2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題與答案

1、2011 年房地產(chǎn)估價(jià)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題與答案一、單項(xiàng)選擇題（共 35 題，每題 1 分）1 房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）oA. 土地不會(huì)毀損B.地上建筑物有耐久性C變現(xiàn)性差D. 土地使用權(quán)年限較長(zhǎng)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（）oA 增量供給B存量供給C潛在供給D總量供給3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）oA區(qū)位選擇異常重要B不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.存在效益餐溢D.易受政策影晌4商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（）市場(chǎng)。A 完全競(jìng)爭(zhēng)B.壟斷競(jìng)爭(zhēng)C.寡頭壟斷D.完全壟斷5 某城市 2010 年商品住房施工面積為 1000 萬(wàn) irf,其中從 20

2、09 年跨入 2010 年繼續(xù)施工的面積為 300 萬(wàn) nf ,恢復(fù) 施工的面積為 200 萬(wàn) irf。該城市 2010 年商品住房新開(kāi)工面積是 （）萬(wàn) m2o A. 500 B. 700 C. 800 D. 10006 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）oA第一階段B第二階段的后半段C 第三階段的后半段D第四階段7下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）oA.集體土地中的宅基地B 依法收回的國(guó)有土地 C.依法收購(gòu)的土地D.依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）A.對(duì)原材辛的檢驗(yàn)B.對(duì)配套設(shè)施的

3、檢驗(yàn) C 確立質(zhì)量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度9對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）A.土地儲(chǔ)備B.銷售方案的細(xì)化C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制D.申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證10 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.成本加成定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng) 三者關(guān)系正確的是（）oA.有效市場(chǎng)滲透市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng) 有效市場(chǎng)滲透市場(chǎng)C.有效市場(chǎng) 服務(wù)市場(chǎng) 滲透市場(chǎng)D.服務(wù)市場(chǎng) 滲透市

4、場(chǎng) 有效市場(chǎng)12商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是（）存在差異性。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)B.城市區(qū)域功能 C.購(gòu)房者的需求 D.城市地理環(huán)境13對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的（）分析。A.需求 B.供給 C.競(jìng)爭(zhēng)D.市場(chǎng)占有率14我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）A.紐約同業(yè)拆放B.中國(guó)香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D 新加坡同業(yè)拆放15某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款 以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）oA.甲 乙丙 B

5、.丙乙 甲C.乙 甲丙D.乙 丙 甲16 某投資者購(gòu)買一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，名義收益率為 12.0% 果通貨膨脹率為 5.5%,銀行貸款年利率為 6.5%,存款年利率為 3.0%,則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）A. 5.16%B. 6.16%C6.5%D. 8.74%17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期 20 年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8 萬(wàn)元，且每年遞增 6%,年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為 6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元A. 91.76 B. 142.40C.150.94D 160.00118某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貨款，若年利率為6% ,期限為 15 年，首月還款額為

6、 3000 元，月還款額等比增長(zhǎng)率為 0.2% ,則該家庭第 8 年最后一個(gè)月的還款額為（）元。A. 3627.06 B. 3634.31C.4818.34D 4842.4319.張某用 1000 萬(wàn)元購(gòu)買了一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其要求的投資收益率為10% ,經(jīng)營(yíng)期為如果為 20 年，每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（）萬(wàn)元。A 17. 46 B 100.00 C. 117.46 D 672.7520 投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了（）oA 抵御通貨膨脹的影啊B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率21 如果某項(xiàng)目的 FNPV 等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能

7、力（）A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求B 超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求C未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求22某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見(jiàn)下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年年末012345凈現(xiàn)值/萬(wàn)元-2000446.35432.32532.59640.67455.57累計(jì)凈現(xiàn)值/萬(wàn)元-2000-1553.65-1121.33-588.7451.93507.5A. 3.09B. 3.48C3.83D. 3.9223 某投資項(xiàng)目每年可獲得 50000 元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3,貸款利率為12%、貨款期限為 20 年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人

8、所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬(wàn)元。A 28.73 B. 29.IIC 344.74 D. 349. 3124下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）A.建筑安裝工程費(fèi)B 土地費(fèi)用C 空置率 D 容積率25 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于（）A臨界點(diǎn)分析B 期望值分析C敏感性分析D 概率分析26 運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò) （）確定是甭進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價(jià)B放棄型期權(quán)估價(jià)C成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D.柔性期權(quán)估價(jià)27對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）

