五星級商務(wù)酒店可行性研究報告

1、某五星級酒店可行性研究報告目 錄第一章總 論 41.1 工程名稱 41.2 工程概況 41.3 可行性研究報告的編制依據(jù) 41.4 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 51.5 結(jié)論 5第二章工程工程建設(shè)背景及必要性 62.1工程建設(shè)背景 62.2工程建設(shè)的必要性 6第三章工程選址及周邊環(huán)境 73.1工程選址及評價 73.2交通環(huán)境 7第四章 工程定位及建設(shè)規(guī)模 74.1工程定位分析 74.2工程建設(shè)規(guī)模 104.3工程功能分類 10第五章 工程開發(fā)建設(shè)及實施方案 115.2建設(shè)方式 12第六章投資估算及資金方案 126.1工程投資估算 12第七章 經(jīng)濟效益及社會效益分析 137.1 經(jīng)營收入預(yù)測 137.2

2、經(jīng)營治理本錢預(yù)測 167.3 社會效益分析 16第八章 環(huán)境影響評價 168.1環(huán)境保護依據(jù) 178.2環(huán)境影響報告 178.3環(huán)境評價 18第九章 工程治理及勞動衛(wèi)生平安 189.1工程治理 189.2勞動衛(wèi)生平安 19第十章資源節(jié)約 2010.1 節(jié)能 2010.2 節(jié)水 2010.3 節(jié)電 20第一章 工程經(jīng)營方案 2011.2 企業(yè)CIS品牌規(guī)劃 2111.3 人員招募與培訓(xùn) 2111.4組織架構(gòu)設(shè)置 2111.5工程經(jīng)營籌劃理念 2211.6完善的灑店設(shè)施與效勞 2311.7五星級灑店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)家私配備 23第十二章 研究總論 24第一章 總 論1.1 工程名稱工程名稱：貴州某五星級酒

3、店工程地址：貴州省某市1.2 工程概況處于某市商業(yè)中央的中央地段.地塊周邊將規(guī)劃有商務(wù)辦公、大 型住宅以及緊鄰規(guī)劃后的某市政府. 地理位置優(yōu)越,它的落成將成為 商業(yè)中央標(biāo)志性建筑,也將會提升某市區(qū)的整體形象.1.3 可行性研究報告的編制依據(jù)(1) 貴州省94裝修定額?(2) 建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)?(第二版)(3) 旅游、飲食效勞企業(yè)財務(wù)制度?(4) 酒店建設(shè)工程市場開展前景預(yù)測(5) 工程周邊實際調(diào)查情況(6) 其它相關(guān)資料1.4 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)(1) 本工程主要根底參數(shù)指標(biāo):項目指標(biāo)備注1:占地面積2623 m22:總建筑面積28532 m2含地下室3:容積率5.794:綠化率30.

4、37%5:層數(shù)26F地下1層,地上25層6:地下車位17(2) 工程主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)計工程總投資：11580萬元預(yù)計建設(shè)期：1年1.5 結(jié)論貴州某五星級酒店即可填補某市沒有五星級酒店的市場空白,引領(lǐng)和帶動了酒店行業(yè)的開展,同時也展現(xiàn)了貴賓接待,會展,商務(wù), 休閑,餐飲的綜合功能.投資回收期為4年,其經(jīng)濟效益和社會效益 十分顯著.因此,本工程是可行的第二章工程建設(shè)背景及必要性2.1工程建設(shè)背景隨著某市區(qū)的整體規(guī)劃和開展,賦予了某五星級酒店更高的要求. 作為該商業(yè)中央未來標(biāo)志性建筑,乃至某市酒店行業(yè)的領(lǐng)頭羊,承載 著城市旅游,休閑,會展的現(xiàn)代化高檔次消費需要,已成為某五星級 酒店的重點工程.2.

