第四章成本法

1、成本法成本法學習內(nèi)容學習內(nèi)容 主要內(nèi)容主要內(nèi)容5.15.1成本法的基本原理 5.2房地產(chǎn)價格構成5.3成本法的計算公式5.4建筑物的重置價格 5.5建筑物折舊 5.6成本法運用舉例 （一）概念：（一）概念：成本法成本法是求取估價對象在估是求取估價對象在估價時點的價時點的重置價格和重建價格重置價格和重建價格，扣除，扣除折折舊舊，以此估算估價對象的客觀合理價格，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?；騼r值的方法。非歷史成本是估價時點的成本是社會平均成本 +適用對象+使用條件+估價步驟價格構成價格構成計算公式計算公式重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例（二）理論依據(jù)：（二）理論

2、依據(jù)：從賣方的角度來看:生產(chǎn)費用價值論銷售價格銷售價格成本成本= =各項費用及正常的利潤和稅金各項費用及正常的利潤和稅金 從買方的角度來看：替代原理支付的最高價格支付的最高價格他所預計的重新開發(fā)建造該房地他所預計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價產(chǎn)所需花費的代價 u新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。假設重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。u特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價房地產(chǎn)的估價 u單純建筑物的估價單純建筑物的估價 u市場不完善或狹小市場上無法運用比較市場不完善或狹小市場上無法運

3、用比較法估價的房地產(chǎn)。法估價的房地產(chǎn)。 u房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)保險( (包括投保和理賠包括投保和理賠) )及其他損及其他損害賠償中的估價害賠償中的估價 適適用用對對象象+概念+理論依據(jù)+使用條件+估價步驟價格構成價格構成計算公式計算公式重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例 +概念+理論依據(jù)+適用對象+估價步驟價格構成價格構成計算公式計算公式重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例注意：注意：1.1.區(qū)分實際成本和客觀成本區(qū)分實際成本和客觀成本 2.2.依據(jù)市場供求確定評估價值依據(jù)市場供求確定評估價值供大于求時，價值應下調(diào)供大于求時，價值應下調(diào)求大于供時，價值應上調(diào)求大于

4、供時，價值應上調(diào)難成本法使用條件成本法使用條件 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 +投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 重新購置價格 市場法 土地重新構建價格 基準地價修正法 重新開發(fā)成本 成本法 單位比較法 重建價格 分部分項法 建筑物重新構建價格 工料調(diào)整法 重置價格 指數(shù)調(diào)整法 物質(zhì)折舊 年限法 功能折舊 市場提取法 外部折舊 分解法求取方法求取方法求取方法重新購建價格建筑物折舊房地產(chǎn)價值 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 +投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 重新購置價格 市場法 土地重新構建價格 基準地價修正法 重新開發(fā)成本 成本法 單位比較法 重建價格 分部分項法 建筑物重

5、新構建價格 工料調(diào)整法 重置價格 指數(shù)調(diào)整法 物質(zhì)折舊 年限法 功能折舊 市場提取法 外部折舊 分解法 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 +投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 重新購置價格 市場法 土地重新構建價格 基準地價修正法 重新開發(fā)成本 成本法 單位比較法 重建價格 分部分項法 建筑物重新構建價格 工料調(diào)整法 重置價格 指數(shù)調(diào)整法 物質(zhì)折舊 年限法 功能折舊 市場提取法 外部折舊 分解法 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 +投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 重新購置價格 市場法 土地重新構建價格 基準地價修正法 重新開發(fā)成本 成本法 單位比較法 重建價格 分部分項法 建筑物重

6、新構建價格 工料調(diào)整法 重置價格 指數(shù)調(diào)整法 物質(zhì)折舊 年限法 功能折舊 市場提取法 外部折舊 分解法 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 +投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 重新購置價格 市場法 土地重新構建價格 基準地價修正法 重新開發(fā)成本 成本法 單位比較法 重建價格 分部分項法 建筑物重新構建價格 工料調(diào)整法 重置價格 指數(shù)調(diào)整法 物質(zhì)折舊 年限法 功能折舊 市場提取法 外部折舊 分解法 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 +投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 重新購置價格 市場法 土地重新構建價格 基準地價修正法 重新開發(fā)成本 成本法 單位比較法 重建價格 分部分項法 建筑物重

7、新構建價格 工料調(diào)整法 重置價格 指數(shù)調(diào)整法 物質(zhì)折舊 年限法 功能折舊 市場提取法 外部折舊 分解法 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 +投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 重新購置價格 市場法 土地重新構建價格 基準地價修正法 重新開發(fā)成本 成本法 單位比較法 重建價格 分部分項法 建筑物重新構建價格 工料調(diào)整法 重置價格 指數(shù)調(diào)整法 物質(zhì)折舊 年限法 功能折舊 市場提取法 外部折舊 分解法 +概念+理論依據(jù)+適用對象+使用條件+征地估價+拆遷估價+商品房+經(jīng)濟適用住房計算公式計算公式重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例（一）房地產(chǎn)價格的基本組成：（一）房地產(chǎn)價格的基本

