北京商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃

1、北京商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃1 .北京商務(wù)中心區(qū)的建設(shè)背景1.1 城市總體發(fā)展的戰(zhàn)略需求商務(wù)中心區(qū)（又稱中央商務(wù)區(qū)，英文名稱 Central Business District,故又簡 稱CBD）最初起源于20世紀(jì)20年代的美國，意為商業(yè)會聚之地?，F(xiàn)代意義上 的商務(wù)中心區(qū)是指在一些有影響力的全球性、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市中，形成的一個相對集中、具有國際性商務(wù)活動的地區(qū)。如紐約的曼哈頓、巴黎的拉德芳斯、 東京的新宿等。這些地區(qū)集中了大量高檔寫字樓、酒店、公寓及商業(yè)、文化、娛 樂等各種配套設(shè)施，具有便捷的交通、完善的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施及良好的環(huán)境，這 里匯集了眾多的跨國公司、金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)化服務(wù)公司，為開

2、展各種商務(wù)活動提 供最便利的條件。北京作為首都，是全國的政治、文化中心和對外交往中心。經(jīng)過改革開放 十幾年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，第三產(chǎn)業(yè)已逐步成為城市經(jīng)濟(jì)的支柱 產(chǎn)業(yè)。隨著我國國際政治地位的提高和經(jīng)濟(jì)、科技實(shí)力的增強(qiáng)，北京的國際交往和經(jīng)濟(jì)活動將更加頻繁，得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢將得到更加充分的發(fā)揮，目前已吸引了眾多的國內(nèi)外投資者來北京發(fā)展，因此北京的商務(wù)辦公設(shè)施有著廣闊的發(fā)展 空間及前景。北京商務(wù)中心區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，無論是對北京經(jīng)濟(jì)的推動、對北京城市環(huán)境和城市形象的改善，還是對確立北京在經(jīng)濟(jì)全球化中的地位都將具有深 遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。1.2 北京商務(wù)中心區(qū)的選址1992年，基于對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和

3、參與全球經(jīng)濟(jì)活動的預(yù)測，為容納迅速增 多的國際性商務(wù)辦公設(shè)施，北京城市總體規(guī)劃提出了建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)的 構(gòu)想，并對其建設(shè)地點(diǎn)的選擇作了一定的研究和論證。在綜合考慮了北京城市特 點(diǎn)、古都傳統(tǒng)風(fēng)貌保護(hù)要求、地域環(huán)境和交通市政設(shè)施等條件的基礎(chǔ)上，確定了 北京商務(wù)中心區(qū)的建設(shè)地點(diǎn)在朝陽門外大街至建國門外大街、東二環(huán)至東三環(huán)路一帶。隨著北京市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提升，城市的用地功能不斷調(diào)整和優(yōu)化，為適 應(yīng)北京未來發(fā)展的更大需求，1997年2月市政府常委會議進(jìn)一步明確了商務(wù)中 心區(qū)的位置，并要求適當(dāng)擴(kuò)大用地規(guī)模，據(jù)此規(guī)劃作了相應(yīng)調(diào)整。在 1999年編 制完成的北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 中，北京商務(wù)中心區(qū)

4、用地分別向 東、向南擴(kuò)展至西大望路和通惠河，總占地約 4平方公里。比較其他地區(qū)，規(guī)劃中確定的 CBD勺選址具備了以下一些有利條件：1）優(yōu)越的區(qū)位。這里地處北京舊城以外，且相距不遠(yuǎn)，與城市其他地區(qū)及通往首都機(jī)場、 天津、秦皇島等地的幾條高速公路聯(lián)系便捷，具有良好的對內(nèi)對外交通條件。北京60%以上的外資機(jī)構(gòu)、半數(shù)以上的星級賓館和眾多的國際交往活動場所以及第 一、二、三使館區(qū)都在附近地區(qū)，聯(lián)系方便，便于大量的國際性交往。2）受古都傳統(tǒng)風(fēng)貌保護(hù)影響較小。因位于舊城以外，建筑的建設(shè)高度可適當(dāng)提高，形式可豐富多樣，以滿足 CBCffi對較高的開發(fā)強(qiáng)度和塑造城市新形象的需要。3）良好的基礎(chǔ)設(shè)施。該區(qū)域內(nèi)共有

5、8條城市快速路、主干路及次干路，大部分已經(jīng)形成。公共 交通發(fā)達(dá)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有31條公交線路，地鐵一號線貫穿東西，地鐵環(huán)線與之相距 約1公里，另外還有規(guī)劃中的朝外大街 6號線等地鐵線路。其他市政設(shè)施如水、 電、氣、熱等也有較完善的基礎(chǔ)，高碑店熱電廠、污水處理廠等都將對CBD勺建設(shè)發(fā)揮重要的作用。4）充足的建設(shè)用地。這一地區(qū)大多為50年代建設(shè)的工廠，占地大，容積率低，便于開發(fā)。隨著 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，企業(yè)外遷將騰退出大量土地，約有2.6平方公里的用地可用來 建設(shè)商務(wù)設(shè)施，為CBD勺建設(shè)提供充足的用地保證。5）濃厚的商務(wù)氛圍。改革開放以來，這一地區(qū)已陸續(xù)建成了國貿(mào)中心、京廣中心、嘉里中心、 航華科貿(mào)中心等

