物業(yè)的公司的工程的維修部工作的手冊簿

1、工程維修部工作手冊編 號：CBREX H-GZ-EM-04版本/狀態(tài)：A/1編制：審核：批準(zhǔn)：生效日期：二一四年七月一日*物業(yè)管理服務(wù)有限公司工作手冊目錄序號早節(jié)文件名稱頁面11工程維修部目標(biāo)及實施措施422工程維修部組織架構(gòu)533工程維修部崗位職責(zé)644工程維修部管理制度（規(guī)定）1554.1特種作業(yè)人員管理制度1564 . 2高低壓配電室安全工作制度1674.3變配電工作票、操作票制度1784.4電梯安全管理規(guī)定1894.5電梯維保服務(wù)考核制度18104.6電梯機房管理規(guī)定19114.7設(shè)備機房管理制度19124.8設(shè)備機房防火管理規(guī)定22134.9設(shè)備事故處理規(guī)定23144.10設(shè)備機房衛(wèi)

2、生管理規(guī)定25154.11設(shè)備運行記錄管理制度25164.12設(shè)備標(biāo)識管理規(guī)定26174.13設(shè)備臺帳管理制度26184.14機電設(shè)備維修工具管理規(guī)定27194.15安全用水、供電管理制度27204.16監(jiān)視、測量裝置管理規(guī)定28214.17運行值班工交接班制度29224.18工程、維修檔案管理制度30234.19房屋修繕管理制度30244.20外包工程項目管理制度32255工程維修部工作流程32265.1電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)規(guī)程32275.2配電室倒閘規(guī)程34285.3市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護規(guī)程35295.4電梯安全操作規(guī)程35305.5給排水設(shè)備安全操作規(guī)程36315.6給排水設(shè)備運行

3、管理規(guī)程38325.7給排水維護保養(yǎng)規(guī)程39335.8冷水機組運行操作規(guī)程42345.9中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)程44355.10柴油發(fā)電機安全操作規(guī)程46365.11螺桿冷水機組系統(tǒng)操作規(guī)程47375.12焊接作業(yè)規(guī)程49385.13設(shè)備安全事故處理規(guī)程50395.14直飲水系統(tǒng)管理規(guī)程51405.15一般報修流程52415.16計劃檢修或重大設(shè)備檢修流程52425.17供電限電停電審批程序53435.18客戶報修服務(wù)管理辦法53445.19客戶維修服務(wù)管理程序57455.20設(shè)備更新改造程序58465.21外包項目合同簽訂工作程序59475.22外包項目監(jiān)管程序601.工程維修部目標(biāo)及實施措

4、施1. 1目標(biāo):精彩文檔1）年度電能耗（除中央空調(diào)）同比下降10%以上2）房屋本體及設(shè)施設(shè)備按計劃保養(yǎng)，計劃完成率100%，運行正常；3）月度零修及時率達到 98%以上，月度零修合格率達到100%，無零修質(zhì)量造成的有效投訴4）有效控制供方駐場服務(wù)質(zhì)量5）設(shè)備重大管理責(zé)任事故為零6）月度記錄、資料保存完整，及時歸檔，歸檔率 100%1.2 適用范圍： 適用于*項目工程維修部。1.3 措施：1）工程維修部人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力， 做到第一時間上門服務(wù)， 確?？蛻魸M意。2）部門人員做好安全、管理工作，采取預(yù)防措施，防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡。組織部門技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備

5、性能，參與解決大廈突發(fā)事故的搶修。3）負(fù)責(zé)對小區(qū)的機電設(shè)備實施統(tǒng)一管理，積極做好維修運行的日常管理工作。4）熟練掌握設(shè)備設(shè)施的性能和操作，加強對設(shè)備的維護和保養(yǎng)，確保設(shè)備完好，為服務(wù)提供基本保障。2 .工程維修部組織架構(gòu)精彩文檔3 .工程維修部崗位職責(zé)3.1目標(biāo)：明確部門職能及各崗位工作職責(zé)、工作范圍和日常工作。3.2 適用范圍：適用于*項目工程維修部。3.3 內(nèi)容：部門工作職責(zé)：1）負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的交接驗收，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺帳，對接管驗收的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場標(biāo) 識，并完成交接報告；2）制訂工程維修部日常運作、管理工作程序及各級人員的崗位職責(zé)，建立設(shè)備設(shè)施的安全操作、 運行管理、維護保養(yǎng)、

6、應(yīng)急處理等技術(shù)文件和對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；3）負(fù)責(zé)制訂樓宇（工程維修部分）的年度和月度預(yù)算、采購計劃、資金支付計劃、年度和月度設(shè) 備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃和設(shè)備設(shè)施大修計劃；4）對管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進行全面、有效的管理，確保設(shè)備設(shè)施的正常運行。按年度和月度 設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃對設(shè)備設(shè)施進行維護保養(yǎng)，確保維護保養(yǎng)和檢修的項目、方法和完好程 度符合相關(guān)規(guī)定。定期進行設(shè)備設(shè)施完好率的統(tǒng)計和考核，使設(shè)備設(shè)施完好率達到公司規(guī)定的 標(biāo)準(zhǔn)，滿足客戶的使用要求。在緊急情況發(fā)生時，能夠按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確 保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；5）按對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)完成對客服務(wù)事項，維修及時率、返修率、客戶滿意率必須

7、達到公司規(guī)定的標(biāo) 準(zhǔn)；6）建立、實施對工程分包方的評審和考核制度，負(fù)責(zé)外委工程項目和采購設(shè)備、材料、配件的驗 收和質(zhì)量控制；7）負(fù)責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理，參與管理 處組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問題的整改；8）做好上級領(lǐng)導(dǎo)安排的工程整改項目、新增項目的招投標(biāo)和合同簽訂工作，對施工計劃進行審核,對項目實施過程進行監(jiān)理，并完成竣工驗收等工作；9）結(jié)合大廈實際，制訂大廈經(jīng)濟、有效的設(shè)備設(shè)施運行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實施節(jié)能降耗，定期 對能耗及其他運行成本進行統(tǒng)計核算，將成本控制在合理范圍；10）實施各專業(yè)、各系統(tǒng)、各機房的值班、運行、巡視、維護

