房地產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)

1、第一章 房地產(chǎn)測(cè)繪概論熟悉：房地產(chǎn)測(cè)繪的作用。 【P41-42】 (1)在房屋登記中的作用； (2)在房地產(chǎn)交易中的作用； (3)財(cái)政稅收經(jīng)濟(jì)作用； (4)社會(huì)服務(wù)、決策參謀功能； (5)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中（測(cè)繪技術(shù)方面）的 作用； (6)解決房產(chǎn)糾紛中的作用。第1頁(yè)/共67頁(yè)第一章 房地產(chǎn)測(cè)繪概論了解：房地產(chǎn)測(cè)繪的定義、目的、意義、任務(wù)、內(nèi)容和特點(diǎn)。 1、房地產(chǎn)測(cè)繪的定義【P37】: 房地產(chǎn)測(cè)繪的就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、質(zhì)量等自然狀況以及權(quán)屬、用途、性質(zhì)、利用狀況等社會(huì)屬性的專業(yè)測(cè)繪。 房地產(chǎn)測(cè)繪按范圍不同分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。第2頁(yè)/共67頁(yè)第一章

2、 房地產(chǎn)測(cè)繪概論 2、房地產(chǎn)測(cè)繪的目的【P37】: （1）為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開(kāi)發(fā)管理、交易管理、和拆遷管理服務(wù)，以及為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。 （2）是為城市規(guī)劃、城市建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。 （3）為委托人從事房地產(chǎn)交易、申請(qǐng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)項(xiàng)目拆遷等活動(dòng)提供房地產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù) （4）為房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、數(shù)字城市提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息。第3頁(yè)/共67頁(yè)第一章 房地產(chǎn)測(cè)繪概論 3、房地產(chǎn)測(cè)繪的意義【P37】：主要為委托人提供所需要的圖件、數(shù)據(jù)、資料等相關(guān)信息。 4、房地產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)【P38】：對(duì)房屋本身以及與房屋相關(guān)的建筑物和構(gòu)筑物

3、進(jìn)行測(cè)量調(diào)查和繪圖工作；對(duì)土地以及土地上自然和人造物體進(jìn)行測(cè)量和繪圖工作；對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、結(jié)構(gòu)數(shù)量、利用狀況等進(jìn)行測(cè)定、調(diào)查和繪制成圖的工作。第4頁(yè)/共67頁(yè)第一章 房地產(chǎn)測(cè)繪概論 5、房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容【P38】：包括房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測(cè)算、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)測(cè)繪成果自來(lái)哦的檢查與驗(yàn)收。第5頁(yè)/共67頁(yè)第一章 房地產(chǎn)測(cè)繪概論 6、房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)【P39】： (1)測(cè)圖比例尺大； (2)測(cè)繪成果具有法律約束力； (3)測(cè)繪成果精度要求高； (4) 要求修測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)量及時(shí)； (5)房地產(chǎn)測(cè)繪人員既要懂測(cè)繪更要懂房地產(chǎn)。第6頁(yè)/共

4、67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪熟悉：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)分層分戶圖的測(cè)繪。 （一）房產(chǎn)調(diào)查 1、房產(chǎn)調(diào)查的任務(wù)【P62】: （1）房屋用地權(quán)界即丘界的調(diào)查； （2）房屋狀況調(diào)查； （3）房地產(chǎn)數(shù)量調(diào)查及示意圖繪制； （4）房地產(chǎn)權(quán)屬狀況調(diào)查； （5）地理名稱和行政境界調(diào)查。第7頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 2、房產(chǎn)調(diào)查的目的【P62】:獲取房地產(chǎn)各要素資料，通過(guò)確權(quán)審查、實(shí)物定質(zhì)定量，認(rèn)定房產(chǎn)權(quán)界及其歸屬，最終充實(shí)完善房地產(chǎn)測(cè)繪的各種資料，為房地產(chǎn)管理提供可靠并能直接服務(wù)的基礎(chǔ)資料。第8頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 3、房產(chǎn)調(diào)查的方法【P62】：房產(chǎn)調(diào)查一般應(yīng)經(jīng)過(guò)政府公告、資料準(zhǔn)備、

