學(xué)校物業(yè)管理思路

1、隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入 ,高校物業(yè)管理企業(yè)也得到了發(fā)展 ,但仍處于物 業(yè)管理的摸索、調(diào)整、發(fā)展的初級(jí)階段 ,而物業(yè)管理自身還處在發(fā)展的初級(jí)階段 ,沒有成熟 的市場背景 ,企業(yè)內(nèi)部的管理經(jīng)營模式各自為政。由于高校后勤的物業(yè)管理與小區(qū)物業(yè)管 理有很大的不同 ,高校物業(yè)的最大特點(diǎn) ,就就是它依托學(xué)校 ,實(shí)施范圍主要限于校內(nèi) ,高校物 業(yè)管理起步相對(duì)較晚 ,物業(yè)管理理念尚未成熟 ,物業(yè)管理思路與模式尚不清晰。本文就高校 物業(yè)管理企業(yè)的管理作以研究與探討。（一）本著嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的原則 ,逐步由人情化管理向制度化管理過渡物業(yè)管理作為學(xué)校后勤公司的一個(gè)重要部門,必須在公司整體精神的指導(dǎo)下 ,并結(jié)合物業(yè)

2、管理行業(yè)特征 ,提出物業(yè)管理企業(yè)的精神口號(hào) ,比如“嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、務(wù)實(shí)、熱情、創(chuàng)新” 要努力體現(xiàn)企業(yè)在整體上“團(tuán)結(jié)、向上、規(guī)范”的精神面貌,確立企業(yè)“以校養(yǎng)業(yè)、以業(yè)轉(zhuǎn)制”的長期目標(biāo)。逐步樹立“從單一的簡單的服務(wù)到全方位綜合服務(wù),從立體式服務(wù)向?qū)I(yè)化物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變”的經(jīng)營管理理念。在實(shí)際工作中 ,完善了物業(yè)管理部員工規(guī)章制 度等一系列有關(guān)規(guī)范物業(yè)管理的制度、條例。隨著制度的推行與深入,從過去員工靠人情,靠自律 ,靠面子管理逐步向靠制度、靠規(guī)范、靠程序進(jìn)行管理。在管理當(dāng)中,管理員要不斷地學(xué)習(xí)與貫徹員工規(guī)章制度 ,來加強(qiáng)與實(shí)現(xiàn)管理 ,讓員工切身體會(huì)到制度就是為崗位而 設(shè),而不就是為個(gè)人而設(shè) ,使人情管理

3、的成分逐步減少。 規(guī)范的制度建設(shè)在不斷加強(qiáng)情況下 由于不適應(yīng)嚴(yán)格的規(guī)范化管理帶來的不適應(yīng) ,引起了不同原因的員工情緒波動(dòng) ,甚至發(fā)生 暫時(shí)性的停工停產(chǎn)事件 ,但這應(yīng)屬于轉(zhuǎn)變管理方式過程中的正?，F(xiàn)象。（二）理清思路 ,與時(shí)俱進(jìn) ,及時(shí)調(diào)整管理模式物業(yè)管理工作就是一門“繁、雜、細(xì)、變”的工作 ,物業(yè)管理的涵蓋面非常廣 ,頭緒很 多,因此比較“繁” ;物業(yè)管理涉及的內(nèi)容比較多 ,牽涉部門多 ,因此比較“雜” ;物業(yè)管理很 多工作就是面上的工作 ,物業(yè)管理工作與“對(duì)學(xué)校第一印象”有直接關(guān)系 ,就是體現(xiàn)學(xué)校門 面的作用 ,因此工作要比較“細(xì)” ;物業(yè)管理工作就是一個(gè)“動(dòng)態(tài)的、長效的、立體的”工 作,比如

4、垃圾 ,隨時(shí)都用可能在某個(gè)角落產(chǎn)生 ;比如雜草 ,一個(gè)不小心整個(gè)校園都爬滿雜草 ;又 比如水電 ,假如有一天每人在值班 ,它就偏偏在這一天出了問題。因此 ,就比較容易“變”。 根據(jù)一些摸索的經(jīng)驗(yàn) ,現(xiàn)提供一點(diǎn)參考意見。一、以功能為標(biāo)準(zhǔn) ,進(jìn)行大膽的分工。在綠化班中 ,逐步設(shè)立 （綠蘺、草皮、樹枝 ）修剪、 撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項(xiàng) ,每項(xiàng)都有責(zé)任人 ,責(zé)任落實(shí)到位 ,不僅發(fā)揮 了各自的特長 ,而且增加了各自的責(zé)任心 ,打破“一窩粥”的現(xiàn)象。二、權(quán)力下放 ,發(fā)揮主動(dòng)性。 在大樓管理方面 ,設(shè)立主持日常工作的管理員 ,全面負(fù)責(zé)本 項(xiàng)目部的日常管理 ,逐步形成一個(gè)核心 ,形成直接式