8、組成：u土地取得成本土地取得成本u開發(fā)成本開發(fā)成本u管理費用管理費用u投資利息投資利息u銷售費用銷售費用u銷售稅費銷售稅費u開發(fā)利潤成本法估價步驟成本法估價步驟管理費用開發(fā)成本土地取得成本開發(fā)利潤投資利潤率開發(fā)成本土地取得成本開發(fā)利潤直接成本利潤率值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價開發(fā)利潤銷售利潤率銷售費用管理費用開發(fā)成本土地取得成本開發(fā)利潤成本利潤率（二）農(nóng)地征用的估價規(guī)定（二）農(nóng)地征用的估價規(guī)定 n 征地估價是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征征地估價是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補償用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補償價格進行的評估。價格進行的評估。n征地估

9、價內(nèi)容及補償標準征地估價內(nèi)容及補償標準 ：（1）土地補償費：）土地補償費： 為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置補助費：）征用耕地的安置補助費： 每個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍，每公頃被征用耕地安置補償費，最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值15倍；（3）青苗補償費和地上附著物補償費；）青苗補償費和地上附著物補償費； （4）征地房屋拆遷補償費。）征地房屋拆遷補償費。基本原理基本原理+價格構成+拆遷估價+商品房+經(jīng)濟適用住房計算公式計算公式重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例（三）城市房屋拆遷補償?shù)墓纼r規(guī)定（三

10、）城市房屋拆遷補償?shù)墓纼r規(guī)定 n 城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋的貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。n城市房屋拆遷管理條例是城市房屋拆遷和拆遷估價工作的指導性文件 。n城市房屋拆遷中發(fā)生的有關稅費包括：被拆遷房屋及附屬物的補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費或周轉(zhuǎn)房費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費、拆遷服務費、拆遷管理費和政府規(guī)定的其他有關稅費。 基本原理基本原理+價格構成+征地估價+商品房+經(jīng)濟適用住房計算公式計算公式重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例（三）城市房屋拆遷補償?shù)墓纼r規(guī)定（三

11、）城市房屋拆遷補償?shù)墓纼r規(guī)定 n拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構筑物和依托在其實體上的權益。構筑物和依托在其實體上的權益。n城市房屋拆遷補償估價的標準與方法：貨幣補償城市房屋拆遷補償估價的標準與方法：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面的金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。 n拆遷估價的工作方式拆遷估價的工作方式 ?；驹砘驹?價格構成+征地估價計算公式計算公式重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例（四）現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟適用住房價格

12、構成（四）現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟適用住房價格構成 u商品房商品房= =成本成本+ +利潤利潤+ +稅金稅金+ +地段差價地段差價 u經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房= =成本成本+ +利潤利潤+ +稅金稅金 （一）最基本的公式（一）最基本的公式 估算價格估算價格= =重新購建價格重新購建價格 - - 折舊折舊 （二）適用于新開發(fā)土地的成本公式（二）適用于新開發(fā)土地的成本公式 新開發(fā)土地價格新開發(fā)土地價格 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本 + +管理費用管理費用 + + 投資利息投資利息 + + 稅費稅費 + + 開發(fā)利潤開發(fā)利潤 基本原理基本原理價格構成價格構成重置價格重置價格

13、建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例 新開發(fā)土地是指包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”、“五通一平”、“ 七通一平”等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建設用地。 投資利息投資利息 土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用，無土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用，無論它們的來源是借貸資金，還是自有資金，都論它們的來源是借貸資金，還是自有資金，都應計算利息應計算利息 I=P(1+i)n1 I利息額利息額P資金額資金額i利率利率n計息期計息期 ：從投入到開發(fā)期結束從投入到開發(fā)期結束 1、土地取得費用的利息計息、土地取得費用的利息計息 基數(shù)為土地取得費用基數(shù)為土地取得

14、費用計息期通常為整個開發(fā)期計息期通常為整個開發(fā)期 2、土地開發(fā)費用和管理費用的利息、土地開發(fā)費用和管理費用的利息 基數(shù)為土地開發(fā)費用和管理費基數(shù)為土地開發(fā)費用和管理費通常視為均勻投入通常視為均勻投入 例例1 1 總投資為總投資為550萬元，開發(fā)期為萬元，開發(fā)期為1年，投資年，投資在在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，求利息。，求利息。 I=550(1+8%)0.51=21.58（萬元萬元） 0 1 0.5例例 2 2 總投資為總投資為400萬元，開發(fā)期萬元，開發(fā)期2年，第一年均勻年，第一年均勻投入總投資的投入總投資的65%，第二年均勻投入，第二年均勻投

