房地產(chǎn)估價習題及答案

1、房地產(chǎn)估價習題及答案第一章一、單選1、 有關專業(yè)估價， 下列說法正確的是( ABC )。A 、 由取得相關資格的專業(yè)人員完成B、是一種專業(yè)意見C 、 具有社會公信力D、不用承擔法律責任2、有關專業(yè)估價下列說法不正確的是( B )。A 、 由取得相關資格的專業(yè)人員完成B、任何人都可以做出C 、 具有社會公信力D、是一種專業(yè)意見3、房地產(chǎn)估價專指( A ) 。A、 對房地產(chǎn)價值進行評估B、對房屋工程質(zhì)量進行評估C、 對房屋使用功能進行評 估D 、房屋完損等級進行評估4、 某宗房地產(chǎn)初次抵押評估價值為 100 萬元， 并 為 80 萬元貸款擔保。問：最多還可以為 ( D ) 萬元的貸款提供抵押擔保。

2、A 、 100B 、 80C、 30D、 20二、多項選擇題1、專業(yè)估價的特點為（ABCE ）。A、由專業(yè)人員完成B、是一種專業(yè)意見C、具有社會公信力D、不具有社會公信力E、承擔法律責任2、房地產(chǎn)估價中的“分析”包括對 （ABCD ） 的分析。A、估價對象本身B、人口、制度政策C、經(jīng)濟、社會D、國際因素E、僅僅對估價對象本身3、下列“完全市場”必須同時具備的條件正確 的是（ACD ）。A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買B、買者和賣者的人有限C、買者和賣者都有進出市場的自由D、買者和賣者都掌握當前價格的完全信息， 并能預測未來的價格E、銷售者要求總效用最大化，消費者要求總 利潤最大化4、委托

3、人的義務包括（ABCDE ）。A、向估價機構如實提供其知悉的估價所必要的情況和資料B、對所提供的情況和資料的真實性、合法性 和完整性負責C、協(xié)助估價人員搜集估價所必要的情況和 資料D、協(xié)助估價人員對估價對象進行的實地查 看等工作E、不得干預估價人員和估價機構的估價行為 和估價結果5、估價報告使用者可能是（ABCDE ）。A、估價對象權利人B、債權人C、投資者D、受讓人E、政府及其有關部門和社會公眾等6、下列可以作為估價對象有（ABCDE ）。A、在建房地產(chǎn)B、正在開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設、但尚未 出現(xiàn)的房地產(chǎn)C、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)D、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分E、以房地產(chǎn)為

4、主的整體資產(chǎn)7、不同的估價目的將影響估價結果是因為（CDE ）。A、估價對象的范圍可能不同B、估價時點可能不同C、評估的價值類型可能不同D、估價依據(jù)可能不同E、估價應考慮的因素可能不同，甚至估價方 法也可能不同三、判斷題1、非專業(yè)估價要承擔法律責任，而專業(yè)估價不必 須承擔法律責任。（X）2、專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員 完成的。（，）3、專業(yè)估價要對估價的過程和結果負責，承擔相 應的法律責任。（，）5、委托人不一定是估價對象權利人或估價報告使 用者。（，）6、企業(yè)的特許經(jīng)營權、商譽、客戶基礎、員工隊 伍等不能作為估價對象。（X）7、同一宗房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值。（，）四、

5、簡答1、簡述房地產(chǎn)估價的一般程序5第二章房地產(chǎn)一、單選1、關于房地產(chǎn)的壽命長久特性，下列說法正確的 是（B ）。A. 土地的生產(chǎn)力或利用價值有可能喪失B. 土地作為空間是永存的C. 土地上的建筑物會毀滅D. 土地上的建筑物永存的2、某出讓的居住用地使用了 30年后，決定轉讓 該土地使用權，則該土地受讓人的使用期限不得 超過（C ）年。A. 70B. 30C. 40D. 503、根據(jù)物權法的規(guī)定，建設用地使用權期間 屆滿后自動續(xù)期的是（D ）用地。A.工業(yè)用地B.教育、科技、文化C.衛(wèi)生、體育用地D.居住用地4、政府對房地產(chǎn)的限制中，下列屬于管制權的是（A ）。A.限制在居住區(qū)內(nèi)建設某些工業(yè)或商

