房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅處理

1、百度文庫(kù)-讓每個(gè)人平等地提升自我房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅處理技巧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)乃我集團(tuán)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)非常 廣泛，也非常復(fù)雜，具有所需資金大、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)復(fù)雜、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性必然決定了其納稅問(wèn)題的 復(fù)雜多變和避稅籌劃技巧運(yùn)用的靈活多樣。稅收優(yōu)惠政策是國(guó)家發(fā)給的 “優(yōu)惠券”，利用稅收優(yōu)惠政策減少應(yīng)納稅額和降低稅負(fù)是所有納稅籌 劃方法中風(fēng)險(xiǎn)最小的一種，并且是國(guó)家完全認(rèn)可的避稅方法。通曉、理 解、用足稅收優(yōu)惠政策能使年?duì)I業(yè)額巨大的房地產(chǎn)企業(yè)成功、有效、安 全地規(guī)避掉巨額稅款，從而將利潤(rùn)最大限度地留歸房地產(chǎn)企業(yè)，因此房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行合理避稅處理

2、也直接影響企業(yè)的盈利水平。集團(tuán) 企業(yè)發(fā)展部為此向同行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)、網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行了咨詢(xún)和調(diào)研，對(duì)房 地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中和避稅籌劃等方面可以采取的一些合理避 稅方法和技巧進(jìn)行整理和歸納：說(shuō)到房地產(chǎn)企業(yè)的合理避稅，那我們首先要了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本組 成及相關(guān)核算方式。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出 的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三大部分：1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大 致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià) 一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房 9百度文庫(kù)-讓每個(gè)

3、人平等地提升自我產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面 積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成 本（俗稱(chēng)樓面地價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道 路、市政和公建配套費(fèi)及其他生活服務(wù)性設(shè)施費(fèi)。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁 多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意 性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因 表影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10-15%o房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成 本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要

4、手段。3、三項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng) 險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要， 這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出，另外還需投入大量的銷(xiāo)售廣告及中介 代理費(fèi)用。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng) 成果，將起到非常重要的作用。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的 全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單 位建筑面積成本的過(guò)程。企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó) 家制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度外，還應(yīng)該注意解決以下 幾個(gè)問(wèn)題。1、成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，象其他行 業(yè)一樣，確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。2、成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀(guān)地反映產(chǎn)品的 成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì) 計(jì)制度規(guī)定，“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下, 根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目。3、間接費(fèi)用的核算。企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi) 用和銷(xiāo)售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為 期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。4、項(xiàng)目的竣工決算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng) 目的總成本和單位可銷(xiāo)售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。以上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的

6、開(kāi)發(fā)成本和核算進(jìn)行了簡(jiǎn)單的了解和分析，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)避稅則自然要對(duì)其所涉及的稅種進(jìn)行了解和掌握。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅，營(yíng)業(yè)稅金及附加、 個(gè)人所得稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅種。但房地產(chǎn)行業(yè)所涉及 的主要稅種中：營(yíng)業(yè)稅避稅的空間不大，只有所得稅及土地增值稅有一 定空間，而所得稅及土地增值稅主要與收入和費(fèi)用相關(guān)。（一）利用設(shè)立建筑管理公司減輕土地增值稅的負(fù)擔(dān)土地增值稅方面，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂窍阮A(yù)交后清算的，這里需要我 們更加合理的確認(rèn)成本費(fèi)用，同時(shí)還要和稅務(wù)部門(mén)多進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。因 為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的普通住宅用房，增值率在20% 以下的，免征土地增值稅。通

7、過(guò)設(shè)立建筑管理公司，提高開(kāi)發(fā)直接成本, 以減少土地增值率是比較常用的方法之一?？紤]到不少地區(qū)的招商引資優(yōu)惠政策，可以選擇在某些經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 設(shè)立一家建筑管理公司（須與本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)股權(quán)關(guān)聯(lián)關(guān)系），該 公司與本企業(yè)建立經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系，通過(guò)建筑管理公司可列支開(kāi)發(fā)直接費(fèi) 用，以提高開(kāi)發(fā)成本，從而降低土地增值稅，同時(shí)降低也降低了企業(yè)所 得稅。（最好在房產(chǎn)銷(xiāo)售完畢后注銷(xiāo)該公司）當(dāng)然建筑管理公司也涉及到企業(yè)所得稅問(wèn)題，但一般情況下該公司 的企業(yè)所得稅率比較優(yōu)惠且為核準(zhǔn)制，按照銷(xiāo)售收入及固定的稅率（一 般為10%左右）進(jìn)行計(jì)征，并且征收后還有稅收返還補(bǔ)貼。（二）利用成本費(fèi)用的充分列支減輕所得稅負(fù)擔(dān)在稅率既定

