民族風(fēng)情街建設(shè)項目可行性研究報告

1、民族風(fēng)情街建設(shè)項目可行性研究報告目錄第一章 項目概述 03第二章 市場分析 17第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)目標(biāo) 36第四章 項目分析 50第五章 環(huán)境保護(hù) 59第六章 衛(wèi)生防疫 62第七章 節(jié)能節(jié)水 63第八章 投資分析 64第九章 綜合效益分析 77第十章 資金籌措及償還方式 86第十一章 結(jié)論及建議 89附表： 91第 2 頁 共 103 頁第一章 項目概述一、項目背景（一）、項目概況項目名稱： * 民族風(fēng)情街項目位置：項目位于貴州省 *市* 新區(qū)東北端，選址于馬嶺河峽 谷景區(qū)至 * 市城區(qū)之間的峽谷大道兩側(cè) ,全長約 1.15 公里 ,地塊面 積約 106186.76m 2（約 159.28

2、畝）。項目現(xiàn)狀：項目地塊位于 * 市著名的馬嶺河峽谷風(fēng)景名勝區(qū)入口西南端,是主要的必經(jīng)之路。地塊內(nèi)主要為村居自建民房，原規(guī)劃和道 路設(shè)施較差，無保留價值，均為拆除建筑。項目一、二期用地拆遷及 平整工作已基本完成，穿越其中的 324 國道重建已完工，已基本滿足開工建設(shè)條件地形地貌：峽谷大道呈平行趨勢從南至北穿于整個地塊并與中心段的324 國道一起把項目地塊分為四塊，其東北面緊臨東環(huán)路，該地塊較為狹長，主要呈南北偏東西走向，整體地勢較為平坦、開闊規(guī)劃理念A(yù)：該項目的總體規(guī)劃根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀；把整個地塊分成 1、2、3、4 期，以便于規(guī)劃設(shè)計和后期開發(fā)。B：項目總體規(guī)劃是從規(guī)劃建筑形態(tài)設(shè)計、組合、水

3、系園藝景觀和 產(chǎn)品體現(xiàn)南喀斯特地貌，峽谷景觀特色，充分體現(xiàn)，展示黔西南乃至 全貴州民族文化、地域元素，將水做為主軸，結(jié)合自然的生態(tài)聚落關(guān) 系將項目打造成為一個精巧；富于變幻、具有吸引力的 * 名片、城市新地標(biāo)。該項目將具備地域、民族、文化展示、旅游觀光、購物、餐飲、 休閑娛樂、度假、商務(wù)會議接待、居住，城市配套等功能于一體的商 業(yè)街區(qū)。C：環(huán)境及景觀設(shè)計遵循；生態(tài)、環(huán)保的設(shè)計原則，為充分體現(xiàn)黔 西州，布依族和苗族等主要少數(shù)民族的依山傍水地域民族文化風(fēng)情， 整個商業(yè)街將水體做為主軸，建筑和其它景觀設(shè)計都圍繞主軸水體展 開布局。D：建筑風(fēng)貌設(shè)計主要源自黔西南州的布依民居和苗家山寨的原生 態(tài)民居形式

4、，經(jīng)過演繹和提煉而成的現(xiàn)代新民居形式的民族風(fēng)情街。規(guī)劃構(gòu)成：一心串兩路一街帶兩寨一環(huán)連四片一心：社區(qū)中心（露天文化廣場、博物館、酒店、銀行、電力電 信等共建中心）兩路：* 大道、峽谷大道兩寨：布依水鄉(xiāng)（布依風(fēng)格，水系，商業(yè)步行街）苗家山寨（苗族民居、吊腳樓、山體公園、少量別墅）四片：居住社區(qū)、多層花園式住宅、臨街底商少量小高層* 民族風(fēng)情街規(guī)劃設(shè)計理念示意圖* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告* 民族風(fēng)情街業(yè)態(tài)分布圖* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告* 民族風(fēng)情街景觀節(jié)點分區(qū)布置圖* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告（二）、建設(shè)單位概況* 市 * 新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司其前

5、身為 * 市興發(fā)房地產(chǎn) 公司，成立于 1993 年，屬* 市* 新區(qū)工委下屬事業(yè)單位，編制 25 人。興發(fā)房地產(chǎn)公司為新區(qū)開發(fā)吸納人才、吸納資金發(fā)揮了積極 的作用。1998 年* 新區(qū)工委決定對原興發(fā)房地產(chǎn)公司擴(kuò)大資本注入，并 更名為*市*新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司。 * 市* 新區(qū)房地產(chǎn)開 發(fā)總公司屬 * 市* 新區(qū)工委全額投資創(chuàng)辦的國有企業(yè)，注冊資本 2215 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)三級。經(jīng)過幾年的發(fā)展，公司現(xiàn)設(shè)有行 政、財務(wù)、銷售、項目策劃、工程與售后服務(wù)等 5個部門，現(xiàn)有在冊 員工 25 人，其中具有中級職稱 7人、初級職稱 7人，管理人員10 名， 大專以上學(xué)歷 21人 。公司自成立以來，一

6、貫堅持 “品質(zhì)如金，質(zhì)量如石 ”的開發(fā)宗旨， 規(guī)劃設(shè)計充分體現(xiàn)人本觀念，注意人與自然和諧統(tǒng)一，不斷吸取經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)地區(qū)住房精華，精心規(guī)劃每一個樓盤。嚴(yán)格規(guī)范施工管理程序， 保證每一分項工程質(zhì)量均達(dá)到國家驗評標(biāo)準(zhǔn)。完善的售后服務(wù)和高標(biāo) 準(zhǔn)的物業(yè)管理，深得廣大業(yè)主和消費者的信賴，在房地產(chǎn)界樹立了良 好的企業(yè)形象。迄今為止，公司已成功地開發(fā)了富興花園、怡澤園、榕園別墅、 北京路商住樓、金水商住樓、瑞金商住樓一、二期、惠實家園、惠實 新苑、南村楓林一期等住宅小區(qū)。樓盤戶型設(shè)計變化多樣，從經(jīng)濟(jì)實 用型到小康型，從平層到多層變維，從錯層到躍層，從高級小樓住宅* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告 到底商獨院，從聯(lián)