6、一批商務(wù)設(shè)施，成為眾多的跨國公司、外資企業(yè)進(jìn)駐北京的首選 之地，目前世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的159家中，有92家入駐這一地區(qū)及周邊 地區(qū)，初步具備了商務(wù)中心的功能和基礎(chǔ)，形成了一定的商務(wù)氛圍。1.3 建設(shè)商務(wù)中心區(qū)的歷史機(jī)遇城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，1992年后全國經(jīng)濟(jì)的快速增長，帶動了房 地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，但因當(dāng)時對商務(wù)中心區(qū)建設(shè)缺乏足夠的重視以及城市規(guī)劃缺 乏應(yīng)有的措施，北京大量的商務(wù)設(shè)施四處建設(shè)，布局分散，而規(guī)劃的商務(wù)中心區(qū)卻沒有形成應(yīng)有的建設(shè)規(guī)模，失去了一次很好的發(fā)展機(jī)遇。2000年以來，伴隨著國際、國內(nèi)和北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢，中國加入WTO 以及北京申奧的歷史契機(jī)，商務(wù)中心區(qū)的

7、建設(shè)又迎來了一個新的發(fā)展機(jī)遇， 為此， 2000年8月8日北京市第82次市長辦公會決定，加快商務(wù)中心區(qū)的建設(shè)，并成 立專門機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)有關(guān)工作的組織和推進(jìn)。統(tǒng)一規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)成為共識。一個高水平的整體規(guī)劃成為建設(shè)商務(wù)中心區(qū)的前提條件，一方面可改變目前區(qū)內(nèi)項(xiàng)目各自為陣、零散建設(shè)帶來的諸多矛盾， 落實(shí)各項(xiàng)公用及市政配套設(shè)施；另一方面可以根據(jù)市政及交通的承受能力， 合理 分配建設(shè)容量，保證CBD的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。統(tǒng)一規(guī)劃還可以就CBD區(qū)內(nèi)的地下空間 利用、公共開放空間布局、城市空間塑造等做出整體安排，使CBD成為一個高效運(yùn)轉(zhuǎn)的有機(jī)體，成為體現(xiàn)新世紀(jì)北京城市形象的代表。2 .國際征集方案的總結(jié)為搞好北京商務(wù)中

8、心區(qū)的建設(shè)，市政府要求首先應(yīng)有一個具有較高水準(zhǔn)的 整體規(guī)劃。為此，專門負(fù)責(zé) CBD運(yùn)作的管理機(jī)構(gòu)一一北京商務(wù)中心區(qū)管理委員 會于2000年12月15日至2001年3月31日邀請了美國SOM事務(wù)所、Johnson Fain 事務(wù)所、NBBJ事務(wù)所、德國GMP事務(wù)所、荷蘭高柏伙伴事務(wù)所、日本都市環(huán) 境研究所等六家國外著名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和國內(nèi)北京、 上海兩家規(guī)劃院開展了規(guī)劃方案 的征集工作，并于2001年4月初邀請了十一位國內(nèi)外著名專家對提供的八個方 案進(jìn)行了評議。征集方案各具特點(diǎn)，都有很好的創(chuàng)意和較高的設(shè)計(jì)水平，提出了很多好的 理念和構(gòu)想。通過征集方案，可以很好的借鑒國外成功的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的設(shè)計(jì) 思想

9、，結(jié)合北京商務(wù)中心區(qū)特定的環(huán)境和條件，對于進(jìn)一步做好綜合規(guī)劃方案， 將發(fā)揮重要的作用?？偨Y(jié)征集方案的設(shè)計(jì)理念，主要體現(xiàn)在：1）商務(wù)中心區(qū)的整體布局結(jié)構(gòu)延續(xù)北京城市的歷史肌理，形成方格狀基本路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，并體現(xiàn)與舊城中心區(qū)的軸向聯(lián)系和區(qū)內(nèi)的軸向布局與發(fā)展。2）突出以商務(wù)辦公為主的功能，將主要商務(wù)辦公設(shè)施集中布置于“金十字街”兩側(cè)的地段；設(shè)置混合功能區(qū)的概念，有利于 CBD的可持續(xù)發(fā)展，并避免 商務(wù)功能過于單一而帶來的弊??；重視文化功能，并強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè) 施和環(huán)境建設(shè)的有機(jī)融合。3）注重生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，強(qiáng)調(diào)商務(wù)區(qū)內(nèi)應(yīng)有較大面積的公共綠地，并通過綠化 帶的連結(jié)，形成完整的綠化體系。4）塑造完美的城

10、市形象，超高層建筑相對集中，并設(shè)置標(biāo)志性建筑，形成重點(diǎn) 突出，錯落有致的空間形態(tài)。5）建設(shè)現(xiàn)代化、立體化的交通體系，強(qiáng)調(diào)地鐵與公交設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)建便捷的 交通環(huán)境。6）建設(shè)完善的信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，構(gòu)筑統(tǒng)一開放的共用業(yè)務(wù)平臺，為企業(yè)和社區(qū)信 息化建設(shè)提供最便利的條件和保障。三、3 .現(xiàn)狀情況分析3.1 區(qū)位北京商務(wù)中心區(qū)北起朝陽北路及朝陽路，南抵通惠河，東起西大望路，西 至東大橋路，總用地面積約4平方公里。東三環(huán)路和建國門外大街垂直交匯于用 地中部，將整個用地分為西北、西南、東北、東南四個區(qū)域。西北區(qū) 161.72公 頃、西南區(qū)47.48公頃、東北區(qū)131.66公頃、東南區(qū)61.09公頃。交匯點(diǎn)距東

