4月房地產投資分析自考試題

1、2010年4月房地產投資分析自考試題浙江省2010年4月自考房地產投資分析試題課程代碼：00171一、單項選擇題（本大題共24小題，每小題1分，共24分） 在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的, 請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。2以下關于土地投機的說法正確的是（）A.土地投機商購買土地，將其用于房地產項目的開發(fā)，然后 整體轉讓以獲取收益B.土地投機商是單純?yōu)楂@取地塊升值而購買及持有土地的C.所有購買土地使用權的開發(fā)商都視作土地投機商D.土地投機商非常關心土地的土壤成分2倉儲商店的特點是（）A.倉儲商店一般離市中心較近B.經(jīng)營倉儲商店所需的技術含量較低C.很多

2、倉儲商店是以連鎖店的形式開設的D.倉儲商店外觀必須醒目，這樣才能吸引顧客到來3工業(yè)用房的特點是（）A.具有特殊用途的工業(yè)用房通常周轉率較低B較大規(guī)模的工業(yè)用房通常周轉率較高c工業(yè)用房的租用者很少會在房屋內部安裝大型機械設備D.當工廠地處邊遠地區(qū)時，工業(yè)企業(yè)傾向于選擇多層廠房4從物理形態(tài)上劃分，房地產可以分為（）A.土地、建成后的物業(yè)和在建工程B.生地、熟地和在建工程C.在建工程和已建成工程D.居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)5投資者及時調整房地產的使用功能，使之既符合房地產的 特征，又能增加置業(yè)投資的收益。房地產投資的這一特性被 稱為（）A.耐久性B.適應性C.政策影響性D.相互影響性6房地產的價

3、值受物質實體與權益兩方面因素的影響，以下 關于這兩個因素的說法正確的是（）A.物質實體可以用收益大小來表示B.權益是無形的，不可觸摸的C.權益是物質實體的載體D.物質實體是房地產價值大小最重要的決定因素7個房地產公司在競拍得來的土地上建設住宅小區(qū)，并將 其銷售出去，這一行為屬于（）A.房地產開發(fā)投資B.置業(yè)投資C.間接投資D.金融投資8對一個特定的房地產投資項目而言，銷售收入屬于（）A.現(xiàn)金流入B.現(xiàn)金流出c凈現(xiàn)金流量D時間價值39房地產投資分析的目的是()A.力求根據(jù)特定項目資源條件，獲取投資經(jīng)濟效益最大化B力求根據(jù)特定項目目標，將風險最小化C.力求獲得平均收益水平D.力求根據(jù)特定項目目標和

4、資源條件，對各備選方案進行選 擇，以獲得最好的經(jīng)濟效果:L0.某企業(yè)2008年銷售收入為150萬元，經(jīng)營成本90萬元, 銷售稅金20萬元，期間費用20萬元，所得稅20萬元，則 其經(jīng)營利潤為()A.10萬元B.20萬元C.30萬元D.60萬元11一個投資者購買了一套商品住宅用于出租，則該投資者該 項投資活動的成本構成為()A.購買成本和出租成本B.經(jīng)營成本C.購買成本和經(jīng)營成本D.出租成本12縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安 置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償 交付給土地使用者使用的行為叫做()A.土地使用權買賣B.土地使用權劃撥C.土地使用權轉讓D.土地使用

5、權出讓23以招標的方式岀讓土地使用權主要適用于()A普通居民住宅4B劃撥而得的土地C.競爭性強、盈利性大的商業(yè)用地D.大型區(qū)域發(fā)展用地、小區(qū)成片開發(fā)及技術難度較大的項目 用地14當政府出讓已經(jīng)具備七通一平建設條件的土地時所收 取的金額叫做（）A.毛地價B.熟地價C.土地使用費D.土地使用權出讓金25 級房地產市場是指（）A.增量房市場B.土地使用權出讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產交易市場16當房地產開發(fā)成本下降時，通常情況下房地產供給數(shù)量會 增加，供給曲線會_平移。（）A.向左B.向右C.向上D.向下17企業(yè)從事房地產經(jīng)營過程中所產生的信息叫做（）A.內部數(shù)據(jù)B.外部數(shù)據(jù)C.加工信

6、息D.原始信息18企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用叫做（）A.其他費用B.管理費C.財務費D.辦公費19從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把 借款本5金償還和利息支出作為現(xiàn)金流出，用以計算相關評價 指標的表格是（）A.貸款還本付息估算表B.資金來源與運用表C.現(xiàn)金流量表（全部投資）D.現(xiàn)金流量表（自有資金）20借款人以其合法擁有的房地產以不轉移占有的方式向貸 款人提供債務履行擔保的行為被稱為（）A.房地產質押貸款B.房地產保證貸款C.房地產留置貸款D.房地產抵押貸款21房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品銷售率的計算公式是（）A.（當期開發(fā)產品竣工面積/當期開發(fā)產品銷售面積）100%B.（當期開

