石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法

1、石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第一條 為進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為， 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益， 促進(jìn)我市物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)管理辦法、河北省物價(jià)局、建設(shè)廳河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法結(jié)合我市 實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。 第二條 本實(shí)施辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為 及其管理活動。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合 同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行 維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公

2、正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐和牟取暴利的行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 通過市場競爭形成。 第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策，分級管理。市價(jià)格主管部門 會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的實(shí)施辦法，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān) 督、管理全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作。市內(nèi)五區(qū)和開發(fā)區(qū)的物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo) 準(zhǔn)，由市價(jià)格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定、調(diào)整，并向社會公布?？h（市）價(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的 監(jiān)督管理工作，貫徹落實(shí)上級相關(guān)政策，制定、調(diào)整公布轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)指 導(dǎo)標(biāo)

3、準(zhǔn)，并報(bào)市物價(jià)局、市房產(chǎn)管理局備案。制定等級基準(zhǔn)價(jià)要根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法 定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，利潤率一般不應(yīng)超過物業(yè)服務(wù)成本的 10%每一等級收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)的浮動幅度一般不應(yīng)超過該等級基準(zhǔn)價(jià)上下 10%第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合 和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指 導(dǎo)價(jià)。普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)對普通住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生、 綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)，房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理等提供 服務(wù)所收取的費(fèi)用。清潔衛(wèi)生，是指對住宅區(qū)內(nèi)道路、公共走廊、通道的清掃，上下水 管道的清理，化糞池的清淘，外墻、水塔的清洗消毒以及垃

4、圾清運(yùn)至轉(zhuǎn)運(yùn)站等。綠化養(yǎng) 護(hù)，是指對住宅區(qū)內(nèi)栽種的花草、樹木，定期修剪、噴藥、澆水等。秩序維護(hù)，是指配 備專職人員值勤巡邏，維護(hù)住宅區(qū)正常生活秩序等。房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地 的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，是指對住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、 梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區(qū)內(nèi)或單幢住宅內(nèi)， 建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防 設(shè)施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場、車庫、公益性文體設(shè)施以及設(shè)施設(shè) 備使用的房屋等的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。不包括上述設(shè)施的大修、中修和更新、改造。高 級公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅

5、區(qū)以及辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等類別的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)， 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由雙方約定。特約服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理 服務(wù)企業(yè)接受個(gè)別業(yè)主委托，為其提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)所收取的費(fèi)用。 物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的車輛停放服務(wù)收費(fèi)，按照政府價(jià)格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具 體標(biāo)準(zhǔn)另文下達(dá)。 第八條 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、程度等因素，將物業(yè)管理 服務(wù)劃分為五個(gè)服務(wù)等級，并制定相應(yīng)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)收費(fèi) 指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)見附件）。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的等級基準(zhǔn)價(jià)及其浮理、公開及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)實(shí)行動

6、幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向市價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第九條 物業(yè)管理企業(yè)要按照政府價(jià)格主管部門實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位 置，將價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門制定和公布的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 和該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情 況進(jìn)行長期公示。第十條業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。采取哪種形式由雙方協(xié)商議定。包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固 定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)

7、計(jì)費(fèi)方式。酬 金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企 業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物 業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 第十一 條在業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位與物業(yè)買 受人簽訂的買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同要根據(jù)當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格 主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約定物業(yè)管理服 務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)， 涉及物業(yè)買受人共同利益的約定要一致。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)

8、合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、 法定稅費(fèi)和 物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù) 支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2、物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固 定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用

9、。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，要通過專 項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。第十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管 理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)要向業(yè)主大會或者全 體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每半年公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支和年度預(yù) 算執(zhí)行情況等。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收 支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。第十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)

10、對物業(yè)服 務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。第十五條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符 的服務(wù)。第十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者 物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè) 主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 或者物業(yè)服務(wù)資金。第十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但

11、尚未出售，或者因開發(fā)建 設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè) 單位交納；業(yè)主購房后未入住長期空置的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)下浮，浮動幅度由雙方協(xié)商。 第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視 等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委 托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后， 按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè) 主大會的決定使用。第二十條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù) 費(fèi)的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。第二十一 條物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定