15、入35%，同，同期銀行貸款年利率期銀行貸款年利率8%，求利息。求利息。 I=40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.51 =37.31（萬元萬元） 0 0.5 1 1.5 265% 35%例例3 3 總投資為總投資為600萬元，開發(fā)期萬元，開發(fā)期3年，在第一年年初年，在第一年年初投入總投資的投入總投資的50%，第二年年初投入，第二年年初投入30%，第三，第三年年初投入剩余的年年初投入剩余的20%，同期銀行貸款年利率為，同期銀行貸款年利率為8%,求利息。求利息。0 1 2 350% 30% 20%I = 60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21 +6002

16、0%(1+8%)11 =117.47 開發(fā)利潤開發(fā)利潤 1 1、開發(fā)利潤、開發(fā)利潤= =銷售收入銷售收入- -土地取得成本土地取得成本- -開發(fā)成本開發(fā)成本 - -管理費用管理費用- -投資利息投資利息- -銷售稅費銷售稅費 2 2、開發(fā)利潤是正常條件下的平均利潤、開發(fā)利潤是正常條件下的平均利潤 3 3、計算開發(fā)利潤應以對應的利潤率乘以對應的基數(shù)、計算開發(fā)利潤應以對應的利潤率乘以對應的基數(shù) 開發(fā)利潤開發(fā)利潤= =（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本）開發(fā)成本）直接成本利潤率直接成本利潤率 開發(fā)利潤開發(fā)利潤= =（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費用）管理費用）投

17、資利潤率投資利潤率 開發(fā)利潤開發(fā)利潤= =（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費用管理費用+ +投資利息投資利息 + +銷售費用）銷售費用）成本利潤率成本利潤率開發(fā)利潤開發(fā)利潤= =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值銷售利潤率銷售利潤率 土地增值收益土地增值收益 土地增值收益土地增值收益= =（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費用管理費用 + +投資利息投資利息+ +利潤）利潤）土地增值收益率土地增值收益率 例：例：某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝畝1010萬元，土地開發(fā)成本為每平

18、方公里萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里2.52.5億元。土地開億元。土地開發(fā)周期為發(fā)周期為2 2年，土地征用等費用年，土地征用等費用1010萬元萬元/ /畝，在開發(fā)期初投畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費用第入；土地開發(fā)費用第1 1年均勻投入年均勻投入30%30%，其余在第，其余在第2 2年內(nèi)均年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為勻投入。年貸款利率為6%6%，按半年計息。當?shù)赝恋亻_發(fā)投，按半年計息。當?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報率一般為征地等費用及開發(fā)成本之和的資的回報率一般為征地等費用及開發(fā)成本之和的10%10%，轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)讓稅費約為土地轉(zhuǎn)讓價的讓稅費約為土地轉(zhuǎn)讓價的6.5%6.5%，土地增值收益為，土地增值收益為10

19、%10%。試。試評估該土地的單價。評估該土地的單價。 土地價格土地價格V V= =土地征用等費用土地征用等費用A A+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本B B+ +利息利息C C + +利潤利潤D D+ +稅費稅費E E+ +土地增值收益土地增值收益F F 0 .15067.666100000A2501000000250000000B0 .311%31%701%31%301%3134BBAC40%10BADVVE065. 0%5 . 61 .47%10DCBAF1 .47065. 0400 .312500 .150VVFEDCBAV1 .554V新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 = =（

20、取得開發(fā)區(qū)用地的（取得開發(fā)區(qū)用地的總費用總費用 + + 土地開發(fā)總費用土地開發(fā)總費用 + + 總管理費用總管理費用+ + 總投總投資利息資利息 + + 總銷售費用總銷售費用 + + 總銷售稅費總銷售稅費 + + 總開發(fā)總開發(fā)利潤）利潤）( (開發(fā)區(qū)用地總面積開發(fā)區(qū)用地總面積 可轉(zhuǎn)讓土地面可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率積的比率) ) 用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)用途、區(qū)位等因素修正系數(shù) 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 = = 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積地總面積 開發(fā)區(qū)總面積開發(fā)區(qū)總面積 100% 100%對于新開發(fā)區(qū)土地的對于新開發(fā)區(qū)土地的分宗分宗估價估價 1 1計算開發(fā)區(qū)全部土地

21、的平均價格。計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。2 2計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。3 3計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、容積率等進行適當?shù)脑鰷p修正。年限、容積率等進行適當?shù)脑鰷p修正?；驹砘驹韮r格構成價格構成重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例步驟步驟【解】由題意：設荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為V，則：V=1.2+2.5+1.2*（1+10%）3-1.2 +2.5*（1+10%）1.5-2.5+