5、2工程建設(shè)的必要性(1) 工程建設(shè)將促進本區(qū)經(jīng)濟和社會開展本工程建成后的營業(yè)收入將由住宿,娛樂,餐飲,會議及其他服 務(wù)工程構(gòu)成,通過豐富多彩的效勞讓賓客享受實實在在的高品位的消 費.上述效勞工程均是高效經(jīng)濟的工程,均易獲得較好的經(jīng)濟效益. 同時,本工程的建設(shè)、落成,可以拉動當(dāng)?shù)睾芏嘈袠I(yè)的開展,同時, 可提供新的就業(yè)崗位,緩解就業(yè)矛盾,有利于社會和諧開展,起到繁 榮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟的作用,為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟的開展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境,促進區(qū) 內(nèi)經(jīng)濟的快速崛起.(2) 本工程提升了某市高端接待的接待水平作為某市的高星級酒店之一,增強加大了的某市的整體接待能 力.(3) 工程落成將帶動本地區(qū)酒店行業(yè)開展本工程建議定位

6、為五星級多功能商務(wù)酒店.他將引進更多先進的屆時會有治理經(jīng)驗以及營銷體系,也必將在同行內(nèi)產(chǎn)生很大的影響更多同行取經(jīng)借鑒,完善白身治理,營銷等體系,以帶動本地區(qū)酒店行業(yè)更先進的開展.第三章工程選址及周邊環(huán)境3.1工程選址及評價工程位于某市鐘山區(qū)世紀(jì)廣場東側(cè),該位置是商業(yè)街核心地段, 其周邊商業(yè)配套齊全,是酒店投資的最正確位置.3.2交通環(huán)境本工程交通便利,距離商業(yè)中央,醫(yī)療,行政、火車站、汽車站 都十分便捷.第四章工程定位及建設(shè)規(guī)模4.1工程定位分析(1)行業(yè)分析：本市現(xiàn)有各大酒店概況酒店名稱(星級)類型房間類型會議室配套特色餐飲設(shè)施時代假日酒店涉外標(biāo)準(zhǔn)間,套房238間大小共7個KTV棋牌室 健身

7、房、等 休閑娛樂 場所功能齊全,環(huán)境幽雅宴會廳、大 餐廳和 21 個風(fēng)格各 異的餐廳 包廂鳳凰祥林大酒 店商務(wù)分析結(jié)論：星級標(biāo)準(zhǔn)：目前某市只有二家四星級酒店,其余的多為商務(wù)經(jīng)濟型酒 店,因此在四星級,五星級酒店的競爭上根本不存在,給我們未來的工程提供了足夠大空間.酒店類型,會議室規(guī)模：大局部酒店以涉外,商務(wù)為主,這也為我們 的投資工程提供了會議開展的空間和展開差異化競爭的時機.其他配套設(shè)施：各酒店內(nèi)都有相關(guān)配套設(shè)施,但是配套設(shè)施檔次,裝修風(fēng)格,以及規(guī)模參差不齊,不能夠滿足顧客的多方面需求,不能承載一個城市的對外接待形象展示功能.餐飲:有規(guī)模餐飲部的酒店為之甚少,不能承辦大型餐飲活動以及滿 足旅

8、客對各地方不同餐飲口味的需求.建筑風(fēng)貌：建筑風(fēng)貌屬于較流行風(fēng)格,酒店白身進行外觀改造重新裝 修,適應(yīng)目前的開展.這樣使酒店經(jīng)營開展會受到一定得局限性.尤 其隨著城市經(jīng)濟的開展,對外接待需求快速增長,酒店的建筑風(fēng)貌對 涉外型商務(wù)酒店經(jīng)營影響會越來越明顯.特色：各酒店經(jīng)營特色不鮮明,不能夠到達讓顧客眼前一亮,永不忘 懷的效果.故本工程在投資建設(shè)時一定要考慮到差異化經(jīng)營,把酒店的特色在顧客面前表現(xiàn)的淋漓盡致,留住每一位顧客,形成更大的顧 客群體,故而爭取到更大的市場份額.(2)市場分析：一：政府會議選址成難題隨著某市每年政府會議的召開,眾多參會者從各地縣聚集到此,但是某市沒有一家酒店可以同時滿足“兩

