東營物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書

1、東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求 規(guī)格說明書東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需 求 規(guī) 格 說 明 書XXXXXX在司2009年12月東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書L 引言5.1.1 編寫目的51.2 定義61.3 參考資料72任務(wù)卞S述.882.1 目標(biāo)82.2 用戶的特點(diǎn)82.3 設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)的限制92.3.1 架構(gòu)要求92.3.2 安全性要求92.3.3 技術(shù)詵型92.3.4系統(tǒng)開發(fā)方式3. 需求娜東31對功能的規(guī)定.32業(yè)務(wù)V程3.2.1 交存業(yè)務(wù)流程3.2.1.1 91.0101010維修資金交存業(yè)務(wù)流程103.2.1.2物業(yè)質(zhì)量保修金交存業(yè)務(wù)流程123.2.2 使用業(yè)務(wù)流程 153.2.2.1

2、 .維修資金支用業(yè)務(wù)流程 153.2.2.2 物業(yè)質(zhì)量保修金仲用業(yè)務(wù)流程18第2頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書3.2.3 支取（退還）業(yè)務(wù)流程 213.2.3.1 .維修資金支取業(yè)務(wù)流程 213.2.3.2 物業(yè)質(zhì)量保修金，還業(yè)務(wù)流程223.3功能概陳2 5生功能描述264.1統(tǒng)一的流程管理2742從業(yè)豐體管理284.2.1 開發(fā)企業(yè) 2 84.2.2 物，以企，上2 94.2.3 業(yè)委會(huì).3 04.3樓"建檔.3 14.3.1 小區(qū)信息3 14.3.2 樓幢信息3 34.3.3 房屋信息.364.3.4 業(yè)豐信息3 84.3.5 信息變更3944物業(yè)質(zhì)景保修金系統(tǒng)4

3、04.4.1 物業(yè)質(zhì)量保修金賬戶模式 404.4.2 物業(yè)質(zhì)量保修金建檔 414.4.3 資金交存.4 34.4.4 資金使用.4 64.4.5 資金退還.4 7第3頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書4.5住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng).494.5.1 維修資金賬戶模式 494.5.2 維修資金建檔504.5.2.1 共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)504.5.2.2 IL豐賬戶管理514.5.3 資金交存5 24.5.4 資金支用544.5.5 資金支取5 64.5.6 過戶574資金交易平臺(tái)5 847統(tǒng)計(jì)杳詢.594.7.1 住室專項(xiàng)維修資金統(tǒng)計(jì)杳詢 .594.7.2 物業(yè)質(zhì)量保修金統(tǒng)計(jì)杳詢 614

4、.8系統(tǒng)配詈.6 25.對性能白規(guī)定655.1.1 時(shí)間特件要求 655.1.2 靈活件6 56 運(yùn)行環(huán)境娜岸666.1 6 66.2 支持軟件.6 66.3 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu).6 7巴漢6 7乙 fttt69第4頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書71建安造價(jià).6 97.2 住宅專項(xiàng)維修資金交存通知書707.3 住宅專項(xiàng)維修資金交存清冊717.4 住宅專項(xiàng)維修咨金支用預(yù)分?jǐn)偯骷?xì).717.5 住牢專項(xiàng)維修資金支用申請 7276住宅專項(xiàng)維修資金支用憑證 7277住宇專線維修資金支取憑證7378業(yè)豐過戶偉證7379物業(yè)質(zhì)量保修金交存通知書 74710物業(yè)，量保修金交存物證74711物業(yè)質(zhì)量保修金

5、使用憑證75712物業(yè)質(zhì)量保修金退還憑證761 .引言1.1 編寫目的本系統(tǒng)需求說明書詳細(xì)描述了公司針對東第5頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書營市房產(chǎn)管理局關(guān)于中心城新建物業(yè)質(zhì)量保修 金有關(guān)問題的通知、東營市住宅專項(xiàng)維修資 金管理辦法，要求的東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng) 的功能需求。本需求經(jīng)過公司評審?fù)ㄟ^后，經(jīng)用戶認(rèn)可后 將提交開發(fā)部組織人員開發(fā)。預(yù)期讀者：系統(tǒng)最終用戶、項(xiàng)目評審人員、 開發(fā)人員。1.2 定義系統(tǒng)名稱：物業(yè)資金管理系統(tǒng)英文 名稱：Property Fund Management System系統(tǒng)簡稱：PFMS如無特殊說明，本文中的“維修資金”專指住宅專項(xiàng)維修資金管理 辦

6、法中規(guī)定的“住宅專項(xiàng)維修資金”“質(zhì)保金”、“保修金”專指山東省物業(yè)管 理?xiàng)l例中規(guī)定的“物業(yè)質(zhì)量保修金”“模糊查詢”是指將用戶輸入的條件信息， 作為查詢信息的一部分進(jìn)行查詢，查詢出來的 結(jié)果可能會(huì)大于（等于）完全按照輸入條件進(jìn)第6頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書行查詢的結(jié)果東營市房產(chǎn)管理局關(guān)于中心城新建物業(yè) 質(zhì)量保修金有關(guān)問題的通知簡稱“東營市質(zhì) 保金通知”1.3 參考資料住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法建設(shè)部、財(cái)政部令第165號山東省物業(yè)管理?xiàng)l例2009年5月1號實(shí)施山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（討論稿）»東營市房產(chǎn)管理局關(guān)于中心城新建物業(yè) 質(zhì)量保修金有關(guān)問題的通知東營市住宅專

