木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目幾個(gè)必須解決的問(wèn)題

1、木蘭水鄉(xiāng)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在再次投入前應(yīng)解決的幾個(gè)問(wèn)題內(nèi)容提綱：1、對(duì)武漢市周邊旅游市場(chǎng)和木蘭湖當(dāng)?shù)芈糜伍_(kāi)發(fā)市場(chǎng)和資源再次進(jìn)行調(diào)查，分析該項(xiàng)目的 SWOT，重新定位木蘭水鄉(xiāng)的開(kāi)發(fā)方向和開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整。2、對(duì)木蘭水鄉(xiāng)現(xiàn)已投入建設(shè)的基建內(nèi)容進(jìn)行重新盤(pán)點(diǎn)，盡快整合出開(kāi)發(fā)效益來(lái)，以便能夠在不影響公司發(fā)展的前提下維持該項(xiàng)目長(zhǎng)期的投入。3、確定該項(xiàng)目建設(shè)和管理的基本模式和管理組織機(jī)構(gòu)，組建木蘭水鄉(xiāng)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)有限公司的管理班子。4、從理論上重新進(jìn)行該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性分析，確定項(xiàng)目切實(shí)可行的投資保障措施和投資收益方案。5、重新協(xié)調(diào)木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目所在地的周邊關(guān)系， 爭(zhēng)取政府部門(mén)的政策和輿論支持，確保項(xiàng)

2、目開(kāi)發(fā)的整體性、統(tǒng)一性和完整性?xún)?yōu)勢(shì)，確保避免重蹈木蘭湖風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)的覆轍。內(nèi)容：第一個(gè)問(wèn)題：對(duì)武漢市周邊旅游市場(chǎng)和木蘭湖當(dāng)?shù)芈糜伍_(kāi)發(fā)市場(chǎng)和資源再次進(jìn)行調(diào)查，分析該項(xiàng)目的 SWOT，重新定位木蘭水鄉(xiāng)的開(kāi)發(fā)方向和開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整。一、整個(gè)木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目現(xiàn)狀：旅游業(yè)是一次投資長(zhǎng)久受益的行業(yè)， 其發(fā)展要經(jīng)歷高投入、 低產(chǎn)出、中投入、中產(chǎn)出、低投入、高產(chǎn)出三個(gè)階段，目前，木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目的前身正陽(yáng)莊園正處于第一階段。公司從1997 年到2001 年底在正陽(yáng)山莊項(xiàng)目公司已經(jīng)累積投入資金1700 萬(wàn)元，投入勞力13.6 萬(wàn)余個(gè)，改造拓寬了7 公里的入園干道，開(kāi)辟了6 公里的園區(qū)干道及8 公里的步行便道、石

3、徑、石階并硬化園區(qū)干道2.5 公里；綠化了500畝原火毀山場(chǎng)，建成了400 畝自助果茶園及百畝苗圃基地，培育綠化苗35 萬(wàn)余株；建成莊園覆蓋生活休閑區(qū)的初級(jí)給排水基礎(chǔ)實(shí)施；筑壩300 米，建梯級(jí)污水處理生態(tài)塘 80 畝；建新或改造精養(yǎng)魚(yú)池 150 畝；建成或基本建成包括別墅、風(fēng)情木屋、正陽(yáng)客舍、日光明珠觀(guān)景餐廳、農(nóng)家餐廳、農(nóng)藝展示廳、怡農(nóng)茶莊、日光覽勝閣及環(huán)池回廊等不同風(fēng)格的旅游設(shè)施， 形成了 110 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)床位的住宿接待能力。目前，一個(gè)兼具山水風(fēng)光游、休閑度假游、培訓(xùn)健身游、獵奇探險(xiǎn)游、捕撈垂釣游、鄉(xiāng)情民俗游等多種游樂(lè)功能的自然生態(tài)社區(qū)已初具雛形。 但由于后續(xù)資金困難的原因，該項(xiàng)目從 200

4、2 年初至今基礎(chǔ)建設(shè)基本處于停滯狀態(tài)，僅僅完成了原規(guī)劃中第一期規(guī)劃的毛胚子， 還不具備一個(gè)生態(tài)旅游產(chǎn)品的整體功能， 很難現(xiàn)在產(chǎn)生旅游效益。 尤其是沒(méi)有對(duì)已經(jīng)建成的設(shè)施進(jìn)行科學(xué)管理， 設(shè)施本身還存在著閑置浪費(fèi)和自然損耗。公司在 2001 年元月取得了正陽(yáng)山莊周?chē)箨?yáng)湖 （梅店水庫(kù)）水面的經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此公司決定將太陽(yáng)湖與原正陽(yáng)山莊結(jié)合在一起就形成一個(gè)水陸結(jié)合， 更大更完整更具有發(fā)展?jié)摿Φ牡捻?xiàng)目木蘭水鄉(xiāng)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。正陽(yáng)山莊項(xiàng)目原計(jì)劃分兩期實(shí)施， 一期投資為 3134 萬(wàn)元，從 1997 年至 2003 年完成投資計(jì)劃，到目前為止實(shí)際完成投資達(dá) 2000 萬(wàn)元左右，第二期投資計(jì)劃投資 4895 萬(wàn)

5、元，從 2003 年 9 月至 2006 年 3 月完成，一、二期原計(jì)劃投資總額為 8029 萬(wàn)元，現(xiàn)在如果將整個(gè)太陽(yáng)湖水域納入新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，初步估算整個(gè)木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目將總投資近 1 億元，所以公司目前在木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目的投入和建設(shè)還僅僅是一個(gè)開(kāi)端。根據(jù)以上所述整個(gè)木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目的現(xiàn)狀， 在目前整個(gè)項(xiàng)目的主體投資還未完全展開(kāi)之前， 本著實(shí)事求是的原則， 對(duì)整個(gè)項(xiàng)目重新進(jìn)行科學(xué)的分析、 評(píng)估和規(guī)劃，以確保項(xiàng)目投資的回報(bào)，很有必要。二、市場(chǎng)分析：（一）、武漢旅游市場(chǎng)和木蘭湖生態(tài)旅游區(qū)狀況分析： 目前在武漢市區(qū)域范圍內(nèi)，重要的旅游風(fēng)景區(qū)有東湖、黃鶴樓、琴臺(tái)、盤(pán)龍城、道觀(guān)河、江夏成泉山梁子湖、蔡甸索河風(fēng)景區(qū)