9、會會議召開,參會者住宿 的問題.參會者不得不這幾天分散在室內(nèi)各大酒店住宿, 每天清晨在集中到選定的會議中央開會,增加了會議組織難度,也給參會人員帶 來了極大的不便,每年政府的會議很多,這也只是其中的一個縮影, 然而卻沒有一家酒店可以承接政府的大中型會議,也只是一個縮影. 每年有大大小小的經(jīng)銷商會議,企業(yè)商務(wù)會議,這么大的市場空間, 卻很難有酒店去承接.這也為本工程的市場開展提供了很大的空間.二：外地旅游觀光客某市有涼都稱號,其氣候特點已經(jīng)在全國范圍鮮有名望, 是當(dāng)下 避暑旅游城市的重點之一,加上周邊旅游景點眾多,著名中外.隨著 大力開展旅游業(yè),某市旅游收入逐年增加.政府也非常支持旅游酒店 業(yè)的

10、開展.但是很多中高端游客的到來,卻很少有酒店可以滿足這類 游客的多方面需求.三：外地投資商隨著某市的開發(fā)和政策優(yōu)惠,很多外地投資商會來到某市及周邊 進行工程考察.他們考察的范圍不光是工程本身,還有軟環(huán)境,以及 未來有可能舉辦展會,商務(wù)談判,會議的選址問題.本市高檔次酒店 幾乎沒有,作為某市開發(fā)的整體配套設(shè)施,它的投資開發(fā)勢在必行.由此看出,目前市場上的酒店無論星級檔次, 還是配套設(shè)施方面 都不能夠滿足現(xiàn)代化旅游,商務(wù)會議,會展,政府接待等多方面高層 次需要,這也同事為本工程的開發(fā)提供了可開展的思路.(3) 本工程定位為：五星級商務(wù)酒店(4) 功能定位：以住宿為主,商務(wù)會議,會展為核心業(yè)務(wù)的多功

11、能商 務(wù)酒店.(5) 形象定位：某市標(biāo)志性建筑.建筑風(fēng)格與商業(yè)街整體風(fēng)格協(xié)調(diào),統(tǒng)一,突出大方,高檔次的建筑特征圖4-1五星級商務(wù)酒店效果圖4.2工程建設(shè)規(guī)模根據(jù)工程定位及功能劃分,該工程預(yù)計建筑面積：28532 nf地上26960平方,地下1572平方4.3工程功能分類本工程總建筑面積約28532平方米,其中：客房局部：11544平方米,占總建筑面積的42%客房設(shè)置包括 單人間,豪華單人間,標(biāo)準(zhǔn)間,豪華標(biāo)準(zhǔn)間,標(biāo)準(zhǔn)套房,豪華套房等.公用設(shè)施局部：15416平方米,占總建筑面積的54%包括大堂、 走廊、機電設(shè)備房、辦公室及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯 和商務(wù)中央、會議室、餐廳、便利店,康體

12、中央、健身房,棋牌室等.地下室局部：1572平方米,占總建筑面積的4%包括：停車場、 倉庫等.第五章工程開發(fā)建設(shè)及實施方案5.1工程主要經(jīng)濟指標(biāo)項目指標(biāo)備注1:占地面積2623 m22:總建筑面積28532 m2含地下室3:容積率5.794:綠化率30.37%5:層數(shù)26F地下1層,地上24層6:地下車位175.2建設(shè)方式擬采取面向省內(nèi)外具有承當(dāng)該工程工程水平的裝修公司, 以公開 招標(biāo)的方式進行招標(biāo).擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和治理水平,且業(yè) 績突出,信譽與質(zhì)量良好的建筑承包商承當(dāng)該工程的工程建設(shè). 切實 貫徹“百年大計,質(zhì)量第一的方針,落實國家質(zhì)量振興綱要?和建設(shè)工程質(zhì)量治理條例?,促進建筑施

