岸線價格評估方法及案例

1、沿岸線的土地如何評估一般江河岸線隸屬于港務局管理。例如長江各段岸線就對應著不同的岸線使用費（估計根據(jù)河道進深、距離入?？诘鹊扔嘘P），以米為計算單位。如果你指的僅僅是岸線費用，偶想直接去查詢相關的管理文件即可。如果你評估的沿岸線的土地價格，則除了按正常評估方法求出地價外，還需加入岸線使用費這個“隱性土地他項權”對地價的影響，用公式表示：V=V 1+V 2Vi不考慮岸線影響時的總地價；V2該宗地沿岸線的長度L *單位岸線使用費。岸線使用費由上海市港口局下屬的港政中心具體負責征收，全額上繳市級財政國庫。 征收對象為港口岸線使用單位。 岸線使用費按市港口局核發(fā)的 上海港口岸線使用許可證 （含臨 時岸線

2、使用許可證）所核定的岸線長度及規(guī)劃的碼頭前沿線水深計征。岸線使用長度以米為計算單位（不足一米按一米計算）。不同的規(guī)劃碼頭前沿線水深的岸線每米每季征收標準為：8米以上（含8米）水深，按90元計征；5米以上（含5米）至8米以下水深，按 30元計征；2米以上（含2米）至5米以下水深，按10元計征；不足2米水深，按3元計征。政府行政機關、部隊、公安、體育運動等部門、團體及國家財政全額撥付經(jīng)費的單位，在所 使用的岸線上從事非生產(chǎn)經(jīng)營活動，免繳岸線使用費。對于因政策性虧損并由財政給予補貼的企業(yè)，經(jīng)市財政核定，在虧損補貼期間其岸線使用費免繳。獲準使用岸線的單位，其岸線使用費按批準使用岸線的下季度起繳納。終止

3、使用岸線的單位， 其岸線使用費按批準終止使用岸線的下季度起停止繳納。岸線使用費每季度繳納一次，每季中間一個月的15日為該季最遲繳納日。根據(jù)上海港口岸線管理辦法第十一條凡獲準使用岸線的單位，應當在取得岸線使用許可證后的一年內(nèi)，投入建設或者使用。逾期不投入建設或者使用的，應當辦理申請展期 手續(xù)，展期為6個月。逾期不辦理展期手續(xù)或者展期已滿仍不投入建設或者使用的，上海 港務局可注銷其岸線使用許可證。這是上海的。所以我認為，征費標準相當于取得費或者使用權費，實際情況還需要加上開發(fā)建設費用。岸線資源價值評估摘要：岸線資源作為一類特殊的資產(chǎn)近年來在越來越多的評估實踐中為大家所遇到，對于這一類特殊的資產(chǎn)究竟

4、該如何界定以及在評估實踐中我們該采用何種評估技術 路線或處理方法，筆者試圖從理論和實踐兩個方面談談自己的體會和認識，以供同仁們 探討。關鍵詞：岸線無形資產(chǎn)評估一、岸線資源應界定為無形資產(chǎn)岸線資源價值在企業(yè)實踐生產(chǎn)經(jīng)營活動中體現(xiàn)為岸線使用權的價值，從無形資產(chǎn)的定義及其特點看，應界定為無形資產(chǎn)。它具有一般無形資產(chǎn)的共同屬性：1、 非實體性。岸線資源價值實際體現(xiàn)為一種岸線使用權的價值，不具有實體形態(tài)， 是一種隱形存在的資產(chǎn)。2、壟斷性。岸線資源的使用權具有排它性，由特定主體控制和占有并需通過一定 代價才能取得。隨著港口岸線有償使用制度的建立，岸線使用權人排他使用其擁有的岸 線使用權并需為獲得岸線使用

