一套完整的某房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案

1、一套完整的莫房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案第一部分稅收籌劃的含義在市場經(jīng)濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負始終是納 稅人孜孜以求的目標。稅收籌劃就是在不違反國家稅收法規(guī) 的前提下，納稅人通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)雀黜椊?jīng)濟活動 的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負，為納稅人 帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經(jīng)濟利益的管理活動， 它同納稅人追求企業(yè)價值最大化的目標一致；稅收籌劃有利 于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和會計核算水平，有利于降低企 業(yè)的經(jīng)營風險，有利于節(jié)約稅收成本。稅收籌劃完全合法、符合國家立法意圖，國家豉勵稅收籌劃。注冊稅務師管理暫行辦法明確規(guī)定，“稅收籌劃是注冊稅務師的業(yè)務

2、內(nèi)容之一”，從規(guī)章的層面肯定了稅收籌劃存在的必要。 隨著稅收籌劃的不斷完善和發(fā)展，稅收籌劃將進一步提升法 律級次，更加有法可依。房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下四種運營方式：一是通過國土局桂牌交易；二是合作建房；三是 收購一塊土地進行項目開發(fā)；四是收購公司或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓。下面，從企業(yè)經(jīng)營過程中金額最大、 最為重要的兩個稅種（土 地增值稅、企業(yè)所得稅）分別闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃。第二部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃國家稅務法規(guī)是稅務部門征稅的法律依據(jù)，企業(yè)進行稅務籌劃，首先應立足于國家稅務法規(guī)，立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是稅率較高， 稅負重， 二是籌劃余地較大

3、， 可以節(jié)省較多稅金支出。土地增值稅稅法規(guī)定，有下列 5 種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策： 1 、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。2 、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務機關(guān)審核，免征土地增值稅。 3 、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。 4 、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。 5 、在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征

4、土地增值稅。 根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案： （一） “臨界點”籌劃方案： 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多， 導致房價越高。 因此， 如何在行業(yè)中做到房價最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應認真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點” 。 “臨界點” ： 稅法規(guī)定， 納稅人建造普通標準住宅出售， 增值額 （轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額 20 ， 免征土地增值稅； 增值額超過扣除項目金額20，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20的增值額”就是“臨界點”

5、 。 基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到 60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。 控制增值額，必須從稅法規(guī)定的五個扣除項目入手：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目（主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%） 。必須主意到，稅法允許扣除的項目比企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法

6、的規(guī)定為準。 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%， 免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。 例如： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售收入為億元，其中普通住宅為1億元、豪華住宅銷售額為 5000 萬元

7、。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為億元，其中普通住宅為 8000 萬元， 豪華住宅為 3000 萬元。 1、不分開核算應繳納土地增值稅： 增值率： ( 1500010000) + 11000 X 100除 36%適用稅率:30% 應納稅：(15000 11000) X 3 0 %= 1200 萬元 2 、分開核算應繳納土地增值稅： 普通住宅 增值率：(10000-8000) + 8000X 100%= 25% 適用稅率：30%應納稅：(10000-8000) X 30%= 600萬元；豪華住宅增值率：(50003000)+3000X 100%= 67%適用稅率：40%應納稅：(5000-3000)

8、X40%- 3000X5%= 650 萬元 二者合計： 600 萬元 +650 萬元 =1250 萬元如上所述，分開核算比不分開核算多支出稅金50 萬元。原因在于普通標準住宅的增值率為25%，已經(jīng)超過20%，仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過進一步籌劃，適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，從而實現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房價(或提高房屋質(zhì)量、改善房屋配套設(shè)施等)的效果，在激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業(yè)的收益情況。 3、進一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅：進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：（ 1

9、）增加可扣除項目金額假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000y） + yX 100% 20好式中可計算由，y = 8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅應繳納650萬元，實際總共免稅550 萬元；扣除為增加可扣除項目金額多支出的 333 萬元，企業(yè)可增加收入217 萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高。 但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總

10、和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應用第二種方法。 （ 2）降低房屋價格降低房屋銷售價格導致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。這一方法是否適當，關(guān)鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。 假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變， 仍為 8000萬元，要使增值率為20%則銷售收入從（X 80008000X100除20燦可求由，X= 9600萬元。此時該企業(yè)應繳納的豪華土地增值稅為 650 萬元，節(jié)省稅金600 萬元，與減少的收入 400 萬元相比節(jié)省了 200 萬元，比第一種方法少節(jié)省17 萬元。