7、項(xiàng)維修資金管理辦法ISO 9001質(zhì)量管理體系質(zhì)量管理體系第7頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書2 .任務(wù)概述2.1 目標(biāo)本系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)維修資金、物業(yè)質(zhì)量保修金的信 息化管理，配以輔助查詢功能滿足樓盤存檔、 資金記錄功能。本系統(tǒng)圍繞維修資金、物業(yè)質(zhì)量保修金信息 化管理展開，記錄涉及維修資金、物業(yè)質(zhì)量保 修金的各信息要素。本系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與多個(gè)銀行針對不同業(yè)務(wù)的信 息交互。2.2 用戶的特點(diǎn)用戶具備基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)操作水平和解決初步故障問題的能力；操作人員：水平較高，經(jīng)過培訓(xùn)后可按照要求使用；維護(hù)人員：水平高，應(yīng)具備局域網(wǎng)組網(wǎng)能力、 計(jì)算機(jī)維修經(jīng)驗(yàn)和打印機(jī)管理能力；軟件預(yù)期使用人數(shù)：100人以下規(guī)

8、模 評估最低同時(shí)在線人數(shù)：0人第8頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書評估最高同時(shí)在線人數(shù)：20人評估平均同時(shí)在線人數(shù)：320人2.3 設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)的限制軟件開發(fā)采用公司軟件部制定的軟件開發(fā) 規(guī)范、數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)規(guī)范，同時(shí)依據(jù)ISO 9001 質(zhì)量管理體系。2.3.1 架構(gòu)要求系統(tǒng)架構(gòu)：B/S開發(fā)工具：JSF+Spring+JPA2.3.2 安全性要求實(shí)現(xiàn)局域網(wǎng)安全要求。2.3.3 技術(shù)選型1）系統(tǒng)采用B/S架構(gòu)，應(yīng)用JavaEE架構(gòu) 進(jìn)行開發(fā)2）內(nèi)外網(wǎng)應(yīng)用服務(wù)器：Tomcat3）內(nèi)外網(wǎng)數(shù)據(jù)庫：Oracle2.3.4 系統(tǒng)開發(fā)方式合同式開發(fā)第9頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書

9、3 .需求規(guī)定3.1 對功能的規(guī)定該需求規(guī)格書要求描述維修資金與物業(yè)質(zhì) 量保修金的管理，符合東營實(shí)際維修資金與物 業(yè)質(zhì)量保修金管理模式，同時(shí)滿足兩種類型的 物業(yè)資金集中管理的業(yè)務(wù)要求。3.2 業(yè)務(wù)流程分別描述住宅專項(xiàng)維修資金與物業(yè)質(zhì)量保 修金的交存、支用、支?。ㄍ诉€）的業(yè)務(wù)流程 3.2.1 交存業(yè)務(wù)流程3.2.1.1維修資金交存業(yè)務(wù)流程第10頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書第11頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書3.2.1.2物業(yè)質(zhì)量保修金交存業(yè)務(wù)流程第12頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書物業(yè)項(xiàng)目瀏覽物業(yè)項(xiàng)目建檔 , _是> 申請減免 一生成交存通

10、知 »打印交存申請生成補(bǔ)交通知銀行交款打印憑證一對賬入賬結(jié)束 j第13頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書第14頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書3.2.2使用業(yè)務(wù)流程3.2.2.1維修資金支用業(yè)務(wù)流程第15頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書第16頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書第17頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書3.2.2.2物業(yè)質(zhì)量保修金使用業(yè)務(wù)流程生成支付/打印 支付憑證審批通過第18頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書第19頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書第20頁共77頁東營市物業(yè)資金管理

11、系統(tǒng)需求規(guī)格說明書3.2.3 支?。ㄍ诉€）業(yè)務(wù)流程物業(yè)質(zhì)量保修金在保修期限過后退還給開 發(fā)商，住宅專項(xiàng)維修資金在房屋滅失后可以退 還給業(yè)主，如果業(yè)主交存的維修資金金額大于 應(yīng)交金額，則可以將多交部分退還。3.2.3.1 維修資金支取業(yè)務(wù)流程第21頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書3.2.3.2物業(yè)質(zhì)量保修金退還業(yè)務(wù)流程第22頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書退還信息維護(hù)審批通過對賬入賬銀行轉(zhuǎn)賬打印退還憑證退還審批流程第23頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書第24頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書3.3功能概覽新增、勃曼以0量爐 到7-/止主試既止

12、小同4資合修吞 文在運(yùn)統(tǒng)一 神程至理當(dāng)11叩，即外打打印使比國目是F使照甲話費(fèi)堂使用 >使用憑證:F”用遼業(yè)學(xué)史理堂全區(qū)讓；:阻隹證室雜罡恒耳節(jié)不和相邑立同比國置對底管坦里？肝尸批且并尸娃開戶HF和文撲交技士文存華詩笠金立存上方山口均中耳玉而映M胃4,交三.2殖范切II點(diǎn)量餐配音管不愁tttfl耙直仔圮三前越花行上中曾警球反正比附若;介幕寫足F詈g業(yè)女簽宅'W系疣登豪認(rèn)證若專的口逐比言R人后倒卬疾娼爸捏吊包審序生附案3G沖口 津怛吸豈方用一百方用豆可史上期支用矩在市用用而笠金堂富 土聯(lián)式正理處百足悍恪金曳鼻愛笠殳易干=林晶管理 生W號舊鞋妙資卻累使用天品專詢 相JL厭星邛修史交卷

