XXXX年4月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告_21頁(yè)_易居

1、2011年4月市場(chǎng)分析報(bào)告第一部分 市場(chǎng)簡(jiǎn)述1、 限購(gòu)令繼續(xù)對(duì)成都住宅市場(chǎng)形成全面影響，住宅成交依舊保持低位水平。2、 春季房交會(huì)并未對(duì)樓市產(chǎn)生促進(jìn)作用，房交會(huì)以項(xiàng)目形象和企業(yè)形象推廣為主，房交會(huì)展出項(xiàng)目都沒(méi)有做明確的價(jià)格讓步，實(shí)質(zhì)推盤(pán)都是在房交會(huì)后開(kāi)展，實(shí)操意義更大。3、 寫(xiě)字樓產(chǎn)品繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，區(qū)域代表性寫(xiě)字樓由于產(chǎn)品形象、物業(yè)價(jià)值和升值潛力兼具而受到投資者追捧。第二部分 商品住宅市場(chǎng)分析一、成都主城區(qū)商品住宅整體分析1、整體市場(chǎng)分析圖1：2010年1月2011年4月主城區(qū)商品住宅供求關(guān)系 （數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）l 4月商品住宅新增供應(yīng)量85.4萬(wàn)，環(huán)比上漲60%，同比下降15%

2、。l 4月商品住宅成交量27.8萬(wàn)，環(huán)比上漲49%，同比下降69%。 政策調(diào)控繼續(xù)對(duì)市場(chǎng)施加影響，雖然成交量有所回升，但依舊保持較低的市場(chǎng)水平上，市場(chǎng)新增供應(yīng)量增速較快，主要是開(kāi)發(fā)商需要在2011年春季房交會(huì)前具備銷(xiāo)售條件，期望借春季房交會(huì)的東風(fēng)。圖2：2011年4月商品住宅每日成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）從4月的日成交情況來(lái)看，全月有18天的成交量規(guī)模低于10000平方米/天，其中有9天的成交量處于6000平方米/天以下，5天的成交量處于4000平方米/天以下?？傮w情況比3月略好，但成交量同樣保持較為震蕩的走勢(shì)。圖3：2010年1月2011年4月商品住宅可售數(shù)據(jù)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局

3、、易居中國(guó)）截止4月30日成都市的商品住宅市場(chǎng)存量規(guī)模為488.27萬(wàn)，市場(chǎng)不景氣，再加上新增供應(yīng)量猛增，導(dǎo)致4月的市場(chǎng)存量水平環(huán)比增長(zhǎng)13.37%圖4：2010年1月2011年4月日均商品住宅成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）4月日均成交套數(shù)98.37套/日，環(huán)比上漲54.4%，日均成交面積0.93萬(wàn)/日，環(huán)比下降53.95%。從日均成交量來(lái)看，目前的成交水平依舊為市場(chǎng)低位。圖5：2010年1月2011年4月成交情況量?jī)r(jià)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）4月成都主城區(qū)商品住宅價(jià)格為9272元/，環(huán)比下降2%。目前的形勢(shì)與2010年4月新政出臺(tái)后相似度極高，即量跌價(jià)漲，剛性需求觀望比較濃厚，價(jià)值置業(yè)較多。

4、2、暢銷(xiāo)樓盤(pán)特征分析以月銷(xiāo)售面積3000以上作為對(duì)暢銷(xiāo)樓盤(pán)的篩選指標(biāo)，經(jīng)過(guò)篩選，對(duì)其各項(xiàng)要素進(jìn)行分析。圖6：暢銷(xiāo)樓盤(pán)價(jià)格因素分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)） 4月的暢銷(xiāo)樓盤(pán)中“價(jià)格段分化”更為集中，中端價(jià)樓盤(pán)（70008000）集中為暢銷(xiāo)樓盤(pán)，其中75008000元/平方米段的暢銷(xiāo)樓盤(pán)成交規(guī)模占到了67%。從區(qū)域特點(diǎn)上，這些樓盤(pán)主要為城東和城西兩個(gè)區(qū)域三環(huán)周邊的樓盤(pán)。包括中房金沙海棠、首創(chuàng)國(guó)際城、金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際等。圖7：暢銷(xiāo)樓盤(pán)套均成交面積（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)） 從整體趨勢(shì)來(lái)看，暢銷(xiāo)樓盤(pán)的面積段都集中在8089平方米/戶中，并有“單價(jià)低，面積大”的現(xiàn)象，說(shuō)明近期購(gòu)房者有2個(gè)特征，其一為面積需求普遍以中