5、實(shí)地調(diào)查、確權(quán)定界、成果整理五個(gè)階段。第9頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 4、房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容【P63】：分為房屋用地調(diào)查和房屋調(diào)查。 （1）房屋用地調(diào)查【P63】： 房屋用地調(diào)查以丘為單位進(jìn)行，調(diào)查內(nèi)容包括用地坐落、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地等級(jí)、稅費(fèi)、用地人、用地單位所有權(quán)性質(zhì)，權(quán)源、界標(biāo)、用地分類、用地面積和用地糾紛等基本情況。第10頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 丘：房屋權(quán)屬用地單元的最小單位是丘。所謂丘，地表上一塊有界空間的地塊。丘分為獨(dú)立丘和組合丘。一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱獨(dú)立丘；一個(gè)地塊屬幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單元共有時(shí)，稱組合丘。第11頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 （2）房屋調(diào)查

6、【P65-68】： 房屋調(diào)查內(nèi)容：房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛、和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界限示意圖。第12頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 （a）產(chǎn)別調(diào)查：房屋產(chǎn)別分類：1、國(guó)有房產(chǎn)；（包括直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)）2、集體所有房產(chǎn)；3、私有房產(chǎn)；4、聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)；5、股份制企業(yè)房產(chǎn)；6、港、澳、臺(tái)投資房產(chǎn)；7、涉外房產(chǎn)；8、其他房產(chǎn)。 （b）產(chǎn)權(quán)來(lái)源：房屋產(chǎn)權(quán)人去的房屋所有權(quán)的時(shí)間和方法。第13頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 （c）房屋層數(shù)：指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)

7、層高在2.20米以上，計(jì)算自然層數(shù)。房屋的總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 （d）房屋層次：本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓中的第幾層。 墻體歸屬的調(diào)查：墻體的歸屬根據(jù)具體情況可劃分為自有墻、共有墻、和借墻三種。第14頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 （二）房地產(chǎn)分層分戶圖測(cè)繪： 1、房地產(chǎn)分層分戶圖的定義【P74】：在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為基本單元，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖。房產(chǎn)分戶圖按照房屋登記的基本單元繪制。第15頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 2、房地產(chǎn)分層分戶圖的作用【P74】：根據(jù)各戶所有房屋的權(quán)屬情況，分幢或分層對(duì)本戶所有的房屋的坐落、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)別、層數(shù)、層

8、次、墻體歸屬、權(quán)屬狀態(tài)、產(chǎn)權(quán)面積、共有分?jǐn)偯娣e、及其用地范圍等各項(xiàng)房產(chǎn)要素，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)屬界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。房產(chǎn)分戶圖按照房屋登記的基本單元繪制。第16頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 3、房地產(chǎn)分層分戶圖的的范圍【P74】：以各基本單元的房屋權(quán)利范圍大小為一產(chǎn)權(quán)單元戶，即一幢房屋或幾幢房屋或一幢房屋的某一層中的某一權(quán)屬單元戶為單位繪制而成的分戶圖。第17頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 4、分層分戶的比例尺【P74】： 一般為1:200或1:300 5、房屋分戶圖的內(nèi)容和要求【P75】：房屋邊長(zhǎng)應(yīng)實(shí)量，取位注記至0.01m.第18頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)