8、保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄要清晰、 真實、完整并具有可追塑性。建立檔案管理制度，按管理要求做好運行記錄、巡視記錄、值班 記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙等的收集、整理、完善、保存和歸檔工作；11）制訂工程維修部的年度、月度培訓(xùn)計劃，做好新聘員工的崗前培訓(xùn)，按計劃實施各項專業(yè)技術(shù) 培訓(xùn)，不斷提高工程人員的技術(shù)素質(zhì)和實際操作能力；12）配合政府、行業(yè)管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作，接管理部門的要 求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排水、噪音等達到環(huán)保要求；13）完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。332 人員崗位職責(zé):1）工程經(jīng)理崗位職責(zé)：a. 全面負(fù)責(zé)工程維修部工作，對大廈強電

9、、弱電、空調(diào)、給排水、土建、消防運行及維修負(fù)責(zé)， 落實公司管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，保證各設(shè)備設(shè)施運行正常，不出現(xiàn)重大工程事故或較大人為 責(zé)任事故；b. 負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的管理工作，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺帳，對管轄的的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場標(biāo) 識，完善和提高設(shè)備管理水平。負(fù)責(zé)改造或新增樓宇設(shè)備的購進、安裝調(diào)試、使用、維修保 養(yǎng)。負(fù)責(zé)設(shè)備的報廢（申請或建議）及處理；c. 落實公司年度工程管理目標(biāo)，制訂、落實重要設(shè)備及一般設(shè)備的的維修及保養(yǎng)計劃；d. 組織編制工程維修部日常運作、管理工作程序和規(guī)章制度，建立設(shè)備、設(shè)施的安全操作、運行、維護保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)文件；對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，提高專業(yè)管理水平；e.

10、 協(xié)調(diào)并妥善處理與政府、行業(yè)管理部門的關(guān)系，確保電力、供水、煤氣、通訊、電視等正常工作，按政府管理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排水、空氣質(zhì)量、噪音等達到環(huán)保要求；f. 做好一線服務(wù)、與其它職能部門的溝通、協(xié)調(diào)工作，及時為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；g. 制定工程維修部年度、月度培訓(xùn)計劃，組織專題安全和技術(shù)培訓(xùn)，確保工程人力資源得到合理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術(shù)水平；h. 落實公司用人政策和各項規(guī)章制度，做好部門團隊建設(shè)，提高部門專業(yè)技術(shù)水平；i. 負(fù)責(zé)匯總、制定和申報工程維修部年度、月度預(yù)算、采購計劃；組織制訂設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)、檢修計劃及設(shè)備大修計劃，保證工程維修費用

11、的合理使用；j. 根據(jù)工作計劃，組織做好各系統(tǒng)設(shè)備運行、維護保養(yǎng)、檢修、大修、項目改造等工作，督促工程維修部各級人員對管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施實施全面、有效的管理，按各系統(tǒng)設(shè)備運行標(biāo)準(zhǔn)，保持設(shè)備、設(shè)施良好運行，設(shè)備完好率達到98%以上，確保建筑環(huán)境、供電、給排水、通風(fēng)空調(diào)、電梯、消防、電訊、電視、監(jiān)控等滿足客戶使用要求。在緊急情況發(fā)生時， 組織安排各級人員，按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；k. 組織實施對工程外包單位的管理、評審和考核。對外包商實施有效的監(jiān)控和管理。組織安排 工程整改項目的招投標(biāo)、簽訂合同和施工配合，調(diào)配合適人員參與項目施工監(jiān)理和竣工驗收 等工作；l.

12、負(fù)責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問題的整改；m. 負(fù)責(zé)組織做好對客服務(wù)工作，處理對客服務(wù)過程中出現(xiàn)的各種投訴，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；n. 組織制訂經(jīng)濟、有效的運行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實施節(jié)能措施，定期進行能耗和其它運行成 本的統(tǒng)計核算，合理控制和降低運行成本；o. 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。2）工程主任崗位職責(zé)：a. 貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指示，負(fù)責(zé)本大廈設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)技術(shù)管理。制定部門設(shè)備、設(shè)施的 專業(yè)技術(shù)工作計劃及審核各領(lǐng)班工作計劃，報上級審批，批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行。對大廈設(shè)備（設(shè) 施）的安全經(jīng)濟運行、技術(shù)管理、運行人員培訓(xùn)等工作負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)

13、責(zé)任；b. 當(dāng)好工程經(jīng)理的助手，負(fù)責(zé)工程維修部人員的日常工作調(diào)配。組織和督導(dǎo)員工認(rèn)真執(zhí)行員 工守則和本部門的各項安全技術(shù)規(guī)程；c做好對客戶的服務(wù)工作，盡量滿足客戶要求?？蛻魧ξ飿I(yè)設(shè)施的改動或裝修要求，除熱情服 務(wù)外，還要審批其改動方案，不能使物業(yè)設(shè)施遭到傷害或違反有關(guān)消防條例等，履行管理職 能;d. 確保各設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工程能按期、按質(zhì)完成。負(fù)責(zé)組織人員完成臨時或應(yīng)急工程任務(wù)；e. 與其它部門或相關(guān)人員協(xié)調(diào)，倡導(dǎo)團結(jié)與協(xié)作精神；f. 必須嚴(yán)格要求自己，自覺執(zhí)行公司的規(guī)章制度，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，以身作則。組織全體人員 學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，定期或不定期的考問講解和考核，搞好現(xiàn)

14、場 培訓(xùn)活動；g. 貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針及規(guī)章制度，加強安全思想教育，組織安全活動，主持事故、故 障的調(diào)查分析；h. 編制年、季度、月工作計劃并組織實施。按時、及時總結(jié)工作，上報工作總結(jié)和各種報表；i. 配合編制各設(shè)備、設(shè)施的安全操作規(guī)程及維修保養(yǎng)工作程序、制度工作。并監(jiān)督落實；j. 負(fù)責(zé)各設(shè)備運行、調(diào)配和維修保養(yǎng)等專業(yè)技術(shù)工作，盡量做到節(jié)約、安全運行。建立健全正 常運行工作秩序，定期巡視主要部位及其主要設(shè)備、設(shè)施，發(fā)現(xiàn)異常或故障，立即采取有效 措施及時解決。查閱有關(guān)運行、巡視記錄，了解設(shè)備（設(shè)施）的運行情況，作好安全經(jīng)濟運 行和工作質(zhì)量分析；k. 協(xié)助部門經(jīng)理對二次裝修資料進行審核，負(fù)責(zé)