6、業(yè)設施B.因公益事業(yè)，強制取得公民和法人的房地5產(chǎn)C.對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收D.在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)二、多選1、房地產(chǎn)流動性差與房地產(chǎn)的（ABCD ）特性有 關。A、價值量大B、獨一無二C、易受限制等特性D、交易手續(xù)較復雜E、交易稅費較多2、影響房地產(chǎn)流動性的因素有（ABCDE）。A、房地產(chǎn)的通用性B、房地產(chǎn)的獨立使用性C、房地產(chǎn)的價值大小D、房地產(chǎn)的可分割轉讓性E、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、市場狀況3、政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過 （ABCD ） 的權力來實現(xiàn)。A、管制權B、征收權C、征稅權D、充公權E、行政事業(yè)收費權4、引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有

7、（ACDE） A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改 良B、外部不經(jīng)濟C、需求增加導致稀缺性增加D、通貨膨脹E、房地產(chǎn)使用管制放松5、下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是（CDE ）A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改 良所引起的房地產(chǎn)價格上升B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升C、外部經(jīng)濟引起的房地產(chǎn)價格上升D、需求增加導致稀缺性增加所引起的房地 產(chǎn)價格上升D、房地產(chǎn)使用管制改變引起的房地產(chǎn)價格 上升第三章房地產(chǎn)的價格與價值一、單選1、某房地產(chǎn)土地總價為6000萬元，土地單價為1000元/m2,容積率為2則該房地產(chǎn)的樓面地價為（D ）。A. 2000B. 1000C. 750D. 5002、某套住

8、宅的套內(nèi)建筑面積為140m2,套內(nèi)使用 面積為128m2,應分攤的公共部分建筑面積為 20m2,按套內(nèi)使用面積計算的價格為 3500元/m2, 則該套住宅按建筑面積計算的價格為（C）A. 3500B. 3200C. 2800D.25003、某房地產(chǎn)土地面積為2000m2, 土地價值為400 萬元，容積率為2,建筑物價值為800萬元，則 該房地產(chǎn)的房地單價為（C ）。A. 6000B. 4000C. 3000D. 2000二、多選1、有關房地產(chǎn)的價值和價格正確的描述是 （BCD ）A、房地產(chǎn)價值更加科學、準確B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D、現(xiàn)實中由于個人偏好

9、、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)7E三、計算思考：期房與現(xiàn)房的價格孰高孰低？在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物 業(yè)管理等）下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出 租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期 房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由 于買期房總存在著風險。所以，期房價格與現(xiàn)房 價格之間的關系是：期房價格=現(xiàn)房價格預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn) 房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償例1、某期房尚有3年時間才可投入使用，與其 類似的現(xiàn)房價格為3300元/m2時，出租的年末凈 收益為330元/m2。假設折現(xiàn)率為10%,風險補 償估

10、計為現(xiàn)房價格的2%,試計算該期房目前的 價格為多少？例2、某套房屋合同總價為80萬元，在實際交易 中合同約定的付款方式可能有下列幾種情況：1 .成交日期一次性付清；2 .先支付5%的保證金，一年后一次性付清房 價款；3 .分期付款，其中成交日首付40萬元，一年 后支付24萬元，兩年后再付20萬元；94 .成交日期首付24萬元，余款在10年內(nèi)以 抵押貸款方式支付，每月償還 6500元；5 .約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式 支付，如在成交日期首付15萬元，一年后支付10萬元，余款在20年內(nèi)以抵押貸款方式支付， 每月償還4250元。假設年利率為6%,那么對于買方來說，上述 各種情況下的實際成本

