第五講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

1、 l 第五章第五章 l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款l學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)l 通過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)了解或掌握如下內(nèi)容：l 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的含義、分類(lèi)l 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的操作流程l 3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估的基本原理和方法l 4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)與控制方法目 錄l 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款概述l 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的操作流程l 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估l 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款概述l 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的定義及特點(diǎn)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的定義及特點(diǎn)l （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的定義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的定義l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指對(duì)借

2、款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建設(shè)向市場(chǎng)銷(xiāo)售、出租的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款，包括居住用房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、商品房配套工程貸款。l l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是一種中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款，貸款對(duì)象是注冊(cè)的有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的，國(guó)有、集體、外資和股份制企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限一般不超過(guò)三年(含三年)。貸款原則上采取抵押擔(dān)?；蚪杩钊擞刑幏謾?quán)的國(guó)債、存單及備付信用證質(zhì)押擔(dān)保方式，擔(dān)保能力不足部分可采取保證擔(dān)保方式。l （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款用途二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款用途l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款用于所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用及拆遷補(bǔ)償、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝以及公共配套設(shè)施等發(fā)生的費(fèi)用支出。l （ 三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款特點(diǎn)三）房地產(chǎn)

3、開(kāi)發(fā)貸款特點(diǎn)l 1.專(zhuān)款專(zhuān)用l 借款人只能將貸款用于規(guī)定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不能自行將貸款轉(zhuǎn)移或挪作他用，銀行對(duì)貸款的使用負(fù)有監(jiān)督責(zé)任，須密切關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)展。l 2.金額巨大l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程復(fù)雜，涉及規(guī)劃許可、土地征用、拆遷補(bǔ)償、市政配套以及施工建設(shè)等若干環(huán)節(jié)，因此開(kāi)發(fā)成本高且資金占用量大，少則幾千萬(wàn)元，多則數(shù)十億元。正是基于此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須借助金融機(jī)構(gòu)的支持，而貸款則成為其主要的融資手段。l 3.貸款期長(zhǎng)l一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的環(huán)節(jié)多、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)且建設(shè)施工易受季節(jié)影響，因此在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段資金的周轉(zhuǎn)速度較慢，必然延長(zhǎng)貸款的使用時(shí)間。另一方面，在經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售階段，資金往往都是分期、分批逐步回收的，因

4、而貸款資金的歸還速度也比較緩慢。l 4.風(fēng)險(xiǎn)較大l由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的金額大、期限長(zhǎng)，且房地產(chǎn)行業(yè)本身也易受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策法規(guī)等因素的影響，所以貸款的償還和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)都會(huì)面對(duì)很多不確定因素，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)也比一般商業(yè)貸款大得多。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的分類(lèi)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的分類(lèi)l (一一)商品住房開(kāi)發(fā)貸款商品住房開(kāi)發(fā)貸款l 商品住房開(kāi)發(fā)貸款是向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于其所開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目建設(shè)的貸款。l (二二)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款經(jīng)濟(jì)適用住房貸款l 經(jīng)濟(jì)適用住房貸款是向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位發(fā)放的用于其所開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)的貸款。l (三三)商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款l 這種貸款是向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

5、單位發(fā)放的用于其所開(kāi)發(fā)的商業(yè)用房項(xiàng)目建設(shè)的貸款。l 商業(yè)用房是指各類(lèi)從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，其中寫(xiě)字樓和商場(chǎng)是最為人們熟悉的商業(yè)用房。與住宅70年的土地使用年限相比，商業(yè)用房的土地使用年限僅有40年。l (四四)土地開(kāi)發(fā)貸款土地開(kāi)發(fā)貸款l 土地開(kāi)發(fā)貸款是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開(kāi)發(fā)的貸款。l 在土地儲(chǔ)備制度建立以前，房地產(chǎn)建設(shè)前期必須進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)一般也都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的，這就產(chǎn)生對(duì)土地開(kāi)發(fā)的融資需求，土地開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)運(yùn)而生。l 目前，隨著土地儲(chǔ)備制度的深入推進(jìn)和土地整理儲(chǔ)備中心的出現(xiàn)，土地開(kāi)發(fā)貸款已逐漸被土地儲(chǔ)備貸款所取代。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的操作流程

