住宅區(qū)配套公共建筑規(guī)定

1、住宅區(qū)配套公共建筑 （簡(jiǎn)稱 “配套公建”），指開發(fā)商按照國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑， 一般包括教育、 醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項(xiàng)目因住宅區(qū)情況的不同會(huì)有所區(qū)別。配套公建的修建， 為業(yè)主居住提供了各項(xiàng)便利條件， 提升了樓盤的吸引力， 是業(yè)主與開發(fā)商關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。 隨著配套公建的修建，其產(chǎn)權(quán)歸屬問題也隨之產(chǎn)生。由于此問題關(guān)系到開發(fā)商與全體業(yè)主雙方的重大利益，現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定又非常零散、模糊，導(dǎo)致適用法律疑難，開發(fā)商與業(yè)主往往各執(zhí)一詞，爭(zhēng)議由此產(chǎn)生。判斷配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的基本方法

2、（一）基于社會(huì)公共利益， 國(guó)家及地方規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的，按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如配套中小學(xué)校， 按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定， 其產(chǎn)權(quán)歸政府； 配套物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)居委會(huì)用房， 按武漢市有關(guān)規(guī)定， 其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主； 配套防空地下室，由于國(guó)家尚未對(duì)其產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確規(guī)定， 故其產(chǎn)權(quán)歸屬不明確， 但配套防空地下室平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、 商品房買賣合同有具體約定的， 按約定執(zhí)行。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同對(duì)于開發(fā)商及業(yè)主均具備法律約束力。 如果出讓合同約定受讓人應(yīng)配套修建某些配套公建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的， 或商品房買賣合同約定了某些配

3、套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬的， 則按約定執(zhí)行。 如果商品房買賣合同約定某些配套公建被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶?，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。（三）上述情形外， 屬于商品住宅從屬物的， 其產(chǎn)權(quán)隨商品住宅產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主。配套公建的產(chǎn)權(quán)原則上歸開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商的配套公建，除國(guó)家及地方禁止開發(fā)商出售、出租以外，開發(fā)商可以出售、出租。但無論配套公建產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第 50 條規(guī)定，任何人都不得擅自改變配套公建的用途。開發(fā)商也可自由處分其權(quán)利，將產(chǎn)權(quán)歸其的配套公建無償轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。住宅區(qū)內(nèi)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的其他地上附著物住宅區(qū)內(nèi)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的其他地上附著物， 指住宅區(qū)土地范圍內(nèi)， 不屬于房屋范疇，但

4、又具有使用價(jià)值， 可產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益的其他地上附著物， 如居民停車場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等。 此類地上附著物的產(chǎn)權(quán)歸屬， 關(guān)系到業(yè)主是否可以無償使用及經(jīng)營(yíng)收益的歸屬，而現(xiàn)行立法不具體，適用法律同樣疑難。我們認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律關(guān)于主物與從物產(chǎn)權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移的規(guī)定， 此類地上附著物由于附屬于土地及 /或房屋，無獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)可言，屬于土地及 /或房屋的從物，其產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)權(quán)利人。具體而言，居民停車場(chǎng)屬于住宅區(qū)土地及房屋的從物，而住宅區(qū)土地及房屋的權(quán)利人是全體業(yè)主 （住宅區(qū)如有未售出之商品住宅及產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商的配套公建，則開發(fā)商也是業(yè)主之一），故居民停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)如在會(huì)所范圍內(nèi)，則其屬于會(huì)所

5、的從物，其產(chǎn)權(quán)歸會(huì)所產(chǎn)權(quán)人；如在會(huì)所之外，則其屬于住宅區(qū)土地及房屋的從物，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。會(huì)所會(huì)所是從香港舶來的一個(gè)概念，至今尚無一個(gè)統(tǒng)一的定義， 一般指為住宅區(qū)居民提供娛樂休閑的場(chǎng)所。 就建筑性質(zhì)而言， 會(huì)所不屬于城市規(guī)劃管理界定的配套公建的范疇， 但由于開發(fā)商往往把不同類型的配套公建集中在會(huì)所修建， 于是會(huì)所往往又與配套公建聯(lián)系在一起。商品房公用建筑面積分?jǐn)偸前礂澾M(jìn)行的， 由于會(huì)所往往獨(dú)立修建， 故會(huì)所一般未被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶?。判斷?huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬，可按如下方法處理：（ 1）會(huì)所中某些房屋如屬于國(guó)家及地方規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公建， 則該部分房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬按國(guó)家

6、及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； （2）商品房買賣合同如約定會(huì)所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的， 按約定執(zhí)行；（ 3）其他情形下，會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。停車庫(kù)地上停車庫(kù)及未與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下停車庫(kù)， 如已被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶?或商品房買賣合同約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有， 則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，否則歸開發(fā)商， 開發(fā)商可出售、出租。與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下停車庫(kù)，由于國(guó)家尚未對(duì)防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確規(guī)定， 故其產(chǎn)權(quán)歸屬不明確， 但開發(fā)商依法享有防空地下室平時(shí)的使用權(quán)。 開發(fā)商經(jīng)向人防主管部門辦理使用登記手續(xù)，可將此結(jié)合建設(shè)的地下停車庫(kù)出租，但不能出售。今年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的房屋貸款業(yè)務(wù)迫

