筑的典型標(biāo)志。歐式風(fēng)格分好幾種：典雅的古代風(fēng)格、纖致的中世紀(jì)風(fēng)格、富麗的文藝復(fù)興風(fēng)格、浪漫的巴洛克、洛可可風(fēng)格，一直到龐貝式、帝政式的新古典風(fēng)格等 歐式風(fēng)格在建筑運(yùn)用上表現(xiàn)出的特點(diǎn)：歐式風(fēng)格在建筑運(yùn)用上表現(xiàn)出的特點(diǎn)：裝飾華麗，造型精美；運(yùn)用色彩的明暗，鮮淡來(lái)對(duì)視覺進(jìn)行沖擊。在意態(tài)上則使人感到壅容華貴。典雅,富有浪漫主義色彩。紅色塔狀屋頂為典紅色塔狀屋頂為典型的歐式風(fēng)格元素。型的歐式風(fēng)格元素。充滿田園化的浪漫充滿田園化的浪漫主

27、義色彩主義色彩立面統(tǒng)一運(yùn)用典雅的黃色，立面統(tǒng)一運(yùn)用典雅的黃色，給人以雍容華貴之感，形給人以雍容華貴之感，形象上非常具有統(tǒng)一性。整象上非常具有統(tǒng)一性。整個(gè)立面是對(duì)稱的，同時(shí)也個(gè)立面是對(duì)稱的，同時(shí)也是簡(jiǎn)潔的是簡(jiǎn)潔的 低層建筑：低層建筑： 是指建筑高度小于等于10米（高度10米），且建筑層數(shù)小于等于3層（層數(shù)3層）的建筑多層建筑：多層建筑： 是指建筑高度大于10米，小于24米（10米多層建筑高度24米），且建筑層數(shù)大于3層，小于7層（3層層數(shù)7層）的建筑。高層建筑：高層建筑： 自2005年起規(guī)定超過(guò)10層的住宅建筑和超過(guò)24米高的其他民用建筑為高層建筑。超高層建筑：超高層建筑： 2005規(guī)定：建筑高

28、度超過(guò)100m時(shí)，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。 戶型：戶型： 又叫房型，是指住房的結(jié)構(gòu)和形狀。常見的戶型有平層戶型、 躍層戶型、錯(cuò)層戶型、復(fù)式戶型。而按照面積又可分為小戶型和大戶型。躍層式商品房：躍層式商品房： 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散。復(fù)式商品房：復(fù)式商品房： 是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下

29、層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋錯(cuò)層式住宅：錯(cuò)層式住宅： 是指一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上SOHO： 即Small Office Home Office，居家辦公，原指一種工作方式、生活方式，后成為住宅觀念的一種延伸，其設(shè)計(jì)的主要功能為滿足居家辦公的要求。Loft： 原指那些由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間。loft戶型通常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右。 雖然銷售時(shí)按一層的建筑面積計(jì)算，但實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷售面積的近2倍 別墅：別墅： 是指

30、在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。是居宅之外用來(lái)享受生活的居所，是第二居所而非第一居所?，F(xiàn)代商品房市場(chǎng)上的別墅包括以下幾種類型：獨(dú)棟別墅，雙拼別墅，連排別墅，疊拼別墅。SHOPPING MALL： 既超大規(guī)模購(gòu)物中心，原意為“散步道式的商店街”。 產(chǎn)生于二十世紀(jì)初，五六十年代在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家盛行。是一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。Shoppingmall跟百貨商場(chǎng)最大的區(qū)別就是，shoppingmall經(jīng)營(yíng)的是業(yè)態(tài)，是各種各樣的商店，而百貨商場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)的是各種各樣的品牌。一個(gè)完整意義上的shoppingmall必須擁有多種不同業(yè)態(tài)的主力店。另外，從嚴(yán)

31、格意義上講，大于10萬(wàn)平方米且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作mall。 套型：套型： 一般指每套住房的面積大小和居室、廳和衛(wèi)生間的數(shù)量。如一室一廳、二室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。戶型配比：戶型配比： 是指在房地產(chǎn)的整個(gè)項(xiàng)目中，各個(gè)戶型占總套數(shù)的比例面積配比：面積配比： 指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。格局配比：格局配比：是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。 戶型圖解戶型圖解樓層平面圖樓層平面圖立面圖立面圖側(cè)面圖側(cè)面圖 商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證： 是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。

32、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四.向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?；鶅r(jià)：基價(jià)： 經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米基本價(jià)格，商品房的銷售價(jià)一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價(jià)后得出。 商品房的起價(jià)：商品房的起價(jià)： 是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。商品房的均價(jià)：商品房的均價(jià)： 是指商品房的銷售價(jià)格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價(jià)格。去化率（銷售率）：去

33、化率（銷售率）： 指在一定時(shí)間段內(nèi)的銷售率。去化率=銷售套數(shù)/總套數(shù)。普通住宅普通住宅: 是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。莆田市普通住宅現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)（2012年4月19日起）1、建筑容積率在1.0以上。2、單套建筑面積在144平方米以下。3、實(shí)際成交價(jià)格低于7000元每平方米。契稅：契稅： 是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。莆田市現(xiàn)行征收標(biāo)準(zhǔn)為：首套普通住宅1.5%，非普通住宅3%。公共維修基金：公共維修基金： 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修

34、養(yǎng)護(hù)基金，比例為75元/平方印花稅：印花稅： 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立（書立指以書面的形式產(chǎn)生的各種合同，字據(jù)，帳薄等。）、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。因采用在應(yīng)稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標(biāo)志而得名。 房地產(chǎn)登記：房地產(chǎn)登記： 即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，是指經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。房地產(chǎn)登記的種類：房地產(chǎn)登記的種類： 房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記（他項(xiàng)權(quán)利登記、預(yù)告登記

35、等）。初始登記：初始登記： 初始登記就是我們常說(shuō)的“確權(quán)”。 指土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地使用權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行的統(tǒng)一登記。初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬，完備地籍資料。只有開發(fā)商進(jìn)行初始登記，取得了房屋所有權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）以后，購(gòu)房者才能申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取個(gè)人的房屋所有權(quán)證。 轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記 指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。變更登記變更登記 是指房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，當(dāng)事人申請(qǐng)權(quán)屬情況變化后的登記。預(yù)告登記預(yù)告登記 指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)

36、，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。 未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證： 未成年人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在房地產(chǎn)證上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。等額本金：等額本金： 是指一種購(gòu)房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來(lái)越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來(lái)越少。 等額本息等額本息: : 是指一種購(gòu)房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。此種還款模式相對(duì)于等額本金還款法的劣勢(shì)在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定。住房公積金住房公積金: : 住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式，目前我國(guó)的規(guī)定是，住房公積金繳存比例為職工月基本工資的5%12%。組合貸