工業(yè)園總部基地規(guī)劃設計說明

1、1. 項目所在區(qū)域周邊狀況該項目地塊位于天回鎮(zhèn)街道辦事處甘油、白塔、明月社區(qū)內(nèi)，北 新干道以東、川陜路以西、天豐路以北、繞城高速以南，周邊交通體 系異常發(fā)達。依托城市物流干道，城北區(qū)域內(nèi)設有五塊石市場、荷花 池市場、金府市場、富森美家居等專業(yè)市場。 項目地塊基礎設施完善， 用水、用電、用氣、通訊、交通都十分方便。2. 園區(qū)建設必要性和優(yōu)勢條件2.1 必要性園區(qū)項目的上馬可以為政府帶來長期穩(wěn)定的經(jīng)濟收益。項目建成后通過廠房的租賃、 辦公銷售、 以及招商引資可實現(xiàn)集 體經(jīng)濟的大幅度增收。項目征用地塊通過拆遷補償來保障農(nóng)民收入， 同時工業(yè)生產(chǎn)、 組 裝、物流等項目的引進可為該區(qū)域農(nóng)民提供大量的就業(yè)崗

2、位。2.2 優(yōu)勢條件區(qū)位優(yōu)勢： 本項目所在地是成都北大門的標志性節(jié)點， 位于城北 物流核心區(qū)域，人氣鼎盛，工商業(yè)氣氛濃厚。交通優(yōu)勢 ：本項目所處位置交通極其方便， 有北新干道、川陜路、 繞城高速等主干道路，有火車北站、城北客運站、火車東站等交通樞 紐的物流供應。市場優(yōu)勢：本項目有五塊石市場、荷花池市場、金府市場、富森 美家居等專業(yè)市場的需求支持，發(fā)展前景看好。政策優(yōu)勢： 金牛區(qū)委區(qū)政府為實現(xiàn)金牛區(qū)工業(yè)向園區(qū)集中， 實現(xiàn) 工業(yè)強區(qū)的戰(zhàn)略部署， 整體規(guī)劃了金牛高科北區(qū)， 制定了相關(guān)優(yōu)惠政 策和方案。另：·工業(yè)區(qū)大部分用地尚未開發(fā)，利于統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)建 設；·可以利用浙江、廣

3、東等發(fā)達地區(qū)企業(yè)內(nèi)遷的機會，可借用 其品牌效應，為園區(qū)本身及園內(nèi)其它企業(yè)的未來的發(fā)展打 下基礎；·較豐富的山水資源與自然景觀，利于景觀組織與設計； ·鄰近主城區(qū)，可獲得水、電、氣等配套設施支持； ·工業(yè)園區(qū)內(nèi)無重要的公共設施和工礦企業(yè)， 建筑物基本上 都是民房和小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，拆遷容易；·享有國家西部開發(fā)和成都市金牛區(qū)的眾多政策優(yōu)惠， 為本 區(qū)的大發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。國家發(fā)改委近日發(fā)出通知， 批準成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配 套改革試驗區(qū)。 國家發(fā)改委要求成都市從實際出發(fā)， 根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜 合配套改革試驗的要求， 全面推進各個領域的體制改革， 并在重點領

4、 域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破、 大膽創(chuàng)新， 盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機 制，為推動全國深化改革、 實現(xiàn)科學發(fā)展與和諧發(fā)展發(fā)揮示范和帶動 作用。根據(jù)“浦東”、 “濱海新區(qū)“等經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)、 建設經(jīng)驗，成、 渝“新特區(qū)”建設的三個階段， 使相關(guān)受益行業(yè)可分為三類。 第一階 段的特區(qū)建設以基建為主， 建筑、建材、鋼鐵、工程機械、 電氣設備、 能源電力將直接受益。 第二階段，隨著生產(chǎn)活動的大規(guī)模開展， 貿(mào)易、 物流等服務業(yè)將受益，港口、高速、機場等藍籌性行業(yè)值得關(guān)注。第 三階段，而隨著城鄉(xiāng)一體化程度的提高，農(nóng)民收入的增長，相關(guān)消費 服務業(yè)將面臨巨大發(fā)展空間， 包括：房地產(chǎn)、零售、酒店餐飲、 醫(yī)藥、 家電