5、領(lǐng)導(dǎo)。下放了一定限額的經(jīng)濟(jì)權(quán)與人事 權(quán)。尤其就是在員工招聘中 ,基本尊重基層管理員的意見。三、為基層管理員創(chuàng)造便于她們管理的外部環(huán)境。 用人不疑 ,疑人不用 ,既用了,就要為 她們造創(chuàng)良好的外部環(huán)境 ,幫助她掃清障礙。四、規(guī)范管理制度先行 ,力求規(guī)范服務(wù)。部門提出從過去的“勤、細(xì)、實(shí)”的基礎(chǔ)上 , 提升到加強(qiáng)規(guī)范管理的層次。在這一理論的指導(dǎo)下 ,物業(yè)部先后出臺(tái)了大量的規(guī)章制度 ,并 逐步付緒于實(shí)施。在實(shí)際工作中 ,不斷調(diào)整 ,改進(jìn),再調(diào)整,再改進(jìn) ,在潛移默化中成為行之有 效的制度 ,職責(zé)范圍不斷明確 ,責(zé)任區(qū)域日益明顯 ,責(zé)任心也自然而然的得到了加強(qiáng)。 在規(guī)范 管理基礎(chǔ)上 ,今后我們還需提出

6、規(guī)范服務(wù) ,而不就是盲目的無償?shù)姆?wù)。五、規(guī)范管理中幾條值得堅(jiān)持保持的經(jīng)驗(yàn) :出臺(tái)新的獎(jiǎng)懲考核制度 ,將考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 細(xì)化、量化 ,分值與獎(jiǎng)金相應(yīng)得到真實(shí)體現(xiàn) ;每周一次的員工訓(xùn)導(dǎo)制每周一次管理員例 會(huì)制;校區(qū)衛(wèi)生評(píng)比制 ;各校區(qū)管理處的互查、 互評(píng)制 ;效益分配制 ;員工培訓(xùn)、參觀 學(xué)習(xí)制度。（三）物業(yè)管理須加快企業(yè)化步伐一、加快企業(yè)的規(guī)范化管理 ,就是加快企業(yè)化步伐的基礎(chǔ)。加快物業(yè)管理制度化建設(shè) ,就是加快企業(yè)規(guī)范化管理的前提條件。建立與完善物業(yè)管 理的規(guī)章制度建設(shè) ,才能使物業(yè)管理做到有章可循。操作上才能更規(guī)范 ,才能使成功的實(shí)踐 經(jīng)驗(yàn) ,轉(zhuǎn)化理論指導(dǎo)思想。物業(yè)管理表格化 ,就是企業(yè)規(guī)范

7、化管理實(shí)施途徑。把制度轉(zhuǎn)化為 表格 ,表格化就是落實(shí)制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點(diǎn),易把制度化的東西轉(zhuǎn)化為可實(shí)際操作的東西。數(shù)據(jù)化就是企業(yè)規(guī)范管理的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。只有數(shù)據(jù)最能體 現(xiàn)結(jié)果。無論就是制度化 ,不就是表格化 ,最終能體現(xiàn)規(guī)范管理的只能就是數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)最能 體現(xiàn)成績 ,最能表達(dá)結(jié)果。理論化就是加快企業(yè)規(guī)范管理的實(shí)際成果。在數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)上 形成更高的理論體系 ,理論的創(chuàng)新 ,制度化建設(shè)才能不斷完善。規(guī)范管理就是一個(gè)制度化、 表格化、數(shù)據(jù)化、理論化不斷循環(huán)反復(fù)的過程。二、加快物業(yè)管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整 ,就是加快企業(yè)化步伐的重要途徑1、轉(zhuǎn)變觀念 ,加快管理理念的調(diào)整。有人說“存在即就是

8、合理” ,意思就是說 ,存在的 事物就有要存在的道理 ,在沒有發(fā)生沖突的時(shí)候 ,還沒有必要去改變它的現(xiàn)狀。我們認(rèn)為 “發(fā)展才就是合理” ,只有不斷的改革創(chuàng)新 ,還要不斷地借鑒人家改革的成功經(jīng)驗(yàn) ,才能不斷 的發(fā)展。作為部門領(lǐng)導(dǎo) ,應(yīng)該從具體的事務(wù)中逐步解脫出來 ,把更多地精力投入到企業(yè)發(fā)展 的戰(zhàn)略決策上來 ,著重思考企業(yè)規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展方向、企業(yè)理論文化建設(shè)、企業(yè)制度建設(shè)、 企業(yè)市場定位、企業(yè)人才規(guī)劃管理等問題。2、根據(jù)物來管理的功能需要 ,設(shè)立主管理實(shí)施具體管理事務(wù)。 設(shè)置衛(wèi)生、 綠化、維修、 保安等主管 ,權(quán)力下放 ,責(zé)任到位 ,激發(fā)主管的主動(dòng)性與創(chuàng)造性。 對(duì)現(xiàn)有的資源要不斷的整合 , 包括