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的操作流程一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng)l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng)既可以來(lái)自銀行對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，也可以是企業(yè)自己向銀行提出貸款申請(qǐng)。銀行經(jīng)辦人員既要認(rèn)真了解開(kāi)發(fā)企業(yè)的需求情況，又要向申請(qǐng)人準(zhǔn)確介紹相關(guān)的信貸政策，如資質(zhì)要求、利率浮動(dòng)規(guī)定、期限、用途等。此外，申請(qǐng)人還需按銀行要求提供相應(yīng)的文件和資料。 (一一)借款資格借款資格1借款主體要求借款主體要求l (1)借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的法人企業(yè)，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。l (2)借款人有按期還本付息的能力，原應(yīng)付貸款利息和到期貸款已清償；沒(méi)有清償?shù)?，?yīng)做出貸款人

7、認(rèn)可的償還計(jì)劃。l (3)借款人經(jīng)工商部門(mén)辦理了年檢手續(xù)，并持有人民銀行貸款卡。 l (4)借款人已經(jīng)開(kāi)立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶。l(5)借款人具有三級(jí)以上資質(zhì)，有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，竣工合格率達(dá)到100，有正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)項(xiàng)目和擬建項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備。實(shí)力雄厚的綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，為開(kāi)發(fā)某一項(xiàng)目投資設(shè)立的獨(dú)資或控股項(xiàng)目公司，項(xiàng)目投資比例超過(guò)35以上、具有臨時(shí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的，可視同滿足貸款條件。l 2項(xiàng)目應(yīng)具備的條件項(xiàng)目應(yīng)具備的條件l (1)申請(qǐng)貸款項(xiàng)目自有資金比例已經(jīng)達(dá)到了項(xiàng)目總投資的35或以上，后續(xù)建設(shè)資金來(lái)源落實(shí)，無(wú)長(zhǎng)期拖欠建筑工程款的情況。l (2)申請(qǐng)貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國(guó)家或地方的建設(shè)開(kāi)發(fā)

8、計(jì)劃，具有相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告等與貸款項(xiàng)目有關(guān)的各種批復(fù)文件。l (3)申請(qǐng)貸款的項(xiàng)目已經(jīng)取得“四證”，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。對(duì)于期房建設(shè)項(xiàng)目還需要取得商品房預(yù)售許可證，否則不能放款。l (4)環(huán)保手續(xù)齊備。l (5)貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，且該項(xiàng)目應(yīng)是發(fā)放貸款的商業(yè)銀行所在地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，貸款資金嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。l (6)以在建工程抵押或提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保。l (7)有限責(zé)任公司和股份有限公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)不超過(guò)其凈資產(chǎn)的50。l 3限制性條件限制性條件l 所謂限制性條件是指當(dāng)借款人出現(xiàn)以下情況的，

9、銀行一般不接受其貸款申請(qǐng)，或在客戶信用評(píng)級(jí)時(shí)顯著下調(diào)其得分。l(1)提供虛假材料或故意隱瞞重要事實(shí)，如提供虛假的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表等財(cái)務(wù)報(bào)告。l(2)連續(xù)3年虧損或經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量為負(fù)。l(3)騙取、套現(xiàn)貸款牟取非法收入的。l(4)違反國(guó)家規(guī)定將貸款從事股本權(quán)益性投資的。l(5)已在借款銀行同一轄區(qū)內(nèi)的同級(jí)分支機(jī)構(gòu)取得貸款的。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)l 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，2000年3月建設(shè)部頒布了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(建設(shè)部令第77號(hào))，其中將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按條件劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和四級(jí)共四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，各級(jí)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下。l1一級(jí)資質(zhì)

10、一級(jí)資質(zhì)l(1)注冊(cè)資本金不低于5 000萬(wàn)元。l(2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上。l(3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。l(4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100。l(5)上一年房屋建筑施工面積達(dá)15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。l (6)有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于4人。l (7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。l (8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量

11、保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度。l(9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。l 2二級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)l (1)注冊(cè)資本金不低于2000萬(wàn)元；l (2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上。l (3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。l (4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100。l (5)上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。l (6)有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于3人。l (7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相