6、和武漢市木蘭生態(tài)旅游區(qū)等， 他們都是武漢市市民在雙休日或節(jié)假日進(jìn)行短程旅游的好地方。 其中武漢市生態(tài)旅游區(qū)、 東湖風(fēng)景區(qū)和黃鶴樓三個(gè)景區(qū)從 2002 年起，代表武漢市人作為首批 21 個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一進(jìn)入旅游業(yè)的日常情況國(guó)家預(yù)報(bào)系統(tǒng)。其中東湖、黃鶴樓、琴臺(tái)、盤(pán)龍城應(yīng)歸入人文觀(guān)光產(chǎn)品類(lèi)； 道觀(guān)河、江夏成泉山梁子湖、 蔡甸索河風(fēng)景區(qū)和武漢市木蘭生態(tài)旅游區(qū)可以歸入自然觀(guān)光產(chǎn)品類(lèi)。 道觀(guān)河景區(qū)發(fā)展空間有限、 江夏成泉山梁子湖旅游資源單一、 蔡甸索河風(fēng)景區(qū)尚未形成氣候， 只有木蘭生態(tài)旅游區(qū)， 發(fā)展空間廣闊，整個(gè)木蘭生態(tài)旅游區(qū)規(guī)劃總面積可達(dá) 947 平方公里； 旅游資源豐富， 既有以花木蘭將軍代父從軍的

7、故事為依托的人文景觀(guān)， 又有由美麗的石景、 森林峽谷和湖泊山川等自然景觀(guān)， 還有以豐富的動(dòng)物資源、 植物資源構(gòu)成的生態(tài)景觀(guān)； 經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)初具規(guī)模，尤其是木蘭山風(fēng)景區(qū)已歷經(jīng)千年，早已名播四海?；诖?，一九九六年六月， 在武漢舉行的 “生態(tài)旅游規(guī)劃與發(fā)展國(guó)際咨詢(xún)研討會(huì)”上，木蘭生態(tài)旅游區(qū)被來(lái)自美、法、英、荷、新加坡等國(guó)的專(zhuān)家和我國(guó)旅游界的權(quán)威從武漢市周邊二十多個(gè)旅游點(diǎn)中選出， 權(quán)威們一致認(rèn)為木蘭生態(tài)旅游區(qū)是武漢市最具保護(hù)和開(kāi)發(fā)價(jià)值的旅游區(qū)域， 同年十月該區(qū)正式列入 中國(guó)二十一世紀(jì)議程優(yōu)先投資項(xiàng)目。雖然近幾年， 在全國(guó)生態(tài)旅游的發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛， 受到人們的普遍關(guān)注， 但事實(shí)上木蘭湖這兩年生態(tài)

8、旅游的發(fā)展進(jìn)入了低迷狀態(tài)。 原因是多方面的， 但很重要一點(diǎn)是人們對(duì)生態(tài)旅游的概念并非真正理解。 關(guān)于生態(tài)旅游的定義也頗多。 但無(wú)論怎樣定義都必須遵守兩點(diǎn)共識(shí)： 生態(tài)旅游是回歸大自然的旅游； 生態(tài)旅游對(duì)自然生態(tài)環(huán)境起到促進(jìn)保護(hù)作用。 因此，我們認(rèn)為生態(tài)旅游是以高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境資源為基礎(chǔ)， 以生態(tài)學(xué)原則為指導(dǎo)， 以獲取經(jīng)濟(jì)效益為主要直接目的， 最終提高人們環(huán)境生態(tài)意識(shí)的一種生態(tài)工程和旅游活動(dòng)。 其實(shí)質(zhì)就是縮小人們主觀(guān)愿望與實(shí)際行動(dòng)對(duì)環(huán)境所造成的影響之間的差距， 讓我們用有一個(gè)健康的生存和生活環(huán)境。生態(tài)旅游的發(fā)展必須遵守生態(tài)經(jīng)濟(jì)原則、 生態(tài)美學(xué)原則、 區(qū)域性原則和關(guān)聯(lián)懷原則。在對(duì)生態(tài)旅游進(jìn)行開(kāi)發(fā)實(shí)施

9、的過(guò)程中， 人們往往很難很好的把握這些， 木蘭湖這兩年生態(tài)旅游發(fā)展的低迷就是一種突出表現(xiàn)。概括起來(lái)有以下幾點(diǎn)：1、就武漢市范圍而言，武漢市周邊淡水湖泊及國(guó)家森林公園眾多旅游資源相對(duì)富集，全市旅游缺少統(tǒng)一規(guī)劃，各區(qū)（縣）甚至鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）相續(xù)開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游度假區(qū)或生態(tài)農(nóng)業(yè)觀(guān)光區(qū)， 致使旅游景點(diǎn)布局不合理， 旅游設(shè)施建設(shè)重復(fù)； 從木蘭湖生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的范圍來(lái)看， 沒(méi)有統(tǒng)一的層次較高的管理機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)各景區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)， 區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)過(guò)度集中于住宿、 餐飲、娛樂(lè)業(yè)，產(chǎn)業(yè)趨同化嚴(yán)重，“東（區(qū)）與西（區(qū)）不呼應(yīng)， （木蘭）山與湖（木蘭湖）難交融” ，出現(xiàn)“東區(qū)未發(fā)展，西區(qū)難起步” 的困難局面，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)或管委會(huì)、 管

