2018年物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景趨勢展望分析報告

1、2018年行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景趨勢展望分析報告2018 年物業(yè)管理行業(yè)分析報告2018年7月目錄1.前言. 62.行業(yè)政策. 62018年行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景趨勢展望分析報告2.1行業(yè)發(fā)展初期 . 62.2行業(yè)規(guī)范期 . 72.3行業(yè)市場化和多元發(fā)展期 . 72.4行業(yè)仍然面臨的壓力 . 82.4.1物業(yè)費(fèi)市場化定價雖打開制度空間，但現(xiàn)實操作有難度. 82.4.2營改增后稅負(fù)壓力有增有減 . 83.商業(yè)模式. 93.1物業(yè)管理的定義及分類 . 93.2盈利模式 . 93.2.1基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù) . 103.2.2增值業(yè)務(wù). 113.3社區(qū) 020 模式，開啟物管新紀(jì)元 . 134.行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢

2、. 144.1行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，集中度逐步提升 . 144.2初步完成全國化布局，城市深耕是方向 . 154.3兼并收購成趨勢，發(fā)力平臺擴(kuò)規(guī)模 . 164.4開源節(jié)流雙向發(fā)力，提高利潤率 . 184.5資本關(guān)注度上升，板塊估值持續(xù)走高 . 205.未來空間. 216.海外案例- FirstService Corporati on .236.1業(yè)務(wù)模式 . 236.2增長策略 . 256.3財報表現(xiàn). 267.投資建議. 268.風(fēng)險提示 . 28圖目錄圖 1物業(yè)服務(wù)行業(yè)政策發(fā)展過程 . 6圖 2百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營業(yè)收入均值占比 . 11圖 3百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入及同比增速 . 11圖

3、4百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)凈利潤均值占比 . 112018年行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景趨勢展望分析報告圖 5百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤及同比增速 . 11圖 62017 年百強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入構(gòu)成情況 . 12圖 7百強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)營業(yè)收入均值占比 . 12圖 8百強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)營業(yè)收入及同比增速 . 12圖 9百強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)凈利潤均值占比 . 12圖 10百強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)凈利潤及同比增速 . 12圖 11社區(qū) 020 模式. 13圖 12互聯(lián)網(wǎng)與物管公司融合歷程 . 13圖 13行業(yè)管理面積持續(xù)增長 . 14圖 14行業(yè)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增長 . 14圖 15物業(yè)從業(yè)管理人員穩(wěn)定增長 . 14圖 16百強(qiáng)企業(yè)管

4、理面積均值及增長率 . 15圖 17百強(qiáng)企業(yè)管理項目數(shù)量均值及增長率 . 15圖 18百強(qiáng)企業(yè)市場份額及增長率 . 15圖 19TOP10 企業(yè)市場份額及增長率 . 15圖 202016 年百強(qiáng)企業(yè)管理項目數(shù)量城市分布情況 . 15圖 212017 年百強(qiáng)企業(yè)城市群管理面積占總管理面積比例15圖 22百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入城市數(shù)量均值及增長率 . 16圖 23百強(qiáng)企業(yè)單位項目數(shù)均值及增長率 . 16圖 24百強(qiáng)企業(yè)管理項目數(shù)量城市分布及占比情況 . 16圖 25彩生活平臺輸岀模式圖 . 18圖 262016-2017 年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本構(gòu)成情況對比 . 18圖 27物業(yè)管理全行業(yè)銷售利潤率和凈資產(chǎn)收益率

5、 . 18圖 28百強(qiáng)企業(yè)人均產(chǎn)值變化情況 . 19圖 29百強(qiáng)企業(yè)人均管理面積變化情況 . 19圖 302016-2017 年百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包項目數(shù)量占比 . 19圖 31彩生活收入結(jié)構(gòu) . 19圖 32彩生活分部溢利結(jié)構(gòu) . 19圖 33百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營成本及營業(yè)成本率. 20圖 34AH 市場物業(yè)管理公司上市情況. 20圖 35AH 市場物業(yè)管理公司市值走勢情況（億港元）212018年行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景趨勢展望分析報告圖 36AH 物業(yè)服務(wù)公司 PE（ TTM ）情況（倍）21圖 372000-2017 年商品房銷售面積 vs 房屋竣工面積情況 . 22圖 382013-2017 年不同

