物業(yè)管理中的工程管理知識講解

1、物業(yè)管理的工程管理一、物業(yè)管理的概念1. 物業(yè)的定義物業(yè)，是指已建成并投入使用的建筑物、構(gòu)筑物、場地、設(shè)備、設(shè)施；也包括進(jìn)和消費領(lǐng)域的房地產(chǎn)，如住宅、別墅、大廈、商場、寫字樓、園林等。2. 物業(yè)管理的概念由專門管理機構(gòu)、對已建成并投入使用的物業(yè)， 與產(chǎn)權(quán)人 ( 發(fā)展商 ) 、使用人 ( 業(yè)主委員會 ) 以簽訂經(jīng)濟(jì)管理合同的方式， 負(fù)責(zé)物業(yè)的人事行政、 公共設(shè)施及設(shè)備的運行維護(hù)以及公眾事務(wù)的服務(wù)。物業(yè)管理就是對物業(yè)公共地方、公共設(shè)施和公眾事務(wù)的管理，為使用人 ( 業(yè)主或租戶 ) 提供多層次、全方位的綜合性優(yōu)質(zhì)服務(wù)。二、物業(yè)管理的對象物業(yè)管理就是圍繞著“人這一特定對象，由專門的物業(yè)管理經(jīng)營機構(gòu)和人

2、員受物業(yè)所有者委托，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、依據(jù)合同規(guī)定要求，運用現(xiàn)代化管理，以經(jīng)濟(jì)手段對建筑物、公共配套設(shè)施、場地、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理， 為物業(yè)使用者提供高效、 優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的綜合服務(wù)。三、物業(yè)管理的核心是服務(wù)1. 使物業(yè)保值增值。2. 為用戶服務(wù)，創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。物業(yè)管理并非管理機構(gòu)，而是第三產(chǎn)業(yè)，是友償出售智力和勞務(wù)的服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)服務(wù)要做到：時間 +空間 +服務(wù)。所時間 365 天都要分分秒秒地提供服務(wù)。所謂空間是要保證業(yè)主有一個良好的空間環(huán)境，不停電，不漏水，綠化、清潔良好、生活安全。3. 為社會服務(wù)：房地產(chǎn)穩(wěn)步提高發(fā)展速度，管理好新

3、興物業(yè)，是一個大的社會問題。4. 為企業(yè)服務(wù)，求效益，物業(yè)管理公司是靠出售智力和勞務(wù)的經(jīng)營型企業(yè)，其利潤是靠收取微利 管理人酬金而生存的服務(wù)行為，它的生存有賴于業(yè)主和租戶有限的管理酬金，在運行機制上要做到獨立自主、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營。工程管理的重要性一、工程管理是物業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)工作物業(yè)的質(zhì)量優(yōu)劣，取決于物業(yè)設(shè)計的水平和工程施工質(zhì)量的好壞， 在設(shè)計中遺留了不少問題，使物業(yè)管理處于十分被動的境地，使物業(yè)質(zhì)量受到嚴(yán)重?fù)p害，慎重小業(yè)主和租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應(yīng)付。二、優(yōu)秀的物業(yè)管理必須具備良好的硬件和軟件物業(yè)管理的硬件就是物業(yè)設(shè)計水平和工程， 有符合物業(yè)管理要求的高水平設(shè)計和優(yōu)良的工程質(zhì)量

4、才能使物業(yè)價值提升。物業(yè)管理的軟件是指物業(yè)管理的水平，是通過人的管理去實現(xiàn)，對物業(yè)進(jìn)行科學(xué)管理、提供高水平的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。三、從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)實情況也反映出必須加強工程管理設(shè)計者對物業(yè)管理的特點缺乏了解，片面地追求設(shè)計指針或標(biāo)新立異， 往往遺留不少問題，發(fā)展商在市場影響下，往往要改變工程設(shè)計和在施工中途改變物業(yè)功能，在物業(yè)投入使用時才發(fā)現(xiàn)，難以補救，在物業(yè)設(shè)計和工程施工中，用戶二次裝修的要求，在消防、供電等方面不能滿足客戶要求，發(fā)展商和物業(yè)管理公司必須加強工程管理。工程管理的基本要求一、工程管理就是對物業(yè)工程設(shè)計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理在物業(yè)工程設(shè)計時，要求對物業(yè)的功能組合有比較準(zhǔn)確的

