中原嘉定唐朝大酒店的項(xiàng)目的策略思考 ppt課件

1、“唐朝大酒店工程戰(zhàn)略思索唐朝大酒店工程戰(zhàn)略思索 本次匯報(bào)是根據(jù)我司與貴司的反復(fù)溝通、結(jié)合對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和工程的思索，現(xiàn)就工程四個(gè)層面的操作問(wèn)題進(jìn)展討論！ 前 言 四個(gè)問(wèn)題與五星酒店的并存法那么？ 壹工程營(yíng)銷法那么？ 貳有效才是硬道理！銷售刺激 叁銷售節(jié)拍和周期如何把握？ 肆與五星酒店的并存法那么？與五星酒店的并存法那么？ 壹壹安亭鎮(zhèn)總體規(guī)劃 “新都市主義理念下的安亭新鎮(zhèn)城市功能分區(qū)明確有序。我們稱其為“城市功能群落化。 與傳統(tǒng)城市功能的構(gòu)成需求較長(zhǎng)時(shí)間的歷史沉淀不同，一個(gè)新興區(qū)域的開(kāi)展和成熟，要從效率和功能的合理化角度思索，經(jīng)過(guò)“城市功能群落的方式快速有效地開(kāi)展。功能群落化 生活功能 產(chǎn)業(yè)功能 商

2、業(yè)功能功能群落功能群落化物業(yè)三物業(yè)二物業(yè)一物業(yè)一物業(yè)二物業(yè)三 物業(yè)一物業(yè)二物業(yè)三本案作為復(fù)合型酒店物業(yè)可以構(gòu)成一個(gè)完整的功能群落！并存法那么整體性法那么？ 壹差別性法那么？ 貳 五星酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 功能補(bǔ)充價(jià)值提升共同勝利整體性法那么 小面積商務(wù)酒店 高檔商務(wù) 高檔旅游 高檔休閑團(tuán)體觀光短期租住中檔休閑汽車工業(yè)配套效力公司F1賽事相關(guān)效力公司旅游效力公司功能互動(dòng)功能互動(dòng)群落化群落化差別性法那么功能定位 五星級(jí)酒店 本 案高級(jí)酒店標(biāo)間、高級(jí)套房高級(jí)配套大堂、會(huì)所、餐廳等中檔標(biāo)間三星級(jí)為主；小面積商務(wù)寫字間。合理共享軟配套合理共享軟配套, ,嚴(yán)厲區(qū)分硬配套。嚴(yán)厲區(qū)分硬配套。本案必需求有獨(dú)立的大堂等

3、效力區(qū)域經(jīng)過(guò)合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流低商高住、垂直分割功能原那么產(chǎn)權(quán)生活酒店 ：商務(wù)酒店 3 ：1 1028層： 產(chǎn)權(quán)式生活酒店，根本單位面積50左 右，約400套左右；4 9 層：小戶型商務(wù)寫字間，按根本單位出賣 給小型效力公司，組合成50100彈 性商務(wù)空間。功能配比工程營(yíng)銷法那么？工程營(yíng)銷法那么？操盤關(guān)鍵操盤關(guān)鍵 貳貳操盤的關(guān)鍵 借力生力 在營(yíng)銷推行中，本案必需弱化 “三星級(jí)概念，模糊本案與五星級(jí)酒店的檔次差別印象，采用 “借力生力戰(zhàn)略。提升本工程檔次感、價(jià)值感獨(dú)立的、全新的產(chǎn)品概念、籠統(tǒng)、案名生力：完好而獨(dú)立的工程籠統(tǒng)借力生力借力：小力：五星級(jí)酒店的高檔物業(yè)價(jià)值大力：嘉定地域的整體利好產(chǎn)