5、權向政府有關部門支付費用。3、效益性。通常情況下，擁有岸線使用權的企業(yè)比同類規(guī)模的不擁有岸線使用權的企業(yè)產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益。4、不確定性。岸線使用權能為岸線使用權人帶來的經(jīng)濟利益具有一定的不確定性。 這種不確定性與岸線使用權人擁有的有形資產(chǎn)的規(guī)模和市場競爭強弱、國家宏觀經(jīng)濟政 策、產(chǎn)品性能與質(zhì)量等諸多因素直接相關。二、岸線資源價值評估的主要方法（一）從純理論角度出發(fā)，岸線資源價值評估適用一般資產(chǎn)價值評估方法：1、收益還原法收益還原法是指通過估算岸線使用權在合理收益期限內(nèi)的預期收益并折算為現(xiàn)值， 以確定岸線資源價值的一種資產(chǎn)評估方法。收益還原法適用于存在收益的岸線價格評估測算。收益還原法的基本公

6、式是：岸線價格=岸線純收益+還原率。在此，將純理論的最一般形式和可操作的兩種表現(xiàn)形式表示如下：情形1純理論的最一般公式aaib 1 十(.2)式中：p岸線收益價格al、a2、a3 an分別為未來各年岸線純收益r1、r2、r3rn 分別為未來各年的岸線還原率 情形2岸線收益永續(xù)且其他因素不變的形式p - a r式中，p為岸線價格，a為岸線純收益，r為岸線價格還原率。情形3岸線收益年期有限且其他因素不變的形式p'l-一尸（1+0式中，p，a， r之含義同前n為岸線使用年期或岸線收益的年期2、市場比較法市場比較法，又稱市價比較法或市場資料比較法，它是在求取待評估資產(chǎn)價格時, 以條件類似原資產(chǎn)

7、買賣實例與待估資產(chǎn)加以對照比較，從而求取待估資產(chǎn)價格的一種方 法。由于我國尚未形成統(tǒng)一的岸線使用權交易市場，缺乏岸線市場交易價格，因此，該方法僅在理論上適用于岸線資源價值評估這里例舉兩種簡便實用、易于操作的公式:公式1加法比較測算公式估價資產(chǎn)價值 =交易實例資產(chǎn)價值x( 1+ K1 + K2 + K3 + K4 + K5 )式中：K1為交易情況修正系數(shù)(有正有負，下同)K2為估價期日修正系數(shù)K3為標準化修正系數(shù)K4為區(qū)域因素修正系數(shù)K5為個別因素修正系數(shù)公式2乘法比較測算公式估價資產(chǎn)價值=交易實例資產(chǎn)價值X (1+ K1 ) X( 1+ K2 ) X (1+K3 ) X (1+ K4 )X(1

8、+ K5 )式中：K1、K2、K3、K4、K5 同前3、成本法成本法也稱還原法、 合同法，是以開發(fā)港口岸線等所耗費的各項費用之和為主要依 據(jù)，在加上一定的利潤和應納稅金來確定港口岸線資源價值的評估方法。成本法的基本 原理是生產(chǎn)費用價值論，其測算公式為：新開發(fā)岸線價格=購置開發(fā)岸線使用權費用+岸線開發(fā)所需投資(開發(fā)費用、稅收、其他 +利潤)需要說明的是，成本法僅在理論上適用于新開發(fā)岸線價格的評估，由于現(xiàn)行我國港口岸線使用收費主要有以下三種形式：(1)使用者無償取得港口岸線使用權，定期繳納港口岸線使用費。(2 )使用者在取得港口岸線使用權時，一次性支付港口岸線占用 費。（3 ）使用者以更高的價格得

9、到土地使用權，不再另行支付岸線使用費或占用費。 且岸線開發(fā)投資往往與其它水工資產(chǎn)合并計量，因此在實踐操作過程中，該方法很難使 用。（二）從評估操作角度出發(fā)，岸線資源價值評估應主要運用以下兩種評估方法：1、收益還原法岸線的使用主要有生產(chǎn)型、物流型、旅游娛樂型和公共設施型四種不同的類型。收益還原法僅適用于生產(chǎn)型、物流型和旅游娛樂型三種使用方式的岸線價格評估。收益還原法評估岸線價格的基本思路是：通過企業(yè)調(diào)查，獲得占用岸線企業(yè)年創(chuàng)造價值總量（用近三年年平均利潤 +年平均工資總額表示），筆者認為，占用岸線企業(yè)價值總量主要由生產(chǎn)經(jīng)營利潤、土地收益、建筑物收益和岸線收益四部分所構成，從企業(yè) 所創(chuàng)造價值總量中