11、 二環(huán)路約2.3公里，距天安門約5.8公里，距北部的首都機(jī)場高速路出入口約 5.8公里，距南部的京津塘高速路出入口約5.3公里，距東部的東四環(huán)路約 2.4公里。對內(nèi)對外交通便利。3.2 現(xiàn)狀及周邊用地概況在約402公頃的規(guī)劃用地內(nèi)，大部分用地為上世紀(jì)五十年代以來建設(shè)的工 業(yè)企業(yè)用地，改革開放以后有的企業(yè)用地陸續(xù)進(jìn)行了調(diào)整改建，目前尚有工業(yè)企業(yè)用地142公頃，此外，有居住用地 83公頃、公建用地57公頃、市政用地14 公頃、教育科研設(shè)計(jì)用地13公頃、道路及其它用地93公頃。工業(yè)以機(jī)械、紡織類工廠為主，主要的工廠有北京開關(guān)廠、北京光華染織 廠、北京制藥廠、北京3501工廠、北京第一機(jī)床廠、北京汽車

12、摩托車聯(lián)合制造 公司、北京核儀器廠、北京儀器廠、北京夜光杯葡萄酒廠等共計(jì)約23家。根據(jù)北京市“優(yōu)二興三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，區(qū)內(nèi)的工廠全部外遷，騰退后的土地 可用于商務(wù)及其配套設(shè)施的建設(shè)。居住用地除一些后期建設(shè)的高級公寓項(xiàng)目外，大部分可更新改造。主要的 居住用地有光華東里、光華西里及一些工廠的家屬宿舍區(qū)；高級公寓項(xiàng)目有現(xiàn)代城、盛世嘉園、陽光100、世貿(mào)國際公寓等。居住用地中，危舊住房用地占25.88%, 約21.35公頃；普通多層住宅用地占 31.44%, Z25.94公頃；普通高層住宅用 地占18.07%,約14.91公頃；高級公寓用地占15.26%,約12.59公頃；居住區(qū)教 育配套用地占

13、9.35%,約7.71公頃。居住人口總計(jì)約5.4萬人。公建以九十年代陸續(xù)建設(shè)完成的寫字樓、酒店及商業(yè)服務(wù)為主，其中大部 分項(xiàng)目在本次規(guī)劃中須予以保留， 主要的公建項(xiàng)目有中國國際貿(mào)易中心、 京廣中 心、嘉里中心、漢威大廈、華彬大廈、中服大廈、航華科貿(mào)中心等。市政用地主要有市政工程機(jī)械公司、北京市煤氣公司、北京市第一公交公 司第五保養(yǎng)廠、北京市熱力公司。教育科研設(shè)計(jì)用地主要為中央工藝美術(shù)學(xué)院和首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)。在CBD的周邊地區(qū)，有朝陽門外的市級商業(yè)中心；第一和第二使館區(qū)等外事用地；日壇公園、團(tuán)結(jié)湖公園、朝陽公園等公園綠地；永安東里、呼家樓、團(tuán) 結(jié)湖等居住小區(qū)；還有北京第一熱電廠、通惠河南岸的鐵路

14、整備場等市政、交通設(shè)施用地。3.3 現(xiàn)狀道路交通條件3.3.1 規(guī)劃范圍內(nèi)及周邊地區(qū)已按規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的城市道路有： 東二環(huán)路、東三環(huán)路、 東四環(huán)路，均為城市快速路，主要承擔(dān)市區(qū)中心地區(qū)的大量過境交通； 建國門外 大街、建國路為城市主干道，疏導(dǎo)較大范圍的城市交通。3.3.2 規(guī)劃范圍內(nèi)及周邊地區(qū)已有規(guī)劃道路、但未按規(guī)劃道路紅線實(shí)施的城市道 路有：通惠河路，為城市快速路；東大橋路、朝陽路、朝陽北路和西大望路，均 為城市主干路；另有光華路和金臺西路，為城市次干路。3.3.3 現(xiàn)有地鐵1號線沿長安街東西方向貫穿北京城區(qū)，在該地區(qū)設(shè)有永安里、 國貿(mào)、西大望三處地下車站。3.4 現(xiàn)狀市政設(shè)施條件3.4.1 供

15、氣在東大橋路、東三環(huán)路和西大望路上有人工煤氣中壓干線，建國門外大街 上有天然氣中壓干線。3.4.2 供熱在朝陽路、光華路及建國門外大上有城市集中供熱干管。3.4.3 供電區(qū)內(nèi)有兩座現(xiàn)狀110KV變電站，分別位于國貿(mào)中心、航華科貿(mào)中心；一座 已規(guī)劃110KV變電站，位于原北京電光源研究所用地內(nèi)；區(qū)外在西大望路東側(cè)、 建國路以南，高碑店鄉(xiāng)用地內(nèi)有一座 110KV變電站。3.4.4 電信規(guī)劃區(qū)內(nèi)有1座電信局。3.4.5 供水在東三環(huán)路上有城市供水干管；在朝陽路、東大橋路和建國門外大街有配 水干管。3.4.6 排水規(guī)劃區(qū)的排水體制為分流制，雨水排除出路為通惠河，污水排除出路為高 碑店污水處理廠?，F(xiàn)狀在