8、的情況下，企業(yè)應(yīng)納所得稅額的多寡取決于企業(yè)應(yīng)納稅 所得額的多少。因此如何合理減低收入和成本費(fèi)用的充分列支成為減輕 企業(yè)稅負(fù)的關(guān)鍵因素。1、管理費(fèi)用。我們可以適當(dāng)合理的增加管理費(fèi)用，減少當(dāng)年利潤(rùn), 從而減少企業(yè)應(yīng)納稅所得額。例如可提高壞帳準(zhǔn)備的提取比率，壞帳準(zhǔn) 備金是要進(jìn)管理費(fèi)用的，這樣就減少了當(dāng)年的利潤(rùn)，就合理避讓了企業(yè) 所得稅額；可以盡快能將公司本部人員關(guān)系及相關(guān)管理費(fèi)用打入到各開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目中。（注：管理費(fèi)用不得超過(guò)房產(chǎn)銷(xiāo)售收入的5%）2、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 借款費(fèi)用，屬于對(duì)象成本完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前直接扣 除。因此如果項(xiàng)目公司不能直接取得貸款

9、，可以采取委托貸款的方式， 盡快能將融資成本打入到項(xiàng)目中去。這里要注意一點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅政策規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)相互借款，借款方取得的借款額超過(guò)本企業(yè) 注冊(cè)資本的50%,超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除，同時(shí)借款利 率不得超過(guò)同期同類(lèi)商業(yè)銀行貸款利率（注：財(cái)務(wù)費(fèi)用不得超過(guò)房產(chǎn)銷(xiāo) 售收入的8%）。3、銷(xiāo)售費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)在每一納稅年度可按銷(xiāo) 售收入一定比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出（其中：廣告費(fèi)比例是8%、宣傳費(fèi) 是5%。），超出比例部分廣告支出可以無(wú)限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。新辦房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)及業(yè) 務(wù)宣傳費(fèi)，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)

10、的廣告費(fèi)，可以無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后 年度。這里要說(shuō)明下業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，在取得第一筆收入后發(fā)生的宣傳費(fèi)， 超出扣除的比例的是永久不能扣除的。比較重要的是應(yīng)在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立一家銷(xiāo)售代理公司（與本企業(yè)無(wú) 股權(quán)關(guān)系），一般該企業(yè)有一系列的稅收優(yōu)惠政策。把樓盤(pán)的銷(xiāo)售工作 剝離到銷(xiāo)售代理公司。一方面在本企業(yè)與銷(xiāo)售代理公司的代理合同中可 以壓低房?jī)r(jià)，并約定實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)超出雙方約定的銷(xiāo)售價(jià)格，以比例分成 的方式進(jìn)行分成。這樣不僅可以轉(zhuǎn)移部分銷(xiāo)售收入，以此降低本企業(yè)所 得稅，而且木企業(yè)付給代理公司的傭金及分成雖形成代理公司的收入， 但代理公司還可以享受一定的稅收優(yōu)惠，而這部分費(fèi)用合理的形成了房 地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，導(dǎo)致了房

11、地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的降低，從而在納稅上形成良好的互動(dòng)局面，達(dá)到節(jié)稅目的。（最好在房產(chǎn)銷(xiāo)售完畢后注銷(xiāo)該公 司）4、裝修收入的轉(zhuǎn)移如果銷(xiāo)售的精裝修房，還可通過(guò)設(shè)立裝修公司來(lái)進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的合理 節(jié)稅。裝修公司取得的裝修收入，只需按3%繳納營(yíng)業(yè)稅，比不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售 繳納的營(yíng)業(yè)稅低2個(gè)百分點(diǎn)，剝離出去的裝飾業(yè)務(wù)收入，不需繳納土地 增值稅。裝飾裝修公司既不是土地轉(zhuǎn)讓單位，也不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位，因 此它取得的收入不繳土地增值稅。5、關(guān)于費(fèi)用的分?jǐn)偵a(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用要按一定的方法攤?cè)氤杀尽ＹM(fèi)用分 攤就是指在保證費(fèi)用必要支出的前提下，從賬目找到平衡，使費(fèi)用攤?cè)?成本時(shí)盡可能達(dá)到最大攤?cè)?，從而?shí)現(xiàn)最大限度的避稅。常用