9、物力整合、財(cái)力整合與人力整合。比如水電與零星維修合并成一個(gè)部門,設(shè)立主管 ,以校區(qū)為單位進(jìn)行派工 ,每月的崗位工資以派工單子中工作量來定 ,集中公司的技術(shù)力量 ,組 建水電等搶修工程項(xiàng)目部 ,承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并 ,組建綠化項(xiàng) 目工程部 ,設(shè)立主管一名。保安部應(yīng)分解為校衛(wèi)隊(duì)與大樓保安 ,建立以樓裙安全為單位的開 放式校園安全保衛(wèi)體系。建議把大樓保安歸口到大樓物業(yè)中去。具備獨(dú)立注冊公司能力的,應(yīng)考慮獨(dú)立注冊公司 ,化小核算單位 ,壯大下屬企業(yè) ,成為公司下屬企業(yè)或未來物業(yè)分公 司的下屬企業(yè)。3 、責(zé)權(quán)行適當(dāng)調(diào)整。權(quán)力下放的同時(shí) ,也意味著責(zé)任與利益以下放。給部門以更多的

10、權(quán)力 ,承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn) ,從而更好的發(fā)揮部門的工作熱情 ,激發(fā)員工進(jìn)取創(chuàng)業(yè)精神。4、樹立以人為本的思想 ,進(jìn)行人事調(diào)整。首先 ,本人認(rèn)為工作合格基層管理員 ,應(yīng)該具 備能執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)的能力。作為優(yōu)良的基層管理員 ,不僅具備了執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)的能務(wù) ,還能 在實(shí)際工作中加以創(chuàng)新與發(fā)展的能力 ,這樣的管理員應(yīng)該成培養(yǎng)干部的對(duì)象。從基層工作 人員中提撥管理員的重要性。 比如 ,從優(yōu)秀保潔員中提拔產(chǎn)生的管理員 ,更便于掌握與管理 其優(yōu)勢在一就是對(duì)工作環(huán)境熟悉 ,二就是熟悉業(yè)務(wù) ,便于業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 另外,也要重視從其它同 行中引進(jìn)相關(guān)管理員 ,其優(yōu)勢 ;一就是熟悉業(yè)務(wù) ,有一定的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) ,二就是能

11、帶來新的 管理經(jīng)驗(yàn)與管理模式。三就是能對(duì)企業(yè)員工產(chǎn)生沖擊與壓力,迫使員工產(chǎn)生競爭危機(jī)感。要重視管理員進(jìn)行管理階層。就就是讓管理員參與企業(yè)的決策、策劃,精減現(xiàn)有管理員形開成管理人員等級(jí)即一類管理員應(yīng)進(jìn)行管理階層中的決策層;二類管理員應(yīng)進(jìn)入管理階層中的執(zhí)行層。三、轉(zhuǎn)變觀念 ,大膽嘗試 ,參與社會(huì)市場競爭1、轉(zhuǎn)變觀念 ,調(diào)整管理經(jīng)營理念俗話說,“先學(xué)會(huì)走路 ,再學(xué)跑步?！钡褪?在物業(yè)管理快速發(fā)展的今天 ,信息傳遞發(fā)達(dá)、 潮流更替周期縮短 ,占領(lǐng)市場迅速。 因此,我們在學(xué)走路的同時(shí) ,也要學(xué)跑步。 我們在經(jīng)營校 園市場的同時(shí) ,要積極發(fā)展校外市場。做好開拓市場的前期準(zhǔn)備 ,營校內(nèi)市場的同時(shí)要積極 發(fā)