4、品概念配套型、功能型假日酒店休閑配套會(huì)展配套企業(yè)配套商務(wù)配套案名：第六日有效才是硬道理！有效才是硬道理！銷售刺激銷售刺激 叁叁 投資者產(chǎn)權(quán)酒店的主要客戶群最關(guān)懷什么？前景預(yù)期投資報(bào)答銷售刺激關(guān)鍵汽車工業(yè)區(qū)的成熟F1賽事的舉行產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展旅游、商業(yè)大量配套商家的產(chǎn)生及商務(wù)人士的聚合效力需求的增長(zhǎng)酒店需求大趨勢(shì)、大環(huán)境、大需求鼓吹前景強(qiáng)調(diào)投資報(bào)答投資者的價(jià)值天平 投入 報(bào)答強(qiáng)調(diào)投資報(bào)答投資者的價(jià)值天平 投入 報(bào)答報(bào)答方式確實(shí)定是吸引投資者的關(guān)鍵常見(jiàn)報(bào)答促銷方式保租：支付一部分首期，委托開(kāi)展商運(yùn)營(yíng)一定時(shí) 期，租金抵扣剩余首期款，期滿那么交還業(yè)主 自行運(yùn)營(yíng)。減免首期：首期分期付款。返租：

5、物業(yè)回租開(kāi)展商運(yùn)營(yíng)，一定期限內(nèi)按商定租 金規(guī)范報(bào)答。保底分紅：與返租類似，商定最低報(bào)答租金，并可享用 一定運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)的分紅?；刭?gòu)：開(kāi)展商對(duì)業(yè)主的最大承諾，在一定期限內(nèi)假設(shè) 業(yè)主不稱心可由開(kāi)展商按原價(jià)購(gòu)回物業(yè)。哪種報(bào)答方式最有效？?jī)r(jià)錢如何制定？第三個(gè)問(wèn)題保租減免首期返租保底分紅回購(gòu)降低投入門檻利益最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化！投資報(bào)答方式返租保底分紅回購(gòu)零風(fēng)險(xiǎn)高報(bào)答三種方式如何組合設(shè)計(jì)?保證鐵三角 返租報(bào)答 利潤(rùn)分紅 回購(gòu)承諾退出機(jī)制利潤(rùn)保證擔(dān)保：開(kāi)展商即管理商，與開(kāi)展商簽約無(wú)后顧之憂。投資報(bào)答方案分紅方法：參與酒店運(yùn)營(yíng)凈利潤(rùn)分紅，按業(yè)主30%、 酒店70%比例進(jìn)展?；刭?gòu)方法：酒店?duì)I業(yè)第11年開(kāi)場(chǎng)，假設(shè)業(yè)主

6、不稱心 酒店盈利情況，那么由開(kāi)展商按原價(jià)扣 除未還本例購(gòu)回。方案一：10年保底6.5%分紅，10年后承諾回購(gòu) 方案二：5年8% 固定報(bào)答；第610年開(kāi)場(chǎng)5%保底 分紅；10年后承諾回購(gòu) 方案二：5年8% 固定報(bào)答一次性返還10% ； 第610年開(kāi)場(chǎng)5%保底分紅；10年后承諾回購(gòu) 方案一方案二方案三購(gòu)房面積（m2） 50 50 50 購(gòu)房單價(jià)(元/m2) 8000 80008000購(gòu)房總價(jià)（萬(wàn)元） 40 4040首付款（萬(wàn)元） 16 1614（16萬(wàn)回報(bào)扣抵一次性返還2萬(wàn)） 每月按揭款（元） 2697 269726975年內(nèi)每月保底回報(bào)2167 2667 2333 每月綜合稅（17.5%） 37

7、9 467 4085年內(nèi)每月贏余-909（分紅未計(jì)） -497 -772 第6年及以后每月回報(bào)2167 1667 1667 第6年及后每月贏余-909（同上） -1292（分紅未計(jì)） -1292 （分紅未計(jì)） 優(yōu)劣勢(shì)比較回報(bào)率較底，但回報(bào)周期長(zhǎng)，較穩(wěn)定。10年后回購(gòu)承諾保障投資者退出機(jī)制。前5年以高固定回報(bào)率保障投資利益。5年后酒店成熟降低固定回報(bào)率但能依靠分紅增加回報(bào)。與方案二相同，只是將一部分回報(bào)提前返還，降低首付，增加對(duì)投資者的吸引，降低銷售壓力。闡明:按4成10年商業(yè)房地產(chǎn)貸款計(jì)算。方案二、三可由客戶自行選擇。價(jià)錢如何制定定價(jià)原那么：合理的利潤(rùn)率貼近市場(chǎng)接受力市場(chǎng)比較法or收益復(fù)原法？