5、、汽車將直接受益。隨著特區(qū)基礎建設的開展， 成都市的工業(yè)貿(mào)易、 物流等服務業(yè)將 獲得空前的發(fā)展機會，而本項目定位為金牛區(qū)生態(tài)的以物流、生產(chǎn)、 加工、高新技術(shù)為主的工業(yè)園區(qū)， 勢必要擔負起促進城鄉(xiāng)一體化進程 和增加農(nóng)民收入的光榮任務。3. 開發(fā)策略工業(yè)園區(qū)建設用地應本著統(tǒng)一規(guī)劃、 統(tǒng)一開發(fā)、 統(tǒng)一管理的原則 的進行建設，通過土地有償使用和使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓為城市建設籌集資 金。拓寬各種引資、籌資渠道，多方面為城市建設提供資金保障。 為 實現(xiàn)規(guī)劃目標及規(guī)劃理念，本規(guī)劃擬采用按照“政府指導，集體經(jīng)濟 主導，企業(yè)運作”的規(guī)劃策略來實施。包括：1. 政府指導，進行農(nóng)民和企業(yè)的拆遷安置、統(tǒng)一規(guī)劃建設和招 商引

6、資服務；2. 集體經(jīng)濟主導，進行合作企業(yè)的篩選，組織主導項目具體實 施；3. 企業(yè)進行市場化運作，進行項目的規(guī)劃設計、投資建設、招 商引資。通過這種運作方式，可以實現(xiàn)多方資源的整合，政府政策資源、農(nóng)民土地資源、企業(yè)市場資源得到了充分的利用和共享。5. 開發(fā)規(guī)模及投資回報本地塊開發(fā)規(guī)模 1036 畝（實際面積、界址點以勘測放線實測數(shù) 據(jù)為準）。5.1 經(jīng)濟效益5.1.1 項目投資收益項目占地 1036畝，預計總建筑面積近 60 萬平米，總投入資金約7.54 億元，建成后可通過工業(yè)廠房有償出租和一定年限的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn) 讓，實現(xiàn)集體經(jīng)濟增收。經(jīng)初步測算項目收入為 8.39 億元，可實現(xiàn) 集體經(jīng)濟增收 8

7、500 萬元。5.1.2 政府收益預計建成后可引進企業(yè) 90余家。入園納稅按 5 萬元/畝計算，園 區(qū)建成后每年可形成 5180 萬元稅收收入。5.1.3 農(nóng)民收益地塊征用通過約 2000元/ 畝的產(chǎn)值補償來保證農(nóng)民收入， 引入的90 余家企業(yè)可提供 2000 2200個就業(yè)崗位，保障了當?shù)鼐用竦木蜆I(yè)， 長期收益。6. 規(guī)劃指導思想、目標、原則6.1 規(guī)劃指導思想1、走新型工業(yè)化道路，將城市規(guī)劃的相關(guān)要求和標準與化工行 業(yè)的自身特點有機結(jié)合， 使規(guī)劃既充分滿足化工企業(yè)的特殊要求， 又 為城市今后的發(fā)展提供機遇，使兩者相輔相成、相得益彰。2、按照構(gòu)建國家級工業(yè)園業(yè)區(qū)的目標， 立足于 21 世紀長

8、遠發(fā)展，樹立超前規(guī)劃意識，高起點作好本次規(guī)劃。3、適應市場經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)區(qū)動態(tài)發(fā)展的需要， 合理配置土地資源。6.2 規(guī)劃目標6.2.1 總目標 本工業(yè)園區(qū)將建設成為以冶金、建材為主，兼有機械、電子產(chǎn)業(yè) 為輔的綜合工業(yè)園區(qū)。 力爭建成成都同類工業(yè)園區(qū)中規(guī)模最大、 集加 工、物流和商貿(mào)于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 帶動整個金牛區(qū)北部及天 回鎮(zhèn)經(jīng)濟的快速發(fā)展。利用優(yōu)越的區(qū)位條件和區(qū)域內(nèi)便利的交通網(wǎng)絡， 建立和發(fā)展獨具 特色的工業(yè)園區(qū)，引導城市社會、經(jīng)濟以及產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。強化產(chǎn)業(yè)型工業(yè)園區(qū)的特點， 創(chuàng)造良好的投資環(huán)境， 實現(xiàn)吸引江 浙、港、澳、臺資以及外資，引進技術(shù)和先進管理經(jīng)驗，進一步提升 區(qū)域競爭力的