7、排別墅到獨立別墅等數(shù)十種戶型，滿足了不同層次 消費者的需要。2004 年富興花園被評為省級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅示范小區(qū)， 2004 年 公司總經(jīng)理田松甫被黔西南州委州政府評為優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)營管理者， 2005 年公司被貴州省銀行業(yè)協(xié)會評為信貸誠信企業(yè)， 2006 年被 * 市房地產(chǎn)管理局評為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先進(jìn)單位， 2006 年被黔西南州、 市地稅局評為 A級納稅企業(yè)， 2004 年、2006 年兩度被* 市人民政 府評為先進(jìn)納稅企業(yè)。2007-2008 年，成功投資開發(fā)建設(shè)了 * 會展中心。 十年來，累計開發(fā)商品房面積約 27 萬余平方米，總投資 2.12億 元，銷售率達(dá)到百之百，為 * 市城市化建

8、設(shè)做出了重大貢獻(xiàn)。二、規(guī)劃建設(shè)的依據(jù)1、* 民族風(fēng)情街規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書2、* 民族風(fēng)情街規(guī)劃設(shè)計地形圖3、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范( GB 50298-99 )4、城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范( GB 50220-95 )5、城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范( CJJ 83-99)6、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范( GBJ 50067-97 )7、建筑設(shè)計防火規(guī)范 (GBJ 16-87)(2001 版)8、商店建筑設(shè)計規(guī)范( JGJ 48-88)9、黔西南州 “十一五 ”規(guī)劃* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告10、* 市城市總體規(guī)劃11、* 市* 城市中心區(qū)總體規(guī)劃12、國家、貴州省現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范及技術(shù)規(guī)定三、項

9、目建設(shè)內(nèi)容和基本指標(biāo)項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：* 民族風(fēng)情街平面分區(qū)圖* 民族風(fēng)情街建筑及街景* 民族風(fēng)情街總平面圖* 民族風(fēng)情街建筑及街景* 民族風(fēng)情街鳥瞰圖總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地： 106186.76m總建筑面積： 119597.61 m2總建筑占地面積： 45938.69 m2容積率： 1.13建筑密度： 43%綠化率：38.5% 道路及廣場： 18.5%用地面積（ m2 ）建筑面積（ m2）建筑占地面積（ m2）建筑密度容積率綠化率一期49541.5155676.4420562.850.4151.1239%二期16501.4321104.978102.000.491.28 30%三期 253

10、78.3426119.1810343.900.41 1.03 39.8%第 15 頁 共 103 頁四、項目建設(shè)周期及投資計劃1、工程建設(shè)：2009 年1月 2013 年 12 月48 個月2、項目銷售：2009 年5月 2010 年11月43 個月3、建設(shè)投資：RMB 261,493,311.6 元第二章 市場分析一、可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)模式由于本項目以復(fù)興和建構(gòu)民族風(fēng)情街區(qū)為建設(shè)的核心，在美化 * 城市中心區(qū)域環(huán)境的同時，對 * 城市中心區(qū)商業(yè)網(wǎng)點進(jìn)行現(xiàn)代 化布局，建構(gòu)環(huán)境和街區(qū)活力，增強(qiáng)城市在城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中輻射力 因此必須從經(jīng)濟(jì)的角度進(jìn)行分析，力爭使 * 民族風(fēng)情街成為民族旅 游

11、街區(qū)的樣板，探索可持續(xù)發(fā)展的建設(shè)經(jīng)驗和建設(shè)模式。1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市面貌改變、群眾實惠的獲取、城鄉(xiāng)差距的 縮小，必須建立在可持續(xù)的城市發(fā)展基礎(chǔ)上。城市功能的輻射力在于 城市的活力，在于構(gòu)成城市的各經(jīng)濟(jì)體和經(jīng)濟(jì)空間的活力。因此必需 對* 民族風(fēng)情街的價值進(jìn)行分析，探索民族文化風(fēng)情街區(qū)的可持續(xù) 發(fā)展建設(shè)模式。2、在民族風(fēng)情街建設(shè)的同時，激活周邊土地價值的升值空間， 在美化城市的同時，力爭實現(xiàn)稅源的擴(kuò)大，就業(yè)崗位的增加，吸納農(nóng) 村勞動力的轉(zhuǎn)移，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。 * 民族風(fēng)情街的商業(yè)活力 必須進(jìn)行深度分析。3 、本章的分析，將從 * 市商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀展開，規(guī)劃 * 民族風(fēng)情街建設(shè)所創(chuàng)造的城市

12、價值和商業(yè)價值。通過商業(yè)價值的 分析，探討 * 民族風(fēng)情街工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)可行性，保證可持續(xù)發(fā)展 的民族文化風(fēng)情街區(qū)建設(shè)的順利實現(xiàn)。* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告二、* 市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、城市及經(jīng)濟(jì)概況（一）、城市概況貴州省* 市地處滇、桂、黔三?。▍^(qū)）結(jié)合部，是黔西南布依 族苗族自治州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和信息中心。全市總面積 2915 平方公里，轄 4個辦事處 17 鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，72 萬人口，主要有漢、布依、 苗、彝、回等民族，少數(shù)民族占總?cè)丝诘?40% ，多為聚居，民族風(fēng)情 濃郁。（二）、區(qū)位環(huán)境 承東啟西、聯(lián)南接北* 市距貴州貴陽 357 公里，距云南昆明 362 公里，距廣西南寧 62

13、7 公里（ 324 線里程），位于南（寧）貴（陽）昆（明）經(jīng)濟(jì)圈的 中心，地理區(qū)位優(yōu)越，素有 “三省通衢 ”之稱。歷史上是三省毗鄰地 區(qū)的商業(yè)集散地和通衢要塞。（三）、人口環(huán)境 城市人口不斷增加人口素質(zhì)顯著提高2007 年，城市建成區(qū)面積達(dá)到 26 平 方公里，拓展了近 4倍，城* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告區(qū)人口發(fā)展至 25 萬，增長了 5倍；城市化率達(dá)到 37%；（四）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 運行平穩(wěn)，持續(xù)健康發(fā)展2007 年，全市生產(chǎn)總值完成 88.23 億元，增長（比上年，下同） 19.98 ；財政總收入完成 10.07 億元，增長 33.19；地方財政收 入完成4.83 億元，增長 24.07

