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1、第九章 房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法和耕地占用稅法本章考情分析本章涉及到的稅種均屬于CPA考試的小稅種，屬于非重點(diǎn)章。本章考試易出單選、多選題型。也可以將本章稅種相互結(jié)合，或與其它稅種結(jié)合，例如與所得稅等稅種混合出計(jì)算題或綜合題型。最近3年題型題量分析年度題型2008年2009年2010年題量分值題量分值題量分值單項(xiàng)選擇題1+11+13333多項(xiàng)選擇題1+11+134.533判斷題1+01+0計(jì)算題2+12+1綜合題11合計(jì)5+35+367.5772011年教材的主要變化1.刪除房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的作用的內(nèi)容2.修改融資租賃期間房產(chǎn)稅納稅人的規(guī)定 3.增加房產(chǎn)原值包括地價(jià)的規(guī)定4.刪除高校后

2、勤實(shí)體、學(xué)生公寓等等優(yōu)惠政策5.對(duì)向個(gè)人出租住房在免租期間房產(chǎn)稅計(jì)算的規(guī)定6.刪除地下建筑用地計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅的規(guī)定7.刪除營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)免征城鎮(zhèn)土地使用稅等過(guò)時(shí)的稅收優(yōu)惠第一節(jié) 房產(chǎn)稅2011年教材的主要變化：1.刪除房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的作用的內(nèi)容；2.修改融資租賃期間房產(chǎn)稅納稅人的規(guī)定；3.刪除高校后勤實(shí)體、學(xué)生公寓等等優(yōu)惠政策；4.向個(gè)人出租住房在免租期間房產(chǎn)稅計(jì)算的規(guī)定一、房產(chǎn)稅基本原理（了解，能力等級(jí)1）（一）概念房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。（二）房產(chǎn)稅的特點(diǎn)：1.屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅； 2.征稅范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)

3、性房屋； 3.區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法。二、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人與征稅范圍（熟悉，能力等級(jí)）（一）納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是指房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。1.產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅；2.產(chǎn)權(quán)出典的由承典人繳納；3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅；4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納；5.無(wú)租使用其它單位房產(chǎn)的單位和個(gè)人，按照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅的規(guī)定。（P199）2009年，我國(guó)的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)了兩稅合并，涉外企業(yè)、單位和個(gè)人也納入了房產(chǎn)稅的征收管理范圍。【例題&

4、#183;多選題】下列各項(xiàng)中,符合房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的有( )。 A.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人 B.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人 C.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人 D.產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人【答案】ACD（二）征稅范圍1.房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可提供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所?！咎崾尽恳⒁夥慨a(chǎn)不等于建筑物?！纠}·判斷題】房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋，由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，所以與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備也應(yīng)作為房屋一并征稅。上述的“各種附屬設(shè)備

5、”包括獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如水塔、煙囪等。（ ）（1998年）【答案】×2.征稅范圍（熟悉，能力等級(jí)）城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。與城鎮(zhèn)土地使用稅一樣的征稅范圍。【例題·判斷題】農(nóng)民王某，將他在本村價(jià)值20萬(wàn)元的樓房出租，取得租金收入3000元，應(yīng)按照房產(chǎn)稅從租計(jì)征規(guī)定計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。（ ）（1999年考題變形）【答案】×三、稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算（掌握，能力等級(jí)2和3）【解釋】對(duì)比記憶計(jì)稅依據(jù)和稅率、稅額計(jì)算公式： 計(jì)稅方法計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)稅公式從價(jià)按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%損耗后的余值扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定原值明顯不合理的應(yīng)

6、予評(píng)估；沒(méi)有原值的由所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房屋的價(jià)值核定年稅率1.2%應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1扣除比例）×1.2%（這樣計(jì)算出的是年稅額）從租租金收入（包括實(shí)物收入和貨幣收入）以勞務(wù)或其他形式抵付房租收入的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定12%應(yīng)納稅額=租金收入×12%或4%個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）4%在確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，還需要注意以下幾個(gè)特殊規(guī)定：1.對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)的規(guī)定對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。聯(lián)營(yíng)企

7、業(yè)甲 房產(chǎn) 資金 其他投資人假定甲與其他投資人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共負(fù)盈虧，則聯(lián)營(yíng)企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人，從價(jià)計(jì)稅。假定甲只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，則甲為房產(chǎn)稅納稅人，從租計(jì)稅。【例題·單選題】某公司2008年購(gòu)進(jìn)一處房產(chǎn)，2009年5月1日用于投資聯(lián)營(yíng)(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn))，投資期3年，當(dāng)年取得固定收入160萬(wàn)元。該房產(chǎn)原值3000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的減除幅度為30，該公司2009年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(    )。（2010年）萬(wàn)元 B.27.6萬(wàn)元 C.29.7萬(wàn)元 D.44.4萬(wàn)元【答案】B【解析】用房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)取得固定收入的，按租金收入計(jì)交房產(chǎn)稅，則該企

8、業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅為未聯(lián)營(yíng)期間按計(jì)稅余值計(jì)算房產(chǎn)稅與參與對(duì)外聯(lián)營(yíng)取得固定收入比照租金收入計(jì)交房產(chǎn)稅的兩項(xiàng)之和：3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6(萬(wàn)元)。2.對(duì)融資租賃房屋的規(guī)定對(duì)租賃房屋計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。3.關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定：一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與