12、應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。l (8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度。l (9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。l 3三級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)l(1)注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元。l(2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上。l(3)房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。l(4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100。l(5)有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人。l (6)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)

13、務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)。l (7)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度。l (8)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。l 4四級(jí)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì)l (1)注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元。l (2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上。l (3)已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100。l (4)有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人。l (5)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。l(6)商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度。l (7)未

14、發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。l (三三)貸款申請(qǐng)材料貸款申請(qǐng)材料l 1申請(qǐng)人資料申請(qǐng)人資料l (1)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件。l (2)國(guó)(地)稅稅務(wù)登記證復(fù)印件。l (3)公司章程復(fù)印件。l (4)法人代表身份證復(fù)印件。l (5)驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件。l l(6)董事會(huì)成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本。 l(7)前三年財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表。l(8)財(cái)務(wù)報(bào)表重要會(huì)計(jì)科目說(shuō)明(金額較大的需列明細(xì))。l(9)貸款卡復(fù)印件及密碼。l (10)公司簡(jiǎn)介(包括歷史淵源、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)聲譽(yù)、發(fā)展前景、關(guān)聯(lián)企業(yè)情況等)。l (11)公司組織結(jié)構(gòu)圖。l (12)公司主要負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷。l (1

15、3)銀行開(kāi)戶情況(開(kāi)戶行名稱(chēng)、賬戶性質(zhì)及賬號(hào)明細(xì))。l (14)借款申請(qǐng)報(bào)告。l (15)董事會(huì)同意申請(qǐng)貸款及抵押的決議。l2項(xiàng)目資料項(xiàng)目資料l(1)有關(guān)借款項(xiàng)目的批文、合同或協(xié)議復(fù)印件。l(2)項(xiàng)目建議書(shū)。l(3)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告及批復(fù)。l(4)項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告。l(5)建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、建筑工程施工許可證復(fù)印件、國(guó)有土地使用證復(fù)印件。l (6)環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告表(書(shū))的批復(fù)。l (7)土地出讓合同復(fù)印件。l (8)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。l (9)施工合同及監(jiān)理合同復(fù)印件。l (10)項(xiàng)目情況介紹及銷(xiāo)售計(jì)劃。l (11)銷(xiāo)售許可證(預(yù)售許可證)。l(12)土地出讓金及工程

16、款支付發(fā)票復(fù)印件。l3其他資料l 抵押物清單、抵押物估價(jià)報(bào)告、有關(guān)抵押物的產(chǎn)權(quán)文本以及保險(xiǎn)單等。l二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查l(一一)貸前調(diào)查的方法貸前調(diào)查的方法l1現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研l(wèi) 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研是銀行進(jìn)行貸款調(diào)查時(shí)必不可少的手段。l一方面，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查可以掌握企業(yè)或項(xiàng)目的第一手材料，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的細(xì)節(jié)信息，而這些信息往往很難在企業(yè)提交的貸款申請(qǐng)材料中體現(xiàn)出來(lái)。l另一方面，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查也是對(duì)企業(yè)貸款申請(qǐng)材料真實(shí)性的最好檢驗(yàn)方法。l 2間接調(diào)查間接調(diào)查l 間接調(diào)查的手段很靈活，一般可以通過(guò)搜集各種媒介中有價(jià)值的相關(guān)信息展開(kāi)調(diào)查。l這些媒介包括雜志、書(shū)籍、報(bào)刊、專(zhuān)著、網(wǎng)上資料以及政府

17、部門(mén)的會(huì)議精神、政策法規(guī)等。l在進(jìn)行間接調(diào)查時(shí)應(yīng)當(dāng)注意信息來(lái)源的權(quán)威性、可靠性和全面性。l此外，銀行經(jīng)辦人員還可以向申請(qǐng)貸款企業(yè)的上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府職能管理部門(mén)等側(cè)面了解其在業(yè)內(nèi)的口碑、信譽(yù)等不易通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲知的信息。l3委托調(diào)查委托調(diào)查l 即委托中介機(jī)構(gòu)或銀行自身的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)展開(kāi)的調(diào)查。l 貸款經(jīng)辦人員必須把來(lái)自多種渠道和調(diào)查方式的企業(yè)相關(guān)信息加以整合，使其能夠相互印證，從而全面客觀地對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)。切忌過(guò)分輕信貸款申請(qǐng)人主動(dòng)提供的信息和口頭承諾，避免被實(shí)地考察中的假象所迷惑，必要時(shí)可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)突擊檢查。l (二二)貸前調(diào)查的內(nèi)容貸前調(diào)查的內(nèi)容l 貸前調(diào)查的主要對(duì)

