商業(yè)銀行住房抵押貸款風險與對策分析

1、我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險分析與對策研究摘 要在目睹了美國次貸危機對全球經濟的影響，為能有效維護我國商業(yè)銀行業(yè)的健康有序發(fā)展，對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現狀進行風險分析并尋找有效地措施來防止不利事件的發(fā)生，對于中國是一個迫切而又十分重要的新課題。本文的研究目的是在我國商業(yè)銀行的相關政策下，正視我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現狀，對存在的風險進行分析，并有針對性的研究相關的對策。本文從信用風險、利率風險、抵押物風險、流動性風險這四個方面分析了我國商業(yè)銀行住房抵押貸款存在的隱患，并針對這四個風險分別進行了詳細的研究提出了相應的對策，同時從完善住房抵押貸款的法律法規(guī)、建立政府住房抵押貸款擔保制度、

2、發(fā)展住房抵押貸款證券化、建立健全住房抵押貸款保險制度這四個方面對改善現如今商業(yè)銀行住房抵押貸款的狀況進行了研究分析。關鍵詞：商業(yè)銀行，住房抵押貸款，風險，對策Our Commercial Mortgage Risk Analysis and ResearchAuthor：Cai BingrenTutor：Fan YuhongAbstractIn the subprime crisis impact on the global economy, effectively maintain the health of our commercial banking development on our

3、 commercial mortgage risk analysis of the present and look for effective measures to prevent the occurrence of adverse events, for China is an urgent and important new topics. This study aims at bringing together the relevant policies of commercial banks in China, face up to our commercial mortgage

4、situation, risk analysis, and targeted research-related measures. This article from credit risks, interest rate risk, collateral risk, liquidity risk these four aspects of the commercial bank home mortgage loan risks, and risk for the four exceptions to a detailed study of countermeasures, while fro

5、m the perfect mortgage law regulations, establish a Government housing mortgage loan guarantee system, development of mortgage-backed securities, establishing a home mortgage loan insurance four aspects to improve nowadays commercial mortgage loan conditions conducted a study on analysis. Key Words:

6、 Commercial Banking, Mortgage, Risks,Countermeasures1 研究背景1.1 研究背景美國次貸危機波及全球經濟，引起了各方關注，雖然從表面上看美國次貸危機是因為資產證券化、銀行風險控制不力導致的，與我國銀行房地產貸款過程中這些問題并不是很明顯，但是美國次貸危機的誘因卻與我國銀行業(yè)存在的問題基本相同：房價虛高，房地產泡沫的不斷膨大，利率的不斷調高。由于房地產貸款在我國銀行信貸資產中比重較大，嚴峻的形勢要求我們必須正視此次美國次貸危機帶給我們的警示，以保證我國銀行業(yè)能夠實現和諧發(fā)展。下面我將就我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的基本概念、現狀以及存在的風險進行闡

7、述分析，進而得出我國商業(yè)銀行需要采取的相應對策以避免步美國次貸危機的后塵。表1.1 20022005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)2002200320042005全國消費信貸余額10669157362006322150個人住房抵押貸款余額8258117821585318400個人住房抵押貸款比重74.87個人住房抵押貸款增長比例圖 個人住房抵押貸款增長比例圖2 住房抵押貸款的理論研究2.1 住房抵押貸款的含義住房抵押貸款又稱按揭，是指房屋購買者以所購買的住房為抵押擔保品向銀行申請貸款，以所貸的款額作為房費付給建筑開發(fā)商，然后按照一定的付款方式向銀行支付款項以還清貸款，若購房者不能按照期限還

8、本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。我國住房抵押貸款主要有住房公積金貸款、個人組合貸款、個人住房擔保貸款的等七大類，相應的還有等額本息、等額本金和到期還本等各類還款方式。2.2 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現狀我國住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展速度十分驚人，在商業(yè)銀行總資產中的比例逐年上升。其快速增長的原因一方面是因為其能給銀行帶來豐厚的利潤；另一方面是因為其被認為是風險較低的資產，許多銀行都把其當作銀行的高質量資產。2009年國內房地產信貸市場面臨著前所未有的寬松政策環(huán)境：央行實行適度寬松的貨幣政策，取消了對商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制，降低存款準備金率，降低貸款利率。同時，中國正面臨著空前巨大的房地產與按揭