5、等戶型為主；其二對(duì)價(jià)格的敏感性較之前要強(qiáng)。二、郊區(qū)商品住宅分析1、城/郊成交量對(duì)比圖8：城/郊成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）4月，郊區(qū)市場(chǎng)繼續(xù)保持下降趨勢(shì)，成交面積環(huán)比3月下降26.6%，自2011年2月以來(lái)郊區(qū)成交面積月平均下降24%，但4月郊區(qū)成交均價(jià)（6998元/平方米）出現(xiàn)了較大幅度的上漲，環(huán)比3月上漲24.43%。2、二圈層各區(qū)域情況分析圖9:2011年14月成都市二圈層各區(qū)域成交量情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)） 二圈層各區(qū)域14月成交面積比重情況并沒(méi)有發(fā)生大的變化，龍泉驛的比重下降1%，新都的比重上漲1%，僅這2個(gè)區(qū)域有一個(gè)此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。雙流、新都、郫縣依舊是二圈層最為活躍的三個(gè)區(qū)域

6、。圖10：成都二圈層各區(qū)域成交情況分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）從2011年14月的成交量情況來(lái)看，龍泉驛與溫江的成交量變化相對(duì)穩(wěn)定，而雙流、新都、郫縣的成交量則保持持續(xù)的下降。從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，郫縣的價(jià)格出現(xiàn)了較為明顯的增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)幅度10.9%，從成交情況來(lái)看，郫縣4月成交規(guī)模最大的是改善型住宅，其中以“龍城國(guó)際”項(xiàng)目為主，其改善型產(chǎn)品是多層、小高層產(chǎn)品形態(tài)，具有較大稀缺性，因此售價(jià)相對(duì)市場(chǎng)平均水平高。限購(gòu)令出臺(tái)后，改善型需求特別是再改型需求具有外擴(kuò)趨勢(shì)，近期郊區(qū)大戶型產(chǎn)品的成交規(guī)模也出現(xiàn)明顯上揚(yáng)。三、成都市板塊分析（一）城西典型板塊1、羊西板塊圖11：2010年1月2011年4月羊西板塊量?jī)r(jià)

7、分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）4月羊西板塊僅遠(yuǎn)洋朗郡項(xiàng)目加推新房源，同時(shí)該項(xiàng)目也是本板塊成交量最大的項(xiàng)目，高價(jià)項(xiàng)目藍(lán)光云鼎4月成交量出現(xiàn)一定程度的萎縮，因此造成羊西板塊“量平價(jià)抑”，板塊成交均價(jià)7904元/平方米。圖12：2010年1月2011年4月羊西板塊套均成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）4月羊西板塊的套均成交面積為85.75平方米/套，變化幅度較小。2、高新西區(qū)板塊圖13：2010年1月2011年4月高新西區(qū)板塊量?jī)r(jià)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）圖14：2010年1月2011年4月高新西區(qū)板塊套均成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）成都合院項(xiàng)目4月以銷(xiāo)售電梯產(chǎn)品為主，且成交價(jià)極低，拉低了整個(gè)板塊的成交價(jià)

8、水平。3、迎賓大道板塊圖15：2010年1月2011年4月迎賓大道板塊量?jī)r(jià)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）圖16：2010年1月2011年4月迎賓大道板塊套均成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）4月迎賓大道板塊繼續(xù)“沉寂”，各項(xiàng)成交指標(biāo)都出現(xiàn)了一定程度的下滑，5月正成拉斐2期產(chǎn)品將入市，估計(jì)會(huì)對(duì)該板塊形成一定的推動(dòng)。4、金沙板塊圖17：2010年1月2011年4月金沙板塊量?jī)r(jià)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）圖18：2010年1月2011年4月金沙板塊套均成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)） 由于整個(gè)板塊目前都是以“再改”型產(chǎn)品為主，且售價(jià)水平多數(shù)在1萬(wàn)元/平方米以上，因此雖然有充足的供應(yīng)量，但成交量依舊保持“限購(gòu)令”

9、頒發(fā)后的平穩(wěn)水平，成交價(jià)則因?yàn)楫a(chǎn)品不同略有變化。（二）市場(chǎng)重點(diǎn)板塊1、成龍路板塊圖19：2010年1月2011年3月成龍板塊量?jī)r(jià)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）圖20：2010年1月2011年4月成龍板塊套均成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）萬(wàn)科金潤(rùn)華府等高房?jī)r(jià)高贈(zèng)送的項(xiàng)目帶動(dòng)了成龍路片區(qū)成交水平的上升，成龍路板塊近期成交的項(xiàng)目是以中小戶型產(chǎn)品為主，且具有較大的贈(zèng)送率，匹配剛性需求客群的需求。2、三圣鄉(xiāng)板塊圖21：2010年1月2011年4月三圣鄉(xiāng)板塊量?jī)r(jià)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）圖22：2010年1月2011年4月三圣鄉(xiāng)板塊套均成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）4月三圣鄉(xiāng)板塊以鑫苑名家中小戶型產(chǎn)品為主，單