18、象是借款人、保證人和抵(質(zhì))押物。l銀行經(jīng)辦人員在開(kāi)展貸前調(diào)查工作時(shí)，應(yīng)圍繞這些具體對(duì)象從貸款的合法合規(guī)性、安全性和效益性三方面入手進(jìn)行全面調(diào)查。l 1貸款合法合規(guī)性調(diào)查貸款合法合規(guī)性調(diào)查l (1)確認(rèn)借款人和擔(dān)保人的法人資格。貸款經(jīng)辦人員應(yīng)當(dāng)仔細(xì)核查借款人的法人資格和借款資格，例如檢查營(yíng)業(yè)執(zhí)照和貸款卡的真實(shí)性、有效期、是否辦理年檢手續(xù)，貸款卡信息是否發(fā)生內(nèi)容變更、名稱(chēng)變更、注銷(xiāo)、作廢等情況。要高度關(guān)注中國(guó)人民銀行的貸款卡查詢記錄。l (2)確認(rèn)借款人和擔(dān)保人的法定代表人。經(jīng)辦人員要親視法人簽名，親核公章，確保簽章的真實(shí)性和有效性。涉及授權(quán)委托的，要依據(jù)授權(quán)委托書(shū)所載明的代理事項(xiàng)、權(quán)限以及期限

19、認(rèn)定授權(quán)委托人是否具有簽署法律文件的資格和條件。l (3)確認(rèn)董事會(huì)(股東會(huì))決議。對(duì)需要董事會(huì)或股東會(huì)決議同意借款或擔(dān)保的，經(jīng)辦人員應(yīng)調(diào)查認(rèn)定董事會(huì)或股東會(huì)決議內(nèi)容的真實(shí)性、合法性及有效性。l此外還須特別注意企業(yè)的公司章程中對(duì)董事會(huì)和股東會(huì)權(quán)限的規(guī)定，以防企業(yè)出具的決議和公司章程相沖突。l (4)確認(rèn)抵(質(zhì))押物清單。確認(rèn)抵(質(zhì))押物清單所列物品或權(quán)利的合法性、有效性是貸前調(diào)查工作中至關(guān)重要而又容易被忽視的一環(huán)。銀行經(jīng)辦人員應(yīng)審查其是否符合銀行貸款擔(dān)保管理的相關(guān)規(guī)定，務(wù)必防止重復(fù)抵押現(xiàn)象的發(fā)生。l (5)確認(rèn)貸款使用的合法合規(guī)性。認(rèn)定借款人有關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證是否真實(shí)有效，貸款用途是否屬于營(yíng)

20、業(yè)執(zhí)照所列經(jīng)營(yíng)范圍，并分析借款人的貸款用途是否符合國(guó)家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策。l (6)確認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)合同真實(shí)性。貸款經(jīng)辦人員需要分析貸款用途是否正常、合法、合規(guī)，并確認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)合同的真實(shí)可靠性。l(7)調(diào)查企業(yè)真實(shí)借款目的，防范貸款詐騙。l 2貸款安全性調(diào)查貸款安全性調(diào)查l(1)對(duì)借款人和保證人的法定代表人的品行、業(yè)績(jī)、能力、信譽(yù)等方面進(jìn)行深入調(diào)查，了解其經(jīng)營(yíng)管理水平和履約記錄。l(2)考察借款人、保證人是否已建立良好的公司治理機(jī)制，是否制定清晰的發(fā)展戰(zhàn)略，是否具備科學(xué)的決策系統(tǒng)和規(guī)章制度。l(3)對(duì)借款人、保證人的財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)其提供的財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性進(jìn)行審查，對(duì)重要數(shù)據(jù)核對(duì)總賬、明細(xì)賬，查看原始