9、貸款的發(fā)展空間，有理由相信今后中國房貸市場前景十分光明。 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險分析近年來，我國住房抵押貸款業(yè)務廣泛發(fā)展，為改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴大內需、拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，在住房抵押貸款業(yè)務快速發(fā)展的同時，也暴露出不少問題，誘發(fā)了金融風險隱患的產生?，F對以下四種風險進行分析：1、信用風險。信用風險是由于住房抵押貸款期限都很長，而在貸款期間貸款人對借款人各方面的情況難以做到全面準確的掌握，使得這種潛在的信用風險隨時都可能觸發(fā)，從而造成違約行為。違約行為發(fā)生后，即使銀行能將抵押物變賣，其收回的資金額也可能少于貸款余額，使銀行資產受損；同時，銀行將不得不面對突

10、然改變的資金流量，要重新安排資金使用計劃，而這時資金市場可能發(fā)生利率下降等情況，對銀行構成不利影響。 2、流動性風險。流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，主要體現在兩個方面，目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種在發(fā)放長期抵押貸款時的短存長貸行為，會降低商業(yè)銀行資產的流動性，進而影響銀行的兌付能力。商業(yè)銀行持有的住房抵押貸款債權不易變現可能產生兩個方面的嚴重后果。其一喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機會,增加機會成本帶來的損失；其二當存款人擠提存款或債權人要求貸款人清償債務時，出現資金周轉困難，進

11、而直接導致銀行的破產或倒閉。 3、抵押物風險。抵押物風險主要表現為抵押物處置風險和抵押物價格風險。抵押物處置風險表現在兩個方面。一是借款人欺詐行為構成的風險，包括：虛擬抵押、多頭或重復抵押、舊契約抵押等。由于借款人的欺詐行為，使得借款人違約后導致對抵押物處分的糾紛，由此造成花費高昂的處分費用，給貸款人造成損失。二是房地產交易市場不完善構成的風險。目前，在我國貸款人通過拍賣抵押房產所得價款來清償貸款，在實踐中的阻力很大、困難重重，難以實施；抵押物價格風險也有兩個方面的表現。一是抵押物價格的市場風險。抵押房屋隨著經濟環(huán)境、房地產市場供求關系的變化和自然磨損而導致市場價格下跌，會給銀行帶來損失。二是

12、抵押物價格的人為風險。借款人在其抵押期限內對房屋的損壞，造成抵押物價格下降，使銀行貸款遭受風險；估價人員的過失或故意過高估價等，這些人為因素都會給銀行貸款造成風險隱患。 4、利率風險。利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，是由其業(yè)務短存長貸的資本結構所決定的。如果利率上漲，對借款人來說，借款額度越高，借款期限越長，其影響度也就越大。因為在借款人本來的收入就比較吃緊的情況下，增加的每月還款額無疑會加大借款人的還款壓力，從而使銀行的風險加大。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，從而使銀行預期的利息收入無法實現，給銀行帶來風險，主要表現在，提

13、前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。只要利率發(fā)生波動，無論是漲還是跌，商業(yè)銀行都會遭受損失。2.4 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款對策研究1、信用風險的控制。一是加強對按揭貸款項目的審查。包括開發(fā)商的資信審查和項目樓盤審查。二是加強對借款人資格和償債能力的審查。抵押人應具有完全民事行為能力，對抵押房地產擁有所有權,并領有所有權憑證；法人應具備獨立核算、自負盈虧能力,且具有房地產開發(fā)權。同時銀行可要求企業(yè)提供驗資證明、財務報表等資料，審查抵押人的資信狀況。三是完善貸款相關手續(xù)。在“簡化手續(xù)”的同時，要完善個人住房抵押貸款的登記、公證、抵押、保險等手續(xù)，