10、剝離出生產(chǎn)經(jīng)營利潤、土地收益、建筑物收益就能得到岸線資源創(chuàng)造 的收益，從而進一步求取岸線價格。其計算公式如下:K - R営業(yè)一尺地一丘建1 x尸岸線扛一 S營業(yè)f營業(yè)- $地p地廠地-5建總建廠成，建”1匹廠岸線式中：p岸線一一岸線價格n企業(yè)年利潤總額S營業(yè)一一企業(yè)年主營業(yè)務收入r營業(yè)一一未占用岸線的同類型、同規(guī)模企業(yè)年平均營業(yè)利潤率S地一一企業(yè)占用的土地面積p地一一企業(yè)占用的土地的單位地價，這里取基準地價r地一一土地還原利率S建一一企業(yè)使用的建筑總面積P建一一建筑重置價r成建筑物平均成新r建一一房屋還原利率L 企業(yè)占用岸線長度r岸一一岸線還原利率2、基準岸線段價格修正系數(shù)法基準岸線段價格修正

11、系數(shù)法，是利用政府公布的岸線段基準價格表（見表1 ），按照替代原則，就待估岸線的水文條件、地質(zhì)條件、環(huán)境狀況、水深條件、腹地條件、期 日因素等與相同類型岸線段范圍內(nèi)的基準條件狀態(tài)相比較，選取相應的修正系數(shù)對基準 岸線段價格進行修正，進而求取待估岸線使用權價值的一種評估方法。其計算公式如下：P = P 0 x（1 士Ri）x（1士R 2）x（1 士R 3）x（1士R 4）x（1士R 5）X（1 士R 6）X（1士R 7）X（1士R 8）X（1 士R 9） XRio XS式中：P估價岸線的價值P0 估價岸線所在類型岸線段區(qū)域基準價格Ri 水文條件修正系數(shù)R2 地質(zhì)條件修正系數(shù)R3 環(huán)境狀況修正系數(shù)

12、R4 集疏運條件修正系數(shù)R5 錨地和航道條件修正系數(shù)R6 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模修正系數(shù)R7 規(guī)劃限制修正系數(shù)R8 水深條件修正系數(shù)R9 腹地條件修正系數(shù)Rio 期日修正系數(shù)S海岸線長式中，具體因素修正系數(shù)適用于生產(chǎn)型、物流型用途岸線。旅游娛樂型用途岸線具 體修正因素應視旅游娛樂型用途岸線的特點適當調(diào)整。需要說明的是 由于基準岸線段價格的評估工作目前我國只有少量地區(qū)開展并實施，因此，從目前的評估實踐看，運用這一方法評估岸線價格有較多的局限性。但是隨著各地岸線有償使用制度的逐步建立、完善和發(fā)展，相信在不遠的將來，采用這一方法評估 岸線價格將得到廣泛的運用。三、目前評估實踐中對岸線使用權的主要處理方式1、不

13、單獨確認為一項資產(chǎn)，混淆在港口碼頭資產(chǎn)中“評估”，通常通過主觀的適 當調(diào)整碼頭資產(chǎn)造價水平或相關費率來“評估”。筆者認為，岸線資源作為一項資源性 資產(chǎn)，前述已從理論層面分析了它應被界定為一項可確指的無形資產(chǎn)，因此該處理方式 實質(zhì)是一種漏評行為，且存在惡意抬高其他資產(chǎn)價格的嫌疑。2、不單獨確認為一項資產(chǎn)，在地價評估中通過岸線修正系數(shù)的形式有意識的考慮 占用岸線土地的“岸線價格”。例如舟山市公布的基準地價對該問題的處理方式是：對于商業(yè)用地和住宅用地不考慮占用岸線土地的修正問題，而對于工業(yè)用地則專門引入了“距岸線距離修正”，但這種處理方式顯然忽視了岸線資源本身存在的差異。綜觀上述兩種“評估”岸線價格