22、 V （5.5%+9.5%）單價=V/（總面積*60%）新建房地價格新建房地價格 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本 + + 建筑物建造成本建筑物建造成本 + + 管理費用管理費用 + + 投資利息投資利息 + + 銷售費用銷售費用 + + 銷售稅費銷售稅費 + + 開發(fā)利潤開發(fā)利潤 新建建筑物價格新建建筑物價格 = = 建筑物建造成本建筑物建造成本 + + 管理費用管理費用 + + 投資利息投資利息+ +銷售費用銷售費用+ + 銷售稅費銷售稅費 + + 開發(fā)利潤開發(fā)利潤 （三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式（三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)采用成本法估價

23、時一般不應扣新建房地產(chǎn)采用成本法估價時一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。給予適當修正?；驹砘驹韮r格構成價格構成重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例例例 某新建房地產(chǎn)，土地面積某新建房地產(chǎn)，土地面積2000020000平方米，平方米，建筑面積建筑面積5000050000平方米?，F(xiàn)時土地重新取得價平方米?，F(xiàn)時土地重新取得價格為格為30003000元元/ /。建筑物建造的建安成本為。建筑物建造的建安成本為18001800元元/ /，管理費用為建安成本的，管理費用為建安成本的3%3%。該房。該房地產(chǎn)開發(fā)周

24、期為地產(chǎn)開發(fā)周期為2.52.5年，其中半年準備期，年，其中半年準備期，2 2年年建設期，土地費用在準備期內(nèi)均勻投入；建安建設期，土地費用在準備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費用在建設期內(nèi)第一年均勻投入成本及管理費用在建設期內(nèi)第一年均勻投入40%40%，第二年均勻投入，第二年均勻投入60%60%，年利率為，年利率為6%6%。銷售。銷售稅費為房地產(chǎn)價格的稅費為房地產(chǎn)價格的7%7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價值的值的20%20%。試評估該房地產(chǎn)的總價與單價。試評估該房地產(chǎn)的總價與單價。 房地價格房地價格V V總總= =土地成本土地成本A A+ +建安成本建安成本B B+ +管理費用管理費用

25、C C+ +利息利息D D + +銷售稅費銷售稅費E E+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤F F 25. 2%61200003000DCBA5 . 05 . 1%61%60%61%40%)31 (500001800萬元63.16613總總VVFE27. 0%20%7平方米元建筑面積萬元總單總總總/45525000040.2275840.2275827. 063.16613VVVVV舊房地價格舊房地價格 = = 土地的重新取得價格土地的重新取得價格 + + 建筑物的建筑物的重新構建價格重新構建價格 - - 建筑物的折舊建筑物的折舊 舊建筑物價格舊建筑物價格 = = 建筑物的重新購建價格建筑物的重新購建價格

26、- - 建筑建筑物的折舊物的折舊 （四）（四）適用于舊房地產(chǎn)的基本公式適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 基本原理基本原理價格構成價格構成重置價格重置價格建筑物折舊建筑物折舊運用舉例運用舉例，指在估價時點的建筑及裝修材料價格，指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務費用情況下，采用新的建筑材料、建和人工勞務費用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結構、筑技術與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結構、功能、效用上功能、效用上相同的新建筑物的正常價格。相同的新建筑物的正常價格。，是指在估價時點的建筑及裝修材料價，是指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務費用情況下，采用原有的建

27、筑材料、格和人工勞務費用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全建筑技術與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。相同的新建筑物的正常價格。(復制復制)（一）（一）重置價格和重建價格的基本含義重置價格和重建價格的基本含義 一般重建價格一般重建價格大于重置價格大于重置價格基本原理價格構成計算公式建筑物折舊運用舉例重置價格重置價格=直接成本直接成本+間接成本間接成本（二）（二）重置價格的成本構成重置價格的成本構成 （三）（三）重置價格的估算重置價格的估算基本原理價格構成計算公式建筑物折舊運用舉例項目項目單位成本單位成本數(shù)量數(shù)量單項成本合計單項成本合計

28、基礎工程基礎工程元元/ /立方米立方米立方米立方米墻體工程墻體工程元元/ /平方米平方米平方米平方米樓地面工程樓地面工程元元/ /平方米平方米平方米平方米屋面工程屋面工程元元/ /平方米平方米平方米平方米門窗工程門窗工程元元/ /平方米平方米平方米平方米給排水面積給排水面積元元/ /平方米平方米平方米平方米供暖工程供暖工程元元/ /平方米平方米平方米平方米電氣工程電氣工程元元/ /平方米平方米平方米平方米合計合計稅費利息管理費稅費利息管理費重新購建價格重新購建價格項目項目單價單價數(shù)量數(shù)量單項成本合計單項成本合計現(xiàn)場準備現(xiàn)場準備水泥水泥沙石沙石磚塊磚塊木材木材瓦面瓦面鐵釘鐵釘人工人工稅費稅費其他