12、的費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t一般包括實(shí)際費(fèi)用分?jǐn)偂⑵骄鶖備N(xiāo)和不規(guī)則攤 銷(xiāo)等。只要仔細(xì)分析一下折舊計(jì)算方法，我們就可總結(jié)出一個(gè)規(guī)律：無(wú) 論采用哪一種分?jǐn)?，只要讓費(fèi)用盡早地?cái)側(cè)氤杀荆乖缙跀側(cè)氤杀镜馁M(fèi) 用越大，那么就越能夠最大限度地達(dá)到避稅的目的。至于哪一種分?jǐn)偡?法最能夠幫助我們實(shí)現(xiàn)最大限度地避稅，則需要根據(jù)預(yù)期費(fèi)用發(fā)生的時(shí) 間及數(shù)額進(jìn)行計(jì)算、分析和比較后確定。（三）利用折舊方法的合理選擇減輕所得稅負(fù)擔(dān)折舊是固定資產(chǎn)由于損耗而轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品成本中去的那一部分 價(jià)值。正確計(jì)算和提取折舊，不但有利于計(jì)算產(chǎn)品成本，而且保證了固 定資產(chǎn)再生產(chǎn)的資金來(lái)源。折舊是成本的組成部分，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中， 企業(yè)常用的折舊方法有平均年限

13、法、工作量法和加速折舊法，運(yùn)用不同 的折舊方法計(jì)算出的折舊額在量上不一致，分?jǐn)偟礁髌谏a(chǎn)成本中去的 固定資產(chǎn)成本也存在差異。因此，折舊的計(jì)算和提取必然關(guān)系到成本的 大小，直接影響企業(yè)的利潤(rùn)水平，最終影響企業(yè)的稅負(fù)輕重。三、合理改善人員工資結(jié)構(gòu)和收入比例企業(yè)應(yīng)將暗含在職工工資中的交通費(fèi)、房租、電話(huà)費(fèi)等轉(zhuǎn) 化為管理費(fèi)用。如某員工工資為每月5000元，所有費(fèi)用均包含 在固定工資之內(nèi)，現(xiàn)將該員工工資降為每月4000元，同時(shí)允許 其每月報(bào)銷(xiāo)交通費(fèi)500元、房租費(fèi)300元、電話(huà)費(fèi)200元，這 樣，企業(yè)的管理費(fèi)用增加1000元，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以扣 除，員工不用再繳納個(gè)人所得稅，而實(shí)際收入并未減少。同時(shí)

14、在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，可考慮在不超過(guò)計(jì)稅工資的范疇內(nèi)適當(dāng)提 高員工工資，為職工辦理醫(yī)療保險(xiǎn)，建立職工養(yǎng)老基金、失業(yè)保險(xiǎn)基金 和職工教育基金等統(tǒng)籌基金，進(jìn)行企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和運(yùn)輸保險(xiǎn)等等。這些 費(fèi)用可以在成本中列支，同時(shí)也能夠主調(diào)動(dòng)員工積極性，減少稅負(fù)，降 低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和福利負(fù)擔(dān)。從而合理的加大人員開(kāi)支和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)支出， 提高成本，降低利潤(rùn)。四、適當(dāng)調(diào)整收入的確認(rèn)從銷(xiāo)售著手。選擇不同的銷(xiāo)售結(jié)算方式，推遲收入確認(rèn)的時(shí)間。應(yīng) 當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，盡可能的延遲收入確認(rèn)的時(shí)間。由于貨幣的時(shí) 間價(jià)值，延遲納稅會(huì)給我們帶來(lái)意想不到的節(jié)稅效果。五、其他可以采取的節(jié)稅措施同時(shí)以下幾個(gè)稅種在某些方面也可以利用一些優(yōu)惠政策

15、和有關(guān)稅 收及財(cái)務(wù)規(guī)定，進(jìn)行合理節(jié)稅。在營(yíng)業(yè)稅方面有兩點(diǎn)可以注意，一是價(jià)外費(fèi)用中部分代收款項(xiàng)的營(yíng)業(yè)稅扣繳，根據(jù)稅法規(guī)定，房地 產(chǎn)企業(yè)從購(gòu)房戶(hù)取得的代收款項(xiàng)，如有線(xiàn)電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、 水電安裝費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用應(yīng)當(dāng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。然而在國(guó)稅發(fā) 1998217號(hào)文中規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃 （煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的 “代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取的水費(fèi)、電費(fèi)、 燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù) 取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅.這樣我們是否能夠在收取上述費(fèi) 用時(shí)，收費(fèi)部門(mén)作適當(dāng)調(diào)整，從而減少應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅額。這就需要相關(guān)部 門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)。二是國(guó)家有規(guī)定，個(gè)人持有房產(chǎn)超過(guò)5年，在房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)可以 免征營(yíng)業(yè)稅，這樣可以通過(guò)把部分房產(chǎn)低價(jià)賣(mài)給個(gè)人，再有個(gè)人賣(mài)給最 終用戶(hù)，直接作用是降低企業(yè)銷(xiāo)售收入，從而降低企業(yè)所得稅，同時(shí)另 如持有一段時(shí)間還可降低營(yíng)業(yè)稅。在房產(chǎn)稅方面，在國(guó)稅發(fā)200389號(hào)中規(guī)定，“鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)