經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款指導(dǎo)意見

1、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（試行）第一章總 則第一條 依據(jù)中華人民共和國商業(yè)銀行法、中華人民 共和國擔(dān)保法、貸款通則、“三個辦法一個指引”、我 行公司授信業(yè)務(wù)管理辦法、我行授信押品管理辦法、我 行授信押品操作細(xì)則等，特制定我行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè) 務(wù)指導(dǎo)意見（下稱“本指導(dǎo)意見”）。各分行應(yīng)遵照本指導(dǎo)意 見，分行自行制定的實(shí)施細(xì)則以及國家相關(guān)部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和我 行有關(guān)規(guī)定，規(guī)范開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。本指導(dǎo)意見所稱經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指本行向符合條件的 法人發(fā)放的，以其合法擁有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物，還款 來源包括但不限于抵押物業(yè)的自營、出租等經(jīng)營性收入的貸款。 該等經(jīng)營性物業(yè)是指已

2、完成竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營、具有獨(dú)立 產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營性現(xiàn)金流量充裕、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)和工業(yè)用房， 包括寫字樓、綜合性商業(yè)設(shè)施（商場、商鋪、專業(yè)市場）、四星 級（含）以上賓館酒店、標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房等。第二條 本行開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)遵循以下原 則：（一）“統(tǒng)一授信”原則。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)按我行 對公客戶一般風(fēng)險業(yè)務(wù)流程審批， 納入對該客戶的統(tǒng)一授信管理（二）“分級授權(quán)”原則。我行對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款按照 授信主體區(qū)分為房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同授權(quán)。各分 行必須在我行公司授信業(yè)務(wù)授權(quán)權(quán)限范圍內(nèi)辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押 貸款業(yè)務(wù)，未經(jīng)授權(quán)不得辦理。（三）“責(zé)權(quán)分明”原則。辦理該業(yè)務(wù)的各環(huán)

3、節(jié)工作人員應(yīng) 嚴(yán)格按照部門職責(zé)和分工辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，實(shí)施該 業(yè)務(wù)的動態(tài)管理和流程控制。（四）“合規(guī)經(jīng)營”原則。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)遵守 監(jiān)管部門的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格進(jìn)行貸款用途合規(guī)性審查，防范合規(guī) 風(fēng)險。（五）“總量控制”原則。各分行辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款 業(yè)務(wù)應(yīng)符合我行的信貸政策和有關(guān)調(diào)控管理的規(guī)定。第二章基本準(zhǔn)入條件第三條經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的借款人應(yīng)是經(jīng)有關(guān)主管部門 批準(zhǔn)、當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并發(fā)給企（事）業(yè)法人 營業(yè)執(zhí)照、實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算、具有法人資格的實(shí)體，并具備 以下基本準(zhǔn)入條件：（一）借款人具備與抵押的經(jīng)營性物業(yè)相關(guān)的自營、出租等 經(jīng)營許可范圍。（二）近三年的經(jīng)

4、營和財(cái)務(wù)狀況良好，管理規(guī)范，具備還本 付息能力。如果借款人為新成立的企業(yè)，其母公司應(yīng)符合該項(xiàng)條 件。（三）借款人及其母公司或?qū)嶋H控制人以往資信情況良好， 無不良記錄。第四條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款應(yīng)滿足以下基本條件：（一）該項(xiàng)抵押物業(yè)可產(chǎn)生穩(wěn)定的自營收入或租金收入。在 貸款期內(nèi)，借款人從抵押物業(yè)獲得的所有收入在扣除必要的成本 和稅費(fèi)支出后，剩余現(xiàn)金流可覆蓋我行貸款本息。如果借款人是我行的戰(zhàn)略客戶，貸款期內(nèi)從抵押物業(yè)獲得的 所有收入在扣除必要的成本和稅費(fèi)支出后，剩余現(xiàn)金流應(yīng)能覆蓋 我行貸款本息的 80% 以上。同時要求必須先落實(shí)其他補(bǔ)充還款來 源，確保按期足額還款。如貸款期內(nèi)抵押物業(yè)全部或部分轉(zhuǎn)為銷