10、理處招商引資各自為政，自行其是，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模小、起點(diǎn)低、戰(zhàn)線(xiàn)長(zhǎng)、效益差，嚴(yán)重違背了生態(tài)旅游經(jīng)濟(jì)性原則。2、對(duì)自然資源的開(kāi)發(fā)改造和保護(hù)的不合理。該投資的基礎(chǔ)設(shè)施明顯不足，區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)及道路等級(jí)與開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求極不適應(yīng)，缺少垃圾處理的設(shè)施和場(chǎng)所。以西半?yún)^(qū)旅游景區(qū)比較集中的“石門(mén)風(fēng)景區(qū)”為例，石門(mén)鄉(xiāng)政府駐地至素山寺國(guó)家森林公園的石素公路急需拓寬、硬化；太陽(yáng)湖入口門(mén)樓、西岸環(huán)湖公路、景點(diǎn)相連公路及“西堤大橋”亟待建設(shè)；此外，區(qū)內(nèi)電力、通訊設(shè)施的線(xiàn)網(wǎng)及容量與規(guī)劃要求尚有很大差距； 該保護(hù)的自然環(huán)境卻因不合理開(kāi)發(fā)而遭破壞， 在木蘭湖湖邊和島上修建過(guò)多的亭臺(tái)館所， 生活垃圾污染了水體， 破壞了木蘭湖山清水秀

11、的自然風(fēng)貌；人工建造的景觀(guān)給游人的總體感受是： 青石素瓦的“黑白照片”、斷殘壁的破落景象， 與美麗的水光山色極不和諧， 這些違反了生態(tài)美學(xué)原則。 長(zhǎng)此以往，不利于木蘭湖生態(tài)區(qū)旅游形象的樹(shù)立。3、生態(tài)旅游區(qū)域特色不明顯：雖然在木蘭生態(tài)旅游區(qū)的建設(shè)規(guī)劃中對(duì)各旅游區(qū)內(nèi)的旅游項(xiàng)目有一定的區(qū)分但是并沒(méi)進(jìn)行更深入的細(xì)分，區(qū)域特征不明顯。幾乎凡是有湖面水域的地方就有水寨、游艇；凡是山村都有鄉(xiāng)村野趣的農(nóng)家飯；凡是島嶼都為休閑娛樂(lè)之所； 缺乏創(chuàng)意， 沒(méi)有因地制宜， 不符合生態(tài)旅游區(qū)域性原則。4、木蘭湖生態(tài)旅游區(qū)的整體運(yùn)作是一種政府行為，木蘭湖生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)景區(qū)的開(kāi)發(fā)沒(méi)有被當(dāng)作一種關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)來(lái)操作，沒(méi)有遵從生

12、態(tài)旅游關(guān)聯(lián)性的原則。旅游業(yè)是一種關(guān)聯(lián)性很大的產(chǎn)業(yè)，它所產(chǎn)生的外部經(jīng)濟(jì)影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)性。 正加為如此， 旅游業(yè)一直被視為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力。生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)也正是基于這一點(diǎn)， 帶動(dòng)生態(tài)旅游地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因?yàn)榇蠖鄶?shù)生態(tài)旅游區(qū)都是經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)。 關(guān)聯(lián)懷原則要求生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)通過(guò)生態(tài)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的核心與放大作用， 擴(kuò)大與加強(qiáng)外部經(jīng)濟(jì)性的影響，把生態(tài)旅游的外部經(jīng)濟(jì)建設(shè)，滲透到各個(gè)方面， 積極推進(jìn)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)與區(qū)域各項(xiàng)事業(yè)的結(jié)合，優(yōu)先發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)關(guān)系較大的生態(tài)旅游項(xiàng)目，如果生態(tài)旅游購(gòu)物開(kāi)發(fā)等， 真正實(shí)現(xiàn)生態(tài)推動(dòng)力的作用。生態(tài)旅游一方面要讓公眾了解生態(tài)旅游，參與到生態(tài)旅游活動(dòng)中來(lái)，另一方面還

13、要積極宣傳讓旅游者懂得如何進(jìn)行生態(tài)旅游，提高旅游者的旅游效果，真正地提高旅游者的生態(tài)意識(shí)， 實(shí)現(xiàn)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)的目的。 例如在生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)，生產(chǎn)具有旅游區(qū)特色的旅游工藝品，旅游紀(jì)念品，旅游土特產(chǎn)品等。（二）木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目旅游資源分析：整個(gè)木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目水陸覆蓋面積將達(dá)20 多平方公里，其中太陽(yáng)湖水域面積 14.7 平方公里，正陽(yáng)山莊陸地面積 2600 畝，計(jì) 1.73 平方公里，其他太陽(yáng)湖周?chē)綀?chǎng) 6000 畝，計(jì) 4 平方公里。它完全可以構(gòu)成整個(gè)木蘭生態(tài)旅游西區(qū)的主要旅游景區(qū)之一， 如果和西區(qū)的素山森林公園和木蘭天池峽谷形成一個(gè)整體性的大旅游風(fēng)景區(qū)， 在整個(gè)木蘭生態(tài)旅游區(qū)中， 其發(fā)展規(guī)模和潛力僅次