13、先設(shè)百聞打計(jì)支用交弟仁立方萬掂隼女金第25頁共77頁事的蘆理審理行不巨莒理忙構(gòu)管陛字立首度工屋宅數(shù)首復(fù)晶號物N宜津告期容出業(yè)暑配置工kj礎(chǔ)理福1弄已百此怪仕黑忖均轉(zhuǎn)哀在輪任蜃中存艷如質(zhì)量獴強(qiáng)業(yè)交礎(chǔ)：使用退走¥不住更:號"林健整般士易軍*室M東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書4.功能描述東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)為綜合物業(yè)質(zhì)量 保修金與住宅專項(xiàng)維修資金的物業(yè)資金管理平 臺(tái)，系統(tǒng)涵蓋物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、 退還以及住宅專項(xiàng)維修資金的交存、支用、支 取等業(yè)務(wù)功能。系統(tǒng)使用“工作流引擎”為各 種業(yè)務(wù)流程的流轉(zhuǎn)平臺(tái)，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程的 正確流轉(zhuǎn)以及各種工作流程的靈活操作；系統(tǒng) 使

14、用與銀行實(shí)時(shí)聯(lián)網(wǎng)的方式實(shí)現(xiàn)帳務(wù)信息的流 通，使用“資金交易平臺(tái)”作為資金交易中間 件，保證物業(yè)質(zhì)量保修金、住宅專項(xiàng)維修資金 與各自專戶銀行的帳務(wù)信息統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)“專戶 存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督” 的資金管理原則。東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)中物業(yè)質(zhì)量保修 金子系統(tǒng)與住宅專項(xiàng)維修資金子系統(tǒng)兩者之間 存在一定的關(guān)聯(lián)，并且兩者使用相同的從業(yè)主 體、小區(qū)以及房屋樓幢信息，簡化兩個(gè)資金的 管理，便于物業(yè)資金的統(tǒng)一管理。第26頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書4.1 統(tǒng)一的流程管理系統(tǒng)在用戶登錄后，自動(dòng)將具有審批權(quán)限的 用戶的所有需要處理的任務(wù)列出，并且所有的 審批任務(wù)集中顯示。系統(tǒng)可以

15、根據(jù)客戶需要，靈活配置每一種業(yè) 務(wù)的審批步驟以及流程流轉(zhuǎn)規(guī)則，并且可以按 照需要指定某個(gè)業(yè)務(wù)流程在某個(gè)流程階段轉(zhuǎn)向 系統(tǒng)中的某個(gè)用戶或者具有某個(gè)角色的所有用 戶，用戶指定某一審批流程的轉(zhuǎn)發(fā)規(guī)則后，系 統(tǒng)按照用戶指定的規(guī)則，自動(dòng)將指定流程的任 務(wù)轉(zhuǎn)發(fā)給某個(gè)用戶，整個(gè)轉(zhuǎn)發(fā)機(jī)制對系統(tǒng)操作 人員透明，無需用戶手工干預(yù)。用戶可以自動(dòng) 控制某個(gè)業(yè)務(wù)的審批流程，指定某個(gè)流程的審 批步驟。系統(tǒng)顯示每個(gè)審批任務(wù)的業(yè)務(wù)類型、業(yè)務(wù)編 號、當(dāng)前步驟、處理進(jìn)度、申請人、申請時(shí)間 等信息，點(diǎn)擊“受理”按鈕后，進(jìn)入每筆業(yè)務(wù) 的明細(xì)信息查看界面，要求用戶錄入審批結(jié)果（通過、不通過）及意見，完成本次審批任務(wù) 整個(gè)流程管理涉及到

16、的功能包括：流程配 置、業(yè)務(wù)配置、流程自動(dòng)轉(zhuǎn)發(fā)等。流程配置用于配置整個(gè)物業(yè)資金管理系統(tǒng)第27頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書的維修資金交存、維修資金支用、維修資金支 取、物業(yè)質(zhì)量保修金交存、物業(yè)質(zhì)量保修金使 用、物業(yè)質(zhì)量保修金退還等的業(yè)務(wù)流程，配置 每個(gè)業(yè)務(wù)流程的“步驟”、“節(jié)點(diǎn)類型”、“參與 者類型”、“角色”、“機(jī)構(gòu)/用戶”等基本信息， 以及每個(gè)步驟的“流程路由”，指定每一步流程 通過與不通過時(shí)的流轉(zhuǎn)方向。4.2 從業(yè)主體管理從業(yè)主體管理是指對相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 物業(yè)企業(yè)以及小區(qū)業(yè)委會(huì)的信息維護(hù)及管理。 從業(yè)主體的信息是整個(gè)物業(yè)資金管理系統(tǒng)的基 礎(chǔ)信息之一。從業(yè)主體信息需要