9、A銷售收入B 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C營(yíng)業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還28下列征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D. 土地補(bǔ)償費(fèi)29 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（）A.總投資估算表B.經(jīng)營(yíng)成本估算表C投資計(jì)劃與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表30 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（ 券、 B 發(fā)行普通股股票C 發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券 31 在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨（）A政策風(fēng)險(xiǎn)B市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D

10、 信用風(fēng)險(xiǎn)32 以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地（）的 70%A 評(píng)估價(jià)值B 實(shí)際價(jià)值C.投資價(jià)值D.出讓金收入33為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用房地產(chǎn)支出與收入來(lái)考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是D降低借貸資金的資金成本）o A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債A 本次貸款的月還款額/月均收入 B（本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額）/月均收入C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）/月均收入34市場(chǎng)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）A 物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B業(yè)主希望的投資回報(bào)率 C 通貨膨

11、脹率D同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系35某寫字樓月潛在毛租金收入為100 萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60 萬(wàn)元，月平均空置率為5 % ,月平均租金損失率為 2%,月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%,則該寫字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬(wàn)元。A 33.00B. 33.10C 36.00 D. 36.10二、多項(xiàng)選擇題（共 15 題，每題 2 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2 分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5 分）1 下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（）oA.居住物業(yè)開(kāi)發(fā)投資B 商業(yè)物業(yè)投資房C.土地開(kāi)發(fā)投資 D

12、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資E.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資2.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）A.吸納量B.新竣工量 C.預(yù)售面積 D.可供租售量E.房地產(chǎn)價(jià)格3下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有（）oA 商品住房限購(gòu)政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C 保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格D.房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)E. 通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加4 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說(shuō)法，正確的有（）A.大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C 總代理

13、可以委托分代理 D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式5 在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）oA 成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談6.下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資模式有（）oA 開(kāi)發(fā)一銷售模式B開(kāi)發(fā)一持有出租-出售模式C.購(gòu)買一持有出租一出售模式D.購(gòu)買一更新改造一出售模式E.購(gòu)買一更新改造一出租模式7對(duì)于 開(kāi)發(fā)-銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的引算期包括（）o A.開(kāi)發(fā)期 B論證決策期C經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期D.經(jīng)營(yíng)期 E 銷售期8甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2 年

14、。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)率C 資產(chǎn)負(fù)債率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率9下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有（）oA.故障樹(shù)分析法B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法10 在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開(kāi)發(fā)的工作包括（）oA風(fēng)險(xiǎn)估算B分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況C.辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因D檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān) E.提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議11 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要 內(nèi)容有（）。A.項(xiàng)目用地B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需C.房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì)D 交通運(yùn)輸條

15、件 E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施12下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有（）oA. 土地出讓價(jià)款B.土地購(gòu)置稅費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D 水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)2E. 土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)13下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說(shuō)法，正確的有（）A.資金融入方需要還本付息 B在私人市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)然融資E 權(quán)益融資主要來(lái)源于個(gè)人投資者14銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有（）oA.分期發(fā)放貸款，對(duì)其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C 要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金

16、不低于項(xiàng)目總投資的30 % D.不向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款 E 密切關(guān)注開(kāi)發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用15寫字樓分類過(guò)程中要考慮的因素包括（）oA 物業(yè)所處位置B 輻射區(qū)域的范圍C 建筑設(shè)備系統(tǒng)D 建造年代 E 租戶類型三、判斷題（共 15 每題 1 分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)、用“皿示正確，用“X示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1 分，本題總分最多扣至零分）I 商品房開(kāi)發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無(wú)論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營(yíng)利。（）2在我國(guó)，縣級(jí)以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。（）3土地

17、儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工 程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2% （）4 在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性分析和營(yíng)銷建議。（）5 用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時(shí)，假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計(jì)息期的期末。（）6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。（）7 財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借貸越多，資本金的收益率越大。（）8金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是

18、為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。（）9在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（）10 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。（）II房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建沒(méi)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營(yíng)利性和非營(yíng)利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）12借貸還本付息清算表屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表，該表中列出了可直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）13按照財(cái)政部和中國(guó)人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財(cái)政資金可以用于土地儲(chǔ)備貸款的擔(dān)保。（）14房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來(lái)越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)

