房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)公司操作規(guī)程

1、房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)工程管理3班 劉銀軍 黃 武 盧成偉房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的概述房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的概述1房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)操作流程房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)操作流程2如何規(guī)避房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)3目 錄一、房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的概述一、房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的概述n1、概念：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債

2、務(wù)擔(dān)保責(zé)任的法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的房地產(chǎn)。n2、業(yè)務(wù)對(duì)象：主體是擁有房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的個(gè)人和企業(yè)。主體是擁有房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的個(gè)人和企業(yè)。此處的房地產(chǎn)主要是指單位、私人合法擁有產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的商業(yè)用房、辦公樓、倉庫、廠房、土地等。二、房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)操作流程二、房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)操作流程經(jīng)紀(jì)公司操作流程經(jīng)紀(jì)公司操作流程n1、洽談業(yè)務(wù)、了解客戶需求n2、查驗(yàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證n3、實(shí)地勘察與評(píng)估n4、簽訂合同、辦理登記及公證n5、辦理抵押登記n6、放款n7、客戶服務(wù)及續(xù)當(dāng)n8、還款、注銷抵押查驗(yàn)證件、確認(rèn)權(quán)屬查驗(yàn)證件、確認(rèn)權(quán)屬n 由業(yè)

3、務(wù)初審客戶提供的有關(guān)其房地產(chǎn)抵押典當(dāng)提供的基本資料基本資料（當(dāng)戶的合法有效證件及當(dāng)物所有權(quán)證明），審核資料的完整性、真實(shí)性、合法性，并將客戶資料記入客戶業(yè)務(wù)接待登記簿。對(duì)基本資料不完整的客戶協(xié)助其準(zhǔn)備齊全。實(shí)地勘察家訪評(píng)估實(shí)地勘察家訪評(píng)估n 對(duì)基本資料完整的客戶，業(yè)務(wù)應(yīng)及時(shí)到房屋所在地察察看房屋新舊、朝向、房型等看房屋新舊、朝向、房型等，并與房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證上的記載相核對(duì)，核實(shí)屋主及居住地的真實(shí)性。n經(jīng)查驗(yàn)、勘察符合條件的業(yè)務(wù)，根據(jù)房屋的新舊程度、區(qū)域地段、同類市價(jià)等綜合因素由我公司進(jìn)行估價(jià)，或者請(qǐng)我公司委托的專業(yè)的、符合法律資格的房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)事務(wù)所估價(jià)，以確定房屋的現(xiàn)行價(jià)值。

4、以確定房屋的現(xiàn)行價(jià)值。n將客戶資料、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書提交公司，由董事會(huì)根據(jù)公司經(jīng)營狀況、風(fēng)險(xiǎn)等因素確定該筆業(yè)務(wù)的可操作性確定該筆業(yè)務(wù)的可操作性，對(duì)可操作的業(yè)務(wù)確定折當(dāng)率、利率、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)。簽訂合同、辦理登記及公證簽訂合同、辦理登記及公證n 業(yè)務(wù)根據(jù)董事會(huì)決議的折當(dāng)率、利率、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)等條款，與客戶簽訂主合同（借款合同或當(dāng)票）和抵押合同?？蛻艉炗喼骱贤ń杩詈贤虍?dāng)票）和抵押合同。n抵押房屋，要到房地產(chǎn)登記部門辦理他項(xiàng)權(quán)利登記，取取得他項(xiàng)權(quán)利證書。得他項(xiàng)權(quán)利證書。辦理抵押登記辦理抵押登記 現(xiàn)房抵押登記需提交的資料：n1、房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證（或房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）；n2、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書房地

5、產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書；n3、劃拔用地、集體土地及村民所有的房地產(chǎn)提交優(yōu)先向政府補(bǔ)交地價(jià)款保證書、市政府及國土資源局批準(zhǔn)抵押的文件批準(zhǔn)抵押的文件；n4、抵押人為合資企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份公司的，須提交董事會(huì)或股東大會(huì)同意抵押的證明同意抵押的證明；n5、抵押人為國有或國有控股、集體企業(yè)的，須提交其上級(jí)主管部門同意抵押的證明同意抵押的證明；n6、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房須提交市房委會(huì)核準(zhǔn)文件核準(zhǔn)文件；n7、抵押各方當(dāng)事人的身份證明或法人證明身份證明或法人證明；n1）個(gè)人：身份證、軍（警）官證； n2）企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照副本及法定代表人身份證復(fù)印件，境外企業(yè)營業(yè)執(zhí)照需要經(jīng)認(rèn)證或公證；n3）行政事業(yè)單位：法人代碼證書