9、平面圖測(cè)繪了解：房地產(chǎn)平面控制測(cè)量，房地產(chǎn)分幅、分丘圖的測(cè)繪。 (一)房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的目的、作用、原則 1、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的目的【P58】：建立一個(gè)高精度、有一定密度的能長(zhǎng)期保存使用的穩(wěn)定的房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，為測(cè)繪大比例尺的房產(chǎn)平面圖、地籍平面圖提供起始數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)變更測(cè)量、面積測(cè)算、撥地劃界和各種建設(shè)工程放線驗(yàn)線等日常工作提供測(cè)繪基礎(chǔ)。第19頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 2、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的作用【P58】： （1）為房產(chǎn)要素的測(cè)量提供起始數(shù)據(jù)。 （2）為房產(chǎn)圖的測(cè)繪提供測(cè)圖控制和起算數(shù)據(jù)。 （3）為房產(chǎn)測(cè)繪的變更和修測(cè)提供起算數(shù)據(jù)。第20頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖

10、測(cè)繪 3、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的原則【P58】：應(yīng)遵循從整體到局部，從高級(jí)到低級(jí)，分級(jí)布設(shè)。目前房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)普遍采用GPS網(wǎng)。 4、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的方法【P59-60】：(1)城市導(dǎo)線網(wǎng)測(cè)量； (2)GPS定位測(cè)量。第21頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 (二)房地產(chǎn)分幅圖測(cè)繪 1、房地產(chǎn)分幅圖作用【P68】：房產(chǎn)分幅圖式全面反映房屋及其用地的位置和全市等狀況的基本圖。是測(cè)繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料，同時(shí)也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。房產(chǎn)分幅圖以幅繪制。第22頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 2、房產(chǎn)分幅圖的測(cè)圖比例尺【P68】：城鎮(zhèn)建成區(qū)一般采用1:500比例尺測(cè)

11、圖。 3、分幅圖的分幅方式【P69】：按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定50cm*50cm正方形分幅。第23頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 4、分幅圖的精度要求和內(nèi)容【P69】：內(nèi)容包括控制點(diǎn)、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施、房屋圍護(hù)物等房地產(chǎn)要素及其編號(hào)和房地產(chǎn)有關(guān)的地籍地形要素和地理名稱注記等。第24頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 5、分幅圖測(cè)繪方法【P70】：平板儀測(cè)量法、航空攝影測(cè)量法、數(shù)字化測(cè)量以及編繪法。 6、分幅圖的繪制方法【P71】：平板儀測(cè)繪成圖、全野外采集數(shù)據(jù)成圖、野外解析測(cè)量數(shù)據(jù)成圖、航攝像片采集數(shù)據(jù)成圖。第25頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪熟悉：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)分層

12、分戶圖的測(cè)繪。 （三）分丘圖的測(cè)繪 1、分丘圖作用【P72】：房產(chǎn)分丘圖式分幅圖的局部圖，是反映本丘內(nèi)所有房屋及其用地情況、權(quán)界位置、界址點(diǎn)、房角點(diǎn)、房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、權(quán)屬狀態(tài)等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素。是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘圖以丘為單位繪制。第26頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 丘的概念【P72】：所謂丘，地表上一塊有界空間的地塊。丘分為獨(dú)立丘和組合丘。一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱獨(dú)立丘；一個(gè)地塊屬幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單元共有時(shí)，稱組合丘。第27頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 2、分丘圖的編號(hào)【P73】:幢號(hào)以丘為單位，自進(jìn)大門(mén)起，從左到右、從前到后、用數(shù)字1、2、。，

13、順序按S型編號(hào)，幢號(hào)注在房屋輪廓線的左下角，并加括號(hào)表示。第28頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 3、分丘圖的內(nèi)容【P73】：除了表示分幅圖的內(nèi)容外，還應(yīng)表示房屋的權(quán)界線、界址點(diǎn)、界址點(diǎn)點(diǎn)號(hào)、房屋建成年份、丘界長(zhǎng)度、房屋邊長(zhǎng)、用地面積、建筑面積、墻體歸屬、和四至關(guān)系等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素。第29頁(yè)/共67頁(yè)第三章 房地產(chǎn)面積測(cè)算熟悉：房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般要求和方法，房屋面積的測(cè)算規(guī)定。 （一）房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般要求和方法第30頁(yè)/共67頁(yè)第三章 房地產(chǎn)面積測(cè)算 1、房屋面積測(cè)算的一般要求【P77】： （1）以幢為基本單元； （2）須獨(dú)立計(jì)算二次，其較差在規(guī)定的限差范圍內(nèi)； （3）邊長(zhǎng)以M為單位

