2008cpa稅法第八章——土地增值稅

1、 第第八章八章 土地增值稅土地增值稅基本規(guī)范：土地增值稅暫行條例基本規(guī)范：土地增值稅暫行條例征收目的：增加國(guó)家財(cái)政收入維護(hù)國(guó)征收目的：增加國(guó)家財(cái)政收入維護(hù)國(guó)家權(quán)益，抑制房地產(chǎn)交易市場(chǎng)過(guò)熱。家權(quán)益，抑制房地產(chǎn)交易市場(chǎng)過(guò)熱。涉及房地產(chǎn)交易的稅收：涉及房地產(chǎn)交易的稅收：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅。契稅、土地增值稅、印花稅。2021/8/61一、納稅義務(wù)人一、納稅義務(wù)人 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人。附著物并取得收入的單位和個(gè)人。 無(wú)論法人還是自然人、無(wú)論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、無(wú)論法人還是

2、自然人、無(wú)論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、內(nèi)資外資、無(wú)論盈利機(jī)構(gòu)還是學(xué)校機(jī)關(guān)，內(nèi)資外資、無(wú)論盈利機(jī)構(gòu)還是學(xué)校機(jī)關(guān)，只要只要有償轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅房地產(chǎn)，都是土地增值稅納稅人。納稅人。有償：有償：取得的非貨幣報(bào)酬也算有償取得的非貨幣報(bào)酬也算有償轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別，出讓轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別，出讓特指國(guó)家出讓土地使用權(quán)，不需繳特指國(guó)家出讓土地使用權(quán)，不需繳納土地增值稅納土地增值稅二、土地增值稅征稅范圍二、土地增值稅征稅范圍（一）中國(guó)土地所有權(quán)劃分（一）中國(guó)土地所有權(quán)劃分1、城市土地、城市土地國(guó)家所有，可以轉(zhuǎn)讓國(guó)家所有，可以轉(zhuǎn)讓 2、農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，屬于國(guó)有的可以、農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，屬于國(guó)有的

3、可以轉(zhuǎn)讓，屬于集體的，不可轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓，屬于集體的，不可轉(zhuǎn)讓。（二）中國(guó)的土地出讓（二）中國(guó)的土地出讓 vs 土地轉(zhuǎn)讓土地轉(zhuǎn)讓土地出讓：土地出讓：土地買賣一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)家以土土地買賣一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給使用者。地所有者身份將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給使用者。土地轉(zhuǎn)讓：土地轉(zhuǎn)讓：土地買賣二級(jí)市場(chǎng)，賣方將土土地買賣二級(jí)市場(chǎng)，賣方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方。地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方。什么是一級(jí)市場(chǎng)：什么是一級(jí)市場(chǎng)：由所有者銷售給最初購(gòu)買者的市場(chǎng)由所有者銷售給最初購(gòu)買者的市場(chǎng)什么是二級(jí)市場(chǎng)：什么是二級(jí)市場(chǎng)：初次交易之外的買賣行為進(jìn)行的市場(chǎng)。初次交易之外的買賣行為進(jìn)行的市場(chǎng)。（三）特殊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否

4、應(yīng)稅土地增值稅的判定：1、無(wú)償轉(zhuǎn)讓（包括繼承、贈(zèng)予）房地產(chǎn)是不征土地增值稅的。但贈(zèng)予的范圍只包含：贈(zèng)予直系親屬或直接承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)人以及通過(guò)非盈利社會(huì)團(tuán)體國(guó)家機(jī)關(guān)贈(zèng)予社會(huì)教育民政福利公益事業(yè)。2021/8/662、非貨幣房地產(chǎn)交換企業(yè)視同銷售，征稅個(gè)人之間交換自有居住用房地產(chǎn)，免。3、以房地產(chǎn)對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)作價(jià)入股且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入被投資企業(yè)的，暫免征土地增值稅。2021/8/67三、土地增值稅的稅率與應(yīng)納稅額計(jì)算 1、不同以往，采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算較為復(fù)雜。2、P198P202例81 3、正常步驟計(jì)算與速算法的換算2021/8/68四、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)交易的差額征稅，即應(yīng)稅總收

5、入扣除項(xiàng)目（一）應(yīng)稅收入因該交易取得的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)、商譽(yù)權(quán)價(jià)值都算應(yīng)稅收入。（二）扣除項(xiàng)目即可以從收入中扣除的成本。2021/8/691、取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)及國(guó)家規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括直接成本和間接成本。周轉(zhuǎn)房企業(yè)用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。周轉(zhuǎn)房的損耗價(jià)值，應(yīng)將它計(jì)入土地、房屋的開(kāi)發(fā)成本。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2021/8/610 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。請(qǐng)與開(kāi)發(fā)成本區(qū)分開(kāi)來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用的特殊規(guī)定：為該房產(chǎn)項(xiàng)目借款的利息率不得超過(guò)商業(yè)銀行同期貸款利率。允許扣除的費(fèi)用金額（1）利息歸屬明晰且有金融機(jī)構(gòu)證