14、的方法，筆者認為都沒有從本質(zhì)上把握岸線資源作為一項資源性資產(chǎn)，作為一項可確指的無形資產(chǎn)應單獨確認計價這一基本事實。四、案例分析 案例背景：A公司為一家主營輕、重油的石油貿(mào)易公司，在我國沿海某市擁有油庫資產(chǎn)（主要包括碼頭、房地產(chǎn)、油庫儲罐設備、岸線等），B公司擬收購由 A公司以油庫資產(chǎn)、貨幣資金為岀資方式全資成立的C公司100%股權。某評估公司接受委托對 A公司出資投資 C公司的油庫資產(chǎn)進行評估。1、收益還原法本案例中A公司年利潤總額取三年利潤總額的平均值27,562,288.00 元，年主營業(yè)務收入取三年主營業(yè)務收入的平均值212,017,600.00 元，未占用岸線的同類型、同規(guī)模企業(yè)年平均

15、營業(yè)利潤率取12%。A公司土地面積35,608.00平方米，土地還原利率取8%，企業(yè)使用的建筑總面積1,300.00平方米，房屋還原利率取8%，根據(jù)土地、建筑物評估，土地單價評估值為404.00元/平方米，建筑物重置價為2,700.00元/平方米，建筑物平均成新率為90%。委估岸線長140米，岸線還原利率取 8%俺_ $營業(yè)噹業(yè) - E 士也P地廠土也_ $建F建尸成健 1冥岸線=(27,562,288.00 212,017,600.00 X12% 35,608.00 X404.00 X8% 1,300.00 X2,700.00 X90% X8% )-( 140.00 X8% )=65,000

16、.00 元 / 米經(jīng)計算，采用收益法岸線評估值為65,000.00元/米。2、基準岸線段價格修正系數(shù)法由于估價對象之岸線使用權在該市頒布的基準岸線段價格覆蓋區(qū)域內(nèi)，因此，采用基準岸線段價格修正系數(shù)法對岸線使用權進行評估。計算公式如前述所示，在此主要對因素修正計算過程列示如下：表1物流型基準岸線價格影響因素修正系數(shù)表影響因素岸線級別優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣水文條件R11.101.0510.950.90地質(zhì)條件R21.201.1010.900.80環(huán)境狀況R31.101.0510.950.90集疏運條件R41.101.0510.950.90錨地和航道條件 R51.151.0810.920.85產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模

17、R61.061.0310.980.96規(guī)劃限制R71.101.051.00.900.80水深10米，修正系數(shù)為 1，10-15米修正系數(shù)為1.20，15-20米修正系數(shù)為1.4，20-25米修正系數(shù)為1.6，25米以上按25米進行修正。水深條件R8水深7.5-10米，修正系數(shù)為 0.8，5-7.5米修正系數(shù)為0.4，5米以下修正系數(shù)為0。腹地條件R9腹地300米修正系數(shù)為 1，300-400 米修正系數(shù)為1.10，400-600 米修正系數(shù)為1.16，600-800 米修正系數(shù)為1.20，800-1000米修正系數(shù)為1.25.腹地超過1000米按1000米計算。250 300米范圍修正系數(shù)為

18、0.95 ,200-250 米修正系數(shù)為0.90，150-200米修正系數(shù)為 0.85，100-150 米修正系數(shù)為 0.8，50-100米修正系數(shù)為0.6，20-50米修正系數(shù)為 0.4，5-20米修正系數(shù)為0.2，5米以下修正系數(shù)為0。期日修正Rio根據(jù)規(guī)程公式其中：n為待估岸線可使用年期，為還原利率表2物流型岸線價格修正因素說明表影響因素岸線級別優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣水文條件R1岸線很穩(wěn)定岸線穩(wěn)定微沖較不穩(wěn)定岸線不穩(wěn)定完全滿足各類較好地滿足各類基本滿足各類不能滿足小部不能滿足部分地質(zhì)條件R2工程設施建設工程設施的建設工程設施的建分工程設施的工程設施的建要求要求設要求建設要求設要求環(huán)境狀況R3清