14、 ；固定資產(chǎn)投資完成 26.04 億元， 增長32.26；社會商品零售總額 32.47 億元, 增長19.55% ；農(nóng)民人 均純收入 3165 元，增加15.51% ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11411元 ， 增長31.06% 。* 市是西部百強(qiáng)縣市（ 2006 年排位第42 位）和貴州省的十強(qiáng) 縣市（第 4位），其經(jīng)濟(jì)活力和輻射力日益增強(qiáng)。 （1）、國民生產(chǎn)總值2）財政收入3）、城市居民人均可支配收入4）、社會商品零售總額5）、固定資產(chǎn)投資總額（五）、* 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)十一五”期間， *市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)為：經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)財政總收入達(dá)到 12 億 元，年均增長 14以上，力爭完成 1

15、5 億元，年均增長 19以上，比 “十五 ”期末翻一番；固定資 產(chǎn)投資五年累計完成 160 億元，比 “十五”翻一番； 到2010 年，全市生產(chǎn)總值實現(xiàn) 130 億元，年均增長 16以 上，力爭達(dá) 到150 億元，年均增長 19以上，人均生產(chǎn)總* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告值超過 2000 美元，比 “十五 ”期末翻一番，接近或達(dá)到全 國平均水平。社會發(fā)展指標(biāo) 到 2010 年，城市建成區(qū)面積達(dá) 40 平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá) 40 萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá) 50 左右。人民生活指標(biāo) 農(nóng)民人均純收入爭取達(dá)到 3650 元，確保年均增長 150 元以 上；城市居民人均可支配收入達(dá)到 13000 元，年均增

16、長 1000 元以上；科技、教育、人口、衛(wèi)生、文化等社會各項事業(yè)全 面發(fā)展。2、* 城市規(guī)劃及發(fā)展形成中心城 中心鎮(zhèn) 一般鎮(zhèn)三個層次組成的城鎮(zhèn)體系。 *市中心城由黃草壩、 * 、坪東、下五屯四個街道辦事處 和馬嶺鎮(zhèn)、頂效鎮(zhèn)等組成。 規(guī)劃形成大中城市的規(guī)模，至 2020 年， 規(guī)劃實際居住人口約 48 萬人。（三）、城市功能定位1、黔西南州的政治、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)中心，文化、教育、信息基地。2、滇、黔、桂三省（區(qū)）結(jié)合地區(qū)的商業(yè)、貿(mào)易、物流基地。3、具有豐富旅游資源和歷史人文景觀的旅游服務(wù)城市。4、具有電力、煤炭、釀酒、制藥、建材、冶金等工業(yè)，并積極 發(fā)展以都市型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合性生產(chǎn)基地。（四）、城

17、市總體布局1、用地規(guī)模* 市中心城現(xiàn)狀建成區(qū)用地 17.7 平方公里。規(guī)劃至 2020 年，中心城總體規(guī)劃用地約 73.4 平方公里，其中城 市建設(shè)用地約 40.9 平方公里，自然生態(tài)用地約 22.4 平方公里，發(fā)展 備用地約 10.1平 方公里。2、總體布局結(jié)構(gòu)中心城的布局結(jié)構(gòu)概括為 “三條軸線、五個中心、六個片區(qū) ”。三條軸線中心城的三條發(fā)展及景觀軸線，分別是瑞金大道、民航大道、開發(fā)大道。五個中心 行政文化中心、金融商貿(mào)中心、信息中心和體育中心位于瑞金大 道的沿線，形成新的城市中心區(qū)。老城商務(wù)中心則依托現(xiàn)有的老城商 業(yè)區(qū)布置。六個片區(qū) 城市的主要功能有機(jī)的分散到各個互相聯(lián)系又有分隔的片區(qū)空

18、 間，因地制宜，最大限度地利用可建設(shè)用地。規(guī)劃中城市的主要道路和結(jié)構(gòu)綠地系統(tǒng)，將 * 市中心城劃分為6 個片區(qū)* 市土地使用規(guī)劃1）、老城區(qū)片區(qū)：用地面積約 6.6 平方公里，規(guī)劃居住人口約 10 萬人2）、* 片區(qū)：用地面積 12.8 平方公里，規(guī)劃居住人口約 17 萬人3）、民航片區(qū)：用地面積 12.3 平方公里，規(guī)劃居住人口約 4萬人。4）、下五屯片區(qū)：用地面積 3.9 平方公里，規(guī)劃人口 5萬人。5）、頂效片區(qū)：用地面積 11.8平 方公里，規(guī)劃人口約 6萬人。6）、馬嶺片區(qū)：規(guī)劃用地面積約 7.2 平 方公里，規(guī)劃人口約 6萬人三、 * 商業(yè)街區(qū)分析第 25 頁 共 103 頁四、地

19、段環(huán)境分析地段條件對商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營效益有著直接和長期的影響，甚至很 大程度上決定了商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的成敗。只有充分調(diào)查分析商業(yè)物 業(yè)地段環(huán)境條件，發(fā)掘地段隱含的潛在需求和商業(yè)價值，才能對商業(yè) 物業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位。因此，地段環(huán)境分析是商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營 首要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一）、周邊居民環(huán)境商業(yè)物業(yè)地段環(huán)境中的周邊居民主要包括商業(yè)物業(yè)周邊區(qū)域居 住人群和工作人群從*民族風(fēng)情街所在地，驅(qū)車 10 分鐘內(nèi)可到達(dá) * 市的主要 居民居住區(qū)，龐大的居住人群為商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展提供了基礎(chǔ)的市場要 素。* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告（二）、地段交通環(huán)境地段交通環(huán)境是影響商業(yè)物業(yè)開發(fā)的重要因素，地段的交通條件 較