5、售，需將銷售方案報(bào) 原授信審批機(jī)構(gòu)審批。原則上，如銷售款或申請人其他自籌資金 能夠按照足額償還我行貸款本息的，可同意銷售，但必須在注銷 抵押登記前足額償還我行貸款；如無法足額償還全部貸款本息， 則須重新上報(bào)審批授信方案。（二）抵押物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（借款人）與經(jīng)營人為同一法人的， 借款人須書面承諾抵押物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等 業(yè)務(wù)在我行辦理， 并接受我行對物業(yè)經(jīng)營收入、 支出款項(xiàng)的監(jiān)管。 借款人須在我行開立銷售收入 / 租金收入等監(jiān)管賬戶， 簽訂最高額 質(zhì)押合同和應(yīng)收賬款質(zhì)押登記協(xié)議，并在人行應(yīng)收賬款質(zhì)押登記 系統(tǒng)中進(jìn)行登記公示，確保貸款期內(nèi)借款人從抵押物業(yè)經(jīng)營取得 的收入全部質(zhì)押給我行

6、。貸款期內(nèi)，借款人從抵押物業(yè)經(jīng)營取得的相關(guān)收入均須進(jìn)入 監(jiān)管賬戶管理，所有收入在扣除必要的成本和稅費(fèi)支出后，剩余 現(xiàn)金流必須優(yōu)先用于歸還我行貸款。（三）抵押物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（借款人）與經(jīng)營人非同一法人的， 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)須詳細(xì)核實(shí)委托經(jīng)營方式、委托經(jīng)營期限、經(jīng)營收入管 理和分配等，確保貸款期內(nèi)經(jīng)營權(quán)和經(jīng)營模式的穩(wěn)定，確保產(chǎn)權(quán) 人（借款人）從抵押物業(yè)取得的所有收入按前述第五條第二款要 求執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)人（借款人）和經(jīng)營人須同時承諾，抵押物業(yè)的所有權(quán) 和經(jīng)營權(quán)發(fā)生變動（包括但不限于轉(zhuǎn)讓、投資、質(zhì)押、股東變動 等），須經(jīng)原授信審批機(jī)構(gòu)審核同意或提前結(jié)清貸款。（四）針對抵押物業(yè)設(shè)立的抵押、應(yīng)收賬款質(zhì)押、收入賬戶 監(jiān)

7、管等事項(xiàng)，必須告知全部承租人和經(jīng)營人。（五）抵押物業(yè)應(yīng)辦理相關(guān)財(cái)產(chǎn)保險，保險第一受益人為我 行。（六）如果組成銀團(tuán)貸款，應(yīng)按我行銀團(tuán)貸款業(yè)務(wù)管理辦 法（ 2010 年版）操作。（七）滿足我行規(guī)定的其他貸款條件。第三章 貸款用途、期限和利率第五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款只能用于借款人經(jīng)營范圍內(nèi)合 法合規(guī)的資金需求， 必須符合國家法律法規(guī)和相關(guān)行政主管部門、 監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及我行的各項(xiàng)制度和規(guī)定，不得流入違規(guī)領(lǐng)域。第六條 借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，貸款只能用于抵押物業(yè)除資本金以外的建設(shè)投入，資本金比例應(yīng)符合國務(wù)院關(guān)于固定 資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的要求。如該項(xiàng)建設(shè)投入已由銀行開發(fā) 貸款或股東（關(guān)聯(lián)方）借款解

8、決的，則貸款資金可以用于替換抵 押物業(yè)建設(shè)前期除資本金以外的銀行開發(fā)貸款或股東（關(guān)聯(lián)方） 借款。其中用于償還股東（關(guān)聯(lián)方）借款的貸款資金，嚴(yán)禁被股 東（關(guān)聯(lián)方）用于支付土地出讓金或其他違規(guī)領(lǐng)域。第七條 合理確定貸款期限和還款方案。貸款期限原則上最 長不超過 10 年，按現(xiàn)金流測算情況制定合理的分期還款計(jì)劃 （爭 取均衡還款），至少每半年還款一次。第八條 貸款利率按我行相關(guān)規(guī)定和市場價格確定。第四章 抵押物第九條 借款人向我行申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款時，應(yīng)提供 與抵押物業(yè)相關(guān)的批文、產(chǎn)權(quán)證、資金投入證明、相關(guān)合同、審 計(jì)報(bào)表、物業(yè)出租和其他經(jīng)營收入證明等各項(xiàng)資料。抵押物業(yè)需具備以下條件：（一）抵押