29、其他重新購建價格重新購建價格例例 6-7 某建筑物的建筑面積為某建筑物的建筑面積為500500平方米，該類建筑結構和平方米，該類建筑結構和用途的建筑物的單位建筑面積造價為用途的建筑物的單位建筑面積造價為12001200元元/ /平方米，則平方米，則評估該建筑物的重新購建價格為：評估該建筑物的重新購建價格為： 12001200500=60500=60（萬元）（萬元） 例例 6-8 某建筑物的體積為某建筑物的體積為10001000立方米，該類建筑結構和用立方米，該類建筑結構和用途的建筑物的單位體積造價為途的建筑物的單位體積造價為10001000元元/ /立方米，則評估立方米，則評估該建筑物的重新購

30、建價格為：該建筑物的重新購建價格為： 100010001000=1001000=100萬元萬元 例例：某建筑物于某建筑物于1999年年7月底建成，當時月底建成，當時建造該類建筑物一般成本為建造該類建筑物一般成本為880元元/，此后，此后的建筑物建造成本的變動狀況為：的建筑物建造成本的變動狀況為：1999年內(nèi)年內(nèi)平均每月比上月遞減平均每月比上月遞減1；2000年與年與2001年基年基本保持不變；本保持不變；2002年與年與2003年內(nèi)平均每月比年內(nèi)平均每月比上月遞增上月遞增0.5；2004年內(nèi)平均每月比上月遞年內(nèi)平均每月比上月遞增增2。試利用上述資料求取。試利用上述資料求取2004年年8月初的月

31、初的該類建筑物的重新建造成本。該類建筑物的重新建造成本。 平方米元/54.1083%21%5 . 01118807245 建筑物折舊是指建筑物從建造完成以后，隨建筑物折舊是指建筑物從建造完成以后，隨著時間的推移而發(fā)生價值減損的現(xiàn)象，建筑物在著時間的推移而發(fā)生價值減損的現(xiàn)象，建筑物在使用年限內(nèi)減少的建筑物價值的貨幣表現(xiàn)稱折舊使用年限內(nèi)減少的建筑物價值的貨幣表現(xiàn)稱折舊額，房地產(chǎn)估價中折舊是指在估價時點待估建筑額，房地產(chǎn)估價中折舊是指在估價時點待估建筑物相對于全新建筑物的價格差異，是對建筑物的物相對于全新建筑物的價格差異，是對建筑物的一種減價修正。一種減價修正。 （一）建筑物折舊的概念和實質(zhì)會計折舊

32、是原始賬會計折舊是原始賬面價值的減損面價值的減損估價的折舊是價值估價的折舊是價值的減損修正的減損修正基本原理價格構成計算公式重置價格運用舉例 （一）建筑物折舊的概念和實質(zhì)折舊的實質(zhì)（類型）折舊的實質(zhì)（類型）1.1.物質(zhì)折舊：物質(zhì)折舊：是由物理因素引起的折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。 基本原理價格構成計算公式重置價格運用舉例引起物質(zhì)折舊的原因有：引起物質(zhì)折舊的原因有： 自然經(jīng)過的老朽自然經(jīng)過的老朽 與建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)正相關與建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)正相關 自然力的作用引起的自然力的作用引起的 正常使用的磨損正常使用的磨損 由人工使用引起的由人工使用引起的

33、 與使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關與使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關 意外的破壞損毀意外的破壞損毀 因突發(fā)性的天災人禍引起的因突發(fā)性的天災人禍引起的 延遲維修的損壞延遲維修的損壞 （一）建筑物折舊的概念和實質(zhì)折舊的實質(zhì)（類型）折舊的實質(zhì)（類型）2.2.功能折舊：功能折舊：稱無形損耗、精神磨損，是指由于消費觀念變更、設計更新、技術進步等原因?qū)е略诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價值損失。如建筑式樣過時，內(nèi)部布局過時，設備陳舊落后等。如建筑式樣過時，內(nèi)部布局過時，設備陳舊落后等。 3.3.經(jīng)濟折舊：經(jīng)濟折舊：稱外部性折舊，指建筑物本身以外的不利因素所造成的價值損失。 包括包括供給過量

34、、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變和政府聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變和政府政策變化等政策變化等。 基本原理價格構成計算公式重置價格運用舉例【例4-2】某舊住宅，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為7萬元。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻坑深}意： 該舊住宅的折舊總額 = 3+8+7 = 18（萬元） 該舊住宅的現(xiàn)值=重置價格-折舊=40-18=22（萬元） （二）（二）房屋折舊和完損等