19、潔較清潔輕度污染中度污染嚴重污染完全能滿足級較好滿足級別相基本滿足級別不能完全滿足與級別相關對集疏運條件R4別相關對集疏關對集疏運的要相關對集疏運級別相關對集集疏運的要求運的要求求的要求疏運的要求有較大差距完全能滿足級能較好地滿足級基本能滿足級對瞄地和航道與級別相關瞄錨地和航道條件別相關對瞄地別相關對瞄地和別相關對瞄地的要求不能完地和航道的要R5和航道的要求航道的要求和航道的要求全滿足求有較大差距較級別相關企較級別相關企業(yè)較級別相關企較級別相關企較級別相關企產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模R6業(yè)配套協(xié)作程配套協(xié)作程度平業(yè)配套協(xié)作程業(yè)配套協(xié)作程業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況有均狀況有所提高度平均狀況度平均狀況有度平均狀況有

20、顯著提高所降低顯著降低規(guī)劃限制R7屬于國家岸線 總體規(guī)劃和城 市規(guī)劃重點開 發(fā)岸線段符合國家岸線總體規(guī)劃和城市規(guī)劃基本符合國家岸線總體規(guī)劃和城市規(guī)劃部分岸線利用方式受規(guī)劃限制部分重要岸線利用方式受規(guī)劃限制水深條件R8見修正系數(shù)表腹地條件R9見修正系數(shù)表期日修正R10根據(jù)規(guī)程公式其中：n為待估岸線可使用年期，為還原利率根據(jù)物流型基準岸線條件（以一般為基準）類比被評估對象，各影響因素修正系數(shù)如下:表3估價對象因素修正系數(shù)影響因素待估岸線基準岸線條件修正系數(shù)水文條件R1岸線穩(wěn)定微沖5%地質(zhì)條件R2基本滿足各類工程設施的建設要求基本滿足各類工程設施的建設要求0%環(huán)境狀況R3較清潔輕度污染5%集疏運條件

21、R4較好滿足級別相關對集疏運的要求基本滿足級別相關對集疏運的要求5%錨地和航道條件 R5能較好地滿足級別相關對瞄地和航道的要求基本能滿足級別相關對瞄地和航道的要求8%產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模R6較級別相關企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況有所提較級別相關企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況3%高規(guī)劃限制R7符合國家岸線總體規(guī)劃和城市規(guī)劃基本符合國家岸線總體規(guī)劃和城市規(guī)劃5%水深條件R8水深12米水深10米20%腹地條件R9腹地300米腹地300米0%合計51%其余計算過程略，經(jīng)計算，采用基準岸線段價格修正系數(shù)法岸線評估值為66550運用兩種方法得岀的岸線評估值接近，考慮到A公司經(jīng)營業(yè)績的波動性，本評估案例最終選用了基準岸線段價

22、格修正系數(shù)法的評估結果作為最終的評估結果。結束語：岸線資源價值評估是近年來評估實踐中遇到的一個新課題，相關評估理論研究尚處于起步和探索階段，但積極開展岸線資源價值評估對推進港口基礎設施開發(fā)、加強岸線開發(fā)統(tǒng)一管理均有著重要的意義，作為一名評估行業(yè)從業(yè)人員，應充分認識到 岸線資源價值評估的重要性，積極推動這一行業(yè)的發(fā)展。以下摘自北京龍源智博資產(chǎn)評估有限責任公司出具的“珠海港股份有限公司擬收購珠海港通投資發(fā)展有限公司股權所涉及中化格力港務有限公司資產(chǎn)評估說明”ooooooo （計算過程略）土地使用權評估值=512 X16583= 8,490,496（元）11 岸線評估根據(jù)珠海市國有土地價格管理規(guī)定，第七條港口碼頭用地根據(jù)碼頭停泊的噸位按占用岸線的長度加收地價：（1 ） 1千噸以下的，每米8000元.（2 ） 1千噸以上（含I千噸）5千噸以下的，每米15000元；（3 ） 5千噸以上 洽5千噸）1萬噸以下的，每米 25000元；（4 ） 1萬噸以上（含1萬噸）5萬噸以下的，每米 40000元；（5 ） 5萬噸以上（含5萬噸）10萬噸以下的，每米 55000 ;（6 ） 10萬噸以上（含10萬噸）的，每米 70000元；（7 ）游艇碼頭用地占用海（河）岸線的，按占用岸線的長度每米加收8000丿元。（8 ）其他