15、二次裝修的現(xiàn)場監(jiān)管，參加管理處組織的二次 裝修驗收，督促租戶對遺留問題的整改；l. 每月對員工的行為規(guī)范、勞動紀(jì)律、工作效率、工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度進行考核；m. 負(fù)責(zé)及時向上級匯報各項工作，完成上級交給的其它工作。3）文員崗位職責(zé)a. 負(fù)責(zé)處理本部的日常事務(wù)，執(zhí)行部門經(jīng)理下達的各項指令；b. 負(fù)責(zé)整理、統(tǒng)計、管理工程維修工作單；c. 負(fù)責(zé)收發(fā)、整理、統(tǒng)計及管理各種通知、信函、文件以及各系統(tǒng)運行、操作記錄，落實綜合 管理部關(guān)于辦公及行政管理的要求；d. 負(fù)責(zé)本部門所有文件、圖紙及技術(shù)資料的整理、建檔、管理。做到文件資料齊全，無缺頁、 遺漏；e. 負(fù)責(zé)部門文件資料的打印、校核、復(fù)印及傳真，并做好登記

16、工作；f. 負(fù)責(zé)編制每月員工工作安排表，統(tǒng)計本部員工考勤；水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計，做到細(xì)致準(zhǔn)確；以及物品發(fā)放工作。負(fù)責(zé)與其他部門的聯(lián)絡(luò)工作，跟進報批事項；g. 負(fù)責(zé)本部門的所有物品申購及辦公用品的申領(lǐng)工作。每月對倉庫備件存貨量作一次盤點統(tǒng)計,做好統(tǒng)計報表交上級審核；h. 根據(jù)水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計，分析消耗增減的原因，當(dāng)好工程經(jīng)理的參謀。i. 定期召集工程例會，并做好會議記錄，及時提交會議紀(jì)要；j. 及時匯報工作進度，完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。4）運行領(lǐng)班崗位職責(zé)：a. 在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管變配電、發(fā)電系統(tǒng)；中央空調(diào)系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；電 梯；消防系統(tǒng)等正常運行，確保設(shè)備

17、在良好的安全狀態(tài)下運行；b. 每天定時檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場；c. 各有關(guān)設(shè)備運行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患應(yīng)及時地向上級報告和糾正和處理（在有關(guān)運行 記錄上簽名）；d. 檢查下屬各崗位崗風(fēng)崗紀(jì)和考勤執(zhí)行情況；e. 審閱運行、巡檢等報表，對監(jiān)測數(shù)據(jù)有異常的應(yīng)及時檢查和處理。提出節(jié)約能源措施和貫徹 執(zhí)行；f. 負(fù)責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；g. 貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針及貫徹電氣運行方案和操作規(guī)程，合理使用設(shè)備。制定各電氣設(shè) 備維護保養(yǎng)計劃及各類電氣設(shè)備檢修的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)組織實施；h. 遵守大廈的各項規(guī)章制度，加強安全思想教育，執(zhí)行上級下達的各項指令，確

18、保大廈設(shè)備（設(shè)施）的正常運行；i. 全面掌握大廈的設(shè)備狀況，做好大廈機電設(shè)備臺帳、設(shè)備登記卡保持在完好記錄狀態(tài)；j. 督促運行班全體人員搞好設(shè)備衛(wèi)生及例行維護，確保墻白、地凈、溝見底、設(shè)備見本色，杜 絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；k. 遇突發(fā)事件及事故隱患要及時采取處理措施，并向上級匯報。遇重大事故發(fā)生時要冷靜，在向上級匯報的同時， 要組織人員采取措施防止事故擴大或漫延，同時有責(zé)任保護好事故現(xiàn)場；l. 負(fù)責(zé)配合外包單位來人對大廈設(shè)備進行檢修保養(yǎng)、督促做好檢修記錄并存入設(shè)備檔案；m. 監(jiān)查大廈用電、用水情況，發(fā)現(xiàn)用電、用水異常應(yīng)及時查找原因并采取處理措施，杜絕浪費；n. 負(fù)責(zé)對下屬人員進行技術(shù)培訓(xùn)和指導(dǎo)

19、工作；o. 負(fù)責(zé)提出本范圍內(nèi)設(shè)備的維保計劃。經(jīng)批準(zhǔn)后，組織實施。負(fù)責(zé)簽發(fā)操作票；p. 配合工程維修班搞好設(shè)備的緊急搶修工作，確保維修工作安全進行；q. 負(fù)責(zé)本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0% ；r. 積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。5）維修領(lǐng)班崗位職責(zé)：a. 在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管強弱電設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電梯、消防設(shè)備、大廈土建裝飾設(shè)施等維護保養(yǎng)及修理工作，確保設(shè)備設(shè)施在良好的安全狀態(tài)下運作;b. 每天定時檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場；c. 各有關(guān)檢修現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患應(yīng)及時地向上級報告和糾正和處理；d. 檢查下

20、屬各崗位崗風(fēng)崗紀(jì)和考勤執(zhí)行情況；e. 審閱或編制維修、保養(yǎng)等報表，。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；f. 負(fù)責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；g. 組織和督導(dǎo)員工認(rèn)真執(zhí)行員工守則和大廈的各種規(guī)章制度，執(zhí)行上級下達的各項指令， 確保大廈設(shè)備（設(shè)施）處于良好的運行（或待運行）狀態(tài)；h. 制定各設(shè)備定期維護保養(yǎng)計劃及各類設(shè)備維修、保養(yǎng)的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé) 組織實施；i. 遵守大廈的各項規(guī)章制度，加強安全思想教育，執(zhí)行上級下達的各項指令，確保大廈設(shè)備（設(shè)施）的正常運行；j. 全面掌握當(dāng)班大廈的設(shè)備狀況，解決本班設(shè)備運行和維修中出現(xiàn)的問題。根據(jù)實際情況的輕 重緩急，合理分