20、大程度上體現(xiàn)了地段的商業(yè)潛力。對 * 民族風(fēng)情街的地段交通環(huán) 境，應(yīng)從以下幾方面分析：1、地段交通道路的性質(zhì)* 民族風(fēng)情街周邊的東環(huán)路和峽谷大道均為城市主干道，聯(lián)系 城市主要的居住區(qū)、交通樞紐和城市主要活動中心 ,地段交通輻射范 圍廣，根據(jù)地段交通的性質(zhì)特征，交通的輻射區(qū)域范圍越廣，商業(yè)物 業(yè)吸納消費者的能力就越強(qiáng)，商圈范圍就有更大的擴(kuò)展空間。2、地段交通的輻射區(qū)域* 民族風(fēng)情街區(qū)域內(nèi)，自駕車出行客戶可以直達(dá)街區(qū)的各個核 心街，本項目充足的停車場、位的設(shè)計，為有車消費客戶提供了充足 的停車場所，能吸引更多的自駕車客戶消費；完善的公共交通體系（公 交巴士及的士）均能直接到達(dá)項目區(qū)域內(nèi)，能很好的滿

21、足下屬縣鄉(xiāng)及 外地旅客來此購物休閑的需求。因此，地段交通具有良好的通達(dá)性和 輻射能力，能吸引更大范圍的客戶，保證了商業(yè)對全區(qū)域的客戶覆蓋。3、地段交通的車流情況 由于項目所在的峽谷大道和東環(huán)路是 * 連接省內(nèi)各州市及周 內(nèi)各縣主要的通道；同時處于馬嶺河峽谷風(fēng)景區(qū)的交通入口，區(qū)域內(nèi) 車流量大。4、本項目地處幾條主干道圍合地帶，項目與城市道路之間可實 現(xiàn)無障礙出入。（三）、地段商業(yè)環(huán)境從 * 市城市規(guī)劃分析， * 城市中心區(qū)是 * 市即將大力開發(fā) 的核心商業(yè)區(qū)，未來 * 城市中心區(qū)的建設(shè)和城市功能的完善， * 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告 旅游業(yè)的快速發(fā)展，必將形成大量的商業(yè)和旅游人流，民族風(fēng)情街

22、完 善的業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃和物業(yè)設(shè)計為商業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，未來 5-10 年必將形成成熟的集購物、休閑、餐飲、娛樂的業(yè)態(tài)體系。從規(guī)劃方案分析， * 民族風(fēng)情街地處馬嶺河風(fēng)景區(qū)核心入口地 段，是馬嶺河風(fēng)景區(qū)的有機(jī)構(gòu)成，且與 * 城市中心區(qū)各功能組團(tuán)相 連，依托馬嶺河風(fēng)景區(qū)龐大的旅游人流及 * 良好的休閑商業(yè)氛圍， 能有效地提高本項目成功開發(fā)的可能性。（四）、地段區(qū)域未來的規(guī)劃特征* 城市中心區(qū)位于老城區(qū)北，南接延安路、北京路，西、北至 環(huán)城路，東至頂興路。用地面積 12.8 平方公里，規(guī)劃居住人口約 17 萬人。 該區(qū)域集中了 * 市的行政文化中心、商貿(mào)商務(wù)中心，信息、金 融和體育中心等大型的

23、公共設(shè)施，是 * 中心城的核心。* 城市中心區(qū)未來功能結(jié)構(gòu)* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告五）、其他旅游公共設(shè)施1、馬嶺河風(fēng)景區(qū)馬嶺河風(fēng)景區(qū)是國家級風(fēng)景名勝區(qū)，位于本項目東側(cè)，馬嶺河峽 谷景區(qū)總面積 450 平方公里，是以萬峰、千島、百瀑、奇谷、彩畫的 神奇地地縫為景觀特色的風(fēng)景名勝區(qū)。景區(qū)內(nèi)人文古跡眾多，民族風(fēng) 情濃郁，氣候溫和濕潤，年均溫度 1518，四季如春，晝夜溫 差小，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，是人們尋幽、覽勝、訪古、探奇、避暑、 休閑的勝地。* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告2、* 中學(xué)位于本建設(shè)項目西北面，省級一類示范性高級中學(xué)。設(shè)計規(guī)模為60 個教學(xué)班， 450 名教職員工，可容納 3

24、000 名學(xué)生在校就讀和食宿，是一所按照省級一類示范性高級中學(xué)標(biāo)準(zhǔn)新建的公辦獨立高中，由黔西南州、 * 市兩級人民政府共建，校園占地面積 200 余畝。3、州政府新址 位于本建設(shè)項目西北面。根據(jù)許多城市行政中心遷址后對城市商 業(yè)及居住區(qū)形成的引導(dǎo)力判斷，建成后必將帶來該區(qū)域的繁榮。從規(guī)劃條件分析，除 * 民族風(fēng)情街配備的大量公共設(shè)施外，本 建設(shè)項目周邊有馬嶺河風(fēng)景區(qū)、 * 中學(xué)及州政府新址等大量的旅游 和公共設(shè)施配套，為本項目的成功開發(fā)提供了可行的公共配套基礎(chǔ)。市場分析主要結(jié)論：1、* 市整體經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，財政收入水平，城市居民人居可支配收入水平以及社會商品零售總額穩(wěn)步增長；

25、2、根據(jù)商圈理論及商圈劃分的原則，本項目所處區(qū)域的交通通達(dá)性、休閑商業(yè)對全市乃至全州的輻射力和輻射半徑、輻射區(qū)內(nèi)人口規(guī)模、業(yè)態(tài)業(yè)種的完備度、商業(yè)氛圍等等要素構(gòu)件，具備未來形成商 圈的良好質(zhì)素；3、本項目在具備休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必備的良好 氛圍和旅游人流，這為本項目的開發(fā)奠定了成功的基礎(chǔ)；4 、根據(jù)城市規(guī)劃，項目所在地 * 城市中心區(qū)將建成黔西南州的行政中心、商業(yè)金融中心、體育中心、旅游集散中心等。本項目的 開發(fā)建設(shè)，正是城市建設(shè)的和城市功能完善，復(fù)興民族文化和創(chuàng)建民 族風(fēng)情展演平臺的需要，必將聚焦投資者的眼球。為本項目的市場運* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告作提供了堅實的客戶基礎(chǔ)，