21、憑證與實(shí)物是否相符，掌握借款人和保證人的償債指標(biāo)、盈利指標(biāo)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)和經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)指標(biāo)等重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。l (4)對(duì)借款企業(yè)尚未結(jié)清的貸款情況進(jìn)行摸底，若有不良貸款記錄的要認(rèn)定數(shù)額及成因；沒(méi)有不良記錄的，要掌握企業(yè)總的貸款數(shù)額和其他銀行授信情況，防止貸款被挪用歸還其他銀行的貸款。l (5)對(duì)企業(yè)對(duì)外股本權(quán)益性投資情況進(jìn)行調(diào)查，尤其要警惕借款人資產(chǎn)負(fù)債表中的其他應(yīng)收款的具體流向。l (6)調(diào)查抵(質(zhì))押物的估價(jià)情況。l 3貸款效益性調(diào)查貸款效益性調(diào)查 l (1)對(duì)借款人過(guò)去三年的經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行調(diào)查。 l (2)分析企業(yè)的行業(yè)前景、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。l (3)調(diào)查借款企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)情況，重點(diǎn)

22、核實(shí)其銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流量的真實(shí)性及未來(lái)增長(zhǎng)的可信性。l (4)對(duì)該筆貸款業(yè)務(wù)能為商業(yè)銀行帶來(lái)的各種收益以及隨之而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和成本進(jìn)行全面的調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)。 l (三三)貸前調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)貸前調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě) l 貸款調(diào)查報(bào)告是整個(gè)貸前調(diào)查工作的總結(jié)和精華，撰寫(xiě)好一份高質(zhì)量的調(diào)查報(bào)告幾乎就等于完成了一筆貸款授信的大半工作。l具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)，不僅要包括上面提到的關(guān)于“三性”調(diào)查的內(nèi)容，還會(huì)涉及到許多具體的要求。l具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查報(bào)告需要包括以下十個(gè)部分的內(nèi)容。l 1貸款概況調(diào)查貸款概況調(diào)查l 貸款調(diào)查報(bào)告的第一部分是對(duì)借款人基本情況的介紹，主要包括成立時(shí)間、組

23、織形式、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、注冊(cè)資本和資本金構(gòu)成(實(shí)物出資還是現(xiàn)金出資)、主營(yíng)范圍、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、法人代表、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級(jí)、完成項(xiàng)目的能力、企業(yè)自身具備的優(yōu)勢(shì)等。此外還應(yīng)當(dāng)介紹企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的工作履歷、職業(yè)素質(zhì)以及學(xué)歷背景等方面的信息。另外，在這部分還應(yīng)當(dāng)介紹借款人所申請(qǐng)的貸款額度、期限、利率等情況。l 2借款人資信情況借款人資信情況l 借款人的資信情況，特別是其在各家銀行的貸款額度、還款記錄是十分重要的信息。這些信息對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)曾經(jīng)是比較難以獲取的，因?yàn)楦骷毅y行之間往往缺乏有效的溝通渠道?，F(xiàn)在貸款經(jīng)辦人員可以通過(guò)查詢企業(yè)的貸款卡來(lái)獲得這些信息，因此貸款經(jīng)辦人員要經(jīng)常地關(guān)注企業(yè)貸款卡信

24、息的變化，及時(shí)查看企業(yè)的信用報(bào)告，并在調(diào)查報(bào)告中予以體現(xiàn)。l3借款人財(cái)務(wù)狀況分析借款人財(cái)務(wù)狀況分析l 若借款人為項(xiàng)目公司，并且屬于新建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期，可以僅簡(jiǎn)要介紹其財(cái)務(wù)狀況；l若借款人以往有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則可以進(jìn)一步具體分析各種財(cái)務(wù)指標(biāo)。l除此之外，還要關(guān)注該企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度是否健全，特別是通過(guò)近三年和最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表估算其運(yùn)營(yíng)能力、盈利狀況及還本付息能力，并在此基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。l4項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況l 詳細(xì)介紹項(xiàng)目的基本情況，包括：是否納入國(guó)家或地方的建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)機(jī)關(guān)、時(shí)間、批文文號(hào)；項(xiàng)目總投資、投資構(gòu)成及來(lái)源；項(xiàng)目的地理位置、社區(qū)環(huán)境、占地面