35、級評定的有關規(guī)定房屋折舊和完損等級評定的有關規(guī)定 建設部、財政部制定的房地產(chǎn)單位會計制度會計科目和會計報表對經(jīng)租房產(chǎn)折舊時采用的一些參數(shù)的有關規(guī)定如下： 基本原理價格構成計算公式重置價格運用舉例房屋結構分類 表4-4序號結構類型定 義1鋼筋混凝土結構全部或承重部分為鋼筋混凝土結構。包括框架大板與框架輕板結構等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設備比較齊全2磚混結構一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并設有陽臺，內(nèi)外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋3磚混結構二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設備不全的非單元式住宅或

36、其他房屋4磚木結構一等材料上等、標準較高的磚木(石料)結構。這類房屋一般是外部有裝修處理、內(nèi)部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋5磚木結構二等結構正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設備的普通磚木結構房屋6磚木結構三等結構簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上下水等設備，較低級的磚木結構房屋7簡易結構如簡易樓、平房、木板房、磚壞房、土草房、竹木捆綁房等 （二）（二）房屋折舊和完損等級評定的有關規(guī)定房屋折舊和完損等級評定的有關規(guī)定 基本原理價格構成計算公式重置價格運用舉例 各種結構房屋的耐用年限（單位：年） 表4-5結構 用途鋼筋混凝土結構磚混結構一等磚混結構二等磚木結構一等磚木

37、結構二等磚木結構三等生產(chǎn)用房504040303030受腐蝕的生產(chǎn)用房353030202020非生產(chǎn)用房605050404040簡易結構10 各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構和簡易結構為構和簡易結構為0 0、磚混結構、磚混結構2 2、磚木結構一等、磚木結構一等6 6、磚木結構二等、磚木結構二等4 4、磚木結構三等、磚木結構三等3 3。 （二）（二）房屋折舊和完損等級評定的有關規(guī)定房屋折舊和完損等級評定的有關規(guī)定 基本原理價格構成計算公式重置價格運用舉例 房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊程度和估算折舊的重要依據(jù)

38、，房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建價格。 房屋完損等級是根據(jù)房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為完好房、基本完好房、一般損壞房、重損壞房完好房、基本完好房、一般損壞房、重損壞房和危險房和危險房等五類。 （二）（二）房屋折舊和完損等級評定的有關規(guī)定房屋折舊和完損等級評定的有關規(guī)定 基本原理價格構成計算公式重置價格運用舉例房屋完損等級的判定依據(jù)和成新度房屋完損等級的判定依據(jù)和成新度 表表4-64-6房屋完損等級判 斷 依 據(jù)新舊程度完好房結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m然個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能

39、修復的十、九、八成基本完好房結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能恢復的七、六成一般損壞房結構一般性的損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備、管道不夠暢通水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的五、四成嚴重損壞房房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建的三成以下危險房承重構件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定

40、及承載能力隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的1.1.年限法：年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關系的基礎上。在估價中應用最多的是平均年限法。建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從竣效經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)是建筑物在估價時點按數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)是建筑物在估價時點按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過年其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。在

41、成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)，經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。 基本原理價格構成計算公式重置價格運用舉例(1)直線折舊法直線折舊法 Di第第i年的年折舊費年的年折舊費 Di=D C建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格L殘值殘值N耐用年數(shù)耐用年數(shù)RR殘值率殘值率 CLR 計算公式：計算公式： NRCDNLCD1累計折舊額累計折舊額 tiitDX1tNRCtD1建筑物的現(xiàn)值建筑物的現(xiàn)值 tNRCtNRCCXCVtB111年折舊率年折舊率 NRCDd1tdCVB1例例

42、某建筑物，總建筑面積為某建筑物，總建筑面積為200平方米，于平方米，于8年前建成，年前建成，重置價格為重置價格為1000元元/，耐用年限，耐用年限40年，殘值率為年，殘值率為2%，試，試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。 已知：已知：C=1000200=200000元，元，R=2%，N=40，t=8 元元年元160800392002000003920084900/490040%212000001tBtXCVDtXNRCD(2)余額遞減法余額遞減法 以殘余價值，乘上一定的比率，來計算每年的折舊額以殘余價值，乘上一定的比率，來計算每年的

43、折舊額 加速折舊加速折舊NRd1Di=C（1-d）i-1dtiitDX1=C-C（1-d）t=C1-（1-d）t VB=C-Xt=C（1-d）t t 例例6 某建筑物，總建筑面積為某建筑物，總建筑面積為200平方米，于平方米，于5年前建年前建成，重置價格為成，重置價格為1000元元/，耐用年限，耐用年限40年，殘值率為年，殘值率為2%，試用余額遞減法計算該建筑物的年折舊額、折，試用余額遞減法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。舊總額和現(xiàn)值。 已知：已知：C=1000200=200000元，元，R=2%，N=40，t=5 NRd1093. 0%2140ddCDii11元18600093. 0