26、因為投資的核心要義就是未來的利益空 間。五、在銷及準(zhǔn)備開發(fā)項目的市場銷售價格一）、 * 市在銷項目門面（獨立商鋪）銷售價格分布項目名稱價格及銷售情況定位道： 6300 元/ 定位。 ，30-60 / 社區(qū)配套型商業(yè)，無主題主入口兩側(cè)： 5800 元/ ；租金： 30 ：3200 元/年,年租金回報藍(lán)天 率：1.7%，40 ：4000 元/年，年租金 回報率： 1.6%；轉(zhuǎn)讓： 58 （臨民航大道）， 36 萬元；單 臨鳳儀路：6000 元/，（尾鋪打出2500 廣告）； 位。間；花園價： 6207 元/ 。 傳統(tǒng)街鋪，無商業(yè)主題定元臨神奇路： 8000 元/，明盛陽光兩路交叉： 12000 元

27、/；主要面積在 70-140 ，其他支路門面還給農(nóng)民。臨瑞金路： 18000-20000 元/ ；臨永樂路： 11000-12000 元/ 內(nèi)鋪門 題面： 8000-11000 元 / ；定位為品牌精品服飾主 市場，地下為興客隆超富康 市旗艦店。吉城 ·尚都 價面： 8000-11000 元/ ；主力面積在 50-80 /間。臨遵義路： 16000 元 /（預(yù)定銷售均 ）； 態(tài)市旗艦店。商業(yè)定位在商務(wù)配套業(yè) 和專業(yè)市場中選擇。心意商業(yè)廣場技術(shù)夾層及 2-3 層保留為收租物業(yè)。-1F半 地下層擬定位為批發(fā)市場（利用 2-4 層保留為收租物業(yè)，第 31 頁 共 103 頁臨民航大/的促銷

28、城市廣場* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告基地高差形成半地下層）， 14000余 ， 可銷售的套內(nèi)建面約 7000 ，價格預(yù) 定10000 元/ ·套面，1層 獨立門面： 12000-15000 元/（預(yù) 定價格）。定位為休閑型業(yè)態(tài)業(yè)種。明浩·天元1F臨 神奇路獨立門面為 13800 元 / ， 主7800 元/ ；定位。2-3F 整層銷售，銷售價格為 2600 元/ ；-1F（其地基高出花月廣場）臨花月廣 場的獨立門面 3000 元/左右。 門面價格 6800-9500/ 。題飲食文化商業(yè)廣場內(nèi)鋪為1樓 臨街門面和商鋪， 2-3施達(dá) 新世紀(jì)花園臨三元橋路門面： 15800-

29、16800 元/， 面積30-90 。鋪中心圈門面： 13800 元/ ；層用作本公司辦公； 門面未作商業(yè)主題定位。定位為服裝飾品臨街店。金源住宅小區(qū)其內(nèi)部（建筑圍合的內(nèi)部其他內(nèi)部門面： 8800 元/ 。 銷售起價為 3580 元/，均價約為3800空間）定位為農(nóng)貿(mào)市場。湖星苑小區(qū)住宅底層臨星苑風(fēng)情街元/，5-35 萬/間， 6 月26 日開盤銷 街 售，目前銷售率為 60% 。 大廈商業(yè)裙樓，總建筑面積為 12032門面，定位為休閑娛樂 特色街。商業(yè)定位：一層臨街為獨錦峰大廈（向陽路菜市場），其中一層 5540 ，二層6492 ； 立 未作價格定位，計劃 2008 年底定價銷 售。銷售均價

30、 11867 元/，價格 區(qū)間 吊門面，內(nèi)部為菜市場； 二層定位為大型商場。一層為可銷售臨街獨* 會展中心9800-12800 元/ 。第 32 頁 共 103 頁立門面，左側(cè)商場為出租物業(yè)；6800-其中臨南環(huán)路臨街門面銷售均價為 嘉華豪庭裙樓商業(yè)，一層20600 元/ ，右側(cè)臨小區(qū)入口道路銷 臨街門面無主題定位，二 售均價為 12600 元 / ；二、三層為整 三層定位主題商場。嘉華豪庭裙樓 層銷售，目前定價為 4000 元/ 左右； 目前一層門面銷售率達(dá) 95% 以上（共20 個），二層為整體銷售，銷售率為 0。金地首座底商銷售價格區(qū)間為 12000-22000 元/ ， 定位為歐陸風(fēng)情

31、商業(yè)街 均價為 13000 元/ ，目前該項目提供的租賃價格為 15-20 元/月。* 市商業(yè)物業(yè)售價與投資回報分析1、總體而言，成熟區(qū)域門面的銷售價格較高，一般街鋪在售價在15000 元以上，內(nèi)鋪也在8500 元/以上；相對成熟區(qū)域的門面，街鋪平均售價在 8000-9000 元/ 左右；待成熟區(qū)域的門面，街鋪售 價在6000 元/ 以上，而且現(xiàn)階段年租金回報率不超過 2%；2、在售項目的年租金回報率在走訪中，經(jīng)過計算，一般在 3-5% 左右，而現(xiàn)階段個人商業(yè)用房按揭（ 5 成 10年 ）在還款期內(nèi)年利率 在 8%左右，購鋪者都要在租金之外另付出相當(dāng)于年租金 30-50% 的款 項用于銀行按揭