17、維護(hù)時(shí)，直接按照查詢結(jié) 果編輯指定從業(yè)主體的信息。4.2.1 開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)是所有樓幢及設(shè)備的建設(shè)單位。系統(tǒng)提供根據(jù)“企業(yè)名稱”模糊查詢開發(fā)企 業(yè)的入口，方便用戶查詢開發(fā)企業(yè)信息，查詢 列表需要顯示的信息：企業(yè)名稱、企業(yè)地址、 法人代表、聯(lián)系電話等信息。用戶可以根據(jù)查 詢結(jié)果查看、修改、刪除指定的信息。在刪除第28頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書企業(yè)信息之前，系統(tǒng)給出刪除確認(rèn)的提示，防 止由于誤操作造成的信息丟失。開發(fā)企業(yè)需要維護(hù)的信息包括：企業(yè)名稱、 營業(yè)執(zhí)照注冊碼、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書編 號、公司辦公地址、成立日期、法人代表、聯(lián) 系人、聯(lián)系電話、郵編、Email 所在行政

18、區(qū)、 開發(fā)資質(zhì)等級、公司介紹等信息，上述信息中 “所在行政區(qū)”以及“開發(fā)資質(zhì)等級”需要根 據(jù)已經(jīng)維護(hù)的信息選擇，除“公司介紹”信息 外，其他信息必須錄入。4.2.2 物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)是指轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)。系統(tǒng)提供根據(jù)“企業(yè)名稱”模糊查詢物業(yè)企 業(yè)的入口，方便用戶查詢物業(yè)企業(yè)信息，查詢 列表需要顯示的信息：企業(yè)名稱、企業(yè)地址、 法人代表、聯(lián)系電話等信息。用戶可以根據(jù)查 詢結(jié)果查看、修改、刪除指定的信息。在刪除 企業(yè)信息之前，系統(tǒng)給出刪除確認(rèn)的提示，防 止由于誤操作造成的信息丟失。物業(yè)企業(yè)需要維護(hù)的信息包括：企業(yè)名稱、 營業(yè)執(zhí)照注冊碼、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書編 號、公司辦公地址、成立日期、法人

19、代表、聯(lián)第29頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書系人、聯(lián)系電話、郵編、Email 所在行政區(qū)、 物業(yè)資質(zhì)等級、公司介紹等信息，上述信息中“所在行政區(qū)”以及“開發(fā)資質(zhì)等級”需要根 據(jù)已經(jīng)維護(hù)的信息選擇，除“公司介紹”信息 外，其他信息必須錄入。4.2.3 業(yè)委會(huì)業(yè)委會(huì)是由某小區(qū)內(nèi)的全部業(yè)主選舉形成的組織，業(yè)委會(huì)由主任及成員組成。系統(tǒng)提供根據(jù)“業(yè)委會(huì)名稱”模糊查詢業(yè)委會(huì)的入口，方便用戶查詢業(yè)委會(huì)信息，查詢 列表需要顯示的信息：業(yè)主委員會(huì)名稱、業(yè)委 會(huì)主任、辦公地址、成立日期、聯(lián)系電話等信 息。用戶可以根據(jù)查詢結(jié)果查看、修改、刪除 指定的信息。在刪除企業(yè)信息之前，系統(tǒng)給出 刪除確認(rèn)的提示

20、，防止由于誤操作造成的信息 丟失。業(yè)委會(huì)需要維護(hù)的信息包括：業(yè)主委員會(huì)名 稱、辦公地址、業(yè)委會(huì)主任、聯(lián)系人、業(yè)委會(huì) 成員、成立日期、聯(lián)系電話等信息，上述所有 信息必須錄入，以方便系統(tǒng)用戶查看相關(guān)信息。第30頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書4.3 樓盤建檔樓盤信息是整個(gè)物業(yè)資金管理系統(tǒng)的重要 基本信息，資金的管理是在相關(guān)樓幢及房屋信 息維護(hù)完成之后的操作。物業(yè)資金管理系統(tǒng)中 的物業(yè)質(zhì)量保修金以及住宅專項(xiàng)維修資金使用 相同的樓盤數(shù)據(jù)，因此兩個(gè)子系統(tǒng)只需維護(hù)一 遍樓盤數(shù)據(jù)。另外，為保證樓盤數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性, 小區(qū)及樓幢信息需要在保存信息之后進(jìn)行“備 案”操作，備案時(shí)用戶對錄入的信息進(jìn)行審核

21、， 只有備案通過的樓盤數(shù)據(jù)才能在業(yè)務(wù)中繼續(xù)使 用，備案之后的數(shù)據(jù)即不允許任意更改。房屋 及業(yè)主信息在完成后續(xù)交存業(yè)務(wù)之后也不能在 信息編輯頁面任意修改。如確實(shí)有信息需要變 更，需提請具有特定修改權(quán)限的人員進(jìn)行相關(guān) 數(shù)據(jù)的變更。樓盤建檔操作包括：小區(qū)維護(hù)、樓幢維護(hù)、 房屋信息維護(hù)、業(yè)主信息維護(hù)4.3.1 小區(qū)信息小區(qū)信息的維護(hù)需要提供的功能包括：查 詢、新增、修改、刪除、查看、保存、提交備 案、備案、撤銷備案等。小區(qū)信息中可能用到 的其他信息包括：開發(fā)公司、物業(yè)公司、業(yè)委第31頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書會(huì)等。系統(tǒng)提供根據(jù)“小區(qū)名稱”模糊查詢小區(qū)信 息的入口，查詢出的小區(qū)列表信