19、開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的重要條件之一。（）15幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。（）四、 計(jì)算題（共 2 題，20 分。要求列出算式和計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2 位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）（一）某投資者購(gòu)買了一間建筑面積為100 擴(kuò)的店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為180 萬(wàn)元，一次性付款。購(gòu)買后對(duì)該店鋪進(jìn)行裝修，裝修期為 1 年，裝修費(fèi)用為 60 萬(wàn)元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標(biāo)收益率為12% ,動(dòng)態(tài)投資回收期不長(zhǎng)于 16 年，則假定該類店鋪的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占毛和金收入的30% ,裝修費(fèi)用發(fā)生在

20、年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。請(qǐng)計(jì)算滿足投資者收益目標(biāo)。要求的店鋪?zhàn)畹蛦挝幻娣e年和金，并畫出該項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的現(xiàn) 金流量圖。(二)某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3 年和 5 年兩種可能，概率分別為0.4 和 0.6,若租賃期為 3 年，總租金為 30 萬(wàn)元，一次性付清；若租賃期為5 年，總租金為 45 萬(wàn)元，也是一次性付清，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)營(yíng)該店面的年凈收益有 15 萬(wàn)元、12 萬(wàn)元和 10 萬(wàn)元三種可能，概率分別為 0.5、0.3 和 0.2，該投資者要求的投資收益率 為 10% ,設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小 于零的累計(jì)概率。201

21、1 年試題參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.C2.A3.B4. B5.A 6.B7. A8.D9C 10 B 11. C12.C13.A14.C15.B16. B17. C18.A19.B 20.B21.A22.D24.B 25.C26.A27.C28 D29.D3O.D31. A32 .A33.D34.D35.C_ 、多項(xiàng)選擇題1. CDE 2.ACE3.ABC4. I3CE5. AB6.BC7. AE8.AB 9. DE 10.AB11. ADE12.AB13. BCD14.ABDE15.ACE一.、判斷題1.X2.也=/4.X5.V6.X7.X8.=/9.v710.A/11.X12.x 13.X

22、U. V 15.X四、 綜合分析題IACD1.ACD 2.ABD3.C4 .ABC 5.C 6AD7.ABC8A9 BCDo 10.ACD11.B 12B13 .C 14.Bo 15 .Ao現(xiàn)金流量圖為：(太容易了，不好畫，略)現(xiàn)金流量圖共 3 分其中：第 0 年、1 年末現(xiàn)金流量 180、60 給 1 分，第 1 年末凈租金收入正確給1 分，第 15 年末正確給 1 分方法一：解：設(shè)單位面積最低毛租金為X 萬(wàn)元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%) = 0.7X ,年凈租金收入為 0.7X X100=70X根據(jù)投資者的投資計(jì)劃可列出下式：-180-60/ (1 + 12%) +70X/12

23、% X1-1/ (1+12) 15=0X=0.48991 (萬(wàn)元 /m2) =4899.1 元加那要實(shí)現(xiàn)這一投資自標(biāo)、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10 元/ m2o方法二：解：設(shè)單位面積最低毛租金為X 萬(wàn)元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%) = 0.7X ,年凈租金收入為 0.7X X100=70X將購(gòu)買價(jià)和裝修費(fèi)折現(xiàn)P=-180+ (-60) / (1+i) =-180-60/(1+12%)=-233. 57 萬(wàn)元 在動(dòng)態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對(duì)值應(yīng)等于pA=Pi/1-1/(1 +i)n =233.5712%/采/ /(1 + 12%)15=34.2970X=3

24、4.29X=4899.1 元/in2(二)解：(1 )計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和方法一：3第一路徑：聯(lián)合概率：P(X1) = 0.4 a 5=0. 20凈現(xiàn)值：NPW =-30+15/10%0.3+10 02=13.1當(dāng)租賃期為 3 年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+13仍 0%+口-1/ ( 1 + 10%) 3=2.58 萬(wàn)元當(dāng)租賃期為 5 年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+13仍 0%+口-1/ ( 1 + 10%) 5=4.66 萬(wàn)元加權(quán)凈現(xiàn)值為 2.58 XJ.4+4.66 為.6=3.83 萬(wàn)元(2)計(jì)算該投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或 1-0.32=