32、還款。對按揭購鋪者而言，負(fù)擔(dān)較重。但街鋪銷售成交率高同時也反映出更多的投資客戶看重的是物 業(yè)未來的增值回報而非現(xiàn)實的租金收益。3、商鋪投資的回報主要是租金和增值，對投資者而言，最理想 的模式是只需要付出 5成首付款后，現(xiàn)實的租金水平能夠支付月按揭 還款；這樣既能沒有附加的按揭還款負(fù)擔(dān)（用租金支付月供），同時 能充分享受物業(yè)增值所帶來的豐厚回報；但現(xiàn)在 * 在銷的商鋪和門 面的現(xiàn)實租金水平往往只是余額按揭還款額的 50% 左右，在按揭期內(nèi)， 特別是市場培育成熟的 3-5 年內(nèi)，投資者還需每月另行掏出 50% 的按 揭還款，一鋪旺三代不假，但一鋪累 10 年（10年 按揭）也是真。4、有兩層以上商

33、業(yè)的項目往往二層以上保留為自有收租物業(yè)（如 富康城市廣場、吉誠 ·尚都、新世紀(jì)花園），即使定價銷售，銷售定 價與一層物業(yè)定價的折減系數(shù)折減系數(shù)較低（如嘉華豪庭，一層銷售 價 格 為 20600 元 / ， 二 層 為 4000 元 / ， 折 減 系 數(shù) 僅 為 4000/20600=0.195 ）。* 市各個項目二層以上物業(yè)或保留或采取低 價策略，也反映出投資客戶對二層以上商業(yè)物業(yè)投資價值（租金收益 及增值回報）的不認(rèn)同心理及投資信心缺失。5、獨立的商住樓，只要總面積適中，能引起投資者的高度關(guān)注， 快速實現(xiàn)商業(yè)價值的變現(xiàn)。第三章 建設(shè)范圍及建設(shè)目標(biāo)一、建設(shè)范圍項目地塊位于 * 市著

34、名的馬嶺河峽谷風(fēng)景名勝區(qū)入口西南端 , 是主要的必經(jīng)之路，峽谷大路呈平行趨勢穿越該地塊 ; 并與國道 324 把該項目用地分成四塊 ;該地塊北臨大山村，西臨桔園村，東臨東環(huán) 線，南臨鍋底塘村，是從東面進(jìn)入 * 市的重要門戶地段。1、總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地： 106186.76m總建筑面積： 119597.61 m2總建筑占地面積： 45938.69 m2容積率： 1.13 建筑密度： 0.43綠化率：道路及廣場： 18.5%用地面積（m2）建筑面積（ m2）建筑占地面積（ m2）建筑密度容積率 綠化率一期49541.5155676.4420562.850.4151.1239%二期16501.

35、4321104.978102.000.491.2830%三期 25378.34 26119.18 10343.90 0.41 1.03 39.8% 四期 14765.48 16697.02 6929.94 0.47 1.13 31%2、一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及分析規(guī)劃用地面積： 49541.51 m建筑面積： 55676.44 m建筑占地面積： 20562.85 m2建筑密度： 0.415第 36 頁 共 103 頁* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告容積率：1.12綠化率：39%道路及廣場： 19.5%一期鳥瞰圖一期街景第 37 頁 共 103 頁* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告一期平面圖一期建筑圖第

36、 38 頁 共 103 頁* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告 一期明細(xì)表：名稱面積（ m2）配比餐飲8889.1015.97%娛樂5164.609.28%水療5304.709.53%家庭旅館3561.506.40%酒店8705.7515.64%商鋪10115.9618.17%住宅10182.83 （60 戶）18.29%公建3752.006.72%3、二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及分析規(guī)劃用地面積： 16501.43 m2建筑面積： 21104.97 m2建筑占地面積： 8102 m2建筑密度： 0.49容積率： 1.28綠化率： 30% 道路及廣場： 21%第 39 頁 共 103 頁* 民族風(fēng)情街項目可

37、行性研究報告二期平面圖二期街景及建筑圖第 40 頁 共 103 頁* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告二期鳥瞰圖二期明細(xì)表：名稱面積（ m2）配比餐飲8820.3841.79%娛樂3249.4315.40%家庭旅館2422.3611.48%商鋪1721.178.16%住宅1691.88（ 8 戶）8.02%酒吧3199.7515.15%第 41 頁 共 103 頁* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告4、三期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及分析規(guī)劃用地面積： 25378.34 m2建筑面積： 26119.18 m2建筑占地面積： 10343.90 m2建筑密度： 0.41容積率： 1.03道路及廣場： 19.2%第 42

38、 頁 共 103 頁三期街景圖* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告三期平面圖第 43 頁 共 103 頁專業(yè)資料* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告三期建筑圖三期明細(xì)表：名稱面積（m2）配比餐飲2023.007.75%商鋪13729.2052.56%住宅9862.98 （ 58 戶）37.76%公建5041.93%第 44 頁 共 103 頁* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告5、四期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及分析規(guī)劃用地面積： 14765.48 m2建筑面積： 16697.02 m2建筑占地面積： 6929.94 m2建筑密度： 0.47容積率： 1.13四期鳥瞰圖第 45 頁 共 103 頁四期平面圖 四期街景及

39、建筑圖四期明細(xì)表：名稱面積（m2）配比餐飲6015.2836.03%水療3680.5022.04%家庭旅館2393.4014.33%商鋪2674.4916.02%住宅1846.9511.06%公建86.400.52%6、工程現(xiàn)狀：二、建設(shè)目標(biāo)探索新型民族風(fēng)情商業(yè)街模式，高品質(zhì)的商業(yè)街要有流線清晰明 確的交通流線，特色鮮明的步行空間和景觀走廊，高度人性化和完善的公共服務(wù)設(shè)施。在城市規(guī)劃道路的基礎(chǔ)上完善整個規(guī)劃區(qū)內(nèi)的交通體系，構(gòu)成完 整方便，快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，在此基礎(chǔ)上擴(kuò)展各區(qū)域內(nèi)的公共景觀及步 行商業(yè)空間，保證每一個建筑都有優(yōu)越的環(huán)境，并結(jié)合主體水系展開 各區(qū)域內(nèi)的景觀布局，使之形成區(qū)內(nèi)的核心和景