16、東三環(huán)路、東大橋路和西大望路上有雨污水干管。3.5 CBD內(nèi)已有項(xiàng)目分析建國門外地區(qū)商務(wù)設(shè)施的建設(shè)在1992年總體規(guī)劃確立北京商務(wù)中心區(qū)前后 就已經(jīng)開始，經(jīng)過十多年的建設(shè)發(fā)展，除已經(jīng)建成的寫字樓、酒店、公寓外，另有大量的建設(shè)項(xiàng)目正在進(jìn)行前期的運(yùn)作。3.5.1 項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r分析在商務(wù)中心區(qū)4km2的用地內(nèi)，已經(jīng)建成和正在進(jìn)行前期運(yùn)作的各類項(xiàng)目共 計(jì)約72項(xiàng)，總占地約202.45公頃。根據(jù)他們的進(jìn)展?fàn)顩r將這些項(xiàng)目共分為四類： 1）保留項(xiàng)目（已經(jīng)建成和正在建設(shè)）：43項(xiàng)，占地約69.69公頃。2）設(shè)計(jì)方案審定項(xiàng)目：11項(xiàng)，占地約28.27公頃。3）已立項(xiàng)項(xiàng)目：9項(xiàng)，占地約29.25公頃。4）未立項(xiàng)項(xiàng)

17、目：共9項(xiàng)，占地約75.24公頃。3.5.2 重點(diǎn)項(xiàng)目分析正在進(jìn)行前期運(yùn)作的各類項(xiàng)目時間差距較大，進(jìn)度雖有所不同，但期間因 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場及發(fā)展商自身等各方面原因， 項(xiàng)目實(shí)施的可能性并不與其開 展的時間和目前已有的進(jìn)展深度成正比。 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)條件和對 CBD影響力, 對符合商務(wù)中心區(qū)的功能、資金落實(shí)、 且近期實(shí)施可能性較大的項(xiàng)目，應(yīng)積極加 以引導(dǎo)和促進(jìn)。為此共列出十項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目，連同需要保留的用地一起，成為本次 綜合規(guī)劃的重要依據(jù)和基礎(chǔ)。1） “新城國際”（原北京開關(guān)廠用地）：占地9.48公頃，擬建公寓、寫字樓。2） “北京財(cái)富中心”（原3501工廠用地）：占地9.21公頃，擬建寫字樓、

18、酒店、公寓及會展設(shè)施。3） 國貿(mào)三期工程：占地7.95公頃，擬建寫字樓及配套設(shè)施。4） 銀泰中心（原北京第一機(jī)床廠用地）：占地3.07公頃，擬建寫字樓、酒店。5） 中環(huán)廣場（原北京第一機(jī)床廠用地）：占地1.5公頃，擬建寫字樓、公寓。6） 建外SOHO （原北京第一機(jī)床廠用地）：占地19.33公頃，以高級住宅為主， 另有部分寫字樓及配套。7） 央視大廈（原北汽摩廠用地）：占地18.28公頃，中央電視臺擬遷址于此， 興建業(yè)務(wù)辦公樓及配套設(shè)施。8）臺灣會館：位于大北窯橋東北角，占地約 0.5公頃。9） 萬達(dá)廣場（原北京儀器廠用地）：占地9.20公頃，擬建高級住宅及寫字樓。10）金地國際花園（原北京夜

19、光杯葡萄酒廠用地）：占地6.36公頃，擬建高級住 宅及寫字樓。11）北京電視中心（原一機(jī)床廠二分廠用地）：占地6公頃，擬建業(yè)務(wù)辦公用房。4 .規(guī)劃方案介紹北京商務(wù)中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)受許多復(fù)雜因素的影響，特別是受到許多現(xiàn)狀 條件和開發(fā)方式及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況的制約等等，所以征集方案（包括獲獎方案）均難以具體實(shí)施。因此在充分吸取征集方案理念和優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，由北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)劃綜合，同時委托香港MVA交通顧問公司合作編制交通規(guī)劃。期間，商務(wù)中心區(qū)建設(shè)管理委員會先后幾次組織有關(guān)專家對方案進(jìn) 行咨詢和討論，根據(jù)專家們的建議，綜合方案也反復(fù)做了修改和完善。2000年8月13日，北京商務(wù)中心