14、，取至0.01m;面積以m2為單位，取至0.01M2； （4）量距應(yīng)該使用經(jīng)過(guò)鑒定合格的測(cè)距儀或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具； （5）房屋的層高指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。第31頁(yè)/共67頁(yè)第三章 房地產(chǎn)面積測(cè)算 2、房屋幢、層、戶的劃分原則與方式【P78-79】： （1）房屋幢的劃分：幢是指一座獨(dú)立的、包括不同結(jié)構(gòu)和不同層數(shù)的房屋。 （2）房屋層的劃分：房屋的層數(shù)指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其層高在2.20米以上的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋的總層數(shù)為房屋地上層數(shù)和地下層數(shù)之和。 夾層、插層、低于2.20米高的技術(shù)層、閣樓（暗樓）、裝飾

15、性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等不計(jì)層數(shù)。 （3）房屋戶的劃分：房屋內(nèi)各基本單元的權(quán)界限所圍成的范圍，是房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證的基本單元。房屋的基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)的房屋或者特定空間。房屋基本單元不能小于間，不能大于棟。第32頁(yè)/共67頁(yè)第三章 房地產(chǎn)面積測(cè)算 5、房地產(chǎn)面積計(jì)算的方法：手工計(jì)算和計(jì)算機(jī)軟件計(jì)算，其中手工計(jì)算方法包括解析法和圖解法。第33頁(yè)/共67頁(yè)第三章 房地產(chǎn)面積測(cè)算 （二）房屋面積的測(cè)算 1、計(jì)算房屋建筑面積的一般要滿足的基本條件【P83】：有上蓋、有圍護(hù)物、結(jié)構(gòu)牢固、有實(shí)際使用功能、層高2.20米以上（含2.20米）永久性

16、建筑。第34頁(yè)/共67頁(yè)第三章 房地產(chǎn)面積測(cè)算 2、房屋建筑面積測(cè)算的規(guī)定： （1）全部計(jì)算面積范圍【P83-84】 （2）計(jì)算一半建筑面積的范圍【P84】 （3）不計(jì)算建筑面積的范圍【P84-85】 （4）部分特殊情況的建筑面積計(jì)算方法【P85】第35頁(yè)/共67頁(yè)第三章 房地產(chǎn)面積測(cè)算了解：房屋面積測(cè)算的意義和內(nèi)容。 1、房屋面積測(cè)算的意義【P76】：為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)證、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)交易、等提供必不可少的資料；同事也為房產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供重要的依據(jù)。第36頁(yè)/共67頁(yè)第三章 房地產(chǎn)面積測(cè)算 2、房屋面積測(cè)算的內(nèi)容【P76-77】：房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積

17、、使用面積。 （1）房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，有圍護(hù)物，結(jié)構(gòu)牢固，有實(shí)際使用功能，層高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 （2）房屋使用面積：指房屋戶內(nèi)全部科供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 （3）房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房屋行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。 （4）房屋共有建筑面積：指多個(gè)產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。第37頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)傉莆眨汗灿薪ㄖ娣e的確認(rèn)與分類、處理原則。共有建筑面積的確認(rèn)【P91】：