40、觀軸線，力求使之成 為新的集商業(yè)；旅游、休閑、娛樂為一體的布依水鄉(xiāng)和苗家山寨。三、項目建設(shè)的重要意義十七大報告提出的 “形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化新格局 ”是 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的一個重要目標(biāo)， * 作為黔西南州城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的 火車頭， * 民族風(fēng)情街項目的實踐正是在探索實現(xiàn)這一目標(biāo)的路 徑。* 民族風(fēng)情街項目的開發(fā)建設(shè)，對促進(jìn) * 市* 城市中心區(qū) 城市功能的完善和促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市形象有著積極的意 義；1、充分挖掘黔西南州和 * 市歷史文脈和民族文化資源，與具 有豐富旅游資源和歷史人文景觀的旅游服務(wù)城市的城市功能定位相 吻合；2 、延續(xù)富于傳統(tǒng)特色的城市空間和歷史文脈，成為 * 歷史文

41、 脈資源、 * 地方和民族特色的展示舞臺；3、振興民族文化和傳統(tǒng)文化，搭建文化傳承的空間場所；4、*民族風(fēng)情街的建設(shè)，為外地游客及 * 市民提供一個購 物、休閑、游息的開放空間，提升城市的休閑旅游功能和文化品位；* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告四、項目建設(shè)周期及投資計劃1、工程建設(shè)：項目建設(shè)周期為 4年， 2009 年1月-2012 年12 月 ；其中：一二期工程建設(shè)周期： 2009 年1月2010 年12 月 24 個月三四期工程建設(shè)周期： 2010 年1月 2012 年12 月 24 個月2、項目銷售周期：項目銷售周期從 2009 年5月2012 年10 月；其中：一二期銷售周期： 200

42、9 年5月2010 年12 月三四期銷售周期： 2010 年3月2012 年10 月3、建設(shè)投資： RMB 261，493 ，311.6 元其中： 2009 年1月-2010 年12 月建設(shè)投資 175，352，541.6元 ； 2011年 1月-2012 年12 月建設(shè)投資 86，202 ，021.01元 。第四章 項目分析* 民族風(fēng)情街以復(fù)興與發(fā)展民族文化為核心，在美化 * 城市 中心區(qū)域環(huán)境的和提升 * 形象的同時，對 * 城市中心區(qū)商業(yè)進(jìn)行 現(xiàn)代化建設(shè)，建構(gòu)城市環(huán)境和創(chuàng)造街區(qū)活力，增強(qiáng) * 城市中心區(qū)在 城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中輻射力。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心要素是發(fā)掘商業(yè)物業(yè)商業(yè)潛力的

43、價值點，也就是確定商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方向，或者說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定 位是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心要素。一、SWOT 分析（一）、優(yōu)勢本建設(shè)項目位于 * 市* 城市中心區(qū)，是 * 市未來的主導(dǎo)型 發(fā)展區(qū)域，商業(yè)價值的市場認(rèn)同度非常高； 項目本身所具備的綜合規(guī)模優(yōu)勢突出，功能完備 ,能充分滿足區(qū)域 的休閑商業(yè)消費和旅游觀光的要求 ,具有很高的商業(yè)投資價值； 建設(shè)背景：由 *管委下屬的具有市場品牌形象的 *房開開發(fā) , 易于樹立市場信心和投資者經(jīng)營者認(rèn)同； 業(yè)態(tài)業(yè)種配置空間的豐富性，完全可以滿足消費和游客者的多重 需求；與民族文化融為一體 ,滿足現(xiàn)代購物休閑旅游模式的需求。（二）、劣勢 周邊區(qū)域不成熟，必須加強(qiáng)

44、項目的招商力度，從有限的商家資源 中獲取盡可能大的資源份額；* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告要充分平衡商業(yè)業(yè)態(tài)（特別是休閑娛樂業(yè)態(tài)）對經(jīng)營面積的要求 （往往要求大面積）和投資者對投資物業(yè)面積要求（往往要求面 積適中）的矛盾。（三）、機(jī)會* 民族風(fēng)情街是城市規(guī)劃重點發(fā)展的商業(yè)旅游街區(qū)之一；細(xì)分市場，準(zhǔn)確的市場定位和目標(biāo)消費群，科學(xué)的價格策略，專 業(yè)的物業(yè)管理；功能完備規(guī)模龐大的商業(yè)物業(yè)組合是 * 市商業(yè)街區(qū)的佳品。（四）、威脅其他商業(yè)物業(yè)的銷售將會分流本項目部分投資客戶。 宏觀調(diào)控政策下的投資者意愿和投資信心。二、項目定位（一）、功能定位集旅游休閑購物娛樂食宿于一體的，展示民族文化與風(fēng)情的文化

45、街區(qū)（二）、針對目標(biāo)客戶市場的定位 商業(yè)投資功能。鋪面的熱炒需要口岸、人氣、項目特色等等因素作為支撐，這些 條件對于本建設(shè)項目而言都已初步具備，前景可以預(yù)見。（三）、針對消費者及競爭對手的定位具唯一性的綜合消費功能。本項目集各種購物、娛樂、休閑、游息、民族文化展示、民族節(jié) 事活動等功能為一體，綜合消費接納能力極強(qiáng)，其業(yè)態(tài)業(yè)種的內(nèi)容十 分豐富，且作為填補(bǔ)同類市場空白的項目，其項目功能的唯一性突出。（四）、針對區(qū)域的定位 引領(lǐng)和集中式的消費功能。* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告 本建設(shè)項目的出現(xiàn)，補(bǔ)充了區(qū)域消費空間的多樣性，改變了 * 市的消費結(jié)構(gòu)和消費方式，一種全新的消費模式 一次性集購物、 休