13、工企業(yè)增強質(zhì)量治理,使建 設(shè)工程質(zhì)量水平過硬,業(yè)績卓著.此工程建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理,面向國內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實施公 開招標(biāo),擇優(yōu)選擇.同時聘請知名資深的監(jiān)理專家實施工程全過程的 監(jiān)督,以保證科學(xué)有效,合理公正的限制工程建設(shè)工期,本錢,質(zhì)量.第六章6.1工程投資估算投資估算及資金方案總投資估算及構(gòu)成=場地租憑費用+前期費用+根底設(shè)施費+建筑安裝工程費+公共配套費+治理費+銷售及推廣費+財務(wù)費+ 不可預(yù)見 費,本工程總投資估算為11580萬元,詳見工程投資估算表.第七章經(jīng)濟效益及社會效益分析7.1經(jīng)營收入預(yù)測本工程為某市第一家五星級商務(wù)酒店,并且建設(shè)在某市中央城 區(qū).收入主要以住宿,餐飲,休閑,娛樂

14、,會議,大中型會展為主. 假設(shè)酒店采用主要收入局部白營,其他局部分包形式經(jīng)營治理.根據(jù)目前某市酒店根本收入情況進行預(yù)算：(1) 住宿：540 元/ 天*208*365*75%=3074.8 萬元(2) 餐飲中餐廳：工程數(shù)據(jù)面積 21924 m大廳224位包房18間平均消費300元/人日人流200人(包括午、晚餐)日收入6萬元月收入180萬元年收入216 0萬元宴會廳:工程數(shù)據(jù)面積一一 2418.8m功能廳600 m2廚房900m2宴會用餐每周1次,每次20席,1200元/席宴會廳出租每周1天,租金6000-8000元日收入0.4萬元月收入12萬元年收入144萬元西餐廳工程數(shù)據(jù)面積,21147

15、m平均消費178元/人日人流50人/日日收入0.89萬元月收入26.6萬元年收入318.7萬元(3)餐飲、娛樂、康體營業(yè)預(yù)算依據(jù)康體中央面積22432m工程年收入萬元月收入萬元日收入元會員消費144124000SPA273227604日人流250人/日總計4173411604KTV娛樂中央工程數(shù)據(jù)面積22843 m包房48間大廳200位演藝吧100位平均消費120元/人日人流380人日收入4.56萬元月收入136.8萬元年收入1641.6萬元4會議：120萬元/年5其他收入：120萬元/年上述預(yù)測總計：7995.5萬元/年7.2 經(jīng)營治理本錢預(yù)測根據(jù)客房收入與餐飲,娛樂工程的平均毛利率計算：經(jīng)

16、營利潤=7995.5*40%=3199萬元7.3 社會效益分析(1) 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè),下游裝修、家具等行業(yè),產(chǎn)業(yè) 關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大,是促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè).本工程的 開發(fā)將直接帶動周邊地區(qū)的建材、工程效勞等相關(guān)產(chǎn)業(yè),帶動地方經(jīng) 濟開展,增加地方財政收入.(2) 創(chuàng)造就業(yè)時機本工程可提供300余人就業(yè)崗位.(3) 優(yōu)化某市投資環(huán)境目前某市正處于開展階段,各大企業(yè)紛紛入駐,對于商務(wù),會議 等日常活動日益頻繁,本工程更加為企業(yè)提供了商務(wù)便利, 優(yōu)化了城 市投資環(huán)境.第八章 環(huán)境影響評價8.1環(huán)境保護依據(jù)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：建設(shè)工程環(huán)境保護治理條例(國務(wù)院令 253號)?