9、目標。合理安排功能布局、開發(fā)強度、道路結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮土地效益， 最大限度地滿足生產(chǎn)功能需要， 使整個工業(yè)園區(qū)的建設盡可能集中緊 湊，以期經(jīng)濟地建設市政設施，最大限度地提高投資效益。創(chuàng)造成都北大門的標志和窗口，形成獨特的城市空間序列。6.2.2 建設目標技術(shù)孵化器 研發(fā)中心，三位一體（科研 + 生產(chǎn)+市場）經(jīng)濟增長極 龍頭企業(yè)（帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展）生態(tài)工業(yè)區(qū) 生態(tài)環(huán)境良好6.3 規(guī)劃原則6.3.1 整體性原則，一期工業(yè)用地的開發(fā)要考慮與產(chǎn)業(yè)園區(qū)整個 片區(qū)的關(guān)系，在市政、道路、結(jié)構(gòu)等方面銜接好。6.3.2 彈性的原則，在道路設置、地塊劃分、土地兼容性等方 面保留一定的彈性，使園區(qū)發(fā)展能適應不同外部環(huán)

10、境變化的要求。6.3.3 注重生態(tài)設計原則，創(chuàng)造優(yōu)美的園區(qū)環(huán)境，運用可持續(xù) 發(fā)展理念， 協(xié)調(diào)好規(guī)劃用地與周邊條件關(guān)系， 創(chuàng)造出全新的工業(yè)園區(qū) 環(huán)境景觀。7. 園區(qū)總體設計7.1 現(xiàn)有建設條件分析場地現(xiàn)狀良好，用地平整，除少數(shù)拆遷戶需安置外，整體現(xiàn)狀適 宜建設。本項目位于成都城北天回鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西側(cè)，緊靠川陜公路，是華 北、西北地區(qū)物流進入成都的重要通道， 也是成都通往外埠的重要窗 口。立足城北、搞活大流通，強化基礎設施建設，把天回鎮(zhèn)建設成為 成都北部的貿(mào)易長廊，發(fā)展外向型經(jīng)濟，這不僅是全省、全市的門面 形象工程， 同時也可以架起通向外省市場的貿(mào)易橋梁， 使成都市的產(chǎn) 業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢得到延伸和發(fā)揮。

11、7.2 工業(yè)園區(qū)的總體框架依據(jù)清潔生產(chǎn)要求、 循環(huán)經(jīng)濟理念和工業(yè)生態(tài)學原理將本項目定 位為新型的生態(tài)工業(yè)示范產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 主要通過物流或能流傳遞等方式 把不同工廠或企業(yè)連接起來， 形成共享資源和互換副產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)共生 組合，使一家工廠的廢棄物或副產(chǎn)品成為另一家工廠的原料或能源，模擬自然系統(tǒng)，在園區(qū)產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中建立“生產(chǎn)者消費者分解者” 的循環(huán)途徑，尋求物質(zhì)閉環(huán)循環(huán)、能量多級利用和廢物產(chǎn)生最小化。工業(yè)園區(qū)定位為以一類無污染和二類少污染工業(yè)為主， 融工業(yè)及 各類服務設施于一體，環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的生態(tài)型工業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè) 特色上以發(fā)展機械、電子、五金建材、倉儲、物流等一、二類工業(yè)為 主，充分利用高新技術(shù)完成