18、1、由建設(shè)單位在經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)后的設(shè)計(jì)平面圖上對(duì)共有部位進(jìn)行標(biāo)識(shí)。2、共有面積確認(rèn)前，房屋建設(shè)單位應(yīng)出具共有部位的情況說(shuō)明。3、房屋進(jìn)行實(shí)測(cè)的，還需要房產(chǎn)測(cè)繪人員根據(jù)圖紙?jiān)诂F(xiàn)場(chǎng)逐一檢核、勘測(cè)、并確認(rèn)其功能和共有情況。4、分?jǐn)偤蟮墓灿薪ㄖ娣e，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積上的權(quán)界。第38頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的分類：不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。1、不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e【P91】：（1）作為人防工程的建筑面積、高層建筑的避難室或避難層；（2）獨(dú)立使用的地下室、半地下室；（3）建在幢內(nèi)或幢外，為多幢房屋服務(wù)的變電房、水泵房、等以及為社區(qū)服務(wù)

19、的公共建筑；（4）規(guī)劃批準(zhǔn)的層高在2.20米及其以上的設(shè)備轉(zhuǎn)換層；（5）物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)辦公用房；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情況。第39頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偟谌?jí)分?jǐn)偅悍謹(jǐn)傁禂?shù)=（二級(jí)分?jǐn)偟降墓灿薪ㄖ娣e+本層內(nèi)共有建筑面積）套內(nèi)建筑面積之和三級(jí)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：（1）二級(jí)分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e；（2）本層內(nèi)各戶共有的走道、設(shè)備用房等建筑面積。共有面積分?jǐn)偤?，各分戶?quán)屬建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。第40頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?、計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e【P91-92】：（1）為整幢樓服務(wù)的共有建筑面積（包括幢內(nèi)共有的樓梯、

20、電梯間、電梯井、觀光井、提物井、門(mén)廳、大廳、門(mén)廊、電梯機(jī)房、為單幢服務(wù)的水泵房、變電房）（2）功能區(qū)共有的建筑面積；（3）層共有建筑面積；（4）其他共用建筑面積。第41頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的處理原則【P92】：1、共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，應(yīng)以幢為基本單位。2、異產(chǎn)毗連房屋權(quán)屬分割清楚，不存在共有部位的，各戶在各自的范圍內(nèi)獨(dú)立計(jì)算；存在有無(wú)法分割的共有部位的，各戶需要進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算。3、產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。4、無(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?。?2頁(yè)

21、/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偸煜ぃ汗灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傆?jì)算相關(guān)定義，共有建筑面積的測(cè)量與分?jǐn)傆?jì)算。（一）共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算相關(guān)的定義【P89-90】:分幢面積：指整幢建筑物各層的建筑面積的總和。分層面積：指建筑物某一自然層或某一附屬層的建筑面積的總和。第43頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偡謫卧娣e：指建筑物某單元的建筑面積。共有建筑面積：二個(gè)或二個(gè)以上的產(chǎn)權(quán)單元共同使用或共同擁有的建筑面積。功能區(qū)：指一幢房屋內(nèi)因使用性質(zhì)的不同而劃分的區(qū)域。如：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、辦公區(qū)等。第44頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偞惫灿薪ㄖㄖ娣e:指一幢房屋內(nèi)所有功能區(qū)之間共同

22、使用或共同擁有的建筑面積。分戶建筑面積：指以一戶為產(chǎn)權(quán)基本單元的權(quán)屬建筑面積。一戶可以是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)套房，也可以是一個(gè)商鋪、一個(gè)停車位，還可以是房屋內(nèi)德某一個(gè)區(qū)域。第45頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偝商追课萁ㄖ娣e定義：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重支撐所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻及外墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一

23、半計(jì)算建筑面積。第46頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偅ǘ┕灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)傆?jì)算：1、整體分?jǐn)偅骸綪94】房屋使用功能單一、各戶對(duì)共有建筑面積共有共用情況基本一致的純住宅樓、辦公（寫(xiě)字）樓、純商業(yè)樓等，適用共有建筑面積整體分?jǐn)偟姆椒?。各戶分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積套內(nèi)建筑面積之和第47頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?、多級(jí)分?jǐn)偂綪94-95】不適用于整體分?jǐn)偟姆课荩缇C合樓、商住樓等應(yīng)采用多級(jí)分?jǐn)偟姆椒▉?lái)分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e。遵循原則：多級(jí)分?jǐn)傆?jì)算所應(yīng)遵循從整體到局部，從大到小逐級(jí)分?jǐn)偟脑瓌t。第一級(jí)分?jǐn)偅悍謹(jǐn)?/p>