5、定位。如果由發(fā)展商自行組織物業(yè)管理公司去承接物業(yè)管理任務(wù)， 就要求能早期介入工程設(shè)計的咨詢工作。對工程的施工管理，發(fā)商一般都聘請監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)督工程施工，但監(jiān)理公司的主人任務(wù)是監(jiān)督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質(zhì)量，并不能代表管理公司對施工中發(fā)現(xiàn)的不符合管理服務(wù)要求的問題提出整改意見， 專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向發(fā)展商提出報告，并爭取他們的支持。工程的竣工驗收是物業(yè)投入使用的關(guān)鍵階段， 管理公司應(yīng)全面參與收樓和設(shè)備系統(tǒng)驗收工作。二、工程管理的基本要求1. 對工程設(shè)計管理的基本要求- 物業(yè)的功能組合是否合理；- 供電系統(tǒng)的配置容量、 主結(jié)線系統(tǒng)、 負(fù)荷分配計量是否滿足安全和用戶需要；- 中央空

6、調(diào)系統(tǒng)的選 型和系統(tǒng)設(shè)計是否合理，送排風(fēng)系統(tǒng)是否完善；- 給排水系統(tǒng)是否充分考慮給水及排水需要；- 消防系統(tǒng)是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要；- 電梯和扶梯的選型是否先進(jìn)和滿足物業(yè)功能需要；- 物業(yè)綠化和車場管理的布局是否合理完善。2. 對工程施工管理的基本要求- 工程調(diào)度會，了解工程進(jìn)度和施工質(zhì)量情況；- 修改建議，使物業(yè)管理的條件更加完善；- 跟進(jìn)工程分部試驗和驗收工作，掌握公共設(shè)備的質(zhì)量情況；- 收集資料，為編制公共設(shè)備系統(tǒng)的管理制度和操作規(guī)程作好準(zhǔn)備。3. 對工程竣工驗收階段的管理要求- 參與工程竣工驗收工作，有計劃有步驟地分部接管物業(yè)；- 按穗廣州市建設(shè)工程 檔案移交

7、辦法，參加工程竣工資料的交接工作；- 參加發(fā)展商、 監(jiān)理公司、施工單位和物業(yè)管理公司共同進(jìn)行的和的業(yè)巡樓檢查，施工單位繼續(xù)整改完善的依據(jù)；- 在竣工驗收過程中，作好小業(yè)主二裝修的設(shè)計審查和施工管理工作。工程管理應(yīng)注意的幾個問題一、工程設(shè)計經(jīng)常出現(xiàn)的問題1. 電氣方面- 由于物業(yè)功能定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致供電負(fù)荷嚴(yán)重不足的現(xiàn)象；- 由于設(shè)計單位對物業(yè)管理的特點不夠了解， 造成公共照明的電力浪費；- 由于 用戶二次裝修的需求缺乏了解， 在各樓 供電負(fù)荷 分配上沒有留余地；- 中央空調(diào)機組電纜選型不當(dāng)，沒有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯(lián)供電，使機組出力而受到限制；2. 中央空調(diào)系統(tǒng)方面- 設(shè)計部門沒有考慮

8、空調(diào)負(fù)荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造成“大馬拉小車的電力浪費現(xiàn)象；- 中央空調(diào)系統(tǒng)的回風(fēng)量往往忽視，回風(fēng)口布置是否合理，否則會大大降低制冷效率。3. 消防報警系統(tǒng)是物業(yè)管理的重要安全沒有充分考慮二次裝城要增加的煙感器數(shù)量，查消防自動報的主機是否留有足夠的備用回路。二、施工過程經(jīng)常出現(xiàn)的問題1. 鑒定的高壓開關(guān)柜，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證；2. 非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴(yán)重隱患；3. 中央空調(diào)機組電纜敷設(shè)質(zhì)量差，限制機組出力；4. 排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施；5. 地下室隔水層施工質(zhì)量差， 使電梯底坑滲水?dāng)啵?. 對自動噴淋系統(tǒng)的度試驗不認(rèn)真，往往在天花施工后進(jìn)行，試驗時漏