14、于木蘭生態(tài)旅游東區(qū)的木蘭山和木蘭湖風(fēng)景區(qū)。太陽(yáng)湖為國(guó)家級(jí)大型人工湖， 總庫(kù)容 1.98 億立方米，常水位為 57 米，最高水位 60 米，最低水位 55 米，為國(guó)家一級(jí)水體，湖內(nèi)空氣清新、煙波浩淼、鳥(niǎo)嶼出落、山水環(huán)抱、港灣縱橫。湖岸線(xiàn)蜿蜒曲折， 綿延近百公公里， 兩岸群山起伏、重峰競(jìng)秀、濃翠欲滴。湖中麒麟島， 地勢(shì)平坦，植被完好，四面環(huán)水，碧波蕩漾，是難得的水上旅游資源。 太陽(yáng)湖及其周?chē)綀?chǎng)是動(dòng)、 植物理想的棲息、生長(zhǎng)之地，動(dòng)植物資源十分豐富。野生禽類(lèi)有黃嘴白鷺（國(guó)家二級(jí)保護(hù)動(dòng)物） 、池鷺、斑嘴鴨、野雞、錦雞、野鴨等；野生獸類(lèi)以野豬、野羊、狼、狐、松鼠、獾為主，兼有國(guó)家二級(jí)保護(hù)動(dòng)物草豹等；野生

15、植物初步統(tǒng)計(jì)近二千種，其中樹(shù)種多達(dá)160余種，間有三角楓、水杉、銀杏、湖北山楂等國(guó)家二級(jí)保護(hù)植物；水中天然放養(yǎng)的清水“胖頭魚(yú)”（花鰱）、和野生鱖魚(yú)等聞名遐邇。正陽(yáng)山莊座落在太陽(yáng)湖畔， 由十座三面環(huán)水的半島及三座全島組成。 山莊內(nèi)的旅游設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模， 經(jīng)過(guò)進(jìn)一步完善， 極適合作為整個(gè)木蘭水鄉(xiāng)旅游項(xiàng)目管理和旅游食宿的大本營(yíng)。（三）旅游客源分析： 根據(jù)武漢木蘭生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)規(guī)劃的預(yù)測(cè)，整個(gè)木蘭生態(tài)旅游區(qū)的游客總量，每年以 10的速率遞增，將由 1999 年的 84.7 萬(wàn)人次增加到 2005 年的 150 萬(wàn)人次。由于木蘭水鄉(xiāng)旅游項(xiàng)目本身沒(méi)有社會(huì)知名度， 因此其開(kāi)園初期以品牌效應(yīng)吸引到首選目標(biāo)

16、為木蘭水鄉(xiāng)的游客數(shù)量有限， 主要游客數(shù)量必然受整個(gè)木蘭生態(tài)旅游區(qū)游客量的制約。由此可知，木蘭水鄉(xiāng)開(kāi)園后的游客資源開(kāi)發(fā)必須經(jīng)歷兩個(gè)階段，初期的借力使力階段和后期的品牌經(jīng)營(yíng)階段。 而且兩個(gè)階段的游客結(jié)構(gòu)組成和數(shù)量會(huì)有一定的區(qū)別。初期階段，為了吸引木蘭生態(tài)旅游區(qū)的過(guò)路游客，木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目的建設(shè)必須與整個(gè)木蘭生態(tài)旅游區(qū)西部景區(qū)連成一體， 將木蘭水鄉(xiāng)作為一個(gè)旅游點(diǎn)納入整個(gè)木蘭生態(tài)旅游區(qū)的旅游路線(xiàn)中。 如果以水域?yàn)榻Y(jié)點(diǎn)， 在地圖上， 整個(gè)木蘭生態(tài)旅游區(qū)可以木蘭湖風(fēng)景區(qū)、 太陽(yáng)湖風(fēng)景區(qū)和星光湖風(fēng)景區(qū)為三個(gè)頂點(diǎn)， 構(gòu)成木蘭生態(tài)旅游三角區(qū)。其中木蘭山風(fēng)景區(qū)和木蘭川風(fēng)景區(qū)座落在木蘭湖風(fēng)景區(qū)與星光湖風(fēng)景區(qū)的連邊兩側(cè)，

17、 月光湖風(fēng)景區(qū)和礦山風(fēng)景區(qū)座落在太陽(yáng)湖風(fēng)景區(qū)和星光湖風(fēng)景區(qū)的連邊兩側(cè)。 目前，木蘭生態(tài)旅游區(qū)規(guī)劃的七大風(fēng)景區(qū)中， 只有木蘭湖風(fēng)景區(qū)和木蘭山風(fēng)景區(qū)的開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)， 投入量大，具有一定的開(kāi)發(fā)深度， 也是整個(gè)生態(tài)旅游區(qū)主要的游客旅游目的地和集散地。 所以對(duì)木蘭湖風(fēng)景區(qū)和木蘭山風(fēng)景區(qū)現(xiàn)有的游客進(jìn)行調(diào)查分析， 根據(jù)木蘭水鄉(xiāng)的旅游資源特點(diǎn)， 確定木蘭水鄉(xiāng)的游客定位，根據(jù)定位游客的特征決定木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目的最突出的旅游特色和后期的投資方向，是開(kāi)園初期的主要工作。 就初步估計(jì)， 只要能吸引到整個(gè)木蘭生態(tài)旅游區(qū)游客的 120，到 2005 年，木蘭水鄉(xiāng)的游客年接待量就達(dá) 7.5 萬(wàn)人次，平均日接待量可達(dá) 200 人

18、次以上。后期階段，在前期工作的基礎(chǔ)上，木蘭水鄉(xiāng)直接創(chuàng)立自己的旅游特色品牌，就可憑借品牌效應(yīng)吸引以木蘭水鄉(xiāng)為首選目的地游客， 估計(jì)在原來(lái)的基礎(chǔ)上年可增加游客接待量 20，到 2010 年年游客接待量可達(dá) 18.5 萬(wàn)人次，平均日接待量可達(dá) 500 人次以上。（四）木蘭水鄉(xiāng)在木蘭湖生態(tài)旅游區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：在木蘭湖生態(tài)旅游區(qū)，木蘭水鄉(xiāng)在近期主要旅游競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在東區(qū)是木蘭湖風(fēng)景區(qū)和木蘭山風(fēng)景區(qū)， 這兩個(gè)風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)較早，旅游設(shè)施完善，旅游資源豐富，社會(huì)知名度高；在西區(qū)是素山寺森林公園和木蘭天池景區(qū)， 這兩風(fēng)景區(qū)也有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模， 自然旅游資源比較豐富，目前人氣比較旺盛 , 具有一定的知名度 , 但是在經(jīng)