12、展校外市場。要有人力、物力、財(cái)力的長期投入。沒有社會(huì)市場,企業(yè)就沒有發(fā)展?jié)摿Α?、確立市場定位 ,制定發(fā)展策略 ,規(guī)劃拓展藍(lán)圖要參與社會(huì)市場競爭 ,首先要有科學(xué)地市場定位 ,只有找到了突破口刀刃 ,才有明確的 方向感。我認(rèn)為商務(wù)樓盤及中學(xué)中等學(xué)校后勤比較容易突破,市場定位之后要進(jìn)行市場調(diào) 研,沒有調(diào)研就沒有可靠的數(shù)據(jù) ,數(shù)據(jù)應(yīng)該成為選擇制訂發(fā)展策略的重要依據(jù) ,有了發(fā)展策 略就能明確發(fā)展目標(biāo) ,規(guī)劃拓展藍(lán)圖也就容易成功。3、參與社會(huì)市場競爭 ,在行為上要大膽嘗試任何事情不去大膽償 ,雖然就目前而言不會(huì)有何損失 ,但就是卻失去了社會(huì) ,只有去嘗 試了才會(huì)有機(jī)會(huì) ,有機(jī)會(huì)了發(fā)展的機(jī)會(huì)就大了。但就是

13、任何嘗度都不應(yīng)該就是盲目的。在 物業(yè)管理參與社會(huì)市場競爭 ,應(yīng)做一些前期準(zhǔn)備。比如 ,在人力上 ,要有從具體負(fù)責(zé) ,并且要有 一定數(shù)量的人員結(jié)構(gòu)及組織 ,在財(cái)力上 ,要有專項(xiàng)的經(jīng)費(fèi)開支與投入。在物力上要有一定的 設(shè)備、工具等以及在政策上要有一定的扶持 ,獎(jiǎng)勵(lì)措施等等 ,而這一切正就是作為公司與部 門的領(lǐng)導(dǎo)層所要考慮的。這也正就是作為領(lǐng)導(dǎo)決策層應(yīng)適當(dāng)權(quán)力下放,逐步擺脫具體事務(wù)的需要。腳的女人走不快 ,也正就是這個(gè)道理。4、物業(yè)管理分公司 ,要依托總公司與支持總公司 ,為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境 無論人或事 ,都離不開周圍的環(huán)境?？偣拘纬傻拇蟓h(huán)境 ,在很大程度上影響著所有其 下屬部門與企業(yè)。

14、因此,作為總公司本身更應(yīng)加快企業(yè)化進(jìn)程 ,為其下屬部門與企業(yè) ,創(chuàng)造良 好的外部環(huán)境 ,也為物業(yè)管理成為獨(dú)立法人 ,營造良好的外部氛圍。物業(yè)公司的發(fā)展目標(biāo)與 規(guī)劃要與總公司的目標(biāo)與規(guī)劃相一致。（四 ）進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè) ,樹立企業(yè)形象 ,積極有效地促進(jìn)管理 有意識(shí)地進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)對(duì)于企業(yè)的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間 斷地進(jìn)行員工定期培訓(xùn)與列隊(duì)訓(xùn)練的過程中 ,員工不僅縮短了對(duì)業(yè)務(wù)熟悉過程 ,好得經(jīng)驗(yàn) 與業(yè)務(wù)知識(shí)又能夠及時(shí)得到交流與借鑒 ,而且能讓員工與員工之間有一定的溝通與近距離 接觸 ,使得員工之間能建立感情與默契 ,有利于員工在工作中的相互協(xié)作 ,有利于員工產(chǎn)生 歸屬感與向心力。

15、良好的企業(yè)形象可以產(chǎn)生強(qiáng)烈的企業(yè)向心力。企業(yè)的良好形象賦予企 業(yè)員工的就是崇高的榮譽(yù)感 ,可以使她們在社會(huì)上深切地感受到由于企業(yè)的地位而給自己 帶來的榮耀 ,在獲得心理上的滿足的同時(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的向心力。高校后勤的優(yōu)勢就在于高等學(xué)府作為依托背景 ,“高等學(xué)府”這四個(gè)字在人們心中就是有著比較高的社會(huì)地 位,也容易使員工能在 “學(xué)府”產(chǎn)生榮耀感 ,尤其就是那些歷史悠久或發(fā)展迅猛的學(xué)校 ,更能 讓人產(chǎn)生榮耀感。高校物業(yè)的一線員工的工資相對(duì)社會(huì)企業(yè)來說就是偏低的,如果能很好的利用員工這種心理需求 ,這在對(duì)隊(duì)伍穩(wěn)定上起到了非常重要的作用。也正因?yàn)槿绱?,良好 的企業(yè)形象 ,還就是企業(yè)吸引人才的最有利的條件。樹立物業(yè)管理在師生當(dāng)中的良好形象 ,便于與師生的日常溝通 ,有利于解決各類問題 , 很多困難容易迎刃而借。對(duì)員工要不斷地灌輸公司的服務(wù)理念、經(jīng)營理念、管理理念,嚴(yán)格執(zhí)行員工工作標(biāo)