14、加強貸款合同及檔案等基礎管理工作。四是完善我國居民信用體系的建立。2、流動性風險的控制。據了解，作為我國商業(yè)銀行住房抵押貸款重要構成之一的住房公積金制度尚存在覆蓋率低，公積金存在應建未建等現象。針對這些問題，我們應該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實地滿足消費者實現住房融資需求，降低流動性風險。 3、抵押物風險的控制。首先積極培育發(fā)展資產拍賣市場。其次規(guī)范房地產評估業(yè)務行為，政府行政主管部門加強對評估機構管理的同時銀行也加強對房地產評估人員的培養(yǎng)，保證抵押物估價真實有效，三是加強對抵押物的審查。金融機構應嚴格做好對抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房產的產權證件或能證明其產權的合法性

15、證明文件。從而達到規(guī)范抵押活動，遏制無權抵押、多頭抵押、重復抵押和當事人作弊等違法行為。 4、利率風險的控制。針對利率變動帶來的風險，銀行可以采取以下措施：一是開發(fā)可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。二是開發(fā)固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在現有模式下，銀行承擔了大部分的利率風險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發(fā)行固定利率債券等），可以避免相應的利率錯配和流動性風險。除此之外，還應加強以下幾方面的建設： 1、完善住房抵押貸款的法律法規(guī)。我國現在迫切需要一套完善而嚴密的法律法規(guī)體系來規(guī)范住房

16、抵押貸款的運作和發(fā)展。2、建立政府住房抵押貸款擔保制度。住房金融的政策性決定了建立政府住房金融擔保制度的必要性。與企業(yè)擔保和個人擔保相比，政府擔保信譽高、實力強，尤其在我國當前社會信用基礎薄弱且信用體系發(fā)展滯后的情形下，政府對住房金融擔保機制的高度介入具有現實意義。為此，應盡快在我國成立專門性的住房抵押貸款擔保機構，該機構不以盈利為目的，主要作用在于鼓勵中、低收入家庭進入住房抵押貸款市場，促進住房抵押貸款市場的穩(wěn)健發(fā)展，擔保的范圍限制在中、低收入居民的住房貸款上。 3、發(fā)展住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化在對銀行的資產進行分解的同時，將由銀行獨自承擔的風險進行分散和轉移：即由銀行一家承擔

17、發(fā)放抵押貸款和回收貸款本息等業(yè)務，轉化為多家金融機構和機構投資者共同參與的活動；從而將銀行體系內的風險轉移到證券市場上。由于在證券市場上存在著大量的投資者，當證券化的資產在這些投資者之間自由轉讓時，證券化資產就可以被合理定價，并且由接受定價的投資者自己承擔投資風險，這樣就極大地減弱了風險過度集中的可能性。因此，在證券市場上住房抵押貸款證券化的金融風險是派生的、分散的，演化為系統(tǒng)性風險的可能性不大。由于住房抵押貸款具有穩(wěn)定的現金流入、低違約率、貸款契約標準、易組合等特點，被認為是最適合于證券化的信貸資產。如果抵押貸款證券化了，貸款銀行將期限、利率相近的個人住房貸款組合成資產組，經信用增級后發(fā)行住

18、房抵押支持債券，實現債權轉移風險證券化，銀行利潤來源由存貸款利息差變?yōu)槭掷m(xù)費，提前還款的風險就轉移給了投資者。4、建立健全住房抵押貸款保險制度。住房抵押貸款保險制度的風險轉移和損失賠償機制能有效緩解住房抵押貸款授信業(yè)務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有利于房地產金融市場的繁榮和金融體系的穩(wěn)定。住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開發(fā)商三方的利益，要使其帶來的風險降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應該不斷完善?？傊?，三方都應正確處理好業(yè)務發(fā)展與風險防范的關系，在貸款產品的設計中充分考慮風險因素，強化風險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業(yè)務的良性、健康發(fā)展。結 論本文主要針對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險及對策展開了分析和研究，本文首先闡述了住房抵押貸款的含義，然后本文站在我國商業(yè)銀行的角度，從信用風險、流動風險、抵押物風險、利率風險這四個方面進行了分析，最后站在我國相關政策的基礎上研究了相對應的解決對策，同時從完善住房抵押貸款的法律法規(guī)、建立政府住房抵押貸款擔保制度、發(fā)展住房抵押貸款證券化、建立健全住房抵押貸款保險制度這四個方面對我國現實施的政策提出改善的方案。因為住房抵押貸