20、區(qū)規(guī)劃綜合方案通過北京市政府專題 會議的審定在此基礎(chǔ)上，編制了如下北京商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃方案4.1 規(guī)劃原則1) 吸取征集方案的理念和優(yōu)點(diǎn)。2) 充分考慮北京的城市特點(diǎn)和商務(wù)中心區(qū)特定的現(xiàn)狀條件。3) 協(xié)調(diào)好已有建設(shè)項(xiàng)目與整體規(guī)劃的關(guān)系。4) 規(guī)劃實(shí)施的經(jīng)濟(jì)性和可操作性。鑒于目前區(qū)內(nèi)有些現(xiàn)狀單位已各自協(xié)議出 讓了土地，因此規(guī)劃中在道路的規(guī)劃、公用設(shè)施的布局上需適當(dāng)考慮各家 利益的平衡及實(shí)施的可能性。4.2 規(guī)劃目標(biāo)憧憬北京CBD的未來，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和城市建設(shè)越來越人性化的要求， 北京CBD應(yīng)是一個全球概念的CBD商務(wù)中心區(qū)的建設(shè)將推動北京與世界經(jīng)濟(jì)的交往，是北京進(jìn)入世界商貿(mào)的大門。高

21、度復(fù)合的區(qū)域，在滿足主要商務(wù)活動的同時，還應(yīng)具有文化、科技、娛樂、 居住等其他功能，是一個24小時都充滿活力的場所。以人為本的城市社區(qū)，完善的設(shè)計(jì)為活動的主體一一“人”創(chuàng)造一個舒適的環(huán)境，避免過度開發(fā)對城市資源的透支。4.3 用地功能布局規(guī)劃商務(wù)中心區(qū)是以商務(wù)辦公為主，并集酒店、公寓、會展、文化娛樂及商業(yè) 服務(wù)等配套設(shè)施為一體的復(fù)合功能區(qū)。公司總部、銀行和金融服務(wù)以及專業(yè)化生 產(chǎn)服務(wù)業(yè)，成為當(dāng)今商務(wù)中心區(qū)的三大主要職能。北京商務(wù)中心區(qū)前期規(guī)劃就整體的功能構(gòu)成和規(guī)模作了深入的研究，在綜 合比較了國內(nèi)外已形成的 CBD的基礎(chǔ)上，提出了建筑規(guī)模 8001000萬平方米 的設(shè)想，其中寫字樓約 50%,

22、公寓25%,其它25%為商業(yè)、服務(wù)、文化娛樂設(shè) 施及市政配套設(shè)施等。綜合規(guī)劃吸取了國外 CBD的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，為避免辦公建筑過度集中， CBD構(gòu) 成過于單純而到夜間成為空城，以及缺乏綠地、開發(fā)強(qiáng)度過高而給人以鋼筋混凝 土森林般冰冷的感覺，在滿足CBD主要功能的基礎(chǔ)上，致力于創(chuàng)造一個24小時 都能夠活動的充滿活力、充滿情趣，文化氛圍濃厚的人性化社區(qū)：1)將主要的商務(wù)設(shè)施沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側(cè)布置。東三環(huán)路是城市的快速路，空間尺度開闊，適宜布置大體量的商務(wù)建筑，目前 CBD內(nèi)已建成 的超高層建筑基本集中于其兩側(cè)，建國門外大街是長安街的延長線，兩側(cè)的 建筑應(yīng)延續(xù)與長安街空間形態(tài)的關(guān)系，并且以公共建

23、筑為主。2）居住區(qū)布置在CBD的外圍區(qū)域，且西北、西南、東北、東南四個區(qū)域均保 證一定面積的居住用地。一方面可與現(xiàn)狀居住用地的分布較好的結(jié)合，另一 方面避開機(jī)動車流量較大的東三環(huán)路和建國門外大街，滿足居住對環(huán)境趨靜 的要求。3）混合功能區(qū)布置在商務(wù)辦公區(qū)與居住區(qū)之間?？稍谏虅?wù)中心區(qū)的發(fā)展建設(shè)過 程中，隨市場的變化適當(dāng)做靈活的調(diào)整，建設(shè)內(nèi)容包括辦公、酒店、公寓、 商業(yè)、娛樂、市政設(shè)施等，服務(wù)類及文化類建筑比重較大，各部分比例應(yīng)視 其所處不同位置各有側(cè)重，人行系統(tǒng)兩側(cè)應(yīng)多布置商業(yè)服務(wù)設(shè)施，主要城市 街道兩側(cè)則以公共建筑為主。商務(wù)區(qū)、混合功能區(qū)、居住區(qū)在各個區(qū)域內(nèi)的綜合布置，一方面可保持 各自的用地

24、功能平衡，減少晝夜人口差別，另一方面也可減少出行交通生成 量，減輕對城市交通的壓力。4）為了滿足CBD未來發(fā)展的需求，遠(yuǎn)期考慮將中央工藝美院搬遷后，連同其 東側(cè)和南側(cè)約30公頃的用地，建設(shè)商務(wù)中心區(qū)的核心區(qū)。5）為滿足CBD內(nèi)必要的教育配套設(shè)施，共規(guī)劃了一所中學(xué)、一所小學(xué)、一所 九年一貫制學(xué)校和一所高標(biāo)準(zhǔn)托幼，分別位于四個區(qū)域內(nèi)。其中將日壇中學(xué) 用地?cái)U(kuò)大至3.2公頃，建成高標(biāo)準(zhǔn)的高中示范校。6） CBD內(nèi)共有2個現(xiàn)狀11萬伏變電站和1個已規(guī)劃11萬伏變電站，規(guī)劃新增 加4個11萬伏變電站和1處占地約1.2公頃的22萬伏變電站。另外新增一 處占地約1公頃的電信大樓、1處占地約0.2公頃的天然氣高