17、、 建設(shè)工程竣工環(huán)境保護驗收治理方法?等.8.2環(huán)境影響報告(1)工程建設(shè)地周邊環(huán)境狀況本工程地址位于某市中央地帶,周邊已有投入使用的工業(yè)區(qū)和行 政區(qū),辦公居多.在施工階段會對周邊辦公做成影響,需嚴(yán)格執(zhí)行相 關(guān)法規(guī)依據(jù) 建設(shè)工程對周圍環(huán)境的影響及采取的相應(yīng)舉措在工程建設(shè)周期內(nèi),我們認(rèn)真貫徹國家及省市區(qū)有關(guān)節(jié)能減排的 文件精神,做到周密方案、充分論證、嚴(yán)格治理、注重落實.在工程準(zhǔn)備前期,我們通過公開招標(biāo),選用具備專項資質(zhì)、企業(yè) 信譽好、治理水平強的企業(yè),進行拆遷,做到現(xiàn)場清潔；不污染周圍 街道和居民環(huán)境衛(wèi)生,杜絕灰塵、噪音等污染.在工程設(shè)計階段,委托專業(yè)設(shè)計院,從節(jié)能減排的角度在設(shè)計過 程中,選

18、用節(jié)能設(shè)備、環(huán)保材料,整體建筑要求冬季保溫性好、夏季 隔熱性好,保證投入使用過程中,降低能耗,節(jié)約資源.在施工階段,我們根據(jù)相關(guān)要求,在施工治理過程中,優(yōu)化施工 組織設(shè)計,降低能耗、減少施工污水、噪音、粉塵的污染排放,根據(jù) 平安文明工地要求,嚴(yán)格治理.在工程建成運營過程中嚴(yán)格按以下舉措嚴(yán)格限制各類污染：a、廢水本工程建成后的廢水主要為生活污水,生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng).b、廢氣本工程用氣為天然氣,天然氣是一種潔凈的燃料,根本無污染物排放,尾氣經(jīng)煙囪排入大氣,不造成對環(huán)境的污染.c、固體垃圾固體垃圾主要來源于樓宇辦公、生活垃圾.辦公及生活產(chǎn)生的固體垃圾、廢棄物經(jīng)專人收集后,送往垃圾

19、站分類堆放,定期清運處理.d、綠化舉措綠化既可以美化環(huán)境,又可以起到隔音防塵、調(diào)節(jié)溫度、吸收CO2等多種作用.本工程在與之相鄰的建筑間進行綠化, 在道路兩側(cè)種植 行道樹及綠化隔離帶,以營造舒適優(yōu)美的環(huán)境.8.3環(huán)境評價鑒于本工程所處環(huán)境,其開發(fā)建設(shè)過程中,環(huán)境保護壓力比擬大,所以要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)環(huán)保限制治理標(biāo)準(zhǔn)及上述相關(guān)保護舉措,力爭環(huán)境評價達標(biāo),為區(qū)域綜合開展規(guī)劃樹立良好形象.第九章工程治理及勞動衛(wèi)生平安9.1工程治理本工程建設(shè)治理由中標(biāo)的建設(shè)公司開發(fā)建設(shè), 工程治理由工程項 目治理理論和經(jīng)驗豐富的工程治理公司, 實行工程治理效勞.從選址 地塊建筑物撤除、場地“三通一平、工程報建、工程勘察設(shè)計

20、監(jiān)理、 工程招標(biāo)、造價咨詢、工程監(jiān)理以及工程建設(shè)過程治理和后評價做全 面的治理效勞,保證該工程的順利實施.嚴(yán)格根據(jù)中華人民共和國合同法?、中華人民共和國建筑法?、 中華人民共和國工程招投標(biāo)法? 等法律法規(guī),省市區(qū)的地方性法規(guī) 文件辦事,在工程建設(shè)過程中,杜絕腐敗事件的發(fā)生.9.2勞動衛(wèi)生平安本工程嚴(yán)格遵循國家標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)平安衛(wèi)生和勞動保護的要求和規(guī)定,保證工程建成后有平安的操作環(huán)境和良好的勞動條件,保護職工的平安和健康.a、 本工程在樓宇內(nèi)設(shè)置嚴(yán)禁吸煙和設(shè)有防火的標(biāo)志,同時要求設(shè) 平安通道標(biāo)志,對各種電器設(shè)備的金屬外殼、電纜保護網(wǎng)管均與接地 裝置連接,電源進線處設(shè)過電壓保護,插座、供電設(shè)備