22、息包括：小區(qū) 名稱、樓幢數(shù)量、總面積、開發(fā)公司、物業(yè)公 司、業(yè)委會(huì)、狀態(tài)等。小區(qū)的狀態(tài)包括：初始、 申請、完成，基本信息維護(hù)完成的小區(qū)狀態(tài)為“初始”，提交備案之后的小區(qū)狀態(tài)為“申請”， 備案完成之后的小區(qū)狀態(tài)為“完成”。系統(tǒng)維護(hù)的小區(qū)基本信息包括：小區(qū)名稱、 小區(qū)地址、樓幢數(shù)量、總建筑面積、多層面積、 小高層面積、高層面積、別墅面積、公建面積、 所屬行政區(qū)、開發(fā)日期、竣工日期、預(yù)售日期、 小區(qū)開發(fā)公司、小區(qū)物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員 會(huì)、小區(qū)介紹。其中，小區(qū)名稱以及行政區(qū)域 為必錄信息，其他信息可以根據(jù)實(shí)際需要選擇 錄入。用戶在新增小區(qū)之后，可以根據(jù)實(shí)際需要， 選擇保存小區(qū)信息或直接將小區(qū)信息提交

23、備 案。小區(qū)信息保存之后，可以進(jìn)行修改及刪除 操作，等小區(qū)信息維護(hù)完畢之后，可以提交備 案；提交備案之后，小區(qū)信息不可以修改、不 可刪除，但是可以進(jìn)行“備案”與“撤銷備案”第32頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書操作；備案操作成功之后，小區(qū)信息便不可隨 意更改，撤銷備案之后，小區(qū)狀態(tài)返回至“初 始”狀態(tài)，用戶可以根據(jù)實(shí)際情況修改小區(qū)信 息，然后重復(fù)提交備案的操作，關(guān)于小區(qū)信息 的業(yè)務(wù)操作流程如下圖所示。不逋過小區(qū)信息維護(hù)小區(qū)信息備案 小區(qū)信息不可修改4.3.2 樓幢信息樓幢維護(hù)的前提是樓幢所在的小區(qū)已經(jīng)備 案，未備案小區(qū)不允許維護(hù)小區(qū)下的樓幢信息。 樓幢信息維護(hù)提供的功能包括：查詢

24、、新增、 修改、刪除、提交備案、備案、撤銷備案、查 看等。樓幢信息中可能用到的其他信息包括： 開發(fā)公司、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)等。樓幢信息是第33頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書質(zhì)保金子系統(tǒng)的最小交存單位，直接影響到質(zhì) 保金的交存業(yè)務(wù)。系統(tǒng)提供根據(jù)“小區(qū)名稱”模糊查詢小區(qū)信 息列表的入口，然后根據(jù)選擇的小區(qū)，將此小 區(qū)下的所有樓幢列出，顯示所有樓幢的樓幢名 稱、樓幢類型、結(jié)構(gòu)類型、開發(fā)日期、竣工日 期、交付日期、狀態(tài)等信息。樓幢的狀態(tài)與小 區(qū)狀態(tài)相同，分為：初始、申請、完成三種。 樓幢的維護(hù)使用與小區(qū)維護(hù)相同的“信息維護(hù)”“保存”“提交備案”“備案”流程，其中的控制方式與小區(qū)維護(hù)相同。

25、樓幢信息維護(hù)時(shí)，根據(jù)用戶錄入的樓層數(shù)、 單元數(shù)、每層每單元戶數(shù)、地下層數(shù)、地下每 層戶數(shù)、不分單元的樓層、不分單元的樓層每 層戶數(shù)等信息，自動(dòng)生成此樓幢的所有房屋， 并根據(jù)“按單元生成”與“按樓層生成”兩種 方式分別自動(dòng)生成每個(gè)房屋的房屋座落、層號、 單元號、房間號等信息?！鞍磫卧伞笔侵阜块g號每個(gè)單元各自獨(dú) 立編排，例如：1號樓1單元101、1號樓1單 元102、1號樓2單元101、1號樓2單元102;“按樓層生成”是指房間號每個(gè)樓層按照順序第34頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書編排，此樓層的所有房屋編號完全不同，并且 按照順序遞增，例如：1號樓1單元101、1號 樓1單元1

26、02、1號樓2單元103、1號樓2單 元 104?！安环謫卧臉菍印笔侵改硨臃课輿]有按照 單元?jiǎng)澐?，或者房屋無法按照單元?jiǎng)澐?。多?于沿街的樓幢，第一層或者前兩層用做商鋪， 商鋪多數(shù)沒有所屬單元。樓幢信息維護(hù)時(shí)需要維護(hù)的樓幢相關(guān)信息 包括：樓幢名稱、樓幢介紹、建筑面積、樓層 數(shù)、單元數(shù)、每層每單元戶數(shù)、地下層數(shù)、地 下每層戶數(shù)、不分單元的樓層起始層、終止層、 不分單元的樓層每層戶數(shù)、結(jié)構(gòu)類型、樓幢類 型、開發(fā)公司、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)、開工 日期、竣工日期、交付日期等。樓幢信息維護(hù)的操作流程如下圖所示。第35頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書查詢小區(qū)列表選擇指定小區(qū) 查看其所有樓幢