25、中壓調(diào)壓站、 及一處建筑面積800平方米的有線電視基站。7）在國貿(mào)橋和京廣橋附近，地鐵線路的交匯處，各規(guī)劃兩個公交首末站，方便 地面公交與地鐵的換乘。4.4 綠化系統(tǒng)和公共開放空間規(guī)劃公共綠地和開放空間是城市有機(jī)體中最具活力的部分，在綠色的環(huán)境中享 受寧靜，在公共的空間里相互交流，提供一個環(huán)境優(yōu)美、市民喜愛、以步行為基 本尺度的城市公共空間，是這次綜合規(guī)劃的目標(biāo)之一。受現(xiàn)狀條件和土地開發(fā)方式的制約，在 CBD內(nèi)形成大面積集中綠地的難度 很大。在西北、西南、東北、東南四個區(qū)域各規(guī)劃一個面積約 2.5公頃左右具有一 定主題內(nèi)容的公園，形成具有不同題材的景觀節(jié)點(diǎn)，之間有綠化帶和步行道連接， 并與南側(cè)

26、通惠河沿岸的濱河綠化相連，組成商務(wù)中心區(qū)多種元素的環(huán)狀綠化系 統(tǒng)。環(huán)狀綠化系統(tǒng)穿越全區(qū)，且位于用地中部，人流比較集中的位置，為 CBD 創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境和活動空間。綠化系統(tǒng)在主要道路的路口盡量放大成較為開闊的開放空間，增強(qiáng)它的識 別性和導(dǎo)向性，同時為連續(xù)、緊張的街道界面提供一個喘息的空間，為 CBD密 集的建筑群體提供一個觀賞的距離。部分道路兩側(cè)的行道綠化適當(dāng)加寬至 2030米，形成連續(xù)、舒適的林蔭道。通惠河是CBD區(qū)內(nèi)，步行距離最易親近的自然景觀資源。規(guī)劃中設(shè)置了階 梯狀的親水平臺、活動廣場以及四季的植栽，使它成為一條帶狀的綠色開放空間。 沿途設(shè)置碼頭、戲水、溜冰等親水設(shè)施，使人與自然環(huán)境

27、更加貼近。在核心區(qū)內(nèi)設(shè)置一面積約1.5公頃的中心廣場，結(jié)合會展中心的布置，可為 今后商務(wù)中心區(qū)內(nèi)的大型公共活動提供條件。 大型展覽時中心廣場可作為露天展 場使用，平時供人們休閑、集會或舉辦各種露天的表演等活動。CBD 乍為高度集約化發(fā)展的綜合貿(mào)易服務(wù)區(qū)，一般在城市中屬于高強(qiáng)度建設(shè) 區(qū)?？紤]到其在城市功能中的特殊地位和較高的土地成本（CBD區(qū)內(nèi)道路用地約占總用地的40%高于城市平均水平，使建設(shè)用地的成本加大），經(jīng)與有關(guān)專家 和有關(guān)主管部門反復(fù)交換意見，在保證較高水平的城市公共綠地的前提下（約 13流右），將建設(shè)用地內(nèi)的綠地率指標(biāo)適當(dāng)調(diào)整（詳見設(shè)計(jì)導(dǎo)則），以配合區(qū) 內(nèi)項(xiàng)目的實(shí)施，從而帶動 CBD勺

28、建設(shè)，促進(jìn)整個城市的發(fā)展。4.5 空間形態(tài)規(guī)劃商務(wù)中心區(qū)是一個土地成本高、開發(fā)強(qiáng)度大的建設(shè)區(qū)域，其整體的建筑高 度和密度會比城市的其他地區(qū)高。因本地區(qū)處于二環(huán)之外，三環(huán)附近，距離天安門較遠(yuǎn)，布置高層建筑對舊城影響較小，建筑高度可適當(dāng)提高。本區(qū)域的建筑高度還受到飛行航道凈空要求的限制：長安街往南1500米、往北500米范圍內(nèi)，建筑高度應(yīng)在250米以下，長安街往北500米到1500米范 圍內(nèi)，建筑高度應(yīng)在300米以下。因此，CBD內(nèi)最高的建筑高度控制在 300米 以內(nèi)。根據(jù)用地功能的布局，商務(wù)辦公區(qū)集中于用地中部，沿東三環(huán)路與建國門 外大街兩側(cè)布置，其外圍是混合功能區(qū)和居住區(qū)，他們的開發(fā)強(qiáng)度是一個

29、依次遞 減的順序，空間形態(tài)設(shè)計(jì)順應(yīng)這種變化趨勢，形成一個中間高，向外逐漸遞減的整體形態(tài)。1）超高層建筑集中于東三環(huán)路兩側(cè)布置，一般建筑的高度在100米左右，部分建筑高度在150米一200米左右。標(biāo)志性建筑在寬敞的道路兩側(cè)沿三環(huán)路成 序列展開，產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的震撼力，使東三環(huán)路成為展示CBD形象的一個窗口。2）建國門外大街延續(xù)長安街的傳統(tǒng)格局，建筑較莊重、嚴(yán)整，臨街形成一個基 本平直的界面。3）混合功能區(qū)和居住區(qū)建筑的基本高度控制在 80米以下，其中部分商務(wù)辦公、 酒店等公共建筑可適當(dāng)提高至100米，建筑采用街坊式的布局?；窘y(tǒng)一的 高度，成為一個大背景，從而形成一個層次分明的城市輪廓線，起到烘托