24、系數(shù)=功能區(qū)共有建筑面積功能區(qū)自有建筑面積之和第一級(jí)分?jǐn)偟墓δ軈^(qū)之間共有建筑面積包括：（1）整幢房屋共同共有的配電室、水泵房、公共門(mén)廳、公共過(guò)道等為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。（2）為其他功能區(qū)服務(wù)，必須穿過(guò)某一功能區(qū)的垂直通道、水平通道及通風(fēng)井、管道井、垃圾道等得建筑面積。第48頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偟诙?jí)分?jǐn)偅汗灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)=（一級(jí)分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e+本功能區(qū)共用建筑面積）套內(nèi)建筑面積之和二級(jí)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：（1）一級(jí)分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e；（2）本功能區(qū)內(nèi)各層各層共有的配電室、水泵房、公共門(mén)廳設(shè)備用房、及功能上圍本功能區(qū)建筑服務(wù)

25、的公共用房和管理用房的建筑面積。第49頁(yè)/共67頁(yè)第四章 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?、多級(jí)分?jǐn)偂綪94-95】第三級(jí)分?jǐn)偅悍謹(jǐn)傁禂?shù)=（二級(jí)分?jǐn)偟降墓灿薪ㄖ娣e+本層內(nèi)共有建筑面積）套內(nèi)建筑面積之和三級(jí)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：（1）二級(jí)分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e；（2）本層內(nèi)各戶共有的走道、設(shè)備用房等建筑面積。共有面積分?jǐn)偤螅鞣謶魴?quán)屬建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。第50頁(yè)/共67頁(yè)第五章 房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收和整理歸檔熟悉：房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收的依據(jù)和內(nèi)容，成果資料的質(zhì)量評(píng)定及技術(shù)報(bào)告、檢查報(bào)告和驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容。 （一）房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收的依據(jù)和內(nèi)容 1、房產(chǎn)測(cè)繪資料

26、檢查驗(yàn)收的依據(jù)【P104】：（1）相關(guān)的測(cè)繪任務(wù)書(shū)、合同或者委托檢查驗(yàn)收文件；（2）有關(guān)的法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；（3）技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)和有關(guān)的技術(shù)規(guī)定；（4）測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定；（5）房屋、土地面積確權(quán)的文件或協(xié)議。第51頁(yè)/共67頁(yè)第五章 房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收和整理歸檔 2、房產(chǎn)測(cè)繪資料檢查驗(yàn)收的方法【P104-105】：自查、互查、一級(jí)檢查、二級(jí)檢查、驗(yàn)收工作。 驗(yàn)收工作應(yīng)在測(cè)繪產(chǎn)品經(jīng)最終檢查合格后進(jìn)行。由生產(chǎn)任務(wù)的委托單位組織實(shí)施，或由該單位委托專職檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收第52頁(yè)/共67頁(yè)第五章 房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收和整理歸檔 3、房產(chǎn)測(cè)繪驗(yàn)收的內(nèi)容【P105】：成果的適用性-是否