21、配人員檢修。設(shè)備維修、搶修的工作都要有始有終地跟進其工作情況、進度， 直至完成為止；k. 遇突發(fā)事件及事故隱患要及時采取處理措施，并向上級匯報；遇重大事故發(fā)生時要冷靜，在向上級匯報的同時， 要組織人員采取措施防止事故擴大或漫延，同時有責(zé)任保護好事故現(xiàn)場；l. 督促維修班全體人員搞好設(shè)備設(shè)施檢修后的現(xiàn)場衛(wèi)生清潔工作，確保墻白、地凈、溝見底、 設(shè)備見本色；m. 及時處理有關(guān)工程上的投訴并做分析，避免重復(fù)發(fā)生并作好記錄向上級匯報；n. 參入大廈客戶的二次裝修的審圖；裝修過程的有關(guān)檢查及安全檢查，確保裝修過程控制在大 廈相關(guān)規(guī)定內(nèi)有序進行；裝修竣工驗收檢查及整改項目的跟進等；o. 組織維修組人員學(xué)習(xí)技

22、術(shù)業(yè)務(wù)，提高本身或技工的技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，大力開展增收節(jié)支 活動；p. 負(fù)責(zé)本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0% ；q. 認(rèn)真監(jiān)督外包單位保質(zhì)保量按時地完成外包維保工作，更換材料要經(jīng)過仔細(xì)檢查并詳細(xì)登記，若需付費要以舊換新；r. 積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。6）運行技工崗位職責(zé)：a. 必需具有國家承認(rèn)的電工、空調(diào)等操作證，并經(jīng)部門考查合格后，方能正式上崗；b. 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，運行工負(fù)責(zé)對大廈供配電、空調(diào)、電梯、消防、給排水等系統(tǒng)設(shè)備的運行 值班，處理一般性故障，參與設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。對發(fā)生的問題及時向上級匯報；c. 熟悉

23、自已工作范圍內(nèi)各變配電設(shè)備和其它電器設(shè)備的性能、分布，能完成本職內(nèi)的各項工作;d. 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，開機前應(yīng)認(rèn)真作好檢查工作，設(shè)備狀況正常，方可開機。空調(diào)主機 的非正常開、停，必須及時向領(lǐng)班或上級匯報；e. 當(dāng)班人員要盡職盡責(zé)，堅守崗位，服從指揮，按照有關(guān)規(guī)定對空調(diào)主機及各層新風(fēng)機的運行 數(shù)據(jù)及運行狀況逐項填寫運行記錄和巡視記錄并簽名，發(fā)現(xiàn)問題立即報告領(lǐng)班或上級。有超 時空調(diào)的單元，需要進內(nèi)測溫，并記錄；f. 負(fù)責(zé)對大廈各空調(diào)區(qū)域的溫度及設(shè)備運行狀況進行監(jiān)測，并根據(jù)外界氣溫情況，對空調(diào)運行 參數(shù)進行調(diào)節(jié)。在使各空調(diào)區(qū)域的溫度相對保持在符合規(guī)定的數(shù)值范圍的同時，努力提高空 調(diào)的運行效率，降

24、低空調(diào)運行的能耗；g. 嚴(yán)格做到：? 三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；? 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；? 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；h. 嚴(yán)格遵守考勤，安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。不允許有脫崗、睡崗現(xiàn)象；i. 接受和執(zhí)行上級命令，供配電系統(tǒng)操作嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；j. 負(fù)責(zé)所有變配電室設(shè)備巡視、安全檢查工作，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護和清潔工作，認(rèn)真 做好巡視記錄、運行記錄和值班（及交接班）記錄；k. 嚴(yán)格執(zhí)行各項電氣安全操作規(guī)程，負(fù)責(zé)所有變配電室的人員出入登記和跟蹤，發(fā)現(xiàn)異常情況 立即上報；I保持變配電設(shè)備房物品的有序擺放，

25、做好設(shè)備房的防水、防火、防小動物的安全管理工作；m.遇到突然停電或其他突發(fā)性事故時，采取正確有效的應(yīng)急措施，確保備用電源或應(yīng)急電源能 投入使用，同時向上級匯報；n. 為客戶維修服務(wù)時，必需帶頭遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；o. 積極參與實施增產(chǎn)節(jié)約活動；p. 熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等，能提前向上級建議購買工作所需之零配件或物料；q. 對客戶計量電表進行標(biāo)識、巡查，及時更換損壞電表。認(rèn)真做好電表的統(tǒng)計工作；r. 完成上級交給的其他工作。7）維修技工崗位職責(zé)：a. 必需具有國家承認(rèn)的相關(guān)證件 ，并經(jīng)部門考查合格后，方能正式上崗；b. 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成各項設(shè)備、設(shè)施的維

26、修保養(yǎng)工作；c. 熟練掌握設(shè)備（設(shè)施）的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法。能完成本職范圍內(nèi)的各項工作 任務(wù)；d. 嚴(yán)格做到：? 三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；? 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；? 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；e. 嚴(yán)格遵守考勤，各安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度；f. 按時完成機電設(shè)備（設(shè)施）的各項維修、保養(yǎng)工作，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計劃對設(shè)備進行維護保養(yǎng)，并認(rèn)真做好有關(guān)記錄；g. 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程和維護保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；h. 維修工作中遇到難題或需要進行協(xié)調(diào)時，應(yīng)向當(dāng)值領(lǐng)班匯報，由當(dāng)值領(lǐng)班安排解決，若仍未 能解決再向其它上

27、級報告，以便使問題盡快得到解決；i. 服從當(dāng)值領(lǐng)班的工作安排，平時應(yīng)于工程維修部待命室待命，有工作單時應(yīng)即時行動到達維 修現(xiàn)場，并盡快、高質(zhì)量地完成有關(guān)維修項目，做到工完場清、用料節(jié)省。完成維修單之工 作后，應(yīng)即時回到待命室并主動聯(lián)系領(lǐng)班接新的工作單，以確保工作效率；j. 每日需認(rèn)真填寫維修單（標(biāo)明維修時間、維修具體內(nèi)容、所耗材料等）；k. 熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等，能提前向上級建議購買工作所需之零配件或物料；l. 為客戶維修服務(wù)時，必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；m. 發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備（設(shè)施）的正常完好；n. 積極參與實施