19、營(yíng)中有一定的短期利益行為。月光湖風(fēng)景區(qū)和星光湖風(fēng)景區(qū)因?yàn)橥顿Y規(guī)模小， 旅游資源有限， 基礎(chǔ)建設(shè)滯后，暫時(shí)還不能形成對(duì)木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目的威脅。三、 SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（ W）1、木蘭水鄉(xiāng)景區(qū)原始生態(tài)保存完好，環(huán)境潔凈優(yōu)美， 山水相連，旅游資源豐富，充滿(mǎn)鄉(xiāng)情野趣。2、太陽(yáng)湖開(kāi)發(fā)水產(chǎn)養(yǎng)殖和水上娛樂(lè)的潛力具大。3、已建成的正陽(yáng)山莊，設(shè)施配套完備，能為旅游開(kāi)發(fā)提供良好的管理和生活基地。4、區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，太陽(yáng)湖毗鄰素山寺森林公園和木蘭天池景區(qū)，與之在天然資源上具有互補(bǔ)的特點(diǎn), 木蘭水鄉(xiāng)可以與之組合形成木蘭生態(tài)旅游區(qū)西部風(fēng)景區(qū)的主體。5、地域面積寬闊適中，非常適合游客進(jìn)行1 天或 2 天的短程旅游。6、有木

20、蘭湖風(fēng)景區(qū)和木蘭山風(fēng)景區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)在前，可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，對(duì)整個(gè)木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃，統(tǒng)籌安排。（二）劣勢(shì)（ W）1、位于木蘭生態(tài)旅游區(qū)的偏西地區(qū)，位置相當(dāng)于其他地區(qū)較為偏遠(yuǎn)，交通不便，地域輻射力弱。2、屬于木蘭生態(tài)旅游區(qū)的遠(yuǎn)期規(guī)劃區(qū)，社會(huì)知名度小，投資額度大，周期長(zhǎng)，見(jiàn)效慢。3、自然地質(zhì)地貌景觀(guān)和人文景觀(guān)缺乏，觀(guān)光旅游的潛力不大。（三）機(jī)會(huì)（ O）1、隨著人們生活節(jié)奏加快，工作壓力增大，國(guó)家采取了雙休制，實(shí)行了“五一”和“十一”的長(zhǎng)假，武漢市市民短程旅游休閑度假的人數(shù)日益增多，并且隨著私家山的日益增多，市民進(jìn)行郊游也更加方便。2、因?yàn)槿狈?duì)生態(tài)旅游的真正理解，作為武漢市后花園的木蘭湖生態(tài)旅游

21、區(qū)已陷入了低迷狀態(tài)，需要有一個(gè)能真正體現(xiàn)生態(tài)旅游概念的生態(tài)旅游景區(qū)來(lái)帶動(dòng)和促進(jìn)木蘭生態(tài)旅游整體水平的發(fā)展和提高。3、與木蘭湖生態(tài)旅游區(qū)相關(guān)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)基本是空白，生產(chǎn)獨(dú)具當(dāng)?shù)靥厣穆糜喂に嚻?、旅游紀(jì)念品和土特產(chǎn)品蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。4、與木蘭天池大峽谷毗鄰, 木蘭天池的人氣較旺 , 巧妙利用可以加快木蘭水鄉(xiāng)旅游市場(chǎng)的開(kāi)拓的進(jìn)度。（四）威脅（ T）1、與當(dāng)?shù)鼐用竦膮f(xié)調(diào)難度大，木蘭水鄉(xiāng)周?chē)糠稚綀?chǎng)還未納入到公司統(tǒng)一規(guī)劃的范圍，一旦木蘭水鄉(xiāng)發(fā)展到一定規(guī)模，產(chǎn)生效益后，當(dāng)?shù)鼐用駮?huì)爭(zhēng)搶游客資源，產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，破壞木蘭水鄉(xiāng)旅游品牌形象。2、在進(jìn)行正陽(yáng)山莊的規(guī)劃時(shí)，對(duì)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)因素考慮不全面，缺乏管理，會(huì)影響到

22、整個(gè)木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目的全面規(guī)劃和實(shí)施。3、木蘭水鄉(xiāng)附近的西區(qū)素山寺森林公園和木蘭天池景區(qū)，自然旅游資源比較豐富，具有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模和社會(huì)知名度，如果該區(qū)開(kāi)發(fā)得當(dāng)，而木蘭水鄉(xiāng)特色定位不當(dāng)，兩者間將會(huì)發(fā)生激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)重影響木蘭水鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)效益。四、木蘭水鄉(xiāng)的旅游定位任何一個(gè)旅游景區(qū)都不可能具備滿(mǎn)足所有人的全部旅游需求的旅游資源， 即使有，一個(gè)游客也不可能有時(shí)間和精力游完全部的景區(qū)， 滿(mǎn)足所有旅游需求。 一個(gè)旅游景區(qū)只有挖掘本身旅游資源的特征， 開(kāi)發(fā)出獨(dú)具特色的旅游產(chǎn)品， 充分滿(mǎn)足游客某一方面的旅游需求， 才有可能使其旅游產(chǎn)品具有長(zhǎng)久的生命力。 例如孔廟以其豐富的人文景觀(guān)和深厚的文化底蘊(yùn)吸引著來(lái)自五