9、物業(yè)必須已完成竣工驗(yàn)收，并已投入商業(yè)運(yùn)營， 其剩余使用期限原則上不少于 15 年。（二）抵押物業(yè)已取得或能夠取得獨(dú)立的房屋所有權(quán)證和對 應(yīng)的土地使用權(quán)證（兩證合一地區(qū)的房屋所有權(quán)證須包含對應(yīng)的 土地使用權(quán)）。抵押物業(yè)土地使用權(quán)須為出讓方式取得，土地使 用權(quán)人與房屋所有權(quán)人一致。抵押物業(yè)實(shí)際用途與土地規(guī)劃、建 筑規(guī)劃用途一致。（三）抵押物業(yè)須位于我行機(jī)構(gòu)所在城市、 成熟的商業(yè)區(qū)內(nèi)， 狀況良好，可單獨(dú)處置，具有良好的變現(xiàn)能力。其中標(biāo)準(zhǔn)廠房除 滿足上述條件外，還必須位于經(jīng)國家有權(quán)審批部門批準(zhǔn)設(shè)立的國 家級和省級開發(fā)區(qū)內(nèi)。第十條 放款前已取得房屋所有權(quán)的， 須辦妥房屋所有權(quán)（含 對應(yīng)土地使用權(quán)）抵押登

10、記后方能放款，抵押率按我行相關(guān)規(guī)定 執(zhí)行。如放款前未取得房屋所有權(quán)證，在滿足以下四項(xiàng)條件的前提 下，可先辦理在建工程（含對應(yīng)土地使用權(quán)）抵押登記，并在我 行允許的期限（應(yīng)不超過當(dāng)?shù)胤抗懿块T規(guī)定的辦證期限）內(nèi)辦妥 房屋所有權(quán)抵押登記。授信審批機(jī)構(gòu)應(yīng)在授信批復(fù)中對我行所能 接受的房屋所有權(quán)抵押登記辦理期限予以明示?？上绒k理在建工程抵押登記須滿足的四項(xiàng)前提條件為：（一）抵押物業(yè)符合前述第十條第一、二款之規(guī)定；（二）當(dāng)?shù)乜赊k理完善的在建工程抵押登記；（三）在建工程抵押轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)抵押的過程中無懸空期；（四）抵押物業(yè)辦理房屋所有權(quán)證所需支付的稅費(fèi)已全部支 付完畢。放款前未取得房屋所有權(quán)證，且不能滿足上述

11、四項(xiàng)條件的物 業(yè)，不得接收為我行抵押物。第十一條抵押物業(yè)須由我行認(rèn)可的獨(dú)立第三方房產(chǎn)評估公 司出具評估報(bào)告，確定抵押物業(yè)的價值。第十二條分行應(yīng)對抵押物實(shí)地走訪，了解周邊市場環(huán)境和 商業(yè)氛圍，現(xiàn)場檢查抵押物業(yè)的經(jīng)營和使用情況，判斷評估價值 是否合理及可變現(xiàn)能力。對評估價值虛高、變現(xiàn)能力弱的，應(yīng)審 慎接受為我行抵押物業(yè)。第十三條 調(diào)查抵押物業(yè)未付款項(xiàng)，對有未付土地費(fèi)用、取 得產(chǎn)權(quán)所需應(yīng)付未付稅費(fèi)、應(yīng)付未付工程款（未到期的質(zhì)量保證 金除外）等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。第十四條對有未經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)進(jìn)行改建、超建或未按規(guī) 劃使用等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。調(diào)查抵押物業(yè)是否有司法限制，對有已被抵押給第三方、依 法查封、扣押或監(jiān)管等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。第十五條 貸款期間，根據(jù)抵押物業(yè)實(shí)際情況制定合理的定 期回訪制度。對市場價值下跌明顯的抵押物業(yè)，應(yīng)要求借款人追 加其他足額有效的擔(dān)保方式或加速歸還我行貸款。第十六條對抵押物管理未提及的相關(guān)要求，按照我行授 信押品管理