天安地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制辦法

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-140編號(hào)：_天安地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制辦法審核：_時(shí)間：_單位：_天安地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制辦法用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。更多內(nèi)容源自 綠化安永地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制辦法1.風(fēng)險(xiǎn)管理步驟1：風(fēng)險(xiǎn)類型匯總項(xiàng)目管理階段常見風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)中重要成員大變動(dòng)；猶豫不決；沒有客戶參與；沒有高層管理者的支持；小組沒有對(duì)項(xiàng)目 計(jì)劃達(dá)成一致意見；項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力有限；沒有項(xiàng)目眼光

2、；沒有合作精神；溝通不夠；參與者缺 少主觀能動(dòng)性。定義技術(shù)太復(fù)雜；目標(biāo)不同；項(xiàng)目范圍不清；不斷變化的需要；不完全的需要或需要明確限定；工 作表述不全面；不現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)類型開發(fā)者或經(jīng)營者由于財(cái)務(wù)狀況的好壞而引起的企業(yè)負(fù)債總額對(duì)回收投資者投資和報(bào)酬的可能性 。主要來源：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建成后的預(yù)期盈利水平、資金流動(dòng)性的大小及企業(yè)項(xiàng)目的還貸能 力和貸款期限的長短。籌資、融資風(fēng)險(xiǎn)由于銀行緊縮銀根造成貸款困難以及籌資成本增加引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)。一些發(fā)展商為了完成項(xiàng)目 甚至不惜高息拆借，從而導(dǎo)致一系列如負(fù)擔(dān)加重、建造成本增加、售價(jià)提高及銷售困難等各種 風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)即房地產(chǎn)投資中在一段時(shí)間內(nèi)要把

3、投資變成現(xiàn)金，為此而付出的代價(jià)和承受的損失。金融風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)銀行通過影響利率和貸款的投向調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，而利率的高低直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的回 報(bào)率。匯率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)外銷售的商品房或其他類型的樓宇在流通過程中容易因?qū)韰R率走勢的預(yù)計(jì)不足而遭受損 失。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹從多方面影響企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)。外匯匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由于外匯的較大幅度的波動(dòng)而從不同側(cè)面對(duì)開發(fā)商造成風(fēng)險(xiǎn)。購買力風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)通漲因素造成建材人工費(fèi)上漲；部分房地產(chǎn)商對(duì)土地大肆炒作，使地價(jià)陡增；在開發(fā)過程中各 個(gè)方面將市政設(shè)施配套費(fèi)強(qiáng)行向發(fā)展商硬性攤派，造成商品房售價(jià)上升引起銷售不暢或收益減 少等。市場（經(jīng)營）風(fēng)險(xiǎn)供求形勢變化，出現(xiàn)供過于求的

4、局面而對(duì)房屋銷售和售價(jià)方面造成的壓力，引起銷售困難和損 失。開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資中的初始階段涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和時(shí)機(jī)的選擇、布點(diǎn)、銷售對(duì)象和方向以及如 何與經(jīng)營環(huán)節(jié)銜接等諸方面。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)如：房屋質(zhì)量低下、成本過高等造成銷售困難周期性風(fēng)險(xiǎn)受國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期影響。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資過程有很強(qiáng)技術(shù)性，規(guī)劃設(shè)計(jì)不周，可行性研究中的紕漏，工藝材料使用不當(dāng)以及 價(jià)格、租金制度的合理與否均會(huì)提高房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)不可抗力造成的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)前期工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案存在的問題。層層轉(zhuǎn)包工程，截留工程款，最后的承包人只好偷工減料以保利潤，還有施工隊(duì)伍選擇不當(dāng)以 及施工項(xiàng)目組織不利，造成的工程返工及進(jìn)度拖

5、延等。建材及設(shè)計(jì)供應(yīng)中出現(xiàn)的不測。如品質(zhì)、數(shù)量、型號(hào)、時(shí)間等方面不能滿足施工要求，造成停 工、返工及進(jìn)度被拖，造價(jià)升高等。政治及政策風(fēng)險(xiǎn)國家政治形勢通過影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生沖擊，而國家政策則可以通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整來影響和改變房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)。步驟2：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別項(xiàng)目管理階段常見風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃成本預(yù)算；時(shí)間預(yù)算不精確；項(xiàng)目計(jì)劃不全面；工作分類不全面；沒有正式的預(yù)測工具；項(xiàng)目 沒有先后順序；資源沒有很好地分配；不現(xiàn)實(shí)的計(jì)劃。組織缺少資源；缺少學(xué)科專家；沒有指定過程/步驟文件；任務(wù)分配得不好；取得資源太復(fù)雜；項(xiàng)目 管理軟件選擇錯(cuò)誤?？刂祈?xiàng)目管理步驟少或沒有；沒有對(duì)變化做影響分析；項(xiàng)目計(jì)劃

6、不靈活；不斷變化的市場條件；項(xiàng) 目結(jié)果沒有估算好；不令人滿意的評(píng)論會(huì)；管理缺乏變化；沒能力及時(shí)采取正確的行動(dòng)。結(jié)束不能取得成果；活動(dòng)沒完成。步驟3：風(fēng)險(xiǎn)原因分析?第一，信息不全，項(xiàng)目前期調(diào)查不周，決策草率。第二，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形 勢缺乏預(yù)測引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程 造價(jià)跟著上漲；二是銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；三是房地產(chǎn)供求關(guān)系 的變化，房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求的狀況，房價(jià)自然就要 下降，銷售難度增加，促銷成本加大；四是銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I ”，這對(duì)剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目