23、湖四海的游客， 而東湖以其優(yōu)美的湖光山色令游人留連望返。 將產(chǎn)品的獨(dú)有品質(zhì)和特征扎根于顧客的感知中，就是產(chǎn)品定位。 所以為了使木蘭水鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)的旅游產(chǎn)品能在游客心中留下獨(dú)特的印象，必須在開(kāi)發(fā)前對(duì)其進(jìn)行全面的定位， 保證在開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程中具有明顯的特色。通過(guò)以上對(duì)木蘭水鄉(xiāng)旅游資源的特點(diǎn)進(jìn)行分析知道，木蘭水鄉(xiāng)的原始資源中，自然地質(zhì)地貌景觀(guān)和人文景觀(guān)缺乏， 動(dòng)植物資源和水資源豐富， 自然環(huán)境優(yōu)美，其旅游種類(lèi)定位應(yīng)該以度假休閑和生態(tài)旅游為主， 其他觀(guān)光旅游等只宜作為輔助性旅游。根據(jù)世界旅游組織的產(chǎn)品分類(lèi)方案， 旅游產(chǎn)品可以分為三大類(lèi)， 即觀(guān)光旅游產(chǎn)品、度假旅游產(chǎn)品和專(zhuān)項(xiàng)旅游產(chǎn)品。 其中度假旅游產(chǎn)品對(duì)旅游地資

24、源的要求是，優(yōu)美的自然風(fēng)光， 良好的休息環(huán)境和豐富的健身娛樂(lè)旅游資源。 可以說(shuō)，木蘭水鄉(xiāng)已完全具備滿(mǎn)足這些要求的潛力，是武漢周邊難得的理想度假休閑旅游場(chǎng)所。所謂生態(tài)旅游是從旅游活動(dòng)和環(huán)境的關(guān)系上進(jìn)行的一種分類(lèi)， 它更強(qiáng)調(diào)了人類(lèi)旅游對(duì)自然資源的充分利用和促進(jìn)保護(hù)， 因此度假旅游和生態(tài)旅游不是在同一標(biāo)準(zhǔn)下分類(lèi)的兩個(gè)并列的概念， 兩者之間是相互交叉和包容的關(guān)系。 體現(xiàn)在木蘭水鄉(xiāng)上，就是充分挖掘生態(tài)旅游的潛力，做好度假休閑旅游的品牌。五、目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分和選擇明確了木蘭水鄉(xiāng)旅游產(chǎn)品的定位后，就可以對(duì)旅游市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。所謂旅游市場(chǎng)細(xì)分就是將旅游市場(chǎng)的客源劃分為獨(dú)特的旅游者子集。只有通過(guò)對(duì)已有的旅游資源進(jìn)行

25、定位， 對(duì)現(xiàn)存的旅游市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，明了細(xì)分市場(chǎng)的特征， 明了旅游資源和細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)之間的關(guān)系， 我們才能有的放矢地進(jìn)行旅游設(shè)施建設(shè)和具體的旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。以地理位置進(jìn)行細(xì)分，木蘭水鄉(xiāng)主要客源來(lái)自于武漢市市民。以社會(huì)經(jīng)濟(jì)與人口學(xué)變量進(jìn)行細(xì)分， 木蘭水鄉(xiāng)主要客源應(yīng)為大中學(xué)生， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力在中等以上的家庭和個(gè)人， 以崇尚自然， 熱愛(ài)時(shí)尚的青少年群體為主， 同時(shí)可以吸引到經(jīng)濟(jì)富裕， 有錢(qián)有閑， 向往返璞歸真生活的中老年游客， 可以成為客商們進(jìn)行生意洽談的理想場(chǎng)所， 還可以發(fā)展一定的會(huì)員從事專(zhuān)項(xiàng)的水上訓(xùn)練和其他活動(dòng)。六、開(kāi)發(fā)方向和開(kāi)發(fā)重點(diǎn)及項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整木蘭水鄉(xiāng)的前身正陽(yáng)山莊的建設(shè)規(guī)劃中對(duì)旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)

26、于龐雜全面，特色不明顯。正陽(yáng)山莊莊園分為西堤入口區(qū)、生態(tài)牧場(chǎng)區(qū)、生態(tài)植物園區(qū)、田園風(fēng)光區(qū)、太平山景區(qū)及“澳門(mén)島”富豪會(huì)所七個(gè)小區(qū)?？梢詫⑽鞯倘肟趨^(qū)的建設(shè)規(guī)劃取消， 將生態(tài)牧場(chǎng)區(qū)、 生態(tài)植物園區(qū)和園風(fēng)光區(qū)、 太平山景區(qū)合并為一個(gè)大的生態(tài)觀(guān)光區(qū)， 再生態(tài)觀(guān)光區(qū)劃分為生態(tài)牧場(chǎng)、 生態(tài)植物園和園風(fēng)區(qū)、 太平山景區(qū)四個(gè)部分， 保留生活休閑區(qū)， 生活休閑區(qū)又可分為一般生活區(qū)和特殊生活區(qū)兩部分，將“澳門(mén)島”富豪會(huì)所改建為木蘭水鄉(xiāng)接待中心，接待中心包括太陽(yáng)湖上的麒麟島水寨和水庫(kù)大壩停車(chē)坪兩部分， 在太陽(yáng)湖水域上新規(guī)劃一個(gè)水上樂(lè)園，水上樂(lè)園根據(jù)不同的游樂(lè)項(xiàng)目再劃分若干個(gè)更少的片區(qū)， 這樣整個(gè)木蘭水鄉(xiāng)就由接待中心