12、產(chǎn)業(yè)升級，構(gòu)建園區(qū)產(chǎn)業(yè)群，最終形成成 都市高檔次、成規(guī)模的特色型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。7.3 工業(yè)園區(qū)的空間布局和功能分區(qū) 本規(guī)劃根據(jù)建設實際和開發(fā)要求，提出了“一軸、兩心、三片” 的布局結(jié)構(gòu)。一軸：依托園區(qū)中部東西向軸線設置一條貫通園區(qū)東西的功能及 景觀復合軸。兩心：規(guī)劃結(jié)合工業(yè)組團的組織形式， 形成一主一次兩個園區(qū)綜 合服務中心，西部公共服務中心為主，東側(cè)物流中心為輔。三片：以回字形路網(wǎng)為骨架，由西向東形成公共服務區(qū)、一類工 業(yè)區(qū)、二類工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局序列。商業(yè)物流區(qū)臨金星路布置，現(xiàn)代物流業(yè)是利用現(xiàn)代信息技術(shù)進 行貨物存儲、交易、卸運的運作方式和管理機制，它可以使產(chǎn)品流速 加快，準確率提高，庫存率減

13、少，成本降低，為用戶提供多功能，一 體化的綜合性服務。結(jié)合工業(yè)用地，臨金星路布置物流中心，交通便 捷，可更好的為工業(yè)園區(qū)的企業(yè)服務， 使工業(yè)產(chǎn)品“不停留 , 不留地” 卸運，使產(chǎn)業(yè)鏈運行成本降低，促進產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級。規(guī)劃在萬石路 一側(cè)的科技孵化大樓及其配套設施， 此區(qū)的單體建筑力求高起點、 高 標準、高品位， 以展示未來金牛高科北區(qū)的現(xiàn)代特色和新風貌，形成 優(yōu)美的城市門戶。建筑性質(zhì)以商業(yè)、市場、物流、生產(chǎn)為主。建筑規(guī) 模以中、大型為主，小型建筑為輔。建筑色彩以中性為主（即白色和 灰色調(diào)） 局部以艷色加以突出和點綴， 街景輪廓線應有一定的起伏變 化。一類工業(yè)區(qū)布局：一類工業(yè)區(qū)為對居住和公共環(huán)境基

14、本無干擾 和污染的工業(yè)用地，如電子科技產(chǎn)業(yè)、工藝品制造業(yè)等。規(guī)劃布置在 用地的中部， 與綜合服務區(qū)相臨， 一類工業(yè)區(qū)北臨繞城高速綠化景觀 帶,有良好的景觀環(huán)境 , 規(guī)劃以例如電子科技產(chǎn)業(yè)、 五金建材、工藝品 制造為主的產(chǎn)業(yè)， 充分體現(xiàn)高科技產(chǎn)業(yè)的生態(tài)性。 廠房的布置采用中 國傳統(tǒng)庭院式布局，體現(xiàn)一種人文氛圍。二類工業(yè)區(qū)布局：二類工業(yè)區(qū)為對居住和公共環(huán)境有一定干擾 和污染的工業(yè)用地，如醫(yī)藥、食品、小型機械等工業(yè)用地。規(guī)劃布置 在一類工業(yè)區(qū)與川陜路之間， 且與物流中心聯(lián)系緊密， 有良好的對外 交通運輸條件。綠化用地布局：在綠化空間規(guī)劃中貫穿“生態(tài)工業(yè)園區(qū)”的思 想，充分利用規(guī)劃形成的景觀大道軸線， 工業(yè)園區(qū)內(nèi)結(jié)合綜合服務區(qū) 布置大片綠地和小廣場， 成為工業(yè)園區(qū)的綠心， 形成良好的生態(tài)環(huán)境。 沿工業(yè)園區(qū)的主次干道種植地方特色樹木， 成為綠化線。 從而在工業(yè) 園區(qū)內(nèi)形成“點、線、面”相結(jié)合的綠化系統(tǒng)。7.4 工業(yè)園區(qū)城市設計引導城市設計原則“以人為本，可持續(xù)發(fā)展”的原則，對人在城市空間中的主體地 位、價值和所能起到的支配作用深刻認識，關(guān)注人在其中的生理、心 理感受。塑造和增強街道的場所精神。將街道、街角、廣場、公園組 成網(wǎng)絡，形成變化豐富的城市空間序列。城市設計引導空間布局：本次設計從拓展空間入手，打破沿街兩面“墻”的空 間形態(tài)（特別是主要景觀大道），強化