7、意味著不利。第三，發(fā)展商對(duì)市場供求，房地產(chǎn)政 策，金融政策的理解把握上偏差。步驟4：風(fēng)險(xiǎn)的防范風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策實(shí)行方案財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客戶信用調(diào)查；完善程序購買力風(fēng)險(xiǎn)充分利用政府職能部門協(xié)調(diào)市場風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造銷售的組合優(yōu)勢 工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)公開招標(biāo)、市場調(diào)度融資風(fēng)險(xiǎn)前瞻性意識(shí)匯率風(fēng)險(xiǎn)在人民幣不貶值的情況下進(jìn)行調(diào)整定位變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)多種方案以備資金不足2.房地產(chǎn)階段性風(fēng)險(xiǎn)控制模式處理危機(jī)的基本思路：要點(diǎn)1：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)開發(fā)的全過程是指從房地產(chǎn)投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)到房地產(chǎn)出售資金回收或報(bào)廢為 止的整個(gè)過程。大致可分為可行性研究、投資實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營三大階段，不同階段具有不同 的風(fēng)險(xiǎn)?？尚行匝芯侩A段

8、的風(fēng)險(xiǎn)分析，在決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行前，要在國家各種政策、法規(guī)及 條例的約束下，考慮房地產(chǎn)市場的供求狀況及發(fā)展趨勢，并以此確定開發(fā)項(xiàng)目的用途、規(guī)模、 類型，并對(duì)開發(fā)成本、需求量、售價(jià)或租金等做出預(yù)測。這些預(yù)測面臨著大量的不確定因素。 且房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行，所面臨著的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場，這就具有較大風(fēng)險(xiǎn)性 。實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)分析，房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程，包括從獲 取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)與施工等過程。獲取土地：來自前期拆遷、土地的地理位置、環(huán)境條件、配套設(shè)施、規(guī)劃部門的約束等方面的 風(fēng)險(xiǎn)?；I措資金：貸款期限，開發(fā)商的資信程度，貸款利率的變化，都是投資者要

9、面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素。 通過預(yù)售樓花的融資手段進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，將面臨著由于房地產(chǎn)市場供求的變化，國家政策的調(diào) 整，形象進(jìn)度的快慢對(duì)預(yù)售的影響等所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)施工過程：由于通貨膨脹、物價(jià)上漲、工期延長而導(dǎo)致的建設(shè)成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)分析，無論是房地產(chǎn)銷售還是出租都包含著許多不確定性因素，所以面臨著房 地產(chǎn)市場諸多風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)市場需求類型與數(shù)量的變化，其他房地產(chǎn)商的競爭以及社會(huì)政策 經(jīng)濟(jì)形勢的變化等。物業(yè)管理的好壞也面臨著物業(yè)管理能否貶值的風(fēng)險(xiǎn)。要點(diǎn)2：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分析評(píng)價(jià)，通過分析評(píng)價(jià)來判斷風(fēng)險(xiǎn)狀況，樹立居安思危 的意識(shí)，自覺約束自己的決策行為和經(jīng)營行

10、為，改進(jìn)各項(xiàng)決策。要自覺認(rèn)識(shí)外部環(huán)境，注意各種不確定性因素的變化，吸取其他發(fā)展商失利、虧損的教訓(xùn)。提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的適應(yīng)能力和駕馭能力。采取靈活多變的政策，趨利避害。如鎖定受險(xiǎn)范圍和損失額度，對(duì)不可避免的風(fēng)險(xiǎn)或設(shè)法加以 轉(zhuǎn)移或提前采取措施以減輕風(fēng)險(xiǎn)損失。要點(diǎn)3：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在具體實(shí)施投資前的可行性分析階段，根據(jù)特定項(xiàng)目的常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)原因以及特殊風(fēng)險(xiǎn)原則，預(yù)計(jì) 可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)種類，以便采取相應(yīng)的應(yīng)付措施。對(duì)購買力風(fēng)險(xiǎn)的防范，核心是與項(xiàng)目所在地的政府及其職能部門協(xié)商，嚴(yán)格控制各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi)用的分?jǐn)偂p少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的六種方法：使用有效的預(yù)警系統(tǒng)；采用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法；做應(yīng)急計(jì)劃；要 素再利用；改進(jìn)程

11、序；培訓(xùn)?；I資階段，首先應(yīng)提高抵押貸款的成分。其次，合理調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。再次，大力發(fā)展向社會(huì)籌 集資金的方式，通過發(fā)行房地產(chǎn)債券和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，擴(kuò)大籌資渠道，使企業(yè)能及時(shí)、穩(wěn) 定地獲得資金來源。最后，在利用外資籌資時(shí)，尤其要注意防止匯率風(fēng)險(xiǎn)，具體可采用選擇多 種幣種和套匯保值的方法來降低其受險(xiǎn)可能。開發(fā)階段，開發(fā)階段是將可行性研究結(jié)果和內(nèi)容付諸實(shí)施。經(jīng)營階段，一方面要提高經(jīng)營管理者的水平，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和對(duì)市場的預(yù)測能力。另一方面 要合理安排籌資結(jié)構(gòu)，調(diào)查市場利率，采用靈活的銷售戰(zhàn)略，化解來自金融市場、宏觀經(jīng)濟(jì)周 期波動(dòng)和市場需求變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。在配合經(jīng)營的同時(shí)，將優(yōu)質(zhì)到位的物業(yè)管理也納入經(jīng)營環(huán)節(jié)， 亦會(huì)吸引更多的需求者，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，整個(gè)房地產(chǎn)投資獲得了安全保障。預(yù)租預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)營期間因政策風(fēng)險(xiǎn)、貨幣購買