8、價(jià)錢如何制定 嘉定中心板塊金地格林春岸嘉豐佳園菊?qǐng)@新村新城楓景倉(cāng)海公寓復(fù)華城市花園嘉馨名園 安亭新鎮(zhèn)泰辰舒庭安亭新苑博泰景苑協(xié)通公寓安亭板塊 江橋板塊江橋板塊3200-5000元元/5000元元/以上以上3200-4000元元/4800元元/4200-4400元元/4800元元/4500元元/5888-8888元元/3500元元/3400元元/起起4500-7500元元/4200元元/8000-10000元元/5000元元/6000元元/同區(qū)域同類產(chǎn)品極少，因此可思索采用收益復(fù)原法定價(jià)。5000元元/ 金地格林春曉嘉城漪園F區(qū)漪園E區(qū)同盛公寓翔封花苑富友小區(qū)加州花園別墅豐盛雅苑匯豐嘉苑逸香園3

9、800-4370元元/南翔板塊南翔板塊收益復(fù)原法定價(jià)模型 酒店客房?jī)r(jià)值測(cè)算 酒店運(yùn)營(yíng)價(jià)值測(cè)算 酒店現(xiàn)時(shí)總價(jià)值 酒店客房單價(jià)=酒店總價(jià)值/總面積 銷售單價(jià)市場(chǎng)要素修正酒店客房?jī)r(jià)值測(cè)算 1凈收益=客房總收入平均日租金不同年限入 住率客房總本錢約為收入的40% 2資本化率r確實(shí)定 客房?jī)r(jià)值P=a1/(1+r)+a2/r/(1+r)/1-1/(1+r)na1：第一年凈收益 a2：第二年及以后凈收益n ： 收益年限，即本酒店土地剩余運(yùn)用年限酒店運(yùn)營(yíng)價(jià)值測(cè)算 方法與客房?jī)r(jià)值測(cè)算同。根據(jù)行業(yè)根本規(guī)律，其他運(yùn)營(yíng)收入約為客房收入的20%，運(yùn)營(yíng)本錢為運(yùn)營(yíng)收入的60%。說(shuō) 明 價(jià)錢的制定以及報(bào)答率的制定，需求對(duì)本區(qū)

10、域的酒店行業(yè)價(jià)錢程度、入住率、資本化率進(jìn)展詳細(xì)嚴(yán)密的調(diào)研，并在充分了解本工程的細(xì)節(jié)如裝修規(guī)范、其他本錢投入等的根底上制定，因此我們只是對(duì)價(jià)錢及報(bào)答率構(gòu)成的過(guò)程和方法進(jìn)展闡明，詳細(xì)的價(jià)錢制定須在大量調(diào)研論證任務(wù)后進(jìn)展。銷售節(jié)拍和周期如何把握？第四個(gè)問(wèn)題建立工期：6.28開(kāi)工05年3月底主體完工05年9月底裝修完工9個(gè)月6個(gè)月?tīng)I(yíng)銷周期：根據(jù)本案的體量及工程進(jìn)度預(yù)估，本案營(yíng)銷周期在12個(gè)月左右。營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)要把握住 “兩點(diǎn)一線04F1賽事9.2605F1賽事9.26F1上海賽事初次開(kāi)賽，本區(qū)域關(guān)注度提升；到再次開(kāi)賽，本區(qū)域的位置將初步構(gòu)成，同時(shí)隨著各項(xiàng)配套建立的落實(shí)，本區(qū)域價(jià)值不斷提升！本案營(yíng)銷推行總原