7、使銀行再度出手， 這次的目標(biāo)是住宅以外的商用房產(chǎn)貸款市場(chǎng)。近日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行公布中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行），決定在北京、上海、天津等七個(gè)城市穩(wěn)步開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。對(duì)于這種降低門檻的做法，開發(fā)商、投資者都?xì)g迎。有業(yè)內(nèi)人士指出，這對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)這是一個(gè)信號(hào)， 商業(yè)地產(chǎn)金融配套正在逐步完善， 一直在商業(yè)貸款上有些“堵” 的商業(yè)地產(chǎn)或許將出現(xiàn)一個(gè)新的拐點(diǎn)， 隨之而來的挑戰(zhàn)也將會(huì)越來越大。放寬貸款“一箭三雕”據(jù)了解，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款所有權(quán)人發(fā)放的貸款，其抵押物為所有權(quán)人擁有或購(gòu)置的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，并以其經(jīng)營(yíng)收入還本付息。 簡(jiǎn)單說，就是個(gè)人或企業(yè)都可將名

8、下的寫字樓、商鋪等商用房產(chǎn)抵押給銀行獲得貸款，也可以在購(gòu)置這些物業(yè)時(shí)辦理按揭貸款。對(duì)于這種經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款， 農(nóng)行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示， 資金在銀行、 開發(fā)商和購(gòu)房者之間有一種循環(huán)的“三角關(guān)系” 。銀行發(fā)放項(xiàng)目開發(fā)貸款給開發(fā)商，購(gòu)房者則以房子作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款付給開發(fā)商， 開發(fā)商再用回款歸還銀行貸款。銀行如果在放開開發(fā)商貸款的同時(shí)不放開購(gòu)房抵押貸款， 銀行的房產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)非常大。如果銀行貸出去的房產(chǎn)開發(fā)貸款，隨著房產(chǎn)出售“變成”購(gòu)房按揭貸款后，銀行就“安心”了。這次對(duì)商業(yè)用房貸款的放寬， 給銀行、開發(fā)商以及投資者都帶來了實(shí)際的利益，實(shí)現(xiàn)了“一箭三雕” 。但在此過后，又不得不深思銀行為何

9、松口，從先前的緊縮商業(yè)貸款轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在推出經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款呢？農(nóng)行某負(fù)責(zé)人在沒有過多的說明原因，只表示“客戶有這個(gè)需求，而在其他地方試行后逾期率較低” ，所以看好市場(chǎng)前景。業(yè)內(nèi)權(quán)威人士則指出，“表面上這是一種簡(jiǎn)單的需求推動(dòng)表現(xiàn)， 但深層次分析，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀導(dǎo)致金融政策的轉(zhuǎn)向。 ”完善金融配套是出路商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格近年來隨著住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)而大幅攀升， 部份地區(qū)增幅超過住宅樓價(jià)增幅，商業(yè)地產(chǎn)也因此被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。正是基于此考慮，此前銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款一直非常謹(jǐn)慎，收緊商業(yè)物業(yè)貸款。業(yè)內(nèi)權(quán)威人士透露說， “起初以為，收緊商業(yè)物業(yè)貸款一方面能夠控制商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)， 一方面

10、又能在相當(dāng)程度上減小金融風(fēng)險(xiǎn)，但是事實(shí)上， 卻沒有達(dá)到預(yù)期效果?！币贿吺倾y行捂緊 “錢袋”，另一邊是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)還在如火如荼地進(jìn)行。同時(shí)，為解決開發(fā)資金問題， 不少開發(fā)商是以住宅名義立項(xiàng)而取得的。 貸款用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)， 這直接導(dǎo)致了市場(chǎng)開發(fā)的扭曲， 而幾乎就在銀行收緊商業(yè)地產(chǎn)信貸之后，不少商業(yè)項(xiàng)目胎死腹中。 “事實(shí)表明，收緊銀根并不能有效抑制商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而不配套的金融政策反而扭曲了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展， 放寬貸款政策是新的嘗試，也是一個(gè)信號(hào)。 ”放寬商業(yè)用房貸款在很大程度上將減輕在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上的壓力，這是毋庸置疑的。雖然銀行目前放松了貸款條件， 但還是會(huì)很謹(jǐn)慎， 更加看重開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力、

11、項(xiàng)目運(yùn)作能力及以往開發(fā)和銷售的業(yè)績(jī)。 可以說，銀行與開發(fā)商的關(guān)系是典型的“舟與水”，銀行在選擇放貸對(duì)象時(shí)表現(xiàn)出來的態(tài)度是絕對(duì)的 “嫌貧愛富”，對(duì)實(shí)力弱的開發(fā)商則是嚴(yán)格挑選或者干脆放棄，實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商會(huì)占取優(yōu)勢(shì)。刺激商業(yè)地產(chǎn)找出路從目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來看， 很多開發(fā)商常常是拍腦袋說了算， 在項(xiàng)目開發(fā)前期，缺乏足夠的市場(chǎng)調(diào)研、分析等工作，建成后市場(chǎng)適應(yīng)性極差，導(dǎo)致不少項(xiàng)目是建了賣，賣不動(dòng)再改，而且在項(xiàng)目建成后，為了快速回籠資金，多采取產(chǎn)權(quán)分割銷售的形式，正是這種急功近利的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式最終導(dǎo)致了市場(chǎng)上很多失敗的案例。第三極總裁歐陽(yáng)旭指出，這也是銀行謹(jǐn)慎對(duì)待商業(yè)房貸的重要因素。他認(rèn)為，從投資者的角度來說，如果項(xiàng)目租金收益不明顯，甚至不到住宅投資普遍標(biāo)準(zhǔn)8%的話，將會(huì)陷入既貼補(bǔ)收益不足帶來的空缺，還得付銀行按揭的