11、分別為多少？ 解：(1) p1=80萬元(2) p2=80X5%+8O (1+6%)=79.47 萬元(3) p3=40+24(1+6%)+20+(1+6%)2=80.44 萬元(4) p4=24+6500X(P/A,0.5%,120)=82.55 萬元(5)p5=15+10汗1+6%)+4250 >(P/A,0.5%,240)=83.75 萬元第四章 房地產(chǎn)價格影響因素 一、判斷題1、各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的 影響是不同的，同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價 格的影響也可能是不同的。(，)2、當房地產(chǎn)的區(qū)位由劣變?yōu)閮?yōu)時，其價值會上升； 1 0反之，其價值會下跌。（，）3、一般

12、來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使 用的土地，單位價格較低。（，）4、一般來說，平坦的土地，價格較高；高低不平 的土地，價格較低。（，）二、選擇題第五章市場比較法1、比較法的理論依據(jù)是（B）。A.預期原理B.替代原理C.生產(chǎn)費用價值論D.最高最佳使用原則2、市場比較法中的交易情況修正是對（D ）價格本 身是否正常的修正。A.交易實例B.估價對象C.標準化實例D.可比實例3、某宗房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3% ,若買方付給賣 方2500元/m2,應繳納的稅費均由賣方負擔，則 該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（C ）元/m2。A. 2650B. 2500C.2427

13、D. 23501 14、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應交納的稅費 分別為正常成交價格的6.5%和4.5%。某宗房地 產(chǎn)交易，買方付給賣方 5000元/m2,應交納的稅 費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格 為（A 沅/m2。A. 5325B. 5225C.4775D. 46755、有甲、乙兩宗權益、區(qū)位、面積、實物條件等 都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建 筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物價 值低于甲土地的價值，這是由于（ A ）。A、乙土地上的建筑物的價值低于拆遷費用B、該估價結果肯定有誤C、甲土地的價值高于乙土地的價值D、不可能出現(xiàn)這種情況6、某估價事務所在2008年

14、6月20日至7月20 日評估了一宗房地產(chǎn)于2008年6月30日的價格。 之后，有關方面對其估價結果有異議?，F(xiàn)在若要 求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重 新估價的估價時點應為（A ）。A、2008年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定的日期7、為評估某宗房地產(chǎn)2012年10月13日的價格， 選取了可比實例A,其成交價格為8000元/m2, 成交日期為2011年11月15日。經(jīng)調(diào)查獲知2011 年7月至2012年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每 月比上月上漲1%。對可比實例A進行交易日期 修正后的價格為（B ）元/m2。A. 9280B. 8925C.8880D

15、. 80008、比較法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在 著較多的（A ）。A、類似房地產(chǎn)的交易C、相關房地產(chǎn)的交易B、相同房地產(chǎn)的交易D、房地產(chǎn)的市場交易9、如果先按原幣種的價格進行交易日期修正， 則 對進行了交易日期修正后的價格，應采用（ C ） 的市場匯價進行換算。A、估價作業(yè)日期C、估價時點B、成交日期D、交易日期修正后10、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期1 4的，稱為(B )。A、固定價格指數(shù)C、長期價格指數(shù)B、定基價格指數(shù)D、環(huán)比價格指數(shù)11、在比較法中，土地使用權年限修正屬于 (D )修正。A、交易情況C、區(qū)域因素B、交易日期D、個別因素12、在用比較法評估某宗房地產(chǎn)的價

16、值時，選擇 了五個可比案例，經(jīng)過修正得到的五個比準價格 之間存在較大的差異，最終估價結果應(D )。A、取五個比準價格的算術平均值C、任選其中之一B、取五個比準價格的中位數(shù)D、綜合分析后決定13、某宗房地產(chǎn)采用比較法、成本法、收益法估 價的結果有較大的差異，其最終估價結果應 (D )。A、取三者的平均值C、任選其中之一B、取三者的中間值D、在三者的基礎1 4上綜合分析決定14、比較法中，采用間接比較對可比實例價格進 行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于 標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣 于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為（D ）。A、 1.05B、 1.02C、 0