44、093. 01200000111D元6 .12587093. 0093. 01200000155DttdCX113 .77237093. 0112000005CtBdCV1平方米元/7 .122762093. 012000005在實際估價運用中，在實際估價運用中，d也可憑經(jīng)驗取值也可憑經(jīng)驗取值 新建筑物常取新建筑物常取 NR5 . 1舊建筑物常取舊建筑物常取 NR25. 1雙倍余額遞減法雙倍余額遞減法NRd12假設折舊率在數(shù)值上等于直線法折舊率的假設折舊率在數(shù)值上等于直線法折舊率的2倍倍殘值率殘值率0Nd2NNCDii2211ttNCE211tBNCV21NRd122 2實際觀察法：實際觀察法

45、：通過估價人員對待估建筑物通過估價人員對待估建筑物的結構、裝修、設備等的結構、裝修、設備等完好情況完好情況進行實地觀察，進行實地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟因素等引起的各類價并判斷由物理、功能和經(jīng)濟因素等引起的各類價值的減損情況，予以統(tǒng)計，判斷建筑物值的減損情況，予以統(tǒng)計，判斷建筑物總的折舊總的折舊程度或成新度。程度或成新度。 3 3綜合法：年限法與實際觀察法的結合綜合法：年限法與實際觀察法的結合 估價方法從粗到細分為估價方法從粗到細分為綜合折舊法、分類折綜合折舊法、分類折舊加總法和個別折舊加總法舊加總法和個別折舊加總法。 u宜先將建筑物區(qū)分為可修復項目和不可修復項目；宜先將建筑物區(qū)分為可修

46、復項目和不可修復項目；u對于可修復項目，估計其修復費用作為折舊額；對于可修復項目，估計其修復費用作為折舊額；u對于不可修復項目，再將其分為短壽命項目和長壽命項目；對于不可修復項目，再將其分為短壽命項目和長壽命項目；其次采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額其次采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額u將修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額將修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。相加，便得到建筑物的折舊總額。實務中實務中基本原理價格構成計算公式重置價格運用舉例求取建筑物折舊的注意事項求取建筑物折舊的注意事項 1、注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)

47、別、注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 估價上的折舊應注意的是市場價值的真實減損；估價上的折舊應注意的是市場價值的真實減損； 會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收 在會計上，在會計上，C為資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化；為資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化； 在估價上，在估價上，C為重新購建價格，而且是估價時點時的為重新購建價格，而且是估價時點時的 2、使用、使用經(jīng)濟耐用年限經(jīng)濟耐用年限與與有效經(jīng)過年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)為估價依據(jù)為估價依據(jù) 維修保養(yǎng)屬于正常：有效經(jīng)過年數(shù)維修保養(yǎng)屬于正常：有效經(jīng)過年數(shù)=實際經(jīng)過年數(shù)實際經(jīng)過年數(shù)維修保養(yǎng)差：維修保養(yǎng)

48、差： 有效經(jīng)過年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)實際經(jīng)過年數(shù)實際經(jīng)過年數(shù) tN-n維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造：有效經(jīng)過年數(shù)維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造：有效經(jīng)過年數(shù)NN n+t, N經(jīng)濟壽命，經(jīng)濟壽命，n剩余經(jīng)濟壽命，剩余經(jīng)濟壽命，t有效年齡有效年齡tNRCCVB1tntRCCVB1nNNRCCVB1ABCDnNntRCCVB1 2、某建筑物設計壽命50年，已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則用直線折舊法計算的該建筑物的成新率？ 已知：N50；t8；n32；R5，求：q 解：Nn+t %8111tntRq3、注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響、注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 （1）

49、建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用）建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用 年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計 （2）建筑物的耐用年限短于土地使用權年限時，應按）建筑物的耐用年限短于土地使用權年限時，應按 建筑物耐用年限計算折舊建筑物耐用年限計算折舊 建建3年年 經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命50年年 17年年土地期限土地期限70年年（3）建筑物的耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地）建筑物的耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用年限計算折舊。即按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使使用年限計算折舊。即按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權的剩余年限計算折舊用

50、權的剩余年限計算折舊 建建2年年 經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命50年年土地期限土地期限40年年 12年年（4）建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用）建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束，應按建筑物耐用年限計算年限早于土地使用權年限而結束，應按建筑物耐用年限計算折舊折舊 （5）建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其）建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束，應按建筑物已使耐用年限晚于土地使用權年限而結束，應按建筑物已使用年限加上土地使用權剩余年限計算折舊用年限加上土地使用權剩余年限計算折舊 經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命50年年 10年

