公寓物業(yè)經(jīng)費來源控制：資金來源分類

1、工作行為規(guī)范系列公寓物業(yè)經(jīng)費來源控制:資金來源分類（標(biāo)準(zhǔn)、完整、實用、可修改）GL實用范本 | DOCUMENT TEMPLATE編號：FS-QG-35139公寓物業(yè)經(jīng)費來源控制：資金來源分類Source control of apartment property funding: classification of funding sources說明：為規(guī)范化、制度化和統(tǒng)一化作業(yè)行為，使人員管理工作有章可 循，提高工作效率和責(zé)任感、歸屬感，特此編寫。公寓物業(yè)經(jīng)費來源和控制：資金來源和分類一、資金來源和分類公寓管理資金來源問題是物業(yè)管理公司開展有效物業(yè)管理的重大問題，物業(yè)管理公司要籌集資金、為

2、業(yè)戶創(chuàng)造良 好的生活和居住環(huán)境，同時實現(xiàn)企業(yè)的最佳經(jīng)濟效益。在實 際確定公寓管理資金來源時，應(yīng)堅持"誰享用、誰收益、誰承 擔(dān)”的原則，保證做到不亂收費，合理分擔(dān)。公寓管理的主要資金來源可分為三類：前期投入資金、物業(yè)管理費和開展綜 合經(jīng)營服務(wù)收費。1 .前期投入資金物業(yè)管理公司在公寓管理前期介入時，可按規(guī)定向發(fā)展商收取一定比例經(jīng)費，用作物業(yè)管理的啟動，接管驗收、質(zhì) 量保證以及以后的房屋維修。(1)啟動資金：啟動資金好叫"開辦費"。是指物業(yè)管理公 司在物業(yè)管理投標(biāo)成功后，接管物業(yè)從事前期介入所需要的 用于添置設(shè)備、設(shè)施、工具、辦公家具、設(shè)備用具、人員培 訓(xùn)、學(xué)習(xí)、工資

3、獎金、服飾以及前期介入活動中的管理費用 等。這是用于公寓樓管理的啟動資金。(2)質(zhì)量保證金：質(zhì)量保證金是房產(chǎn)發(fā)展商在向物業(yè)管 理公司委托管理，在移交時提供一筆用于交房后兩年內(nèi)被管 物業(yè)的報修經(jīng)費。其使用范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、 隱蔽工程及室外建筑、公共設(shè)施等因建造質(zhì)量問題所引起的 返修等人員工料費。該項費用可留存在房地產(chǎn)開發(fā)公司，由 物業(yè)管理公司在接受業(yè)戶報修、組織施工后實報實銷，也可 以一次性劃撥給物業(yè)管理公司，兩年后結(jié)算，多退少補；或采取包干辦法，由房產(chǎn)開發(fā)公司劃撥一定數(shù)額的質(zhì)量保證金給 物業(yè)管理公司后，盈虧均由物業(yè)管理公司承擔(dān)。有的地方規(guī) 定商品房、僑匯房第一年由建設(shè)單位落實保修，

4、第二年則由 房產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)保修；外銷商品房則實施一年期限保修。(3)物業(yè)接管驗收費：這是指物業(yè)管理公司在驗收、接管 物業(yè)時，由發(fā)展商向物業(yè)管理公司提供的驗收費用。它主要 用于物業(yè)管理公司參與驗收物業(yè)時，組織水、電、泥、木、 管道等專業(yè)驗收人員所發(fā)生的費用，包括人工費、辦公費、 交通費、零星雜費、資料費等。驗收費的測算辦法是被接管的物業(yè)總建筑面積x單價(元/每建筑平方米)。每建筑平方米的單價，可視其物業(yè)的建 筑水準(zhǔn)、綜合造價，由雙方協(xié)商議定。(4)維修基金：維修基金主要用于公寓樓包修期滿后的 維修、更新，它應(yīng)包括物業(yè)的公用部位、 承重結(jié)構(gòu)部分(樓蓋、 屋頂、梁柱、墻體及基礎(chǔ))、外墻面、過道、樓

5、梯間、門廳等， 以及房屋內(nèi)部上下水管、共用照明、水泵、水箱、電梯、消 防設(shè)施等公共設(shè)備的養(yǎng)護維修和更新的費用。公寓、花園別墅及商業(yè)用房、辦公用房的維修基金，可 略高于一般用房標(biāo)準(zhǔn)，具體由房屋由售單位和物業(yè)管理公司 協(xié)商予以落實解決。房屋維修基金在簽訂房屋買賣合同時繳納，以業(yè)主委員 會名義存入金融機構(gòu)，按不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計息；房 屋維修基金由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位管理，?？顚Ｓ?， 不得挪作他用，房屋維修基金不足時，由業(yè)主委員會委托物 業(yè)管理單位向房屋所有人計收。止匕外，物業(yè)管理公司還可請 求發(fā)展商提供一筆空房看管費。2 .物業(yè)管理費(1)公共服務(wù)費：根據(jù)上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收 費

6、暫行辦法規(guī)定，商品住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費應(yīng)按物業(yè) 管理范圍內(nèi)各業(yè)戶所占房屋建筑面積或按戶分攤。其費用構(gòu) 成為：管理費、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費、樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費、 綠化管理費、清潔衛(wèi)生費、保安費、 辦公費、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費、法定稅費。物業(yè)管 理服務(wù)收費的利潤不超過15%房屋所有人應(yīng)支付前述各項費用。房屋使用人除繳房租外，同時繳付清潔衛(wèi)生費和保安 費。(2)高層住宅電梯和水泵運行費：高層商品住宅的電梯和水泵運行費用，由電梯駕駛?cè)藛T經(jīng)費開支、實際耗用的電 費構(gòu)成。具體收費由業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位商定的服務(wù) 方式、時間，按實結(jié)算、單獨列賬，并按各房屋所有人的建筑同積比例合理分攤。(3)延伸服務(wù)收費：延伸服務(wù)是為業(yè)戶群體提供的非公 共性服務(wù)。該項服務(wù)可使有需求的人受益，如便民服務(wù)、代 辦服務(wù)、特約服務(wù)和社區(qū)文化活動服務(wù)等，業(yè)戶可以直接或 間接從中受益。延伸服務(wù)的收費，原則上以成本加微利的價 格收取，如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送子女入 托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。特約項目的收費，凡 物價部門已有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行；暫未規(guī)定的，由委托人與 管理處商定。發(fā)展傳統(tǒng)物業(yè)管理以外的延伸服務(wù)，即從市場 經(jīng)濟需求由發(fā)，發(fā)展與物業(yè)管理相關(guān)的延伸服務(wù)，諸如超市、百貨、副食品等商業(yè)，洗熨、餐飲、幼托、娛樂、旅游、搬 場等服務(wù)業(yè)，郵電、銀行、信用社等通訊