10、價(jià)有所上升而總價(jià)段適宜首置群體，因此在市場(chǎng)上受到追捧，板塊成交量有所回升。3、新城南板塊圖23：2010年1月2011年4月新城南板塊量?jī)r(jià)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）圖24：2010年1月2011年4月新城南板塊套均成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）4月新城南板塊的成交水平保持平穩(wěn)，由于新城南板塊以再改型產(chǎn)品為主，因此自2月以來(lái)成交量受影響極大，各個(gè)樓盤(pán)的成交都出現(xiàn)了極大萎縮。4、光華板塊圖25：2010年1月2011年4月光華板塊量?jī)r(jià)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）圖26：2010年1月2011年4月光華板塊套均成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)） 4月板塊內(nèi)的成交結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生根本性變化，依然是以萬(wàn)科金色領(lǐng)域

11、、藍(lán)光SOFA社區(qū)、金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際等項(xiàng)目為主，以中小戶型產(chǎn)品成交為主，受精裝項(xiàng)目成交量增大影響，板塊成交均價(jià)有所上升。5、外雙楠板塊圖27：2010年1月2011年4月外雙楠板塊量?jī)r(jià)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）圖28：2010年1月2011年4月外雙楠板塊套均成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）保利花園項(xiàng)目的戶均成交面積102平方米/戶，以改善型產(chǎn)品為主銷(xiāo)產(chǎn)品帶動(dòng)外雙楠板塊整體“量?jī)r(jià)齊升”。4月外雙楠板塊成交面積3萬(wàn)平方米，成交均價(jià)8300元/平方米。6、五塊石板塊圖29：2010年1月2011年4月五塊石板塊量?jī)r(jià)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）圖30：2010年1月2011年4月五塊石板塊套均成交情況（數(shù)據(jù)

12、來(lái)源：易居中國(guó)）華潤(rùn)銀杏華庭項(xiàng)目以相對(duì)低價(jià)入市銷(xiāo)售其改善型產(chǎn)品，取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，從而帶動(dòng)了五塊石板塊的上漲。五塊石板塊4月的成交量11665平方米，成交均價(jià)9556元/平方米。第三部分 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析一、 成都市主城區(qū)寫(xiě)字樓整體分析圖31：2011年1月4月成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）2011年4月，成都市寫(xiě)字樓成交面積13.18萬(wàn)平方米，成交價(jià)格9443元/平方米。從圖上可以看出，4月成都寫(xiě)字樓的成交水平相對(duì)穩(wěn)定，“限購(gòu)令”后，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)活躍度超越了住宅市場(chǎng)，4月成交量最大的三個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目分別為東立國(guó)際廣場(chǎng)、新世紀(jì)環(huán)球中心、保利中心，其中東立國(guó)際廣場(chǎng)是以低價(jià)為賣(mài)點(diǎn)的

13、商業(yè)產(chǎn)權(quán)商住產(chǎn)品，而新世紀(jì)環(huán)球中心和保利中心都屬于城南地標(biāo)性的寫(xiě)字樓。圖32：2011年14月成都各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）2011年13月的成交量顯示，城南區(qū)域的成交量和成交價(jià)格都處于領(lǐng)先，其實(shí)現(xiàn)的成交價(jià)格甚至高于城中區(qū)域；相對(duì)活躍的區(qū)域?yàn)槌菛|區(qū)域，主要得力于東大街金融中心的規(guī)劃，城東區(qū)域的寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要集中在東大街沿線，其所實(shí)現(xiàn)的成交量處于第二，成交價(jià)格僅次于城中區(qū)域。城北區(qū)域的市場(chǎng)活躍度和寫(xiě)字樓價(jià)值是各區(qū)域中最低的，城北區(qū)域缺乏規(guī)劃預(yù)期和市場(chǎng)環(huán)境，其成交的寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要是商住混合型項(xiàng)目，并非純辦公產(chǎn)品。二、 成都市寫(xiě)字樓核心區(qū)域分析1、 城南區(qū)域圖33：2011年1月4月城南寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)）城南區(qū)域4月成交寫(xiě)字樓面積5.96萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.28%，成交價(jià)格11079元/平方米，環(huán)比上漲10.48%。城南區(qū)域4月寫(xiě)字樓成交量主要由新世紀(jì)環(huán)球中心和保利中心兩個(gè)項(xiàng)目所帶動(dòng)，城南片區(qū)一直是房地產(chǎn)個(gè)人投資的熱點(diǎn)區(qū)域，在住宅投資受阻的情況下，投資者開(kāi)始偏向于代表性寫(xiě)字樓物業(yè)，其中保利中心和新世紀(jì)環(huán)球中心就是近期城南具有代表性的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)水平在11.5萬(wàn)元/平方米之間，平均單筆成交面積在165200平方米之間。2、 城東區(qū)域