28、增產(chǎn)節(jié)約活動；o. 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。8）維修技工（電工）崗位職責(zé)：a. 必需具有國家承認(rèn)的電工操作證，并經(jīng)部門考查合格后，方能正式上崗；b. 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成各項電氣設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；c. 熟悉大廈范圍內(nèi)各用電設(shè)備和控制電器的性能、分布，和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備（設(shè)施）的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法。能完成本職范圍內(nèi)的各項工作任務(wù)；d. 嚴(yán)格做到：? 三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；? 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；? 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；e. 嚴(yán)格遵守考勤，各安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。f. 按

29、時完成機電設(shè)備（設(shè)施）的各項維修、保養(yǎng)工作，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計劃對設(shè)備進行維護保養(yǎng)， 并認(rèn)真做好有關(guān)記錄；g. 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程和維護保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；h. 供變電系統(tǒng)操作時嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；i. 熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等，能提前向上級建議購買工作所需之零配件或物料；j. 為客戶維修服務(wù)時，必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；k. 發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備（設(shè)施）的正常完好；l. 積極參與實施增產(chǎn)節(jié)約活動；m. 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。9）維修技工（空調(diào)工）崗位責(zé)職責(zé)：a. 必需具有國家承認(rèn)的空調(diào)工操作證，并

30、經(jīng)部門考查合格后，方能正式上崗；b. 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，空調(diào)工負(fù)責(zé)對大廈中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、新風(fēng)系統(tǒng)的運行及日常維護保養(yǎng)工 作，處理突發(fā)故障，主動對設(shè)備、設(shè)施的進行維修保養(yǎng)工作。對發(fā)生的問題及時向上級匯報;c. 嚴(yán)格做到：? 三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；? 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；? 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；d. 及時完成領(lǐng)班或上級分派的各項客戶報修任務(wù)，按要求做好各項工作記錄；e. 認(rèn)真做好交接班工作和辦好交接手續(xù)，打掃干凈工作場所，保持設(shè)備干凈；f. 自覺遵守公司和規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全文明生產(chǎn)；g. 為客戶維修服務(wù)時，

31、必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；h. 在設(shè)備停機搶修時，一定要注意給油箱保溫，并掛好警示牌，以防發(fā)生意外；i. 按時向上級提交維修、保養(yǎng)、材料、費用預(yù)算報告。負(fù)責(zé)對空調(diào)系統(tǒng)外包合同的履行、施工 數(shù)量、質(zhì)量、工期等進行監(jiān)督；j. 遇到突發(fā)性事故時，必須采取正確有效的應(yīng)急措施，確?？照{(diào)主機及其它設(shè)備的安全，同時 向上級匯報；k. 積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；l. 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。10）維修技工（給排水）崗位職責(zé)：a. 必需具有深圳市衛(wèi)生防疫站體檢合格證及二次供水衛(wèi)生知識培訓(xùn)合格證，方能正式上崗；b. 熟悉大廈范圍內(nèi)各給排水設(shè)備、設(shè)施及消防水設(shè)備、設(shè)施及及各類污水池化糞池的性能、分 布

32、，和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備（設(shè)施）的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法， 熟悉各種衛(wèi)生潔具的修理。能完成本職范圍內(nèi)的各項工作任務(wù)；c. 自覺遵守公司各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全、文明生產(chǎn)；d. 嚴(yán)格按各項安全操作規(guī)程執(zhí)行設(shè)備操作，防止發(fā)生安全事故。按巡視周期巡視管轄的設(shè)備、 設(shè)施，落實區(qū)域責(zé)任制；e. 工作積極主動，凡上級交給的任務(wù)，不分內(nèi)外積極完成，做好機水設(shè)備的保養(yǎng)、維修工作；f. 嚴(yán)格做到：? 三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；? 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；? 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；g. 負(fù)責(zé)所有機房設(shè)備巡視、安全檢

33、查和處理報修工作，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護和清潔工作；h. 發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備設(shè)施的正常及大廈的安全；i. 按時、按質(zhì)、按量地完成本專業(yè)布置的計劃性維護工作，并填寫相應(yīng)記錄。進行維修保養(yǎng)工 作時，需在工作范圍放置標(biāo)示牌，若遇到難以解決的問題，要及時向上級反映，不能隱瞞、 拖延；j. 定時通知客戶服務(wù)部安排清潔工清理各集水井、各種管道，以免造成堵塞；k. 認(rèn)真做好衛(wèi)生工作，保持設(shè)備和工作場所的衛(wèi)生，確保二次供水安全衛(wèi)生；l. 負(fù)責(zé)跟進二次供水系統(tǒng)清潔、消毒工作，確保二次供水符合本市有關(guān)規(guī)定；m. 為客戶維修服務(wù)時，必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；n. 積極參加節(jié)

34、能降耗活動和提合理化建議活動；o. 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。11）維修技工（泥木工）崗位職責(zé)：a. 具有熟練的泥瓦工、木工操作技能，熟悉相應(yīng)安全規(guī)程，經(jīng)部門考查合格后，方能正式上崗;b. 負(fù)責(zé)大廈內(nèi)外地坪、玻璃幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、裝飾、墻面、地毯、窗簾、木門、家具、鎖、鏡面 等服務(wù)設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，以保持其美觀、整潔、安全；c. 及時按質(zhì)按量完成當(dāng)值領(lǐng)班分派或本專業(yè)布置的計劃性維護工作和客戶報修任務(wù)，按要求做 好各項工作記錄。遇到困難時，應(yīng)報告領(lǐng)班并聽從領(lǐng)班安排；d. 嚴(yán)格做到：? 三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；? 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；? 三良好：使用性能良好、外觀

35、良好、安全性能良好；e. 認(rèn)真做好衛(wèi)生工作，保持設(shè)備和工作場所的衛(wèi)生；f. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，做到故障判斷準(zhǔn)確，維修快捷；開拓個人積極性，對經(jīng)常出現(xiàn)的故障，作技 術(shù)上的改造，降低設(shè)施便用的故障返修率；g. 當(dāng)遇有臺風(fēng)、地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害時，災(zāi)后應(yīng)對玻璃幕墻進行全面檢查，并視損壞程度進 行維修加固；h. 努力學(xué)習(xí)，提高技術(shù)水平。熟悉一般建筑的結(jié)構(gòu)及原理及防水材料性能，熟悉一般裝修、木 工材料及裝飾材料性能，努力完成上級交給的裝修維修、制作等工作任務(wù)；i. 嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行本崗位責(zé)任制；j. 積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；k. 為客戶維修服務(wù)時，必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定