11、 （因為土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析） （二）合作建房營業(yè)稅的籌劃方案：土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)營業(yè)稅，合作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物” ：雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業(yè)稅。第二種方式是

12、甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)或合作項目的合作建房。我們主要談一下合作項目的合作建房，合作建房最關(guān)鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是合作雙方采取風險共擔、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股， 根據(jù)財稅字（ 1995） 48 號和國家稅務總局 營 業(yè)稅稅目注釋第九條第二款“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、 共同承擔投資風險的行為， 不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳

13、稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。在實際操作中，企業(yè)經(jīng)營會受新公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)時間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例的股權(quán)來實現(xiàn)。 （三） 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)籌劃方案：假設(shè)A公司收購B公司。A公司收購前凈資產(chǎn)的公允價面值為 1000 萬元， B 公司凈資產(chǎn)賬面價值為 -100 萬元，收購價500 萬元 （增值部分主要為房地產(chǎn)） ， 合并前有尚未彌補的虧損 700 萬元（未超過稅法規(guī)定的 5 年彌補期限） 。企業(yè)合并過程中的非股權(quán)支付額為低于20%，預計合并后A 公司每年應納稅所得額約為 100 萬元

14、。 根據(jù)國稅發(fā) 2000119號文件規(guī)定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務處理方案：方案一：免稅合并。因為本例中非股權(quán)支付比例低于20%，所以 B 公司可不確認資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，其虧損可由合并后的A 公司繼續(xù)用以后年度實現(xiàn)的與 B 公司凈資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補，A公司接受B公司全部資產(chǎn)的計稅成本，須以 B公司原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。 方案二：應稅合并。當非投權(quán)支付比例低于20%時，國稅發(fā)2000119 號文件規(guī)定為“可選擇”免稅合并，因此 A公司和B公司有權(quán)選擇應稅合并。B 公司可視為按公允價值轉(zhuǎn)讓，處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的 轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅， B 公司以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)合并后的A公司彌補

15、，A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)，計稅時可以按經(jīng)評估確認的價值確定成本。 方案比較： 1 、方案一中 B 公司不確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不繳納企業(yè)所得稅。方案二中 B 公司須確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅600萬元 500- （ -100 ） ，但確認的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得可全部用于彌補以前年度虧損（600 V 700）,不需要負擔企業(yè)所得稅；2、方案一中 B 公司虧損可結(jié)轉(zhuǎn)到合并后的 A 公司進行彌補，但 B 公司凈資產(chǎn)的公允價值僅占合并后 A 公司凈資產(chǎn)公允價值的600+ （ 1000+600） X 100%,合并后每年大約只能約補虧損萬元（100X%）,考慮稅前彌補虧損年限，合并前 B公司的700 萬元虧損，合并后大

16、約只能在稅前彌補萬元。方案二中B 公司虧損不得結(jié)轉(zhuǎn)到A 公司彌補； 3 、方案一中A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)只能按B公司原帳面凈值提取折舊（或攤銷，下同）在稅前扣除。方案二中 A 公司接受 B 公司的有關(guān)資產(chǎn)可按評估價值提取折舊在稅前扣除。由此可見，在本例中，無論采取哪種合并方案，B 公司均不需要負擔企業(yè)所得稅。方案一的優(yōu)勢在于合并后A 公司可以稅前彌補 B 公司的虧損約萬元，方案二在優(yōu)勢在于合并后 A公司可以稅前多列支取折舊 60 萬元，可見，方案二顯然優(yōu)于方案一。 在企業(yè)收購過程中，按公允價面值考慮到對資產(chǎn) （ 房地產(chǎn) ） 進行評估增值稅務處理。這樣加大多房地產(chǎn)成本。 選擇應稅合并， 從而