9、核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。二是對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。4.對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。5.對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款

10、、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。（新增內(nèi)容）【例題4】某企業(yè)購(gòu)置一幢辦公樓, 會(huì)計(jì)固定資產(chǎn)賬面記錄房產(chǎn)金額3000萬(wàn)元,在無(wú)形資產(chǎn)賬面記載了購(gòu)買(mǎi)該幢樓支付的土地使用權(quán)金額1000萬(wàn)元,當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅原值減除比例30%,則該企業(yè)每年應(yīng)納房產(chǎn)稅:(3000+1000)×(1-30%)×1.2%=33.6（萬(wàn)元）6.對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。（新增內(nèi)容）【例題·單選題】甲與乙簽訂房屋租賃合同，將一幢原值2500萬(wàn)元

11、的寫(xiě)字樓租給乙商戶使用。合同規(guī)定因乙租期為2年，可在入住時(shí)有1個(gè)月的免收租金期限。按照合同，該寫(xiě)字樓月租金20萬(wàn)元，房屋于2010年12月30日交付承租方，并規(guī)定了甲自2011年2月1日起向乙收取租金。則甲在2011年應(yīng)交納的房產(chǎn)稅為（ ）。（當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅原值減除比例20%）萬(wàn)元 萬(wàn)元萬(wàn)元 萬(wàn)元【答案】C【解析】對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。則甲對(duì)于該寫(xiě)字樓應(yīng)在1月從價(jià)計(jì)稅，2月至12月從租計(jì)稅。應(yīng)納房產(chǎn)稅=2500×(1-20%)×1.2%/12+20×12%×11=2+26.4

12、=28.4（萬(wàn)元）7.減按4%稅率從租計(jì)稅的房產(chǎn)是居民住房。四、稅收優(yōu)惠（熟悉，能力等級(jí)1）房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策主要有：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。但對(duì)出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房，不屬于免稅范圍。（二）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位(全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位)，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對(duì)于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。（四）個(gè)人

13、所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。（五）央行（含外管局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)。（六）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)?！纠}·單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅的是（ ）。（2002年）A.行政機(jī)關(guān)所屬招待所使用的房產(chǎn)B.自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房C.施工期間施工企業(yè)在基建工地搭建的臨時(shí)辦公用房D.郵政部門(mén)坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)以外的房產(chǎn)【答案】A【例題·多選題】下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅法有關(guān)規(guī)定的有（ ）。（2009年）A.對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅B.損壞不堪使用

14、的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定，在停止使用后免征房產(chǎn)稅C.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚等臨時(shí)性房屋，在施工期間免征房產(chǎn)稅D.因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，經(jīng)向稅務(wù)部門(mén)申報(bào)，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅【答案】ABCD【例題·單選題】某供熱企業(yè)2007年擁有的生產(chǎn)用房原值5000萬(wàn)元，全年取得供熱總收入2500萬(wàn)元，其中直接向居民供熱的收入800萬(wàn)元。企業(yè)所在省規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%，該企業(yè)2007年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( )。（2008年）萬(wàn)元 B.28.56萬(wàn)元 C.42萬(wàn)元 D.60萬(wàn)元【答案】B【解析】該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅=5000×（1-30%）×

15、1.2%×（2500-800）÷2500=28.56（萬(wàn)元）【例題·單選題】某企業(yè)擁有A、B兩棟房產(chǎn)，A棟自用，B棟出租。A、B兩棟房產(chǎn)在2005年1月1日時(shí)的原值分別為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，2005年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期。自2005年5月1日起，該企業(yè)由A棟搬至B棟辦公，同時(shí)對(duì)A棟房產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)行大修至年底完工。企業(yè)出租B棟房產(chǎn)的月租金為10萬(wàn)元，地方政府確定按房產(chǎn)原值減除20的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）。（2006年） A.15.04萬(wàn)元 B.16.32萬(wàn)元C.18.24萬(wàn)元 D.22.72萬(wàn)元【答案】A【解析】10萬(wàn)×4個(gè)月

16、5;12%+1200萬(wàn)×（1-20%）×1.2%×4/12+1000萬(wàn)×（1-20%）×1.2%×8/12=4.8+3.84+6.4=15.04（萬(wàn)元）【例題·單選題】某企業(yè)2008年房產(chǎn)原值共計(jì)9000萬(wàn)元，其中該企業(yè)所屬的幼兒園和子弟學(xué)校用房原值分別為300萬(wàn)元、800萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣_定計(jì)算房產(chǎn)稅余值的扣稅比例為25%，該企業(yè)2008年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅（ ）。（2009年原制度）A.71.1萬(wàn)元 B.73.8萬(wàn)元 C.78.3萬(wàn)元 D.81萬(wàn)元 【答案】A【解析】該企業(yè)2008年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=（9000-300-800）

17、×（1-25%）×1.2%=71.1（萬(wàn)元）。五、征收管理（熟悉，能力等級(jí)1）（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅。2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之日的次月起，繳納房產(chǎn)稅。3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)的次月起，繳納房產(chǎn)稅。4.納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。5.納稅人購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。自2009年起，納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利發(fā)生變化的當(dāng)月末?！纠}·多選題】下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的有（ ）。（2008年）A.納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅B.納