27、滿足技術(shù)要求；界址線的準(zhǔn)確性-分戶戶型和房屋界限的位置與實(shí)際是否相符；共有面積的共有關(guān)系是否正確；通過(guò)其他資料的比較，判斷房產(chǎn)測(cè)繪成果的可靠性；房屋測(cè)繪產(chǎn)品通過(guò)驗(yàn)收后，應(yīng)該編寫(xiě)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。第53頁(yè)/共67頁(yè)第五章 房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收和整理歸檔 4、測(cè)繪成果質(zhì)量評(píng)定【P107】：測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行優(yōu)等品、良等品和合格品三級(jí)評(píng)定。第54頁(yè)/共67頁(yè)第五章 房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收和整理歸檔 （二）成果資料的質(zhì)量評(píng)定及技術(shù)報(bào)告、檢查報(bào)告和驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容。 1、房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容【P109】： （1）項(xiàng)目委托情況； （2）測(cè)算目的； （3）項(xiàng)目概況； （4）作業(yè)內(nèi)容； （5）測(cè)算依據(jù)和使用儀器說(shuō)明；

28、 （6） 功能區(qū)劃分和分?jǐn)偡椒ǎ?（7）特殊部位的情況說(shuō)明; （8）成果質(zhì)量檢查結(jié)論； （9）提交資料。第55頁(yè)/共67頁(yè)第五章 房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收和整理歸檔 2、檢查報(bào)告的內(nèi)容【P109-110】： （1）項(xiàng)目概況； （2）引用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； （3）使用的儀器； （4）外業(yè)調(diào)查及測(cè)繪方法； （5）功能區(qū)的劃分方法及依據(jù)； （6）計(jì)算方法； （7）測(cè)量的方法及精度說(shuō)明； （8）檢查結(jié)論及適用性說(shuō)明； （9）提交資料清冊(cè)。第56頁(yè)/共67頁(yè)第五章 房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收和整理歸檔 3、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容【P110】： （1）驗(yàn)收工作； （2）驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)； （3）質(zhì)量統(tǒng)計(jì)； （4）

29、驗(yàn)收結(jié)論：通過(guò)產(chǎn)品質(zhì)量中的成績(jī)、缺點(diǎn)問(wèn)題的分析，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量作出客觀的評(píng)價(jià)； （5）其他意見(jiàn)和建議。第57頁(yè)/共67頁(yè)第五章 房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收和整理歸檔了解：測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查的目的和要求。 (一)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查的目的【P103】：為了保證測(cè)繪成果的質(zhì)量，確保測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益人。第58頁(yè)/共67頁(yè)第五章 房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收和整理歸檔 （二）測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查的要求【P103】：房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量檢查執(zhí)行二級(jí)檢查和一級(jí)驗(yàn)收制度。檢查驗(yàn)收的主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T17986-2000）、測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（CH1003-95）、測(cè)繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定（CH100

30、2-95）.第59頁(yè)/共67頁(yè)第六章 房產(chǎn)變更測(cè)繪了解：房產(chǎn)變更測(cè)繪的內(nèi)容和方法。 （一）房產(chǎn)變更測(cè)繪的內(nèi)容：房產(chǎn)變更測(cè)繪分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更兩種。 1、現(xiàn)狀變更包括【P113】： (1)房屋新建、拆遷、改建、擴(kuò)建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化； (2)房屋的損壞和滅失、包括全部拆除或則部分拆除、倒塌和燒毀； (3)道路、廣場(chǎng)、河流的拓寬、改造等變化； (4)地名、門(mén)牌號(hào)的變化； (5)房屋及其用地分類面積增減變化。第60頁(yè)/共67頁(yè)第六章 房產(chǎn)變更測(cè)繪 2、權(quán)屬變更包括【P114】： (1)房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承、贈(zèng)與、兼并等引起的權(quán)屬轉(zhuǎn)移； (2)土地使用權(quán)界的調(diào)整; (3)征撥、出讓、轉(zhuǎn)讓土