25、0.68方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見(jiàn)下表，并計(jì)算累計(jì)概率(略)凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率：1-0.32+(0.50-0.32)0.16/(0.49+0.16)或 1-0.50- (0.50-0.32) 0.4C9/(0.49+0.16)=0.6357=63.57%解析一、單項(xiàng)選擇題4由子房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住房是市場(chǎng)供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場(chǎng)的新建住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。5 某房屋新開(kāi)工面積是指報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積、不包括上期跨入報(bào)告

26、期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000- (300+200) =500 萬(wàn) irf6在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購(gòu)買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著增加7土地儲(chǔ)備的范圍包括依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土 地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。8 質(zhì)量控制主要包括四個(gè)方面，對(duì)原材料的檢驗(yàn)、對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件 檔案制度。10成本加成定價(jià)法的表達(dá)式為：成本+成本x 利潤(rùn)率。13需求分析包括：需求預(yù)測(cè)、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、吸納率分析(具體包

27、括市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì))、市場(chǎng)購(gòu)買者的產(chǎn)品功能需求。15實(shí)際利率=(1+r/m )m-1 ，設(shè)名義利率為 12%,則按年計(jì)息，日 2%,按季計(jì)息，i=(1 + 12%/4)4-1=12.55% ;按月計(jì)息，匸(1+12%/12)12-1 日 2%,年利率均相同，實(shí)際利率，按月計(jì)息最大，則按年計(jì)息最小。16.實(shí)際利率=(1 + 名義利率)/(1 + 通貨膨脹率)=(1+12%)/(1+5.5%)-1=6.16 %17 因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)，s=i 時(shí)，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P= nA1 /(l+i)=20 (1-6%)= 150.94 萬(wàn)元18 該家庭第 8 年最后一個(gè)月的還款額

28、A8X12=A1(1+i)i-1=3000 (1+區(qū) 2%)96-仁 3627.06 元19投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬，即該投資者的年投資回報(bào)為PXi,1000,10%=100萬(wàn)元21 如果某項(xiàng)目的 FNPV 大于或等于 0,說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù) 上是可以接受的。如果 FNPV 小于 0,則項(xiàng)目不可接受。22 動(dòng)態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)/) +上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)官當(dāng)期凈現(xiàn)涂流量現(xiàn)值=(4-1) +588.74/640.67=3.92 年23償債備付率二可用于還本付息資金/留當(dāng)期應(yīng)還本付息資金

29、，則每年應(yīng)還本付息資金=5/1.3=3.846 萬(wàn)元，按月還本付息額=3.846/12=3205元， 用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式， 可得， 最大貸款額為 V=A/i1 -1/(1 +i)n=3205/(12% 12) 1-1/( 1+ 12 %)12 10 =291076 萬(wàn)元。24對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期 與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效 果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利 率等。25最高土地取得

30、價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平， 所能承受的最高土地取得價(jià)格。28相對(duì)于股權(quán)融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變?cè)蓶|對(duì)公司的控制權(quán)。32 商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70% ,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2 年。33 考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55%以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償付額)/月均收入。一定注

31、意考試中題干的要求。35月凈經(jīng)營(yíng)收入二有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用二潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用= 100-1005%+2%)+100 X3 %-60=36 萬(wàn)元，注意：2011 年教材將 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”修訂為 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”學(xué)習(xí)使人進(jìn)步，相信 能就一定能成功二、多項(xiàng)選擇題1 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。A、B 選項(xiàng)屬于按物業(yè)類型來(lái)劃分的，按物業(yè)類型來(lái)劃分除A、B 選項(xiàng)外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共 5 項(xiàng)。2市場(chǎng)交

32、易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地 產(chǎn)價(jià)格指數(shù)共 9 項(xiàng)；供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房 屋新開(kāi)個(gè)面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價(jià)值共10 項(xiàng)，本題中的 B、D 選項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。4. A 選項(xiàng)錯(cuò)在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項(xiàng)錯(cuò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。5. C、E 選項(xiàng)屬于面訪的聯(lián)系方法的特點(diǎn)；D 選項(xiàng)屬于電話訪問(wèn)的聯(lián)系方法的特點(diǎn)。7.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出售的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期與銷售期之和；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出租或自營(yíng)的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和；當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為置4業(yè)投資的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。8 對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選9風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法包括調(diào)查和專家打分法