11、那么緊隨大勢(shì)，不斷加強(qiáng)！工程亮相勝利銷售營(yíng)銷階段銷售推行7月底9月底1012月底05年1月05年6月05年6月05年9月預(yù)備期預(yù)備期各項(xiàng)前期預(yù)各項(xiàng)前期預(yù)備任務(wù)，銷備任務(wù)，銷售人員進(jìn)場(chǎng)售人員進(jìn)場(chǎng)及工程進(jìn)度及工程進(jìn)度確認(rèn)。確認(rèn)。培育培育各項(xiàng)推行方案各項(xiàng)推行方案及要素的預(yù)備。及要素的預(yù)備。蓄勢(shì)期蓄勢(shì)期各階段營(yíng)銷預(yù)各階段營(yíng)銷預(yù)備任務(wù)，開(kāi)場(chǎng)備任務(wù)，開(kāi)場(chǎng)積累客戶，內(nèi)積累客戶，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。部認(rèn)購(gòu)。亮相亮相結(jié)合結(jié)合F1進(jìn)展籠進(jìn)展籠統(tǒng)推行，以知統(tǒng)推行，以知名度擴(kuò)張為目名度擴(kuò)張為目的。的。公開(kāi)強(qiáng)銷期公開(kāi)強(qiáng)銷期開(kāi)場(chǎng)公開(kāi)強(qiáng)銷，開(kāi)場(chǎng)公開(kāi)強(qiáng)銷，加大銷售力度，加大銷售力度，并進(jìn)展有方案控并進(jìn)展有方案控盤，完成預(yù)期目盤，完成預(yù)

12、期目的。的。強(qiáng)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)結(jié)合各類結(jié)合各類NP、PR、DS推行手段，以推行手段，以“強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)位置強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)位置與與“客戶利益為客戶利益為重點(diǎn)訴求全方位重點(diǎn)訴求全方位豐富工程品牌籠豐富工程品牌籠統(tǒng)，促進(jìn)銷售。統(tǒng)，促進(jìn)銷售。尾盤持銷期尾盤持銷期進(jìn)入尾盤階段，進(jìn)入尾盤階段，進(jìn)展相關(guān)促銷手進(jìn)展相關(guān)促銷手段去化剩余單位。段去化剩余單位。成熟成熟工程籠統(tǒng)曾經(jīng)構(gòu)工程籠統(tǒng)曾經(jīng)構(gòu)成，不需求投入成，不需求投入過(guò)多硬性推行。過(guò)多硬性推行。銷售完成中原的支持勝利案例上海奧林匹克花園真正的領(lǐng)跑者。匯峰衡園-突破傳統(tǒng)，創(chuàng)佳績(jī)。智薈苑-滬上第一個(gè)學(xué)習(xí)型教育型社區(qū)。大寧家園-大寧綠地內(nèi)的雙生態(tài)家園。華美家園合力營(yíng)銷，一舉定乾坤。天鼎

13、花園-營(yíng)銷是一門藝術(shù)。匯龍新城-用實(shí)力打天下。世茂濱江花園-問(wèn)鼎國(guó)際市場(chǎng)。開(kāi)元名都-五星級(jí)酒店、五星級(jí)的家。華地新城蘇州美麗新世界 勝利案例上海中原上海中原現(xiàn)時(shí)中原在運(yùn)用地產(chǎn)資訊科技的位置已在市場(chǎng)上獲得認(rèn)可，中原網(wǎng)頁(yè)平均每天閱讀頁(yè)數(shù)達(dá)10萬(wàn)頁(yè)，并于2019年獲微軟Microsoft公司約請(qǐng)作為網(wǎng)絡(luò)同伴。中原集團(tuán)網(wǎng)頁(yè)資源利用上海中原在上海中原在2019年底設(shè)立年底設(shè)立70家三級(jí)市場(chǎng)分行。家三級(jí)市場(chǎng)分行。謝 謝！我想和大家交換資料，加我QQ：805831106 ,我有最新的世聯(lián)，偉業(yè)，中原，王志綱，合富輝煌，易居中國(guó)，達(dá)觀機(jī)構(gòu)，戴梁，亞豪，阿特金斯，凌竣，同致行，美聯(lián)，中廣信,德思勤，華高萊斯，協(xié)成行,思源,金網(wǎng)絡(luò)，中地行,紅鶴，攬勝，世紀(jì)瑞博，達(dá)奇，龐博國(guó)際，博思堂，省廣，朗力，東方博文，仁光坤德，浩文世