21、設(shè)漏電保護裝 置,以保證設(shè)備的平安運行和操作人員的平安.b、對建筑物按防雷設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),采用相應(yīng)的保護舉措.對室內(nèi)的金 屬管道設(shè)置防雷感應(yīng)和靜電危害的接地保護舉措.c、建筑裝飾材料選擇綠色環(huán)保型產(chǎn)品,工作場所設(shè)置通風(fēng)換氣系 統(tǒng),以保證工作人員有良好的工作環(huán)境.d、對員工定期進行體檢,按時發(fā)放員工勞保用品第十章資源節(jié)約落實節(jié)約資源和保護環(huán)境是根本國策,建設(shè)低投入、高產(chǎn)出、 低消耗、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟體系和資源節(jié)約型、環(huán) 境友好型社會.本工程能耗主要來源于商業(yè)運營. 工程的節(jié)能降耗工 作主要著力于建筑節(jié)能、日常節(jié)水、節(jié)約用電等方面.10.1節(jié)能嚴(yán)格執(zhí)行民用建筑節(jié)能治理規(guī)定?中的相關(guān)規(guī)定,

22、盡可能采用 新技術(shù)、新材料,果斷貫徹國家節(jié)能降耗政策方針.10.2節(jié)水水是根底性的白然資源和戰(zhàn)略性的稀缺資源.本工程在建設(shè)和運 營中,嚴(yán)格根據(jù)中國節(jié)水技術(shù)政策大綱?以及某市行業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn), 本工程應(yīng)采取有效的節(jié)水舉措、制定節(jié)水治理制度.在日常治理和工 作崗位中實行經(jīng)濟目標(biāo)責(zé)任制,做到預(yù)防跑、冒、滴、漏,以降低水 資源的損耗.10.3節(jié)電(1) 采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料,選用效率高、配光合理的燈具及綠化照明設(shè)施等.(2) 采用建設(shè)部推薦的中央空調(diào)制冷節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品.(3) 采用節(jié)能型變壓器,降低變壓器的能耗.(4) 制定節(jié)電治理制度.第十一章工程經(jīng)營方案11.1工程治理模式模式一：投

23、資者白己經(jīng)營、治理酒店,不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系.模式二：投資者白己治理經(jīng)營,但是參加一個更大的聯(lián)盟團體來獲得 一些支持.模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店治理公司治理.模式四：投資者白己經(jīng)營治理飯店,但是通過特許經(jīng)營等方式,參加 一個更大的酒店品牌集團.模式五：委托治理+特許經(jīng)營的雙重運作.模式六：讓委托治理方成為酒店的股東,帶資治理.投資人可根據(jù)白身實際情況,選擇工程治理模式.11.2企業(yè)CIS品牌規(guī)劃如白身投資經(jīng)營,那么必須對本企業(yè)進行一系列品牌規(guī)劃.在白 身經(jīng)營的同時,使品牌經(jīng)營上升高度,最終依靠品牌力量獲得更大的 市場份額.11.3 人員招募與培訓(xùn)為保證效勞質(zhì)量,提升治理水平和經(jīng)濟效益,所有經(jīng)營治理人員、 技術(shù)人員、效勞員都要經(jīng)過嚴(yán)格的專業(yè)練習(xí),并具有一定的文化水平, 所有人員在上崗前方案安排接受培訓(xùn),保證工程建成后能順利高效地 運行.11.4組織架構(gòu)設(shè)置董事長執(zhí)行董事人*董事辦秘:寺總經(jīng)理副總經(jīng)珪前廳部經(jīng)坦客房部經(jīng)理康樂部經(jīng)衛(wèi)1營銷部經(jīng)田1餐飲部經(jīng)衛(wèi)1工程部經(jīng)壬I