6、類別竣工面積占比VS2017 年百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理面積占比22圖 392016-2017 年百強(qiáng)企業(yè)各物業(yè)類別平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)（元/平米/月）.23圖 40 FirstService Residential 輔助服務(wù). 24圖 41FirstService 歷年營業(yè)收入 . 26圖 42FirstService 調(diào)整后 EBITDA. 26圖 432017 年營收與利潤構(gòu)成情況（%）. 26圖 44ServiceService 歷年利潤率情況 . 26圖 45FSV 歷史 PE（ LYR）（倍）272018年行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景趨勢展望分析報告表目錄表 1各地物業(yè)限價政策 . 8表 2各物業(yè)類型

7、管理服務(wù)內(nèi)容及特點. 9表 3包干制與酬金制的對比 . 10表 42015 年以來物業(yè)管理公司兼并收購部分案例 . 17表 5FirstService Bra nds 八大品牌. 25表 6市場可比公司估值情況（按 2018 年 07 月 04 日收盤價計算） . 272018年行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景趨勢展望分析報告1.前言物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理模式起源于19 世紀(jì) 60 年代的英國。真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19 世紀(jì)末 20 世紀(jì)初的美國。1908 年，芝加哥摩天大樓所有者喬治A 霍爾特先后成立了世界上第一個物業(yè)管理組織一一芝加哥建筑物管理人員組織、全美第一個業(yè)主組織一一建筑物業(yè)

8、主組織、建筑物業(yè)主與管理人協(xié)會。此后，這一模式為香港借鑒學(xué)習(xí)，于1989 年成立“香港物業(yè)管理公司協(xié)會”。我國對物業(yè)管理的探索和嘗試起源于1981 年，那年深圳物業(yè)管理公司在學(xué)習(xí)借鑒香港物業(yè)公司管理模式與經(jīng)驗后正式成立，標(biāo)志著我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的誕生。在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長、城鎮(zhèn)化逐步推進(jìn)、居民人均可支配收入穩(wěn)步增長的背景下，居民對于物業(yè)服 務(wù)市場的需求也快速增長，對服務(wù)的質(zhì)量和多樣化要求也日漸提升，我國的物業(yè)管理行業(yè)因此快速發(fā)展同時產(chǎn)生巨大變化。行業(yè)政策從初期探索向規(guī)范性、鼓勵性演變；商業(yè)模式從傳統(tǒng)微利的收取物業(yè)管理費(fèi)模式到乘上互聯(lián)網(wǎng)的快車，構(gòu)建社區(qū)020 模式，打開全新盈利增長極；行業(yè)規(guī)?？焖賶?/p>

9、大，馬太效應(yīng)顯著，龍頭集中度提升。目前物業(yè)板塊 已獲得資本市場關(guān)注，市值估值持續(xù)提升。2.行業(yè)政策我國對物業(yè)管理的探索和嘗試起源于1981 年。深圳物業(yè)管理公司在學(xué)習(xí)借鑒香港物業(yè)公司管理模式與經(jīng)驗后正式成立，標(biāo)志著我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的誕生。歷經(jīng)三十七載歲月，國家和地方政府等部門岀臺一 系列的法律法規(guī)、管理辦法等，為我國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)發(fā)展確定方向。我國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的政策環(huán)境歷經(jīng)大致三個階段：一、行業(yè)發(fā)展初期(1981-2006 );二、行業(yè)規(guī)范期(2007-2013 );三、多元發(fā)展期(2014-至今)。圖1物業(yè)服務(wù)行業(yè)政策發(fā)展過程2.1 行業(yè)發(fā)展初期1981 年，深圳物業(yè)管理公司在學(xué)習(xí)借鑒香港物業(yè)公司管理模式與經(jīng)驗后正式成立,卻-家抽比膏理番司虛車， 申國內(nèi)枝 4 丁: