物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范Last updated on the afternoon of January 3, 2021物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)效勞企業(yè)在履行合同義務(wù)的過(guò)程中所產(chǎn)生并承擔(dān)的潛在 經(jīng)濟(jì) 損失或者其他風(fēng)險(xiǎn)，包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處分或制裁，企 業(yè)有形與 無(wú)形資產(chǎn)受損以及其他的損害。依據(jù)管理效勞的具體義務(wù)的內(nèi)容不同，我們可以將 物業(yè)管理企業(yè) 的法律風(fēng)險(xiǎn)具體劃分為治安風(fēng)險(xiǎn)、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險(xiǎn)、消防事故 和隱患風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè) 及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)等 n一、治安風(fēng)險(xiǎn)防范所謂治安風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為，給物業(yè)

2、管理效勞范圍內(nèi)的業(yè) 主或 非業(yè)主使用人造成人身?yè)p害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了物業(yè)效勞風(fēng)險(xiǎn)。例如 建筑區(qū)劃 內(nèi)發(fā)生的入室盜竊、搶奪、搶劫和成心傷害、成心殺人等各類案件，給物業(yè)效勞工 作帶來(lái)極大的 壓力和風(fēng)險(xiǎn)。在這類案件中，物業(yè)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵取決于物業(yè)效勞企 業(yè)是否存在管理瑕 疵。如果物業(yè)效勞企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的平安防范義務(wù)致使建筑區(qū)劃 內(nèi)發(fā)生人身?yè)p害結(jié)果 . 那么企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。為了防范此類風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：1、明確物業(yè)效勞企業(yè)的法律地位和職責(zé)范圍°根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?四十七條的規(guī)定，物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的

3、公共秩序和平安防范工作，其職 責(zé)的范圍僅 限于建筑區(qū)劃內(nèi)、業(yè)主門(mén)戶以外的公共區(qū)域，不包括業(yè)主的專有局部。且物業(yè)服 務(wù)企業(yè)是依法成 立的法人，不享有行政機(jī)關(guān)所享有的行政管理職權(quán)和行政處分權(quán)，保安人員 也不具有超出普通公 民的任何特權(quán)。因此，這種平安防范義務(wù)具有預(yù)防性和輔助性，是在一 定限度內(nèi)的一種有限的義 務(wù)。為此，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)， 協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)好建筑區(qū)劃 內(nèi)的公共秩序，防范治安風(fēng)險(xiǎn)。2、充分發(fā)揮人防、技防和物防的作用。實(shí)踐中'物業(yè)效勞企業(yè)常常高估閉路電視監(jiān)控技防設(shè)備之一的防盜功能，認(rèn)為有了技防，就算提供了平安防范效勞，無(wú)視人防工作的 用。也有的物業(yè)效

4、勞企業(yè)和業(yè)主常常將保安工作人防和自家防盜物防分割開(kāi)來(lái)考 慮?認(rèn)為 保安防得住就不用裝防盜網(wǎng)，保安防不住所以要裝防盜網(wǎng)。這些都是平安防范中的 誤區(qū)。其實(shí)， 物防是業(yè)主家居的最后防線，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主安裝防盜門(mén)，防盜 窗. 防盜網(wǎng)。另外，物 業(yè)效勞企業(yè)也應(yīng)當(dāng)看到技防設(shè)備的功能和局限 . 正視技防設(shè)備的工具 地位，確定保安在平安防范系 統(tǒng)中的主要地位，提高保安的職業(yè)素質(zhì)和敬業(yè)精神，讓保安熟 悉這些工具的操作和使用細(xì)節(jié)，提 高保安和技防設(shè)備之間的人機(jī)結(jié)合程度 n3、科學(xué)安排保安巡邏， 堅(jiān)持對(duì)巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。 嚴(yán)格履行安防職責(zé)， 防止管理 過(guò)錯(cuò)。 物業(yè)效勞企業(yè)只要嚴(yán)格履行了自己義務(wù)，就不再

5、承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非 法侵害導(dǎo)致 的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。4、樹(shù)立保全履行職責(zé)證據(jù)的意識(shí)，做好、保存好巡查以及交接班記錄。5、委托給專門(mén)的保安公司，分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)。在目前物業(yè)效勞行業(yè)中，有一局部企業(yè)將保安義務(wù)委托給專門(mén)的保安公司， 協(xié)商約定對(duì)外支付一定保安效勞費(fèi) . 由保安公司根據(jù)物業(yè) 效勞企業(yè)的 具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)效勞。該做法實(shí)際也是 物業(yè)效勞企業(yè)與 其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的措施。意或無(wú)意碰撞而損二、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范 車輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)，是指在物業(yè)效勞企業(yè)在進(jìn)行停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效勞過(guò)程中，因車輛發(fā)生損 壞、 滅失等給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。車輛停放效勞是由小區(qū)物業(yè)管

6、理效勞附帶產(chǎn)生的附加效勞， 通常由物 業(yè)效勞企業(yè)接受建設(shè)單位或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效勞 . 并收取 車輛效勞費(fèi) n車輛停放期間車輛外表可能被第三人用器具劃傷，也可能會(huì)被其他停放車輛有來(lái)物業(yè)管理單位面臨賠壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以 付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。 此類事件的責(zé)任承擔(dān)關(guān)鍵在于停車性質(zhì)的判斷 , 雙方之間保管合同法律關(guān)系的 成立與否決定了物業(yè)效勞企業(yè)的的賠與不賠。因此，在企業(yè)提供該項(xiàng)效勞時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下方面：1、與業(yè)主或業(yè)主使用人簽訂車輛效勞協(xié)議，明確合同性質(zhì). 排除保管關(guān)系。2、完善停車場(chǎng)硬件，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決購(gòu)置停車設(shè)備 . 與業(yè)主委員會(huì)簽

7、約，具體約定收 費(fèi)和 設(shè)備費(fèi)的支付，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。3、將停車場(chǎng)車輛停放效勞的內(nèi)容制成公示牌 . 放置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)單 位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等。4、對(duì)停車場(chǎng)的停放效勞的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該停車憑證上，告知車輛停放人。5、收取停放效勞費(fèi)，給予收款憑證，屬于占位費(fèi)的應(yīng)明確注明 . 收取的費(fèi)用收款憑證 上應(yīng) 記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)。如果車輛停放憑證喪失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證 件和駕駛 人員的身份證前往管理處或物業(yè)管理單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車 輛放行憑證。6、因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)， 應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確

8、告知， 并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行別離，明確禁止車輛停放在 上述區(qū)域。7、物業(yè)管理公司在停車位的選址上應(yīng)當(dāng)盡量避開(kāi)廣告牌，危墻等。8、曰常巡查當(dāng)中 .及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題 . 排除危險(xiǎn)。9、購(gòu)置保險(xiǎn)，分散企業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)。三、公共設(shè)施、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn) 損失， 此項(xiàng)管理效勞義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)因物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性 和分布的分 散性特點(diǎn)，隨之而來(lái)產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于 物業(yè)管理效勞范 圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供

9、電、平安報(bào)警系統(tǒng)、 排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等。為防止上述風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：1、接手物業(yè)時(shí)，做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)與交接工作，確定責(zé)任分界線。2、按照經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)管理制度的規(guī)定對(duì)建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備做好曰常檢查、維修、保養(yǎng)工作，考慮在臺(tái)風(fēng)等特殊天氣時(shí)，是否可能發(fā)生損壞。3、對(duì)建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理，對(duì)可能造成危害的設(shè)施要設(shè)置警示性的信息。4、將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，分項(xiàng)發(fā)包也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。5、在共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過(guò)程中'如果發(fā)生事故

10、和損害事件， 應(yīng)向有關(guān)部門(mén) 報(bào)告， 由相應(yīng)的部門(mén)對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查 . 并做出調(diào)查報(bào)告，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn) 定；該原因就是 曰后各方，包括法院認(rèn)定過(guò)錯(cuò)和責(zé)任的依據(jù) . 在一定程度上可以說(shuō)唯一依 據(jù) n6、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等健身娛樂(lè)設(shè)施屬于小區(qū)的公共設(shè)施，物業(yè)公司負(fù)有維護(hù)保養(yǎng)及管理責(zé)任。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)潛在的危險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)設(shè)立告知牌進(jìn)行告知。7、曰常巡查當(dāng)中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題，排除危險(xiǎn)。四、合同期滿后物業(yè)效勞企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范 在物業(yè)效勞合同的期限屆滿的情況下，在法律上一般存在兩個(gè)問(wèn)題需要解決：第一，關(guān) 于合 同期滿后的物業(yè)效勞的定性問(wèn)題 . 是事實(shí)效勞關(guān)系還是原合同的繼續(xù)延續(xù)；第二，業(yè)主 委員會(huì)是否 有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)退出；第三，關(guān)于企業(yè)在退出過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題。對(duì)于 第一個(gè)問(wèn)題 . 目前有 地方法規(guī)對(duì)前期合同期滿后的情況做了規(guī)定。根據(jù)民法中的租賃合同和 勞動(dòng)法中勞動(dòng)合同中此類 情況的類推 . 合同期滿后的物業(yè)效勞應(yīng)視為原合同繼續(xù)延續(xù)，但期 限為不定期，業(yè)主大會(huì)經(jīng)表決可 以隨時(shí)解除。第二個(gè)問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)擅自決定要求 物業(yè)企業(yè)退出。業(yè)主委員會(huì)僅為業(yè)主大 會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，只有在經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決不再續(xù)簽后， 其才有權(quán)通知企業(yè)退出，否那么就構(gòu)成越