27、維護(hù)樓幢信息4.3.3 房屋信息樓幢在新增完成并備案成功之后，系統(tǒng)便已 經(jīng)按照用戶錄入的單元、樓層、每層戶數(shù)等信 息自動(dòng)生成該樓幢下的所有房屋信息。房屋信息維護(hù)使用與樓幢信息相同的小區(qū) 信息查詢?nèi)肟冢缓筮x擇指定小區(qū)的樓幢信息; 接下來從所選擇小區(qū)的所有樓幢中，選擇需要 維護(hù)房屋信息的樓幢，然后單擊“房屋信息”第36頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書維護(hù)本樓幢下的所有房屋信息。需要維護(hù)的房 屋信息與樓幢自動(dòng)關(guān)聯(lián)。某個(gè)樓幢下的所有房屋按照單元以樹形結(jié) 構(gòu)顯示，樹形結(jié)構(gòu)的葉子節(jié)點(diǎn)為某個(gè)單元下的 每層戶數(shù)，以便于在每層戶數(shù)較多時(shí)方便操作C 房屋樹在顯示時(shí)，將普通房屋、商鋪、地下室 分別顯

28、示，以保證商鋪與地下室的正常顯示。房屋可以維護(hù)的信息包括：房屋座落、主房 面積、附房面積、車庫面積、有無電梯、房屋 用途、房屋性質(zhì)等，其中，房屋座落必須每個(gè) 房屋單獨(dú)維護(hù)，其余信息可以批量維護(hù)，以提 高工作效率。房屋用途、房屋性質(zhì)信息作為系 統(tǒng)的全局字典，供用戶根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行維護(hù)房屋狀態(tài)分為：初始、房屋信息已維護(hù)、已 完成、銷戶等。房屋信息的維護(hù)需要與該房屋下的其他業(yè) 務(wù)相關(guān)聯(lián)，如果其他業(yè)務(wù)（資金交存）已經(jīng)完 成，則此房屋不允許進(jìn)行房屋信息維護(hù)的操作。房屋信息維護(hù)是業(yè)主信息維護(hù)以及未來維 修資金所有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。第37頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書4.3.4 業(yè)主信息業(yè)主信息維

29、護(hù)在房屋信息維護(hù)完成之后進(jìn) 行。業(yè)主信息維護(hù)與房屋信息維護(hù)相同，同樣由 小區(qū)入口，然后在指定小區(qū)所有的樓幢列表中 選擇需要維護(hù)業(yè)主信息的樓幢，打開業(yè)主信息 維護(hù)界面。如果需要維護(hù)的業(yè)主已經(jīng)完成維修 資金交存業(yè)務(wù)，則系統(tǒng)不允許在業(yè)主信息維護(hù) 中修改業(yè)主的信息，如需修改，需要具有變更 權(quán)限的用戶進(jìn)行修改。業(yè)主信息維護(hù)的信息包括：業(yè)主名稱、合同 編號、房產(chǎn)證號、聯(lián)系電話、證件類型、證件 號碼、房屋售價(jià)、購房日期等，其中業(yè)主名稱 必須錄入，其他信息可以根據(jù)需要錄入，業(yè)主 信息的“業(yè)主名稱”及“證件類型”信息可以 批量維護(hù)。小區(qū)、樓幢、房屋、業(yè)主信息與維修資金子 系統(tǒng)、質(zhì)量保修金子系統(tǒng)之間的關(guān)系如下圖所

30、 示。第38頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書4.3.5 信息變更小區(qū)、樓幢、房屋、業(yè)主信息在備案成功或 者進(jìn)行具體業(yè)務(wù)操作之后便不允許修改，系統(tǒng) 需要提供樓盤信息變更的入口。信息變更權(quán)限 需要較高級別的用戶。小區(qū)信息變更用于變更小區(qū)基本信息中的 任何信息。樓幢信息變更用于變更樓幢本身的基本屬 性信息（樓幢名稱、建筑面積、樓幢類型、結(jié) 構(gòu)類型、開發(fā)公司、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、開發(fā) 日期、竣工日期、交付日期、備注等）。樓幢結(jié)構(gòu)變更用于變更此樓幢下的房屋信 息，包括：新增單元、新增樓層。第39頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書業(yè)主房屋信息變更用于變更某個(gè)已交存房 屋下的業(yè)主信息

31、。4.4 物業(yè)質(zhì)量保修金系統(tǒng)物業(yè)質(zhì)量保修金系統(tǒng)是整個(gè)物業(yè)資金管理 系統(tǒng)的一個(gè)業(yè)務(wù)子系統(tǒng)，用于物業(yè)質(zhì)量保修金 的交存、使用、退換等的業(yè)務(wù)操作。物業(yè)質(zhì)量 保修金管理子系統(tǒng)包含的功能模塊：物業(yè)質(zhì)量 保修金建檔、資金交存、資金使用、資金退換、 統(tǒng)計(jì)查詢等。4.4.1 物業(yè)質(zhì)量保修金賬戶模式物業(yè)質(zhì)量保修金由房管局統(tǒng)一管理。房管局 在東營市指定一個(gè)或多個(gè)（目前為中國工商銀 行與中國銀行）物業(yè)質(zhì)量保修金的專戶銀行， 并在對應(yīng)的銀行開具“物業(yè)質(zhì)量保修金專戶” 管理全市各開發(fā)企業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的保修金及利 息。保修金實(shí)行封閉管理，不允許隨意支取。 開發(fā)商將物業(yè)質(zhì)量保修金交存至房管局指定銀 行的指定專戶。承辦銀行在系統(tǒng)