36、；l. 配合上級進行土建項目的交接、驗收和整改工作；m. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。4 .工程維修部管理制度4.1特種作業(yè)人員管理制度：4.1.1 目的：從措施上保證安全，特種作業(yè)崗位保證不出安全責(zé)任事故。4.1.2 適用范圍：適用于*項目特種作業(yè)。內(nèi)容：1）特種作業(yè)崗位：a. 電工:在高低壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工操作證（由勞動部門頒發(fā)） 在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進網(wǎng)作業(yè)許可證。b. 焊工:應(yīng)具有有效的焊工操作證（由勞動部門頒發(fā)）c. 制冷（空調(diào)）工 應(yīng)具有有效的制冷（或空調(diào)）工操作證（由勞動部門頒發(fā)）d. 水工:應(yīng)有市衛(wèi)生防疫站二次供水體檢合格證，及二次供水

37、衛(wèi)生知識培訓(xùn)合格證.2）新員工上崗前，應(yīng)熟知下列事項，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨立工作：a. 電工：? 本公司有關(guān)電氣方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；? 本公司高、低壓變配電系統(tǒng)一、二次接線和設(shè)備分布、結(jié)構(gòu)性能、操作要求和維修保養(yǎng)方? 電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及管理使用方法；? 電氣安全防護及人身事故搶救；? 本公司變配電運行方式，負(fù)荷情況和負(fù)荷調(diào)整方法、電壓調(diào)節(jié)等措施。? 本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；b. 焊工：? 本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；? 本公司電、氣焊設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法? 一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法；? 電、氣

38、焊接安全防護及人身事故搶救；? 熟悉本大廈平面布置及消防分區(qū)。c. 制冷（空調(diào)）工：? 本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；? 本公司制冷、空調(diào)設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法；? 一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法；? 焊接安全防護及人身事故搶救；? 熟悉本大廈平面布置及消防分區(qū)。d. 水工：? 本大廈有關(guān)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施;? 本大廈有關(guān)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施的管理要求和維修保養(yǎng)方法；? 二次供水的衛(wèi)生要求及熟悉本大廈給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施平面布置。3）工作要求：a. 工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；必要時必須穿戴規(guī)定的勞保防護服裝（或用品）

39、；b. 工作前做好必要的安全防護準(zhǔn)備（如焊接前要開動火證及準(zhǔn)備滅火器等）；c. 工作中必須嚴(yán)格遵守相應(yīng)的安全操作規(guī)程（或規(guī)定）；d. 工作中分工不分家，各工種應(yīng)相互配合，相互保護；e. 遇有意外發(fā)生，相應(yīng)專業(yè)人員必須按各種事故緊急預(yù)案處理，不得臨陣脫逃及躲閉；f. 意外發(fā)生處理后，相應(yīng)專業(yè)人員必須實事求是的填寫事故報告，不得隱瞞。4）其它：a. 電梯、消防、中央空調(diào)外包必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司，來大廈維保人員個人資質(zhì)應(yīng)提供復(fù)印件在工程維修部存檔。b. 來大廈維修玻璃幕墻或其它高空作業(yè)的必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司。c. 來大廈進行二次裝修的施工隊，其隊內(nèi)個人特種作業(yè)資質(zhì)應(yīng)由樓宇管理部核

40、對把關(guān)及存檔。4.2高低壓配電室安全工作制度：4.2.1 目的：從行政組織措施上保證安全，杜絕人為安全責(zé)任事故發(fā)生。4.2.2 適用范圍：適用于本大廈高低壓配電操作。內(nèi)容：1）在高低壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工證（由勞動部門頒發(fā)），在配電室 操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進網(wǎng)作業(yè)許可證。2）新員工上崗前，應(yīng)熟知下列事項，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨立工作。3）工作時間，工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；嚴(yán)密監(jiān)視變電室各種設(shè)備、儀器儀表信號裝置等的運行情況，早班每二小時應(yīng)進行一次抄寫各種運行數(shù)據(jù)的記錄和相關(guān)說明沖、夜班每四小時一次。4）嚴(yán)格按工作票、操作票制度進行操作，發(fā)生事故緊急處

41、理并上報，做好記錄。5）每班在抄寫運行參數(shù)時必須巡查高低壓變配電室的通風(fēng)、照明及氣體滅火裝置是否正常，有無 影響安全運行的異物或異?，F(xiàn)象。6）保管好各種資料、圖表、工具儀器、消防設(shè)施與器材、電氣安全用具等，做好室內(nèi)設(shè)備及環(huán)境 衛(wèi)生.7）按制度做好交接班工作。閑雜人員不得進入供配電設(shè)備房，若需進入，須經(jīng)工程經(jīng)理批準(zhǔn)，并 在運行電工的陪同下方可進入。8）按計劃做好維修保養(yǎng)工作和各項必要的安全試驗，必須嚴(yán)格按電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)措施辦事。9）每月中和月未中班應(yīng)啟動柴油發(fā)電機組，運行20分鐘。10）倒閘操作以及維修工作，一般都應(yīng)有二人以上，一人操作、檢修，一人監(jiān)護。11）高壓室無雜聲、通風(fēng)良好、溫濕度

42、正常，電壓指示燈正常閃爍，高壓柜按規(guī)定上鎖、掛牌。12）離開高低壓配電室應(yīng)鎖好門。4.3變配電工作票、操作票制度：4.3.2 目的：做到“安全第一”，確保不出任何人為安全責(zé)任事故。4.3.3 適用范圍：適用于本大廈電氣設(shè)備操作。4.3.4 內(nèi)容：1）在全部停電或部份停電的電氣設(shè)備上工作，必須執(zhí)行工作票、操作票制度。2）經(jīng)理或主任在停電任務(wù)確定后，即簽發(fā)工作票一式兩份（或委托領(lǐng)班簽發(fā)），一份交給領(lǐng)班， 一份交給值班電工。3）值班領(lǐng)班或電工應(yīng)負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否正確完備，是否符合現(xiàn)場條件，并應(yīng)完成 施工現(xiàn)場的安全措施，并應(yīng)認(rèn)真填寫操作票，按操作票所列順序操作，即進行停電驗電掛臨時 接地線