7、發(fā)產品銷售面積/當期開發(fā)產品竣工面積）100%C.（當期開發(fā)產品銷售面積/當期開發(fā)產品建筑面積）100%D.（當期開發(fā)產品建筑面積/當期開發(fā)產品銷售面積）100%22間接融資的特點是（）A.擁有閑置資金的企業(yè)購買金融債券B.屬于資金直供方式C.雙方直接接觸，基本沒有中間環(huán)節(jié)D.資金融通通過金融中介來進行23以下關于應收賬款周轉率指標說法正確的是（）A.應收賬款周轉率二應收賬款平均余額/銷售收入總額B.應收賬款周轉率二應收賬款平均余額/經(jīng)營收入7D增加了消費者的購買力E.對工業(yè)廠房的投資更便宜了27以下關于投資的說法正確的有（）A.廣義的投資是指一種有目的的經(jīng)濟行為B.房地產投資分析中的投資指的

8、是投資者一種有目的的經(jīng)濟 行為C.廣義的投資就是指生產性投資，包括工業(yè)廠房的建設D.廣義的投資中投資者投入的可以是資金，也可以是土地、人力或其他資源E房地產投資分析中使用的投資是狹義的概念28以下關于傳統(tǒng)房地產周期理論，說法正確的有（）A.在市場供求平衡的前提下，房地產市場會正常運作B.在市場供求平衡的前提下， 投入房地產市場的資金利潤預 期保持不變C.房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)岀一種自我修正的周期性D. 個房地產市場運行周期包括衰退、繁榮兩個階段E.當房地產市場供求平衡時，投資者具有自我調節(jié)投資量的 能力29以下屬于房地產開發(fā)直接費的有（）A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費E.財務

9、費30按貸款的用途，房地產貸款可以分為（）A購建房貸款B房地產經(jīng)營貸款C房地產開發(fā)貸款8D個人貸款E.開發(fā)貸款31以下關于房地產項目融資過程中股本金和銀行貸款的說 法正確的有（）A.股本金通常來自投資者的自有資金B(yǎng).如果房地產開發(fā)資金完全來源于投資者的自有資金， 則可 以產生巨大的財務杠桿效應C.房地產開發(fā)投資的特性要求開發(fā)商必須有一定量的股本金 投入D.利用銀行貸款資金經(jīng)營，可以充分利用財務杠桿的作用E.開發(fā)商自己有實力的話，盡量不要利用銀行貸款，因為會 帶來財務風險32以下關于土地增值稅稅率的說法正確的有（）A.土地增值稅實行四級超率累進稅率B增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為3

10、0%C.增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%D.增值額超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為45%E增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%33以下關于鋪面房投資說法正確的有（）A.合理的鋪面房形式是沿街邊的狹長形房屋，設有至少一個入口和洗手間B鋪面房投資的成功依賴于租客的業(yè)務的成功經(jīng)營9C.在小店鋪的經(jīng)營中，業(yè)主與租客的關系僅僅是法律上的出 租一承租關系D.鋪面房的租約中一般不設定固定租金E.般商業(yè)鋪面房的租期為1-2年34大型購物中心的投資特點是（）A.大型購物中心的規(guī)模在30000到100000平方米B.大型購物

11、中心一般沒有食品超市， 但在許多柜臺有各種食 品雜貨C.大型購物中心中，主要店鋪往往布置在中心位置D.許多購物中心有會議廳以供特殊的公眾會議或產品推廣展 示E.大型購物中心需要商場保安來維持秩序并處理緊急情況三、簡答題（本大題共5小題，每小題6分，共30分）35簡述房地產投資的利和弊有哪些？36房地產開發(fā)商進行市場分析的主要目的是什么？37以政府為主的土地一級開發(fā)模式主要有哪幾種？38簡述房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務中營業(yè)稅的征收對象和稅率。39簡述特殊房地產投資的主要類型及其與商業(yè)運營的關系。四、計算題（本大題共2小題，共24分）40某房地產開發(fā)公司開發(fā)商品房，預計該項目開發(fā)過程需要5年，每年的凈現(xiàn)金流量如下表所示。取貼現(xiàn)率為20%,試 用凈現(xiàn)值法分析該項目的盈利情況。（14分）凈現(xiàn)金流量表（單位：萬元）10年份序號12345凈現(xiàn)金流量-1012.20-1986.31-798.463530.023979.56貼現(xiàn)