51、年 10年年 土地期限土地期限50年年經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命50年年5年年 土地期限土地期限40年年 5年年 1、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的設計壽命為50年，則計算該建筑物折舊的耐用年限應為多少年？ 使用8年建筑物設計壽命50年土地使用40年N40848年 【例例4-64-6】某建筑物的建筑面積某建筑物的建筑面積100 m100 m2 2，經(jīng)過年數(shù)，經(jīng)過年數(shù)1010年，單位建筑面積的重置價格年，單位建筑面積的重置價格500500元元m m2 2，經(jīng)濟壽命，經(jīng)濟壽命3030年，殘值率年，殘值率5 5，試用直線法計算該建筑物的年折，

52、試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估計其現(xiàn)值。舊額、折舊總額，并估計其現(xiàn)值。【解】已知 C = 500100 = 50000（元） R = 5；N = 30年；t = 10年則：年折舊額Di = C( 1 - R ) / N =50000(1-5%)/30 = 1583元 折舊總額D = 1583 10 = 15830元 建筑物現(xiàn)值V = 50000 15830 = 34170元 【例例4-74-7】某建筑物的重置價格為某建筑物的重置價格為180180萬元，經(jīng)濟壽命為萬元，經(jīng)濟壽命為5050年，年，有效經(jīng)過年數(shù)為有效經(jīng)過年數(shù)為1010年。其中，門窗等損壞的修復費用為年。其中，門窗等

53、損壞的修復費用為2 2萬元；萬元；裝修的重置價格為裝修的重置價格為3030萬元，平均壽命為萬元，平均壽命為5 5年，已使用年，已使用3 3年；設備年；設備的重置價格為的重置價格為6060萬元，平均壽命為萬元，平均壽命為1515年，已使用年，已使用1010年。殘值率年。殘值率假設均為零，試計算其折舊總額。假設均為零，試計算其折舊總額?！窘狻空叟f總額的計算分為以下幾個部分： （1）可修復部分的折舊額： 門窗等損壞的折舊額門窗等損壞的折舊額 = 2= 2（萬元）（萬元） （2）短壽命項目的折舊額： 裝修的折舊額裝修的折舊額 = 30 = 30 （1/ 5 1/ 5 ）3 = 183 = 18（萬元）

54、（萬元） 設備的折舊率設備的折舊率 = 60 = 60 （1/ 151/ 15）10 = 4010 = 40（萬元）（萬元） （3）長壽命項目的折舊額： =(180230 - 60)1/5010 = 17.6（萬元）（萬元） 該建筑物的折舊總額該建筑物的折舊總額 = 2 + 18 + 40 + 17.6 = 77.6（萬元）（萬元）真題鏈接真題鏈接20052005年年 某幢寫字樓，土地面積某幢寫字樓，土地面積40004000，總建筑面積為，總建筑面積為90009000，建成于，建成于19901990年年1010月月1 1日，日，土地使用權年限為土地使用權年限為19951995年年1010月月1

55、 1日日-2035-2035年年1010月月1 1日?，F(xiàn)在獲得類似的日?，F(xiàn)在獲得類似的4040余余年土地使用權價格為年土地使用權價格為20002000元元/ /，建筑物重置成本為，建筑物重置成本為13001300原原/ /。建筑物自然。建筑物自然壽命為壽命為6060年，有效經(jīng)過年數(shù)為年，有效經(jīng)過年數(shù)為1010年。年。其他的相關資料如下；其他的相關資料如下；（1 1）門窗等損壞的修復費用為）門窗等損壞的修復費用為3 3萬元，裝修的重置價格為萬元，裝修的重置價格為82.582.5萬元，平均壽萬元，平均壽命為命為5 5年，有效經(jīng)過年數(shù)為年，有效經(jīng)過年數(shù)為4 4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已

56、提年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊折舊8080萬元，拆除該空調(diào)費用為萬元，拆除該空調(diào)費用為1010萬元，可回收殘值萬元，可回收殘值3030萬元，重新構建價格萬元，重新構建價格（不含安裝費）為（不含安裝費）為130130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8 8萬元，除空調(diào)以外萬元，除空調(diào)以外的設備的重置的設備的重置 價格為價格為250250萬元。平均壽命為萬元。平均壽命為1515年，經(jīng)過年數(shù)為年，經(jīng)過年數(shù)為9 9年。年。（2 2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗每月增加能耗800800元。元。（3 3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7 7萬元。萬元。（4 4）該類寫字樓的報酬率為）該類寫字樓的報酬率為10%10%。銀行貸款年利率為。銀行貸款年利率為5%5%，土地報酬率為，土地報酬率為8%8%。（5 5