27、區(qū)、 水上樂(lè)園、生態(tài)旅游區(qū)和生活休閑區(qū)四個(gè)大區(qū)及其所包含若干個(gè)小區(qū)的組成。接待中心的主要功能是： 初步接待游客， 展示木蘭水鄉(xiāng)旅游特色， 銷(xiāo)售旅游紀(jì)念品和當(dāng)?shù)氐耐撂禺a(chǎn)品。水上樂(lè)園的主要功能是：開(kāi)展水上運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)，體驗(yàn)漁家生活，強(qiáng)身健體，陶冶性情。生態(tài)觀(guān)光區(qū)的主要功能是：建設(shè)生態(tài)農(nóng)莊，體驗(yàn)農(nóng)家生活，回歸自然；發(fā)展觀(guān)光果園，增加旅游經(jīng)濟(jì)效益；種植藥圃，發(fā)展藥療和康復(fù)休養(yǎng)。生活休閑區(qū)：游客的食宿、聚會(huì)和休閑基地；木蘭水鄉(xiāng)的管理中心。其中將水上樂(lè)園和生態(tài)旅游區(qū)開(kāi)發(fā)出特色來(lái)是木蘭水鄉(xiāng)旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)和成功的關(guān)鍵。第二個(gè)問(wèn)題：對(duì)木蘭水鄉(xiāng)現(xiàn)已投入建設(shè)的基建內(nèi)容進(jìn)行重新盤(pán)點(diǎn)， 盡快整合出開(kāi)發(fā)效益來(lái)， 以便能

28、夠在不影響公司發(fā)展的前提下維持該項(xiàng)目長(zhǎng)期的投入。公司在正陽(yáng)山莊已經(jīng)投入了近 2000 萬(wàn)元，因?yàn)橹饕曰A(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，所以規(guī)劃中的主要旅游產(chǎn)品并未開(kāi)發(fā)出來(lái)， 旅游能夠游玩的景點(diǎn)較少， 因此目前還不能以獨(dú)立配套的旅游項(xiàng)目向旅游市場(chǎng)開(kāi)放。 但是由于正陽(yáng)山莊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)比較齊備，只要首先開(kāi)發(fā)一些見(jiàn)效快的旅游產(chǎn)品和娛樂(lè)設(shè)施，在 2003 年底，開(kāi)園接待小批量的游客完全有可能。如果對(duì)正陽(yáng)山莊目前已建好的項(xiàng)目進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)和重新整合， 可以將已修建或拓寬的園林干道和園區(qū)干道兩旁都栽花植樹(shù)， 花和樹(shù)的品種不宜繁雜， 品種應(yīng)少而精，單種數(shù)量多，形成大面積的視覺(jué)景觀(guān)；對(duì)于已建成了自助果林、茶園和苗圃基地，可以

29、添置相應(yīng)的農(nóng)具，根據(jù)作物的季節(jié)特征，讓游客參與養(yǎng)植耕種，摘果品嘗，體驗(yàn)田園生活的樂(lè)趣；新建或改造的精養(yǎng)魚(yú)池，可以在池塘邊建釣魚(yú)臺(tái)，添置垂釣用具，開(kāi)發(fā)為綠園垂釣之所；建成或基本建成包括別墅、風(fēng)情木屋、正陽(yáng)客舍、日光明珠觀(guān)景餐廳、農(nóng)家餐廳、農(nóng)藝展示廳、怡農(nóng)茶莊、日光覽勝閣及環(huán)池回廊等全部作為接待游客食宿的基礎(chǔ)設(shè)施。近期投資建設(shè)的重點(diǎn)應(yīng)在太陽(yáng)湖水上旅游娛樂(lè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和水上配套設(shè)施的建設(shè)上，開(kāi)辟水上接待通道，修建大壩停車(chē)坪，建設(shè)麒麟島水上接待中心，添置水上接待船只。 將木蘭水鄉(xiāng)豐富的農(nóng)、 林、漁資源開(kāi)發(fā)成旅游產(chǎn)品或?yàn)槁糜畏?wù)產(chǎn)品。太陽(yáng)湖水上旅游項(xiàng)目應(yīng)該充分利用太陽(yáng)湖野生禽類(lèi)品種多的特點(diǎn)， 進(jìn)行野生禽類(lèi)

30、馴養(yǎng)，早期從易于馴養(yǎng)的野鴨入手，逐漸發(fā)展到黃嘴白鷺、池鷺、斑嘴鴨、野雞、錦雞的馴養(yǎng)，并且讓游客參與，讓游客體會(huì)馴養(yǎng)的樂(lè)趣；利用太陽(yáng)湖漁業(yè)資源豐富的特點(diǎn)， 讓游客參與打撈捕魚(yú)， 享受漁家的快樂(lè)； 在湖灣修建沙灘游泳場(chǎng)和沙灘排球場(chǎng)；還可以開(kāi)發(fā)水上沖浪等年輕人喜愛(ài)的驚險(xiǎn)刺激的旅游項(xiàng)目。大力發(fā)展生態(tài)旅游的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，一方面擴(kuò)太陽(yáng)湖水產(chǎn)養(yǎng)殖的規(guī)模，提高水產(chǎn)養(yǎng)殖的科技含量和產(chǎn)量， 對(duì)魚(yú)產(chǎn)品進(jìn)行深加工， 增加水產(chǎn)養(yǎng)殖的附加值， 創(chuàng)建木蘭水鄉(xiāng)清水“胖頭魚(yú)”（花鰱）、和野生鱖魚(yú)的土特產(chǎn)品的品牌；另一方面擴(kuò)大山莊生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品種植面積， 建立服務(wù)于游客的茶園、 品種多樣的應(yīng)季果園和服務(wù)于藥浴和理療的中藥種植園。因?yàn)槟咎m

31、水鄉(xiāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大、見(jiàn)效慢，所以只有盡快產(chǎn)生一定的旅游經(jīng)濟(jì)效益和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，才能更好地推動(dòng)該項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展，持續(xù)投資，只有這樣才能盡量減輕公司經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)和投資風(fēng)險(xiǎn)，保證該項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)最終全部實(shí)現(xiàn)。第三個(gè)問(wèn)題 確定該項(xiàng)目建設(shè)和管理的基本模式和管理組織機(jī)構(gòu)， 組建木蘭水鄉(xiāng)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)有限公司的管理班子。公司目前在人才結(jié)構(gòu)上，缺乏旅游管理專(zhuān)業(yè)人才、生態(tài)養(yǎng)殖專(zhuān)業(yè)人才和中高層管理人才， 就目前木蘭水鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)的程度， 引進(jìn)這些人才有一定的難度， 即使引進(jìn)，發(fā)生的人力資源成本也比較高， 就木蘭水鄉(xiāng)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力還一時(shí)難以承受，而且引進(jìn)的人才與現(xiàn)有的人員由于素質(zhì)相差大， 難以融合為整體。 但是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)