17、在稅前列支更多的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等費用。 （四）將房地銷售改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方案： 例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某酒店投資公司簽訂協(xié)議，建造一座五星級酒店。工程由該房地產(chǎn)開發(fā)公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購買該酒店，需要支付土地出讓金20?000 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本70?000 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用 4500 萬元，利息支出 5000 萬元，城建稅為7%，教育費附加為3%，銷售價格為140 ， 000 萬元。當?shù)卣试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得土地使用權(quán)和開發(fā)成本金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為140?000萬元

18、。應當繳納營業(yè)稅：140, 000X 5%=7000（萬元）。應當繳納城建稅和教育費附加：7000 X （ 1%+3%=280（ 萬元） 。 該企業(yè)取得土地使用僅支付成本20?000萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本70 ， 000 萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費用合計為：（20, 000+70, 000） X 5%+5000=9500（萬元）。房地產(chǎn) 加計扣除費用為：（20, 000+70, 000） X20%=18?000（萬元）。 允許扣除項目合計為：20?000+70?000+9500+18?000+7000+280=124?780（萬元）。增值額為： 140?000-124?780=15?220 （萬元） 。

19、增值率為：15?220+124?780X 100%=%應當繳納土地增值稅:15?220X30%=4566（萬元）。該企業(yè)實際利潤為：140,000- （ 20， 000+70， 000） -9500- （ 7000+280+4566） =28?654（萬元）。應當繳納企業(yè)所得稅：28?654X 15%=4298（萬元）。該企業(yè)的稅后利潤為： 28?654-4298=24?356 （萬元） 。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)該酒店投資企業(yè)的要求自行開發(fā)建設(shè)該五星級酒店，該酒店投資企業(yè)可以將本來應當按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。酒店建成以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與該酒店投資企業(yè)合資成立

20、一家酒店公司，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以該酒店投資入股，占相應的股份。酒店公司成立以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再將其所擁有的股東全部轉(zhuǎn)讓給該酒店投資企業(yè)。假設(shè)該酒店的各項建設(shè)成本不變，為了與酒店開發(fā)企業(yè)共享納稅籌劃的收益，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股分所得為 125 ， 000 萬元。這樣，酒店投資企業(yè)少支付價款15?000 萬元。根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 （財稅2002191 號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納營業(yè)稅。

21、根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 （財稅 199548 號）的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資入股可以免征土地增值稅，而其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企建造該酒店的總成本為： 20?000+70?000+4500+5000=99， 500（萬元）轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得為： 125?000-99 ， 500=26?000 （萬元） 。應當繳納企業(yè)所得稅：26?

22、000X 15%=3900（萬元）。該企業(yè)的稅后利潤為： 26?000-3900=22?100 （萬元） 。多獲得稅后利潤：22?100+24?356=46?456 （萬元）。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和該酒店投資企業(yè)總共減輕稅收負擔：15?000+46?456=61?456 （萬元）。 （五）以契約方式約定甲方應得的前期工作補償和合作利益： 如果一個中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項目公司，甲方是中方，負責項目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續(xù)，部分前期工作已在項目公司之前基本完成，項目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立后的項目公司以項目公司的名義籌集，項目完全后乙方獲得項目利

23、潤。我們在設(shè)計這個概念的時候在設(shè)計當中我們可以看，在每個環(huán)節(jié)當中的籌劃方式，籌劃點以及風險控制，我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前期費用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企業(yè)項目公司，通過約定甲方負擔的前期限費用的歸屬，將甲方應得利潤分為前期限工作補償費和合作利益兩部分，使前期費用流入合作項目的開發(fā)成本， 這樣可以增加開發(fā)成本， 可在稅前扣除。注意幾下方面： 1 、前期補償方式費用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定； 2 、支付甲方的補償。 第三部分 房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅的稅收籌劃（一）外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策 外商投資企業(yè)所得稅法中差異最大、最能體現(xiàn)其自身特點的是所得稅優(yōu)惠政策。本文把所得稅優(yōu)惠政策歸納為以下幾個方面： 1、生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠 生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10 年以上的，從開始獲利年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。 2 、追加投資項目的優(yōu)惠 符合下列條件之一的投資者，在原合同以外追加投資項目取得的所得，可單獨計算并享受兩免三減半定期減免優(yōu)惠： （ 1）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過6000 萬美元的；（ 2）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過1500 萬美元，且達到或超過企業(yè)原注冊資本50%的。3 、外國投資者并購