32、中進(jìn)行備案，備案后將銀行 的物業(yè)質(zhì)量保修金專戶在系統(tǒng)中進(jìn)行備案，與第40頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書銀行專戶形成對應(yīng)，映射實(shí)際賬戶的資金變動(dòng) 情況。系統(tǒng)需要支持多個(gè)物業(yè)質(zhì)量保修金專戶，允 許用戶對不同的物業(yè)項(xiàng)目指定不同的物業(yè)質(zhì)量 保修金專戶。物業(yè)質(zhì)量保修金專戶與系統(tǒng)中的 物業(yè)項(xiàng)目形成對應(yīng)關(guān)系，以達(dá)到物業(yè)項(xiàng)目與資 金的銜接，保證業(yè)務(wù)的準(zhǔn)確運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)項(xiàng)目在系統(tǒng)中開設(shè)明細(xì)賬戶，體現(xiàn)該物 業(yè)項(xiàng)目物業(yè)質(zhì)量保修金的本金和利息，并記錄 本物業(yè)項(xiàng)目的所有交易記錄，以備查詢。物業(yè)質(zhì)量保修金子系統(tǒng)使用與銀行聯(lián)網(wǎng)的 信息交互方式，系統(tǒng)通過資金交易平臺(tái)每天與 銀行交互資金交易賬務(wù)明細(xì)信息，實(shí)現(xiàn)日終對

33、 賬，以實(shí)現(xiàn)賬務(wù)信息的及時(shí)準(zhǔn)確，保證物業(yè)資 金的準(zhǔn)確性。4.4.2 物業(yè)質(zhì)量保修金建檔建立物業(yè)質(zhì)量保修金的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)本信息 以及該物業(yè)項(xiàng)目的減免信息、對應(yīng)的樓幢信息 等。東營物業(yè)質(zhì)量保修金的交存，管理到樓幢， 即每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)交存的物業(yè)質(zhì)量保修金金額 =該項(xiàng)目下的某種類型樓幢（多層、小高層、第41頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書高層、別墅、公建）的建筑面積之和X各自類 型樓幢的建安成本X東營市質(zhì)保金通知規(guī) 定的交存比例。其中，對于同時(shí)存在兩種類型樓幢的情況 （小高層與公建并存），物業(yè)項(xiàng)目在建檔時(shí)只維 護(hù)每種類型樓幢的建筑面積，并不針對某一樓 幢維護(hù)各種類型的建筑面積。物業(yè)項(xiàng)目維護(hù)

34、的基本信息包括：項(xiàng)目名稱、 項(xiàng)目地址、建安總造價(jià)、總建筑面積、交付日 期、物業(yè)項(xiàng)目獎(jiǎng)、住宅性能級別、是否有工程 質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)、行政區(qū)、所屬小區(qū)、開發(fā)公司、 保修金專戶、對應(yīng)樓幢信息等，其中，“項(xiàng)目名 稱”、“交付日期”、“行政區(qū)”、“保修金專戶” 等信息必須錄入，其他信息可以根據(jù)實(shí)際需要 錄入。物業(yè)項(xiàng)目名稱用于區(qū)分不同物業(yè)項(xiàng)目， 多數(shù)情況下，物業(yè)項(xiàng)目名稱與小區(qū)名稱相同； “行政區(qū)”為用戶根據(jù)東營市實(shí)際情況以及物 業(yè)資金管理需要，已經(jīng)維護(hù)完成的行政區(qū)域； “保修金專戶”為東營市房產(chǎn)管理局在指定銀 行開具的物業(yè)質(zhì)量保修金專戶，一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目 只能對應(yīng)一個(gè)物業(yè)質(zhì)量保修金專戶。物業(yè)質(zhì)量保修金需要與本項(xiàng)目

35、指定的樓幢第42頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書相對應(yīng)，如果同一樓幢中存在公建等類型，按 照此樓幢的公建以外的建筑面積計(jì)算，公建的 所有面積算入本物業(yè)項(xiàng)目下的一個(gè)公建類型的 樓幢中。系統(tǒng)需要提供物業(yè)項(xiàng)目減免比例配置接口， 供用戶配置該物業(yè)項(xiàng)目的“住宅性能級別”、“物 業(yè)項(xiàng)目獎(jiǎng)”以及“工程質(zhì)量責(zé)任險(xiǎn)”信息。系 統(tǒng)需要自動(dòng)根據(jù)該物業(yè)項(xiàng)目的減免信息計(jì)算出 實(shí)際交存比例。物業(yè)項(xiàng)目在信息修改時(shí)，可以 手工維護(hù)其減免比例信息。所有的減免比例可 以累加，但是，減免之后的交存比例不低于最 低1%的交存標(biāo)準(zhǔn)。4.4.3 資金交存物業(yè)質(zhì)量保修金的資金交存包括初交以及 補(bǔ)交，初交是指開發(fā)商首次交存某個(gè)