6、及法定代表人身份證復(fù)印件；在建工程抵押登記需提交的資料在建工程抵押登記需提交的資料 n1、房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；n2、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地紅線圖、繳清地價(jià)款憑證（計(jì)收地價(jià)單位證明）；n3、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書；n4、在建工程已完工部分的抵押房地產(chǎn)樓層平面圖樓層平面圖；n5、劃拔用地、集體土地的提交優(yōu)先向政府補(bǔ)交地價(jià)款的保證書，屬村集體土地的房地產(chǎn)須提交村委會(huì)同意抵押的證明同意抵押的證明；n6、市政府或國土資源局批準(zhǔn)抵押的文件批準(zhǔn)抵押的文件；n7、抵押人為合資企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份公司的，須提交董事會(huì)或股東大會(huì)同意抵押的證明

7、同意抵押的證明；n8、抵押人為國有或國有控股、集體企業(yè)的，須提交其上級(jí)主管部門同意抵押同意抵押的證明的證明；n9、抵押各方當(dāng)事人的身份證明或法人證明身份證明或法人證明；1) 個(gè)人：身份證、軍（警）官證；2) 企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照副本及法定代表人身份證復(fù)印件，境外企業(yè)營業(yè)執(zhí)照需要經(jīng)認(rèn)證或公證；3）行政事業(yè)單位：法人代碼證書及法定代表人身份證復(fù)印件；空地抵押登記需提交的資料：空地抵押登記需提交的資料： n1、房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；n2、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地紅線圖、繳清地價(jià)款憑證（計(jì)收地價(jià)單位證明）；n3、屬劃拔用地的，雙方須提交優(yōu)先向政府補(bǔ)交地價(jià)

8、款的保證書，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書；n4、市政府或國土資源局批準(zhǔn)抵押的文件批準(zhǔn)抵押的文件；n5、抵押人為合資企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份公司的，須提交董事會(huì)或股東大會(huì)同意抵押的證明同意抵押的證明；n6、抵押人為國有或國有控股、集體企業(yè)的，須提交其上級(jí)主管部門同意抵押的證明同意抵押的證明；n7、抵押各方當(dāng)事人的身份證明或法人證明身份證明或法人證明；三、如何規(guī)避房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)三、如何規(guī)避房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)1 1n（一）、建立完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系（一）、建立完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系n 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是房地產(chǎn)抵押典當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)。準(zhǔn)確的市場評(píng)估是開展房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，既避免了典當(dāng)行

9、風(fēng)險(xiǎn)、同時(shí)也保障了出當(dāng)人利益。 n評(píng)估參因考素n1、評(píng)估時(shí)點(diǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)n2、區(qū)域因素區(qū)域因素n 這包括地段等級(jí)；基礎(chǔ)設(shè)施；商服設(shè)施（銀行、學(xué)校、郵局、醫(yī)院、集市）；交通條件（公交線路和道路通達(dá)程度）；人口素質(zhì)和治安狀況；綠化環(huán)境；特別是該房地產(chǎn)所在地的規(guī)劃發(fā)展前景；以及對(duì)物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生重大影響的其他因素等。n3、房地產(chǎn)的個(gè)別因素房地產(chǎn)的個(gè)別因素這包括物業(yè)用途（住宅、辦公、商業(yè)）、物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)類型、建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、樓層、朝向、房型、面積、物業(yè)管理和裝修情況等。n4、結(jié)合上述因素，控制好當(dāng)物的給付比例結(jié)合上述因素，控制好當(dāng)物的給付比例n 三、如何規(guī)避房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)三、如何規(guī)避房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)2 2n（二）在法律保障體系下開展業(yè)務(wù)（二）在法律保障體系下開展業(yè)務(wù) 1.前期審核前期審核 （1）查驗(yàn)出當(dāng)人有效證件;（2）查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬 2房地產(chǎn)抵押合同主要內(nèi)容房地產(chǎn)抵押合同主要內(nèi)容 （1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所； （2）主債權(quán)的種類、數(shù)額； （3）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積等； （4）抵押