32、管理不跟上會(huì)嚴(yán)重影響和制約項(xiàng)目的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。為此公司本著一切從實(shí)際出發(fā)的原則，可以采取靈活多樣的形式，根據(jù)項(xiàng)目具體內(nèi)容的不同進(jìn)行針對(duì)性管理。 將木蘭水鄉(xiāng)的旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)建設(shè)與日常游客接待和生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化分開(kāi)進(jìn)行管理。旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)建設(shè)由公司自行組織管理， 納入公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司工程管理體系，旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和日常游客接待可以與旅游公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)管理或交給旅游公司進(jìn)行托管經(jīng)營(yíng)，生態(tài)養(yǎng)殖和種植，可以聘請(qǐng)專(zhuān)家顧問(wèn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，由公司請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行承包管理。為了既利于分工管理，又便于統(tǒng)一協(xié)調(diào)，組建木蘭水鄉(xiāng)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)有限公司。公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)置如下：總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室開(kāi)旅產(chǎn)財(cái)發(fā)游業(yè)務(wù)部部部部開(kāi)發(fā)

33、部由華強(qiáng)環(huán)境改造有限公司委派工程部人員組成， 負(fù)責(zé)木蘭水鄉(xiāng)規(guī)劃旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)，組織進(jìn)行建筑施工，負(fù)責(zé)旅游設(shè)施、設(shè)備的添置、維護(hù)和保養(yǎng)，負(fù)責(zé)水電供應(yīng)。旅游部由聯(lián)營(yíng)的旅游公司委派人員組成， 明確旅游公司與木蘭水鄉(xiāng)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)有限公司的經(jīng)濟(jì)責(zé)任關(guān)系， 實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)； 或者旅游公司投資入股， 旅游經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)利后按股進(jìn)行分紅。 不管何種形式都接受木蘭水鄉(xiāng)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)有限公司的行政監(jiān)督。產(chǎn)業(yè)部聘請(qǐng)專(zhuān)家顧問(wèn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，由公司提供產(chǎn)業(yè)工人，請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行承包經(jīng)營(yíng)。財(cái)務(wù)部由公司委派專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員組成， 負(fù)責(zé)該項(xiàng)目日常收支管理和項(xiàng)目投資成本控制管理?？偨?jīng)理辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門(mén)間和當(dāng)?shù)氐闹苓呹P(guān)系， 統(tǒng)一接受

34、木蘭水鄉(xiāng)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)。第四個(gè)問(wèn)題 從理論上重新進(jìn)行該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性分析， 確定項(xiàng)目切實(shí)可行的投資保障措施和投資收益方案。為了將木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為木蘭生態(tài)旅游區(qū)規(guī)格檔次最高、環(huán)境保護(hù)最完善、整體規(guī)劃最完整和最具生態(tài)旅游特色的旅游景區(qū)， 在該項(xiàng)目的投資上必然呈現(xiàn)出大投入， 高風(fēng)險(xiǎn)特征。 但是就目前公司現(xiàn)有的資金狀況， 想一次全部投資到位，一次建設(shè)完善， 快速創(chuàng)品牌創(chuàng)效益并不現(xiàn)實(shí)。 為了保證大投入能最終全部到位，高風(fēng)險(xiǎn)能夠被分解，必須采取切實(shí)可行的投資策略，開(kāi)辟靈活的融資渠道。為了確保木蘭鄉(xiāng)項(xiàng)目能夠持續(xù)開(kāi)發(fā)，持續(xù)投入，長(zhǎng)久收益，對(duì)以前正陽(yáng)山莊的投資額度、投資周期和投資進(jìn)度進(jìn)行適

35、當(dāng)?shù)恼{(diào)整， 將木蘭水鄉(xiāng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)分為三個(gè)階段，根據(jù)每個(gè)階段的特點(diǎn)，分別采取不同的投資、融資手段。第一階段（ 1997 年 2003 年底）基本設(shè)施建設(shè)、核心旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的初期階段，計(jì)劃投資為 3000 萬(wàn)。這一階段木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目一時(shí)還難以產(chǎn)生效益，所以對(duì)外部資本不具有吸引力，難以進(jìn)行外部融資。 資金投入以公司原有的積累資本投入為主， 在該階段的建設(shè)后期，木蘭水鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資已有一定規(guī)模， 而生態(tài)旅游是國(guó)家和政府政策提倡的產(chǎn)業(yè)，并且公司在黃陂當(dāng)?shù)鼐哂辛己玫你y行信譽(yù)， 可以以固定資產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)一定量的五年以上的中長(zhǎng)期貸款 （假設(shè)貸款數(shù)額為 250 萬(wàn)元，貸款期為 6 年，以現(xiàn)在銀行貸款利率計(jì)算， 到 2009 貸款期滿(mǎn)，需償還復(fù)本利和為 349.8 萬(wàn)元）。事實(shí)上，這一階段的投資任務(wù)公司大部分已經(jīng)完成，但未形成核心旅游產(chǎn)品的接待能力， 生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化尚未產(chǎn)生規(guī)模效益，可以以銀行的貸款來(lái)加快核心旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，盡快形成旅游接待能力，通過(guò)2003 年的投資建設(shè)，確保在 2004 年初公司在木蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目上能產(chǎn)生一定經(jīng)濟(jì)效益，具有自身的投資造血功能。就項(xiàng)目目前的投資進(jìn)展情況來(lái)看，在 2003 年底完成項(xiàng)目投資 3000 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)第一階段投資目