36、物業(yè)項(xiàng)目 的物業(yè)質(zhì)量保修金；如果初次交存不足額，系 統(tǒng)允許開發(fā)商補(bǔ)交不足額的部分。每次交存產(chǎn) 生一個(gè)交存通知書以及對應(yīng)的交存憑證。每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)交金額，根據(jù)當(dāng)前物業(yè)項(xiàng) 目下的所有樓幢的建安總造價(jià)乘以實(shí)際交存比 例，得到本物業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)交金額。物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際交存比例計(jì)算公式為：第43頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書實(shí)際交存比例=東營質(zhì)保金通知中規(guī)定的交存比例一本物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)項(xiàng)目獎(jiǎng)的減免比例一本物業(yè)項(xiàng)目的住宅性能級別的減免比例如果計(jì)算出的實(shí)際交存比例小于0.01 （即1%）,則按照0.01的比例收取物業(yè)項(xiàng)目下所有樓幢的建安總造價(jià)計(jì)算公式：對應(yīng)樓幢中的多層總建筑面積x多層的建安成本+

37、對應(yīng)樓幢中的小高層總建筑面積X小高 層的建安成本+對應(yīng)樓幢中高層總建筑面積X高層的建安成本+對應(yīng)樓幢中別墅總建筑面積X別墅的建安成本+對應(yīng)樓幢中公建總建筑面積X公建建安成本物業(yè)項(xiàng)目的總建筑面積為本物業(yè)項(xiàng)目下的所有樓幢的建筑面積總和系統(tǒng)根據(jù)建安總造價(jià)以及減免之后的實(shí)際 交存比例，自動(dòng)計(jì)算出物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際應(yīng)交物 業(yè)質(zhì)量保修金的金額。系統(tǒng)提供用戶修改實(shí)際第44頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書應(yīng)交存金額的接口，允許開發(fā)商不足額交存物 業(yè)質(zhì)量保修金。關(guān)于物業(yè)質(zhì)量保修金的交存業(yè) 務(wù)流程參見本文“ 3.2.1.2物業(yè)質(zhì)量保修金交存 業(yè)務(wù)流程”。物業(yè)質(zhì)量保修金的交存通知書具有 有效期，如果開發(fā)商

38、超過此有效期未交存物業(yè) 質(zhì)量保修金，則此交存申請失效，再次交存時(shí) 需要重新生成新的交存申請。初交是指建設(shè)單位在辦理單位工程竣工驗(yàn) 收備案前，交存物業(yè)質(zhì)量保修金，并存入市房 管局指定銀行開設(shè)的專戶內(nèi)。交存的形式可以 使用現(xiàn)金、支票等方式；如果已實(shí)行預(yù)售資金 監(jiān)管，在辦理竣工驗(yàn)收備案前，經(jīng)函告建設(shè)單 位無異議后，一次性在預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)規(guī)定數(shù) 額的保修金到指定帳戶。具體使用何種形式， 由開發(fā)商自主選擇。如果開發(fā)商交存的物業(yè)質(zhì)量保修金不足額， 系統(tǒng)提供補(bǔ)交相應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金的接口。 系統(tǒng)在進(jìn)行補(bǔ)交操作時(shí)，自動(dòng)計(jì)算出應(yīng)補(bǔ)交的 金額，同時(shí)允許用戶手工維護(hù)實(shí)際應(yīng)交存的金 額，即允許開發(fā)商在補(bǔ)交時(shí)不足額。物

39、業(yè)質(zhì)量 保修金的補(bǔ)交業(yè)務(wù)流程同樣參考本文“3.2.1.2物業(yè)質(zhì)量保修金交存業(yè)務(wù)流程”。第45頁共77頁東營市物業(yè)資金管理系統(tǒng)需求規(guī)格說明書物業(yè)質(zhì)量保修金的交存通知書以及交 存憑證樣式及對應(yīng)的聯(lián)數(shù)信息，參見本文附 件。4.4.4 資金使用物業(yè)質(zhì)量保修金只有在開發(fā)企業(yè)在相關(guān)物 業(yè)質(zhì)量保修期內(nèi)破產(chǎn)或拒不履行維修義務(wù)時(shí)可 以使用。保修金的使用由需要維修物業(yè)的相關(guān) 業(yè)主或物業(yè)公司發(fā)起，根據(jù)需要維修的項(xiàng)目的 實(shí)際情況，向主管單位提交保修金使用申請資 料，由主管單位業(yè)務(wù)人員受理申請。業(yè)務(wù)人員 根據(jù)申請資料維護(hù)使用項(xiàng)目。使用項(xiàng)目審批通 過（根據(jù)業(yè)務(wù)需要）后，分次或一次（根據(jù)業(yè) 務(wù)需要）進(jìn)行資金支用申請。每次申請審批（根 據(jù)業(yè)務(wù)需要）通過后，生成支付憑證并打印。 物業(yè)質(zhì)量保修金的使用業(yè)務(wù)流程參見本文“ 3.2.2.2物業(yè)質(zhì)量保修金使用業(yè)務(wù)流程”。物業(yè)質(zhì)量保修金系統(tǒng)的資金使用前提是對 應(yīng)的物業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)交存（可以不足額）物業(yè)質(zhì) 量保修金。物業(yè)質(zhì)量保修金的使用需要維護(hù)對應(yīng)的物 業(yè)質(zhì)量