30、商 務(wù)辦公區(qū)的作用。4）國貿(mào)橋東北角的核心區(qū)，將是一個超高層建筑較為集中的區(qū)域，主體建筑圍 繞中心廣場展開，保證各自的景觀效果。區(qū)內(nèi)地標(biāo)性的建筑組群、極具震撼 力的空間形態(tài)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)的公共空間，將成為北京新世紀(jì)城市形象的代表。5）東三環(huán)路貫穿南北，連接北部的首都機(jī)場高速路與南部的京津塘高速路；建國門外大街橫穿東西，連接西部的城市中心區(qū)和東部的京通快速路，成為進(jìn)入CBD的重要門戶，在進(jìn)入CBD勺入口處或重要節(jié)點(diǎn)，安排相對較高的高層 建筑，以強(qiáng)化其入口印象。4.6 交通規(guī)劃4.6.1 道路系統(tǒng)規(guī)劃交通條件是制約CBD發(fā)展的一個重要因素，CBD作為一個城市獨(dú)特的功能 區(qū)，對外以及相互間的交往頻繁，對

31、交通的依賴性很強(qiáng)，只有具備了高效率的交 通設(shè)施，才能保證CBD在高度聚集的狀態(tài)下有效運(yùn)轉(zhuǎn)。交通設(shè)施首先表現(xiàn)在道 路系統(tǒng)上，CBD的路網(wǎng)應(yīng)與城市整體路網(wǎng)具有方便、通暢的聯(lián)系，特別是要與 城市中心區(qū)在交通上緊密相聯(lián)，同時內(nèi)部路網(wǎng)也應(yīng)強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)的完整性。CBD道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃受制于現(xiàn)有保留建筑、在建建筑、近期的部分重點(diǎn)建設(shè) 項(xiàng)目以及現(xiàn)狀單位邊界的影響，經(jīng)與 MVA公司反復(fù)交換意見后，共同設(shè)計(jì)出一 個以城市次干道為主、支路為輔的功能分級的網(wǎng)絡(luò)。CBD周邊被城市快速路和主干路圍合，具有良好的交通條件。規(guī)劃延續(xù)以 方格網(wǎng)為特征的城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，加密區(qū)內(nèi)次干路和支路一級的城市道路， 并對部 分道路和路口進(jìn)行了調(diào)整和

32、完善，以保證 CBD與城市其他地區(qū)以及內(nèi)部各組成 部分的有效聯(lián)系。1）將東大橋路與建國門外大街的交叉口改為“十”字路口。2）將金臺西路延伸至通惠河北路。3）將朝陽路在三環(huán)路以西段由城市主干道調(diào)整為次干道，以利于疏導(dǎo)區(qū)域交 通。4）原規(guī)劃通惠河北路為城市快速路，擬將快速路移至通惠河南岸，北側(cè)改為次 干路。東三環(huán)路將整個CBD分為東西兩個相對獨(dú)立的交通區(qū)域。西區(qū)在光華路以北、朝陽路以南的地區(qū)是 1993年規(guī)劃確定的商務(wù)中心區(qū)的 起步區(qū)，并編制了控制性詳細(xì)規(guī)劃，當(dāng)時的方案基本兼顧了規(guī)劃的合理性和各用 地單位利益的平衡，并得到了認(rèn)可，許多項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了較為深入的運(yùn)作， 因此本次規(guī)劃基本延續(xù)原有規(guī)

33、劃的道路格局，保持“兩縱一橫”的主路網(wǎng)結(jié)構(gòu)， 即北京開關(guān)廠兩側(cè)的東大橋東側(cè)路、 關(guān)東店南街，和其南側(cè)的東西向道路作為區(qū) 域級的主要道路。光華路以南，因?yàn)槭艿浇▏T外大街北側(cè)現(xiàn)狀保留建筑的限制，僅在用地 中央，京倫飯店的東側(cè)設(shè)置一條南北向主路，向南連接通惠河北路，向北通過光華路南側(cè)的東西向道路與北側(cè)的兩條道路交匯，減少對光華路的壓力。目前京倫飯店東墻與金橋大廈之間的距離約為 23米，這條道路近期僅能實(shí)現(xiàn)一半，遠(yuǎn)期 可以考慮將金橋大廈拆遷后，按規(guī)劃紅線實(shí)施。三環(huán)路以東的地區(qū)，原有規(guī)劃的金臺西路只通到建國路上，本次規(guī)劃將金 臺西路向南一直打通至通惠河北路，作為聯(lián)系南北兩個區(qū)域的主要交通干道，待 將來