31、地引起的土地權(quán)屬的變化； (4)他項(xiàng)權(quán)利的變化和注銷。第61頁(yè)/共67頁(yè)第六章 房產(chǎn)變更測(cè)繪 （二）房產(chǎn)變更的方法【P114】：根據(jù)現(xiàn)有的變更狀況，確定變更范圍，按現(xiàn)狀情況選擇適宜的測(cè)量方法，其測(cè)繪精度必須滿足相應(yīng)類別的初始測(cè)繪的精度。以變更范圍內(nèi)的平面控制點(diǎn)和房產(chǎn)界址點(diǎn)作為測(cè)量的基準(zhǔn)點(diǎn)，或者臨近的符合精度要求的房角點(diǎn)坐標(biāo)也可以作為修測(cè)的依據(jù)。第62頁(yè)/共67頁(yè)第七章 房產(chǎn)測(cè)繪成果利用掌握：房產(chǎn)測(cè)繪成果利用及在數(shù)字化城市建設(shè)中的作用。 （一）房產(chǎn)測(cè)繪成果的利用： 1、房地產(chǎn)測(cè)繪成果與房屋編碼【P116-118】 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定為房地產(chǎn)登記基本單元編排代碼。房地產(chǎn)登記基本單元代碼應(yīng)

32、具有唯一性、確定性、不變性。第63頁(yè)/共67頁(yè)第七章 房產(chǎn)測(cè)繪成果利用 基本單元代碼應(yīng)由基本單元幢號(hào)代碼和戶號(hào)代碼組合而成。 基本單元幢號(hào)代碼的編制方法： （1）坐標(biāo)法； （2）分宗法； （3）分幅法。第64頁(yè)/共67頁(yè)第七章 房產(chǎn)測(cè)繪成果利用 2、房屋登記中房產(chǎn)測(cè)繪成果的利用【P118-126】 一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)測(cè)繪成果在登記中應(yīng)經(jīng)過(guò)如下幾個(gè)環(huán)節(jié)： （1）房地產(chǎn)測(cè)繪生產(chǎn)，并提交測(cè)繪成果； （2）房地產(chǎn)測(cè)繪成果審核； （3）房屋登記收件； （4）測(cè)繪成果數(shù)據(jù)記載于登記簿，并生成房屋權(quán)證附圖第65頁(yè)/共67頁(yè)第七章 房產(chǎn)測(cè)繪成果利用 房地產(chǎn)測(cè)繪采集的房屋空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)通過(guò)審核后，方可記

33、載于房屋登記簿。 房產(chǎn)權(quán)證附圖是房產(chǎn)權(quán)證的必要組成部分，其作為房產(chǎn)權(quán)證的附件與房產(chǎn)權(quán)證本身一樣具有法律效力。房產(chǎn)權(quán)證附圖是依據(jù)產(chǎn)權(quán)來(lái)源在房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，以房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分層分戶平面圖為原圖清繪而成。第66頁(yè)/共67頁(yè)第七章 房產(chǎn)測(cè)繪成果利用 （二）在數(shù)字化城市建設(shè)中的作用【P126-130】： 房地產(chǎn)測(cè)繪是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎(chǔ)信息，同時(shí)也是城市大比例圖更新的主要基礎(chǔ)資料。是建立三維數(shù)字城市不可或缺的資料。第67頁(yè)/共67頁(yè)第一章 房地產(chǎn)測(cè)繪概論 3、房地產(chǎn)測(cè)繪的意義【P37】：主要為委托人提供所需要的圖件、數(shù)據(jù)、資料等相關(guān)信息。 4、房地產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)【P38】：對(duì)房屋本身以及與房屋相關(guān)的建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行測(cè)量調(diào)查和繪圖工作；對(duì)土地以及土地上自然和人造物體進(jìn)行測(cè)量和繪圖工作；對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、結(jié)構(gòu)數(shù)量、利用狀況等進(jìn)行測(cè)定、調(diào)查和繪制成圖的工作。第4頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 4、分層分戶的比例尺【P74】： 一般為1:200或1:300 5、房屋分戶圖的內(nèi)容和要求【P75】：房屋邊長(zhǎng)應(yīng)實(shí)量，取位注記至0.01m.第18頁(yè)/共67頁(yè)第二章 房