17、.97D、0.9515、某可比實例價格為 2000元/平方米，區(qū)域因 素直接比較得出的相關數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素 修正后的價格應為（C ）元/平方米。區(qū)域因素1區(qū)域因素2區(qū)域因素3估價對象100100100可比案例90100125權重0.50.30.2A、2500B、2222C、2031D、 200016、現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中， 估價對象狀況應為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市 場情況應為（C ）時點的狀態(tài)。A、現(xiàn)在 B、過去C、未來D、B和 C17、有A、B、C三個影響房地產(chǎn)價格的因素，其1 5中A的影響最大權重為 fl、f2（B ）。A、f1<f2 <f3B、f1&g

18、t;f2 >f318、某地區(qū)某類房地產(chǎn) 1日的價格指數(shù)分別為B次之,f3,C最小，分別賦予的 此三者的大小關系應為C、fl=f2 =f3D、不確定2009年4月1日至10月89.6、 84.7、 86.7、 95.0、89.2、92.5、98.1 （以 2008 年 1 月 1 日為 100）。其中有一房地產(chǎn)在2009年6月1日的價格為2000 元/平方米，對其作交易日期修正到 2009年10月 1日的價格為（A ）元/平方米。A、2263 B、1962 C、1768 D、173419、市場法評估房地產(chǎn)價格的主要難點是 （A ）。A、市場行情變化不定B、供需變化引起價格變化C、影響房地產(chǎn)

19、價格的因素極其復雜且難以把 握D、影響房地產(chǎn)價格的因素影響程度不同 20、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（ D ）這兩種 相反的力量共同作用的結果。A、供需與價格C、供給與價1 6格B、需求與價格D、供給與需求21、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98,則其依據(jù)為（D ）。A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域 因素，對價格的影響幅度為2%B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域 因素，對價格的影響幅度為2%C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域 因素，對價格的影響幅度為2.04%D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域 因素，對價格的影響幅度為2.04%22、按直接比較判定某

20、可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05,則其依據(jù)為（A ）。A.估價對象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實例的區(qū)域 因素，對價格的影響幅度為5%B.估價對象的區(qū)域因素劣于可比實例的區(qū)域 因素，對價格的影響幅度為5%C.估價對象的區(qū)域因素劣于可比實例的區(qū)域 因素，對價格的影響幅度為4.76%D.估價對象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實例的區(qū)域 因素，對價格的影響幅度為4.76%第六章收益法一、單選1、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式 V=A/Y+b/Y 2 表示（A ）A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減2、某宗

21、房地產(chǎn)的凈收益每年 50萬元，建筑物價 值200萬元，建筑資本化率為12%, 土地資本化 率為10%,則該宗房地產(chǎn)的總價值最接近（B ）。A、500 萬元 B、460 萬元 C、417萬元 D、250萬元3、某商品住宅總價為100萬元，首付款為40%, 其余為抵押貸款，貸款期限為20年，按月等額還 本利息，貸款年利率為7.5%,自有資金資本化率 為6%。則其綜合資本化率為（B ）。A、7.5%B、6.9%C、6.6%D、6%4、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地 使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設 期為2年，建成后一年內(nèi)可全部出租（第一年的收益暫且不計），按可出租面積計算的

22、月租金為60元/平米，可出租面積為建筑面積的75%,正常出租率為 90% ,運營費用為有效毛收入的20%。假設報酬率為8% ,則該在建工程續(xù)建完 成時的總價值為（D ）萬元。A、1607 萬元 B、1486 萬元 C、473萬元D、438萬元二、計算1、某在建工程，土地使用權年限為50年，自取 得土地使用權證日起開工。預計該項目建成后 的建筑面積為17500 m2,年凈收益為350萬元。 目前該項目已建設2年，預計該項目建成并正 式投入使用還需2年。已知市場上同類房地產(chǎn) 的報酬率為8%,則該項目續(xù)建完成時的總價值 為多少萬元？解：V=350X （P/A,8%,46）=4248 萬元2、已知某收