34、條件成熟，繼續(xù)南延與已有的城市道路連接，作為聯(lián)系CBD與通惠河南岸地區(qū)的又一重要的通道。在兼顧了現(xiàn)狀條件、各用地單位之間利益平衡和地塊開發(fā)的實(shí)際情況，以 及合理的路網(wǎng)密度和相關(guān)的技術(shù)要求， 采用方格網(wǎng)道路將用地基本均衡劃分，同時在不同功能的用地之間以道路隔離，避免相互的干擾和影響。4.6.2 步行系統(tǒng)規(guī)劃城市空間的尺度感應(yīng)以步行為度量，城市的建筑、公共空間等的尺度主要 考慮步行的視覺效果，而非汽車。方便、安全的步行系統(tǒng)可以使CBD區(qū)內(nèi)相互 間的聯(lián)絡(luò)用步行來解決，鼓勵大家使用最健康、 最環(huán)保的交通方式，同時又為人 們提供了一個休閑、游覽的情趣空間。除了地面結(jié)合綠化系統(tǒng)和道路兩側(cè)人行道所做的步行系

35、統(tǒng)外，另外又分別 規(guī)劃了地上二層和地下一層的步行系統(tǒng)，為人們提供多種選擇、不受干擾、舒適的步行環(huán)境。步行系統(tǒng)規(guī)劃著重強(qiáng)調(diào)地鐵車站與三環(huán)路兩側(cè)的 CBD核心區(qū)、國貿(mào)中心、 財(cái)富中心等商務(wù)設(shè)施之間的聯(lián)系， 使之成為一個有機(jī)聯(lián)系的整體。同時鼓勵各建 設(shè)地塊內(nèi)的公共建筑之間的連接，并鼓勵在步行通道的兩側(cè)安排可供人們使用的 公共設(shè)施。4.6.3 其他規(guī)劃措施CBD交通規(guī)劃由香港 MVA交通顧問公司進(jìn)行了詳實(shí)的專題研究，并編制 了專項(xiàng)報(bào)告，詳見北京商務(wù)中心區(qū)交通規(guī)劃研究，本文不再詳述，僅就其中 的幾個重要問題作一些描述。交通設(shè)施水平?jīng)Q定了 CBD的整體開發(fā)水平。交通設(shè)施水平主要表現(xiàn)在交通 設(shè)施容量和交通模

36、式兩個方面。交通設(shè)施容量受用地等條件限制，擴(kuò)大設(shè)施容量 勢必要減少相應(yīng)的建設(shè)用地，一則實(shí)施難度較大，二來也不利于土地效益的發(fā)揮； 而先進(jìn)的交通模式可以顯著改善交通條件，國際經(jīng)驗(yàn)表明，大容量公共交通設(shè)施 的建設(shè)，決定了 CBD開發(fā)的成敗，大力發(fā)展公共交通成為建設(shè) CBD的共識。規(guī)劃根據(jù)商務(wù)中心區(qū)的功能和相關(guān)資料，建立了 CBD的區(qū)域交通模型，對 交通量進(jìn)行了深入分析和反復(fù)測算，完善了商務(wù)中心區(qū)周邊及內(nèi)部路網(wǎng)，大力發(fā) 展公共交通，增建地鐵，加強(qiáng)現(xiàn)代化交通管理。為適應(yīng)規(guī)劃商務(wù)中心區(qū) 1000萬 平方米建筑規(guī)模所帶來的交通需求，還須：1）交通宏觀策略應(yīng)以發(fā)展公共交通為主，相應(yīng)控制小汽車的使用，至 20

37、10年,CBD公交出行應(yīng)在56%左右。2）未來五年完成規(guī)劃中的快速路及主干路的建設(shè)，包括通惠河北路、朝陽路和 朝陽北路、西大望路、農(nóng)展館南路及姚家園路等。3）結(jié)合CBD內(nèi)的建設(shè)，大量建設(shè)城市次干路及支路。4）對開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出與交通有關(guān)的要求，特別是對每個建設(shè)地塊要 按照整體規(guī)劃的要求，嚴(yán)格控制建筑規(guī)模。5）盡快實(shí)施沿東三環(huán)路的南北向地鐵，并在 CBD及鄰近地區(qū)建設(shè)四個公交首 末站（換乘站）。4.7 市政規(guī)劃詳見由北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制完成的北京商務(wù)中心區(qū)市政綜合荀方位 施(ha)海S卯的 (ha)后任用地 (ha)乂化妖爾 (ha)巾以用地 (ha)數(shù)目及中小學(xué)用地(ha)綠化

38、用地 (ha)但哈用地(ha)息 TT(ha)四北區(qū)(NW)32.3936.5110.5501.312.45北京商21.05務(wù)中心區(qū)57.46(CBD)綜合161.72規(guī)劃方案介紹四南區(qū)(SW)6.353.037.440.7901.466.5421.8747.48東北區(qū)(NE)34.0113.8491.441.386.9118.446.68131.66東南區(qū)(SE)12.7608.510.8200.698.6429.6761.09總計(jì)85.5153.3835.53.052.6911.5154.63155.68401.95用地比例21.27%13.28%8.83%0.76%0.67%2.86%13.59%38.73%100.00%規(guī)劃4.8 地下空間規(guī)劃CBD 土地資源寶貴，結(jié)合高層建筑的基礎(chǔ)處理，充分利用地下空間，用作 商業(yè)服務(wù)、停車庫、設(shè)備用房等配套設(shè)施，可節(jié)約資源，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益。 同時因地下設(shè)施的建設(shè)成本較高，大面積的開挖對植物栽培、地下水補(bǔ)充等都會 產(chǎn)生一定的不利影響，因