43、，掛標(biāo)識牌及裝設(shè)臨時遮攔和下達工作許可通知，工作終結(jié)的恢復(fù)供電工作等。4）操作票內(nèi)容：5）包括：填寫日期、編號、發(fā)令人、受令人、下令時間、操作開始時間、操作結(jié)束時間、操作任 務(wù)、順序、項目、操作人、監(jiān)護人及備注等。6）執(zhí)行操作票的具體要求：a. 高低壓變配電室的倒閘操作均應(yīng)填寫操作票。b. 填寫操作票必須以命令或許可為依據(jù)。命令的形式有書面和口頭兩種。c. 書面即工作票；口頭命令可由經(jīng)理或主任親自向值班領(lǐng)班或電工當(dāng)面下達或以電話方式下達。d. 值班領(lǐng)班或電工必須將口頭命令復(fù)誦，確認(rèn)無誤后，將受令時間填入值班記錄內(nèi)，操作票由 值班領(lǐng)班或電工填寫。e. 操作票應(yīng)按操作順序填寫，不應(yīng)涂改，不許用鉛筆

44、填寫。f. 操作票應(yīng)進行編號，已經(jīng)操作過的應(yīng)注已“執(zhí)行”，每月交文員存檔。g. 操作項目中應(yīng)包括以下內(nèi)容：? 按要求的操作程序填寫清楚。如：拉開XXX，合上XXX。? 應(yīng)檢查臨時接地線是否拆除。如：拆除XXX處的接地線。? 若停電則應(yīng)檢查需要懸掛臨時接地線的設(shè)備或線路確已無電。? 某一回路送電前，先檢查所有高壓斷路器（或自動開關(guān)）確在斷開位置。如檢查XXX確在斷開位置。? 拉開的高低壓斷路器、隔離開關(guān)、自動開關(guān)，應(yīng)檢查實際的斷開位置。如：檢查XXX確在斷開位置。? 合上的高低壓斷路器、隔離開關(guān)、自動開關(guān)，應(yīng)檢查實際的合閘位置，如：檢查XXX確在合閘位置。? 電壓互感器的隔離開關(guān)合閘后，應(yīng)檢查電

45、壓情況。? 取下或裝上某控制回路及電壓互感器一、二次側(cè)熔斷器，亦需填寫操作票。? 解除或恢復(fù)繼電保護裝置以及改變整定值時，應(yīng)將其內(nèi)容填入操作票。h. 不需要操作票的操作項目：在發(fā)生嚴(yán)重威脅設(shè)備或人身安全的緊急情況下，不需填操作票，應(yīng)立即斷開有關(guān)電源，但事后必須向上級報告，同時將詳細(xì)情況記入值班記錄本內(nèi)。i. 操作中發(fā)生疑問時，必須立即向領(lǐng)班或主任報告，弄清楚后再進行操作。不準(zhǔn)擅自更改操作 票。4.3.5 相關(guān)記錄：1）停、送電操作票2）停、送電工作票4.4電梯安全管理規(guī)定:4.4.1 目的:電梯屬于國家規(guī)定的危險性較大的特種設(shè)備, 常安全運行，更好地為客戶服務(wù)，特制訂本規(guī)定。4.4.2 適用范

46、圍：是大廈主要的垂直交通運輸工具。為保證電梯正適用于大廈直梯和扶梯的安全管理。4.4.3 內(nèi)容：1）電梯工須具有高中以上文化，并經(jīng)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局培訓(xùn)取得電梯操作證和維修證后方可 上崗，無證人員禁止操作。2）電梯工應(yīng)配備必要的聯(lián)絡(luò)工具，做到隨叫隨到，確保接到電梯故障通知后，能盡快趕到現(xiàn)場。3）電梯機房應(yīng)懸掛電梯緊急情況的應(yīng)急處理措施，如發(fā)生困人故障，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)程執(zhí)行。4）電梯工應(yīng)每日對電梯進行巡視、檢查，并填寫電梯機房巡視記錄，對不能解決的問題應(yīng)及 時書面報告主管研究解決。5）未經(jīng)管理處書面批準(zhǔn)，電梯任何設(shè)備及功能不準(zhǔn)變動，否則，后果自負(fù)。6）電梯維保單位的維保人員認(rèn)真按電梯保養(yǎng)作業(yè)報告的

47、保養(yǎng)項目進行定期保養(yǎng)。7）因例行保養(yǎng)、電梯故障等原因造成的電梯停運，應(yīng)事先通知物業(yè)服務(wù)部并在基站放置檢修指示rF.rrt牌。8）在大廈監(jiān)控中心設(shè)立報警點，保證電梯發(fā)生故障時能及時接到警報。9）工程維修部應(yīng)嚴(yán)格按程序文件規(guī)定對電梯分包方進行評審，合格的電梯公司方能承擔(dān)大廈電梯 維保工作。10）經(jīng)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局檢測不合格，未取得安全檢驗合格證的電梯嚴(yán)禁投入使用。4.5電梯維保服務(wù)考核制度4.5.1 目的為保證電梯安全運行，保質(zhì)保量地完成電梯維護保養(yǎng)任務(wù)。適用范圍適用于*項目工程維修部。4.5.3 考核內(nèi)容:1）報修響應(yīng)時間。緊急故障處理， 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；一般性故障處理，15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場

48、;2）故障修復(fù)時間。一般性故障修復(fù)時間不超過二小時；由于電路板與主要電器元件損壞等引起的 故障修復(fù)時間不超過二十四小時；3）是否按照合同的要求，完成各項維修、保養(yǎng)、年審等；4）維保現(xiàn)場是否規(guī)范。有無防護設(shè)施、有無提示標(biāo)識、有無引起客戶不良投訴等；5）日常機房設(shè)備檢查是否規(guī)范，機房應(yīng)整潔、美觀；6）有無按時提交維修保養(yǎng)報告；4.5.4 相關(guān)表格1）*中心電梯維保服務(wù)考核表4.6電梯機房管理規(guī)定：4.6.1 目的：規(guī)范電梯機房的管理，確保電梯系統(tǒng)正常運行。4.6.2 適用范圍：適用于大廈電梯機房。4.6.3 內(nèi)容：1）電梯機房必須正常上鎖，機房門上應(yīng)標(biāo)有“機房重地，閑人免入”等標(biāo)識，通往機房的通道