6、明的實(shí)際利息其他費(fèi)用（不得高于取得土地使用權(quán)金額和開(kāi)發(fā)成本的5）（2）利息歸屬不明或沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)證明的費(fèi)用限額內(nèi)扣除（不得高于取得土地使用權(quán)金額和開(kāi)發(fā)成本的10）2021/8/611 4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅（簽立合同當(dāng)事人要繳的稅）2021/8/612 5、特殊扣除事項(xiàng)（1）對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的納稅人，允許加扣20，用（取得土地使用權(quán)金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）20（2）（轉(zhuǎn)讓舊房的）扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)重置成本價(jià)成新度折扣率2021/8/613 五、稅收優(yōu)惠1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20的，免征土地增值稅。釋疑課本P204頁(yè)建筑容積率指建筑總樓板

7、面積與建筑基地面積的比值。例如：在1萬(wàn)平方米的建筑基地上，建有單樓層5千平方米，共兩層樓的建筑，則容積率為100%。公式：容積率=總建筑面積/總用地面積（與占地面積不同） 占地面積-項(xiàng)目用地面積(含建筑物) 總用地面積指的是整個(gè)小區(qū)的面積 也就是開(kāi)發(fā)商所持有的國(guó)有土地使用證上的面積2021/8/614 比如廣東省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)：廣東省建設(shè)廳對(duì)外公布普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，以單套住房套內(nèi)建筑面積120平米為界，各地級(jí)市可以在這一標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)上浮，幅度不得超過(guò)10%（國(guó)家規(guī)定上限20）。2021/8/615 2、國(guó)家征用收回房地產(chǎn)的，免土地增值稅。3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原自住住房，居住滿5年及以上，免滿3年

8、未滿5年，減半。2021/8/616 六、征收管理1、按國(guó)家審批的項(xiàng)目清算土地增值稅。或分期項(xiàng)目進(jìn)行清算。2、可以清算的條件產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定應(yīng)清算稅金的情況。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的非正常情況：（1）已轉(zhuǎn)讓建筑面積的85或剩余建筑面積已經(jīng)出租或自用（2）取得銷售許可證滿3年的（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但土地增值稅未清算的。2021/8/617 3、扣除項(xiàng)目規(guī)定（1）各項(xiàng)目有合法有效憑證證明（2）房地產(chǎn)配套的公共設(shè)施派出所、學(xué)校等不管能否有償轉(zhuǎn)讓都可扣除4、辦理土地增值稅清算報(bào)送資料所有收入成本相關(guān)的主要合法憑證。取得土地的付款憑證和土地合同；銀行利息通知單、項(xiàng)目竣工決算結(jié)算證明、銷售證明文件

9、。中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告2021/8/618 5、稅務(wù)主管機(jī)關(guān)核定征收增值稅的情況納稅人未按規(guī)定設(shè)賬簿、銷毀賬簿不提供納稅資料的、賬目混亂殘缺的、未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)的、申報(bào)計(jì)稅依據(jù)偏低無(wú)正當(dāng)理由的。6、納稅地點(diǎn)法人房地產(chǎn)坐落地自然人辦理過(guò)戶手續(xù)所在地7、納稅申報(bào)期限轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)。注意：（1）頻繁發(fā)生房地產(chǎn)銷售的，按稅局約定期限申報(bào)，不必次次申報(bào)。（2）納稅申報(bào)和土地增值稅清算是兩個(gè)概念。2021/8/619 5、稅務(wù)主管機(jī)關(guān)核定禿頂增值稅的情況納稅人未按規(guī)定設(shè)賬簿、銷毀賬簿不提供納稅資料的、賬目混亂殘缺的、未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)的、申報(bào)計(jì)稅依據(jù)偏低無(wú)正當(dāng)

10、理由的。6、納稅地點(diǎn)法人房地產(chǎn)坐落地自然人辦理過(guò)戶手續(xù)所在地7、納稅申報(bào)期限轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)。注意：（1）頻繁發(fā)生房地產(chǎn)銷售的，按稅局約定期限申報(bào)，不必次次申報(bào)。（2）納稅申報(bào)和土地增值稅清算是兩個(gè)概念。2021/8/620 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一棟，共取得轉(zhuǎn)讓收入5000萬(wàn)元，按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建 稅等其他稅金共計(jì)25萬(wàn)元）。已知該公司為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為500萬(wàn)元；投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn) 元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為120萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），比按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息多出10萬(wàn) 元。另知公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。請(qǐng)計(jì)算公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。2021/8/621（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，轉(zhuǎn)讓為5000萬(wàn)元。（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元；房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（120-10）+（500+1500）5%=110+100=210萬(wàn)元與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 5005%+25=250+25=275萬(wàn)元從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除金額為（500+1500）20%=400萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為