9、水，造成天花損壞；7. 中央空調(diào)系統(tǒng)的冷凍水系統(tǒng)保溫質(zhì)量不良，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故；8. 對于計算機群控電梯的機房，沒有認(rèn)真進(jìn)行防塵通風(fēng)處理；9. 柴油發(fā)電機帶負(fù)荷試驗，滿負(fù)荷 試驗和甩負(fù)荷試驗往忽視；10. 大廈防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不符合要求，留下隱患。三、竣工驗收階段應(yīng)注意的問題1. 要嚴(yán)格按規(guī)定檢查下列工程資料是否齊全：- 建設(shè)依據(jù)文件：立項報、批文件；- 竣工驗收文件：工程建設(shè)叫結(jié)報告、竣工驗收報告；- 工程地質(zhì)勘察報告；- 初步設(shè)計文件：初步設(shè)計和技術(shù)設(shè)計文件；- 施工單位的施工及驗收記錄：施工管理、測量、驗收記錄、給排水、電氣安裝記錄、空調(diào)安裝記錄；- 竣工圖2. 重點檢

10、查下列文件：- 電梯投入試驗必須經(jīng)市勞動局和建委電梯安全質(zhì)量監(jiān)察站驗收合格后；- 變電所必須經(jīng)市供電局 ( 或區(qū)供電局 ) 安全監(jiān)察驗收合格才能投入運行；- 中央空調(diào)系統(tǒng)必須經(jīng)生產(chǎn)廠調(diào)試合格后才能正式投入運行；-消防自動報警系統(tǒng)必須經(jīng)有資質(zhì)的水工程公司調(diào)試合格；- 消火栓和自動噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)市消防部門驗收合格才能投入運行；- 物業(yè)全面投入運行前必須經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督站和消防部門綜合檢查合格后才能投入使用。3. 分部接管物業(yè)的內(nèi)容在接管物業(yè)時， 應(yīng)遵循先收建筑物、后收公共系統(tǒng)的原則。在接管建筑物時，應(yīng)從上而下，驗一層，收一層，管一層；對公共系統(tǒng)的驗收，逐一試驗接管，但首先應(yīng)對供、配電系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進(jìn)行檢

11、查驗收。- 建筑部分的驗收接管內(nèi)容，包括：a. 各單元內(nèi)的天花、墻壁、玻璃幕墻、照明、通訊、盤管風(fēng)機、地面、門窗及衛(wèi)生設(shè)施是否齊全完好；b. 公共信道、公共井、間 ( 包括茶水間、新風(fēng)機房、配電間、管井間、電纜井間、通訊間 ) ；c. 對廣場、綠化帶、停車場、車道、防空避難層、設(shè)備層進(jìn)行檢查，作出記錄。- 高低壓配電間及低壓供電系統(tǒng)：- 給、排水系統(tǒng)檢查驗收接管；- 中央空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)檢查；- 電梯、扶梯檢查驗收；- 消防系統(tǒng)檢查驗收；- 通訊系統(tǒng)檢查接管；- 電視及保安系統(tǒng)檢查接管。4. 消火栓系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)施工單位自檢合格，處于備用狀態(tài)；5. 必須嚴(yán)格審查二次裝修圖紙；6. 向消

12、防部門報建規(guī)定：建筑面積超過 80m2的裝飾工程，必須經(jīng)消防部門批準(zhǔn)。工程管理與設(shè)備管理的關(guān)系一、熟悉了公共系統(tǒng)的設(shè)備情況，可以制定下列設(shè)備管理制度：1. 工程部的職責(zé)和管理范圍；2. 工程部的組織架構(gòu)；3. 工程部各級人員崗位責(zé)任制4. 工程部總值班制度；5. 設(shè)備定期校驗制度；6. 安全工作制度；7. 工程維修物資管理制度 ( 包括材料、配件儲備定額的制定 ) ；8. 機具、儀器、工具管理制度 ( 機具、儀器、工具配置計劃 ) ；9. 檢修管理制度；10. 變電所管理制度；11. 電氣行和事故處理規(guī)程；12. 低壓電器維修管理制度；13. 電梯 ( 扶梯 ) 管理制度；14. 給排水管理制度；15. 中央空調(diào)管理制度；16. 柴油發(fā)電機管理制度；17. 弱電系統(tǒng)管理制度；18. 機械停車設(shè)備管理制度。二、根據(jù)物業(yè)設(shè)備情況制定運行方案物業(yè)設(shè)備的運行方應(yīng)根據(jù)人流多少、氣候條件、作息時間、市場淡旺、負(fù)荷狀況。本著安全、經(jīng)濟(jì)和服務(wù)至上的原則。制訂合理的中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)和供電系統(tǒng)運行方案，既要滿足用戶需要， 又要節(jié)省能源。三、制訂下列應(yīng)