49、必 須暢通。2）電梯的各項管理制度按要求上墻并張貼于顯眼位置。3）機房通風(fēng)良好，溫度控制在 5 C至40 C之間，相對濕度不大于 85%（在25 C時）。4）電梯機房鑰匙應(yīng)設(shè)專人保管，無關(guān)人員嚴(yán)禁進入機房。5）電梯機房應(yīng)防止墻壁與天花板滲水，在臺風(fēng)暴雨時要注意防止雨水從排風(fēng)扇進入電梯機房。6）機房不得住人、存放雜物，機房內(nèi)嚴(yán)禁煙火。7）機房照明設(shè)施完好，電源插座要保證電源供應(yīng)。8）轎廂平層位置應(yīng)用黃色油漆在主鋼絲繩上作出標(biāo)記，使其清晰可見。9）清掃控制柜時，應(yīng)關(guān)掉電源，用手提吹風(fēng)機清掃，不能用毛刷、毛巾直接清掃控制柜內(nèi)的電子 元件。10）每周打掃一次機房衛(wèi)生，保持機房清潔、整齊。4.7設(shè)備機房

50、管理制度：4.7.1 目的：使設(shè)備機房日常工作有據(jù)可依有章可循。4.7.2 適用范圍：適用于*項目設(shè)備機房管理。內(nèi)容：1）機房標(biāo)識：a. 凡易燃易爆的設(shè)備間（房），高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼 規(guī)范的警示牌。b. 各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識，包括設(shè)備名稱、主要性能、最近檢修 保養(yǎng)時間及責(zé)任人。c. 機房設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識均應(yīng)簡單明確。2）安全管理：a. 機房人員出入安全? 嚴(yán)禁無關(guān)人員進入機房。? 外來人員若要進入機房，須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，由設(shè)備專業(yè)人員陪同進入，遵守機房有關(guān)規(guī) 定，服從機房工作人員的安排指導(dǎo)。? 機房人員離開機房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。（配電房

51、通風(fēng)須罩上鐵絲網(wǎng)）? 機房鑰匙是專用鑰匙，未經(jīng)該系統(tǒng)工程主任批準(zhǔn)并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配 制機房鑰匙。? 進入高、低壓配電室應(yīng)將門隨手關(guān)閉，以防小動物或外來人員闖入。b. 機房防火安全管理：? 不得在機房內(nèi)吸煙，不得存放易燃物品。? 機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。? 機房內(nèi)的消防設(shè)備完備，并定期檢查，確保使用時不出故障。配電房電工工具、絕緣鞋、 絕緣手套排列整齊。? 維修工作中需使用易燃易爆物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。? 需要動火作業(yè)時，責(zé)任人填寫機房動火作業(yè)申請表，主管領(lǐng)導(dǎo)簽名同意，報樓宇管理部批 準(zhǔn)后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃

52、物品，及擺放2臺以上的滅火器。施工后認(rèn)真檢查，確無火種方能離開。? 當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火 警信號。? 火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好滅火措施。? 遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因 及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。? 發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng) 立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。3）機房衛(wèi)生、環(huán)境管理規(guī)定：a. 清潔衛(wèi)生要求：? 值班室：值班室內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。當(dāng)班員工必

53、須按時清潔值班室，做到地面無明顯污漬，無雜物；墻面無亂涂亂畫。? 設(shè)備機房：機房內(nèi)、外保持清潔，地面、墻壁、門窗、管道設(shè)備等均無積塵、積水、油漬。機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。 按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。b. 工作環(huán)境要求：? 值班室室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，對計算機的軟硬件配備不得擅自修改，不得使用計算機游戲 軟件。? 設(shè)備機房不得堆放與工作無關(guān)的雜物，環(huán)境溫度應(yīng)保持在5 C -40 C （電梯機房環(huán)境溫度應(yīng)保持4 C-30 C）,對溫度控制有嚴(yán)格要求的機房墻上應(yīng)掛有溫度計。4）機房設(shè)備控制管理：a. 機房內(nèi)設(shè)備必須由專業(yè)設(shè)備人員負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作，更

54、不準(zhǔn)許擅自改變設(shè)備及 線路。b. 機房內(nèi)設(shè)備應(yīng)有明確標(biāo)識。c. 設(shè)備應(yīng)及時得到檢查、測量、保養(yǎng)、維修，確保性能處于良好狀態(tài)。d. 愛護機房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，不得私自挪用一切設(shè)備設(shè)施。e. 機房內(nèi)的計算機必須專用，對計算機的軟、硬件不得擅自修改或配置，不得使用計算機游戲 軟件。5）設(shè)備維修機房物品擺放：a. 貨架：? 設(shè)備維修間由公司統(tǒng)一配置貨架，其規(guī)格與數(shù)量依設(shè)備維修人員數(shù)量及場地而定。? 貨架上應(yīng)整齊、有序排放工具箱及適量的維修備品。b. 工具箱：? 維修時維修人員隨身攜帶工具箱，維修完成后按原位放置到貨架上。? 工具箱外觀應(yīng)保持整潔，工具箱內(nèi)物品配備齊全。? 根據(jù)各管理處、各專業(yè)維修人員工作的具體情況，工具箱內(nèi)工具品種、規(guī)格、數(shù)量可作適 當(dāng)調(diào)整。c. 公用工具：? 公用工具應(yīng)有固定位置統(tǒng)一擺放，并在貨架上加以標(biāo)識。? 工具使用后應(yīng)放回原位，主管應(yīng)在每天下班前檢查公用工具，如發(fā)現(xiàn)空缺，應(yīng)及時尋回公 用工具，工具損壞應(yīng)修復(fù)（或及時以舊換新）。d. 管理要求? 設(shè)備維修