不能忽視的幾點物業(yè)小知識

1、不能忽視的幾點物業(yè)小知識 房子是人生中支出的大頭，在今日，房子不單單滿意居住的需求，更有投資、增值的功能。然而，買了房子，成了業(yè)主，伴隨而來的物業(yè)費也是一筆讓人糾結的支出。今日就和大家聊一聊關于物業(yè)費的那些事。 (一)業(yè)主因房屋質量、暖氣、燃氣等問題拒交物業(yè)服務費是否合理? 不合理。依據建設工程質量管理條例規(guī)定，建設工程實行質量保修制度。房屋工程質量保修是指房屋建筑工程竣工驗收后保修期限內出現(xiàn)的質量缺陷，予以修復。房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現(xiàn)的質量缺陷，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失擔當賠償責任。建設單位和施工單位應當在保修書中商定保修范圍、保修期限和保修責任。雙方商定保修

2、范圍、保修期限必需符合國家有關規(guī)定。另外，房地產開發(fā)企業(yè)售出的商品房保修，還應執(zhí)行城市房地產開發(fā)經營管理條例和商品房銷售管理方法有關規(guī)定。商品房主體工程及配套設施均符合此規(guī)定，不屬物業(yè)管理服務商定范疇。依據國務院物業(yè)管理條例第52條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法擔當相關管線和設施設備修理養(yǎng)護的責任。 案例：胡女士看中了市區(qū)某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順當入住，同時向物業(yè)服務管理企業(yè)交納了當年的物業(yè)服務費。入住一年零八個月時，胡女士發(fā)覺天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來發(fā)展到漏雨的地步，胡女士便找到物業(yè)公司報修。物業(yè)服務管理企業(yè)通知了原施工單位，施

3、工單位重新在樓頂進行了防水處理，但是胡女士與開發(fā)商對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議，多次協(xié)商遲遲未能解決。 胡女士認為自己房屋存在的質量問題應屬開發(fā)商的責任，由此造成的損失應全部由開發(fā)商擔當。但在購房時已全額交了物業(yè)服務費，物業(yè)服務管理企業(yè)也有應盡的責任，所以在問題沒有解決之前不應交納到期物業(yè)服務費。 物業(yè)服務管理企業(yè)認為房屋在開發(fā)商保修期內，自己準時聯(lián)系開發(fā)商修理了房屋，盡到了物業(yè)公司的責任，而且房屋存在質量問題也不是物業(yè)管理服務不到位，無法接受胡女士不交納物業(yè)服務費，于是一紙訴狀將胡女士告上了法庭。 法院判決：1.胡女士應按規(guī)定交納全額物業(yè)服務費。2.胡女士擔當物業(yè)服務合同違約金。 案例

4、分析：本案中，首先要弄清開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者之間的債權、債務關系。開發(fā)商與胡女士之間存在購房合同關系，因為房屋質量問題，開發(fā)商基于賠償責任對胡女士負有債務;胡女士與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務合同關系，假如物業(yè)公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么是胡女士對物業(yè)公司負有債務;開發(fā)商與物業(yè)公司之間沒有債權、債務關系。這樣看來，因為開發(fā)商對胡女士負債而胡女士卻對物業(yè)公司負債，導致了胡女士的錯誤行為。 法理分析：1.當房屋出現(xiàn)質量問題后，業(yè)主是不可以拒交物業(yè)服務費的，因為物業(yè)公司與業(yè)主之間是物業(yè)服務合同關系;而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關系。房屋質量問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間商

5、品買賣合同關系范疇，因此，業(yè)主不能以房屋質量問題，向物業(yè)服務企業(yè)拒絕交納物業(yè)服務費。2.在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)服務質量與房屋工程質量問題，把本不屬于物業(yè)管理服務范疇內出現(xiàn)的房屋工程質量問題認為是物業(yè)服務質量問題，從物業(yè)服務收費管理方法中對住宅小區(qū)物業(yè)服務費用的構成中可以看出，物業(yè)服務費用并不包含處理房屋工程質量問題的內容。所以，當房屋出現(xiàn)了工程質量問題時，業(yè)主應依據購房合同商定進行維權，而不是將問題推到物業(yè)公司身上去處理，甚至以此為由拒交物業(yè)服務費。 (二)買了房空著，需要全額交物業(yè)費嗎? 交房后沒有在小區(qū)住，物業(yè)費能不能減半呢?近日，有市民咨詢物業(yè)費究竟包括哪些內容，長時

6、間不居住能否少交物業(yè)費。 我去年購買了一套100平方米左右的房子，剛剛交房，但目前沒有入住的準備，預備空置一兩年，那物業(yè)費也要全額交嗎?物業(yè)費究竟包括了哪些服務費用，沒有居住是否可以減半呢?張女士告知記者，根據物業(yè)公司出具的交費標準，自己每年都要交2000元左右的物業(yè)費。 對此，記者咨詢了市房管局物業(yè)科的相關工作人員。工作人員告知記者，物業(yè)費收取主要包括公共區(qū)域的清掃保潔及清運，綠化養(yǎng)護，秩序維護，公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、養(yǎng)護等費用。 只要購房者與開發(fā)商辦理了交房手續(xù)、拿到鑰匙，就要開頭交物業(yè)費。相關工作人員說，雖然沒有居住，但房屋所在公共區(qū)域的維護、清掃等費用依舊存在，而物業(yè)費收取標準由物價部門核定，各住宅物業(yè)費用都要依據標準來收取，不得高于物價部門核定標準。 (三)房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費? 只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費，因為物業(yè)公司已經開頭供應服務。物業(yè)公司并不是為一個或幾個業(yè)主服務，而是為整個小區(qū)供應服務，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關系是一對整體業(yè)主的合同關系。物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保