23、益性房地產(chǎn)的收益期限為 50年，報 酬率為8%時的價格為4000元/ m2;如果該房 地產(chǎn)的剩余收益期限為40年，報酬率為6%, 則其價格為多少元/m2?解：（1）年純收益 A=4000+（P/A,8%,50）=326.97 元1 10評估價格=326.97 >(P/A,6%,40)=4920 元 /m23、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收 益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報 酬率為8%,則該寫字樓目前的收益價格為多少 萬元？解 ：P=216X(P/A,8%,2)+5616+(1+8%) 2=385+4815=5200 萬元4、某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益

24、年限 為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益 83萬元、85萬元、88萬元、92萬元；預計2005 年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、95 萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈 收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為 9%。試利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。解：P=94 + (1+9%)+95 + (1+9%) 2+96 + (1+9%) 3+95 XP/A,9%,44) (P/F,9%,3)=86.24+79.96+74.13+796.70=1037萬元4、某宗房地產(chǎn)是于4年前以競拍方式取得，當時 獲得的土地使用期限為40年并約定不可續(xù)期

25、。經(jīng) 過分析其實際收益比較接近市場平均水平，而且 已知其在過去4年里的凈收益分別為31萬元、292 11萬元、30.5萬元、29.5萬元。預計其未來每年的 凈收益基本穩(wěn)定，報酬率為 8%。計算該宗房地 產(chǎn)當前的收益價格為多少萬元？解：(1)年純收益 A= (31+29+30.5+29.5) +4=30 萬元(2)評估價格=30X(P/A,8%,36)=351.5 萬元5、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了 8年。該宗房地產(chǎn) 當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%,從第8年開始，凈收益 保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時

26、收益價格為多少萬元？解：P=6X(F/P,2%,7) (P/A,7%,32)=87 萬元第七章成本法一、單選1、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是(C )。A.銷售狀況價值論B.市場供求價值論C.生產(chǎn)費用價值論D.經(jīng)濟花費價值論2、在成本法中，估價應采用(A )。A.客觀成本 B.實際成本C.個2 1別成本 D. A或B3、成本法中的利潤是（A ）。A.正常條件下的平均利潤B.個別開發(fā)商的利潤C.開發(fā)商的平均實際利潤 D.開發(fā) 商預期的平均利潤 4、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于 1996年1月， 1998年1月補辦了土地使用權出讓手續(xù)，出讓年 限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，

27、建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為 45年，則在計算 建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應取為（ C ）。A. 55 年 B. 50 年 C. 48 年 D. 45年5、某商業(yè)大樓始建于10年前，建造期為2年， 建成8年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使 用年限為40年（自補辦土地出讓手續(xù)之日算起）， 建筑物的設計經(jīng)濟壽命為50年，當前建筑物的剩 余經(jīng)濟年限為（C ）。A. 50 年 B. 40 年 C. 32 年 D. 30年6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起 的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于 （C ）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.會計折舊7、在成本法求取折舊中，采用（ A ）更符合實 際

28、情況A.有效經(jīng)過年數(shù)B.實際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)8、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時， 采用（B ）為好。A.更新重置成本B.復原重置成本C.完全成本D.重新購建價格9、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過 年數(shù)，它們之間關系為（D ）.A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)D.有效經(jīng)過年數(shù)可能長于或短于實際經(jīng)過年數(shù)10、某建筑物經(jīng)實地勘察預計尚可使用 30年，無 殘值。該類建筑物的耐用年限為50年，則該建筑 物的成新率為（C ）。A. 40% B. 50% C. 60% D.67%11、下列不屬于導致建筑

29、物經(jīng)濟折舊的因素是（B ）。A.交通擁擠B.建筑技術進步 C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化12、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2,建筑面積 為1400m2,現(xiàn)需拆除重建。估計建筑面積的拆遷 費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗 土地的減價修正額為（C ）元/m2。A. 350 B. 300 C. 250 D. 50 13、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1996年10月1日， 經(jīng)濟壽命為60年。后于2001年10月1日補辦了 土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年（從補辦之日算起）。2006年10月1日對該房 地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購 建價格為2000萬元，建