46、閑、娛樂、餐飲、游息、民族文化展示、民族節(jié)事活動為一體的消 費旅游休閑行為將因此產(chǎn)生。三、本項目市場空間分析1、從其他民族地區(qū)旅游街區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗看，集中式的民族文化 街區(qū)易于形成規(guī)模效應(yīng)，對商業(yè)物業(yè)投資者和經(jīng)營者投資和經(jīng)營效益 有巨大的促進(jìn)效果。2、業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富性及互補(bǔ)性強(qiáng)、配置合理，同時是 * 城市 中心區(qū)唯一的規(guī)?；虡I(yè)街區(qū)，在城市居住人口向 * 片區(qū)大量遷移 的過程中，使民族風(fēng)情街的相關(guān)休閑商業(yè)業(yè)種能獲得有效促進(jìn)。3、由于地塊處于馬嶺河風(fēng)景區(qū)入口處，旅游商業(yè)的發(fā)展具有先 天的優(yōu)勢，容易被投資者和經(jīng)營者認(rèn)同。4、從* 過去開發(fā)的零星類似商業(yè)物業(yè)的投資市場、租賃市場 及經(jīng)營者的經(jīng)濟(jì)效益來看

47、，該類物業(yè)易于被市場追捧。5、在住宅類產(chǎn)品投資市場巨幅萎縮的今天，商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模 將會大幅擴(kuò)張，為本項目商業(yè)物業(yè)的銷售提供了機(jī)會和空間。四、本項目市場價格測算房地產(chǎn)價格定位是產(chǎn)品定位重要方向之一，它關(guān)系到開發(fā)的投 資回報。本建設(shè)項目的價格定位在充分考量市場其他商業(yè)項目的銷售 價格及項目周邊租賃價格的基礎(chǔ)上，綜合運用市場比較法及加權(quán)平均 值來進(jìn)行價格定位。（一）、住宅1、可比實例選擇 用市場比較法進(jìn)行價格定位，可比實例的選擇非常重要，可比實* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告例必須與項目在地段、品質(zhì)上具有可比性，然后才能在其價格基礎(chǔ)上 進(jìn)行修正，得出本項目的合理價位?；诖?，本項目選擇 “金桔苑

48、”、 “金水路商住二期 ”作為可比實例。2、可比實例價格表樓盤名稱均價（元 / ）金桔苑1850 元/金水路商住二期1880 元/3、價格預(yù)估金桔苑及金水路商住二期均為多層項目，在規(guī)劃項目品質(zhì)、內(nèi)部 配套、環(huán)境因素、物業(yè)類型（主要為樓層因素）均低于本項目住宅， 考慮本項目以商業(yè)為主，住宅為配套行物業(yè)，考慮銷售折扣因素，本 項目住宅采取穩(wěn)妥保守的價格定位。價格定位為 1800 元/。本測算不考慮時間因素及物業(yè)升值因素。（二）、商鋪1、可比實例選擇本項目獨立商鋪（基本上為街鋪）選擇在 * 市具有可比性的星 苑步行街、明浩天元內(nèi)鋪、明盛陽光底商、藍(lán)天花園底商作為可比實 例。2、可比實例價格表樓盤名稱

49、均價（元 / ）星苑步行街3800 元/ 明浩·天元內(nèi)鋪7800 元/ 藍(lán)天花園底商5800 元/ 明盛陽光底商8000 元 /* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告3、加權(quán)平均值 權(quán)重設(shè)定： 星苑步行街與本項目最具可比性，設(shè)定 35% 權(quán)重；明浩天元內(nèi)鋪 設(shè)定10%權(quán)重，藍(lán)天花園與明盛陽光底商分別設(shè)定 22.5% 權(quán)重。本項目商鋪加權(quán)平均值 = 星苑步行街均價 *0.35+ 明浩 ·天元內(nèi)鋪 均價*0.1+ 藍(lán)天花園底商均價 *0.225+ 明盛陽光底商均價 *0.225=3800 元/*0.35+7800 元/*0.1+5800 元 /*0.225+8000 元/ *0.22

50、5=5215 元/ 考慮銷售價格折扣因素，降低 3% ； 考慮降低一期入市阻力 ,降低 5%;均價 =5215 元/ *（1-5%-3%）=4797.8 元/ 價格修正為 4800 元/ 本測算不考慮時間因素及物業(yè)升值因素。（三）、獨棟商業(yè)物業(yè)1、可比實例選擇 本項目獨立商鋪部分選擇在 * 市具有可比性的金水路商住樓、 富興花園底商商住樓、南村楓林底商商住樓、大佛坊商業(yè)街作為可比實例2、可比實例價格表樓盤名稱均價（元 / ）金水路商住樓3000-3200 元/ 富興花 底商商住園3200-3500 元 /樓南村楓 底商商住林2600-2800 元 /樓大佛坊商業(yè)街11319元 /* 民族風(fēng)情街

51、項目可行性研究報告考慮風(fēng)險及保守算法因素，可比項目均價取低值進(jìn)行計算，3、加權(quán)平均值權(quán)重設(shè)定： 綜合考慮商圈、地段、交通等區(qū)域因素及商業(yè)氛圍、配套、規(guī)模、 環(huán)境等個別因素，可比實例權(quán)重分別進(jìn)行設(shè)定。金水路商住樓、富興 花園底商商住樓分別設(shè)定 30.25% 權(quán)重；南村楓林底商商住樓設(shè)定 30% 權(quán)重，大佛坊商業(yè)街設(shè)定為 5% 權(quán)重。本項目商鋪加權(quán)平均值 = 金水路商住樓 *0.325+ 富興花園底商商 住樓均價 *0.325+ 南村楓林底商商住樓均價 *0.225+ 大佛坊商業(yè)街均 價*0.05=3000 元/*0.325+3200 元/*0.325+2600 元/ *0.3+11319 元 / *0.05=3360.95 元/ 考慮銷售總價因素因素，降低 4% ； 考慮降低一期入市阻力 ,降低5% ；均價 =3360.95 元/*(1-5%5%)=3058 元/價格修正為 3050 元/ 其中:獨棟二層商業(yè)物業(yè) :一層均價 :參考商業(yè)均價 ,為4800 元/;二層均價 : 2500 元/ 折減系數(shù)： 0.5208 根據(jù)商業(yè)物業(yè)定價原則，二層商業(yè)物業(yè)定價參考一層商業(yè)物業(yè)確 定價格折減系數(shù)，本項目參照通常商業(yè)二層折減系數(shù) 0.5208 確定。二層銷售均價 = 一層銷售均價 ×折減系數(shù)* 民族風(fēng)情街項目可行性研究報告=