30、筑物重新購建價格為3000 萬元，殘值率為0。則在估價時點（2006年10月 1日）該房地產(chǎn)的評估價值為（C ）。A. 5000 萬元B. 4500萬元C. 4455萬元 D. 4400萬元14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積 為120力，單位建筑面積的重置價格為 800元/ m2, 建筑物殘值率為6%,年折舊率2.2%,則該建筑 物的現(xiàn)值為（B ）元。A.76880B.79104C.77952D.8156215、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn) 場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng) 差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判 斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22

31、 年，殘值率為4% ,用直線法計算該建筑物的成 新率為（C ）。A. 43.2% B. 50%C. 56.8%D. 70%16、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手 續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然 壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命 為（B ）年。A. 40 B. 43 C. 47 D. 50 17、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于 1996年1月， 1998年1月補辦了土地使用權出讓手續(xù)，出讓年 限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時， 建筑物剩余經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折 舊時，經(jīng)濟壽命應取為（C ）年。A.45B.50C.52D.5518、李某于20

32、08年花70萬元購得“一大三小” 住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座 化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李2 560萬元低價轉售，則）。B、經(jīng)濟折D、區(qū)位折舊某在2012年底將該住房以 引起減價的折舊因素有（A、物質(zhì)折舊舊C、功能折舊 19、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員 現(xiàn)場觀察和產(chǎn)權核查，該建筑物的剩余經(jīng)濟壽命 為40年，殘值率為2%,用直線法計算該建筑物 的年折舊率為（B ）A . 2 %B .1.98%C. 2.5%D. 2.45%20、某綜合辦公樓建設期為 3年，有效經(jīng)過年數(shù) 為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權出讓手續(xù)， 土地使 用權出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟

33、壽命為 35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為（B ）。A . 35 年B . 45 年C . 48 年D . 50 年21、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā) 建造成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷 售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該 房地產(chǎn)的投資利潤率為（B ）。A . 10.0%B . 11.1%C. 11.9%D. 12.5%2 622、某建筑物的建筑面積為 200 m2,有效經(jīng)過年 數(shù)為12年，重置價格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟 壽命為40年，殘值率為2%,則運用直線法計算 該建筑物的現(xiàn)值為（C ）。A .10.2萬元B .11.0萬元C. 11.3

34、萬元D. 11.5萬元23、某房地產(chǎn)的土地面積為 500 m2, 土地價格為 2000元/m2;建筑面積為1000 m2,成本法估算的 建筑物重置價將為1800元/m2;市場上同類房地 產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2,則該房地產(chǎn)中 建筑物的實際價值比重置價格低（）元面2。A、200B、300 C、700 D、100024、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000 元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費用為 前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售 費用為100元/m2,直接成本利潤率為6%,則開 發(fā)后的地價為（）元面2。A、 1840B、 2840 C、 2966 D、3

35、000二、多選1、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折 舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（ CD ）。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E.正常使用的磨損2、下列關于重新購建價格的說法中，正確的有(ABCDE )。A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況 的估價對象所必需的支出B.重新購建價格是在估價時點的價格C.重新購建價格是客觀的價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E. 土地的重新購建價格是法定最高出讓年限 狀況下的價格3、在運用成本法時最主要的有( BE )。A.區(qū)分計劃成本和實際成本B.區(qū)分實際成本和客觀成本C.結合實際成本來確定評估價值D.結合實際開發(fā)利潤來確定評估價值E.結合市場供求分析來確定評估價值三、判斷1、重新購建價格，是指假設在估價時點重新取得 全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā) 建設全新狀況的估價對象的必要支出加上合理的利潤。（，）而自有資金2、在成本法中，只有貸款計算利息, 則無需計算利息。（X）3、應計息的項目包括取得土地成本、開發(fā)成本、 管理費用、銷售費用和銷售稅費。（，）4、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下 房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別 房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別 房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。（，） 四、分析計算題1、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為