25、積、容積率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)及工程進(jìn)展情況；項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備與可行性操作方案、計(jì)劃開(kāi)竣工日期；詳細(xì)說(shuō)明各項(xiàng)批文手續(xù)是否齊備、“四證”是否齊全，對(duì)于證件尚不齊備的要重點(diǎn)說(shuō)明原因并提出解決方案；施工單位資質(zhì)等級(jí)；配套工程、市政設(shè)施和物業(yè)管理的情況。l 5項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析l 這部分主要包括對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力分析和銷(xiāo)售前景分析。l 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析要包括：(1)項(xiàng)目區(qū)域：介紹項(xiàng)目所處地理位置、周邊環(huán)境、所處地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況；(2)建筑規(guī)劃與房型設(shè)計(jì)：介紹項(xiàng)目樓盤(pán)分布、建設(shè)內(nèi)容、房型種類(lèi)等；(3)銷(xiāo)售價(jià)格：介紹樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，以及與周邊地區(qū)樓盤(pán)價(jià)格的比較；(4)結(jié)論。l 銷(xiāo)售前景分析

26、包括：(1)目標(biāo)客戶群；(2)銷(xiāo)(預(yù))售方案：介紹項(xiàng)目銷(xiāo)(預(yù))售時(shí)間表、銷(xiāo)售方式和銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)；(3)結(jié)論。l 6投資估算與資金籌措安排投資估算與資金籌措安排l 此部分應(yīng)當(dāng)包括銀行對(duì)項(xiàng)目總投資、投資構(gòu)成及來(lái)源的評(píng)估結(jié)果；項(xiàng)目資本金的落實(shí)情況；在各家銀行申請(qǐng)的貸款金額、比重、用途、期限、利率；投資進(jìn)度；貸款的用款計(jì)劃五個(gè)部分。l 更細(xì)的安排則還應(yīng)當(dāng)介紹項(xiàng)目各種費(fèi)用的投入計(jì)劃和不同渠道來(lái)源的資金構(gòu)成，例如土地出讓金、拆遷費(fèi)用、配套費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等的投入比例，來(lái)自自有資金、銀行貸款以及預(yù)售款和定金的籌資結(jié)構(gòu)等。l7項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)及還款能力分析項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)及還款能力分析l 此部分通

27、常包括相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、盈虧平衡點(diǎn)分析、敏感性分析等內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，著重介紹貸款的還款來(lái)源、分析借款人是否會(huì)發(fā)生私法還貸的情況，并制訂還款計(jì)劃。l 8擔(dān)保情況分析擔(dān)保情況分析l 屬于保證擔(dān)保的，需要介紹保證人的基本情況，包括注冊(cè)資本金、主營(yíng)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債情況、保證能力以及與借款人之間的關(guān)系。l 屬于抵押擔(dān)保的，需要介紹抵押物情況、分析抵押率并且評(píng)價(jià)抵押物的變現(xiàn)能力。l9銀行收益預(yù)測(cè)銀行收益預(yù)測(cè)l 計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利息收入和手續(xù)費(fèi)收入，分析未來(lái)與之相配套的住房按揭貸款規(guī)模及收入。有的還應(yīng)當(dāng)計(jì)算貸款的資金成本。l 10結(jié)論結(jié)論l 說(shuō)明是否同意提供貸款，明確貸款金額、期限和利率，最后是

28、其他附加條件。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批l貸款審批就是指貸款的審查和批準(zhǔn)，貸款審批就是指貸款的審查和批準(zhǔn)，是實(shí)務(wù)工作中聯(lián)系密切的兩個(gè)環(huán)節(jié)。與一般貸款的審批相同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批也必須遵照“審貸分離、分級(jí)審批”的原則進(jìn)行。l 貸款審查是指貸款審查部門(mén)根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對(duì)貸款調(diào)查部門(mén)提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。l審貸分離原則審貸分離原則是指銀行貸款經(jīng)營(yíng)部門(mén)負(fù)責(zé)“前臺(tái)業(yè)務(wù)”，即開(kāi)拓市場(chǎng)、發(fā)展客戶、受理貸款申請(qǐng)、貸前調(diào)查、貸款發(fā)放和收回，不參與貸款的審查與批準(zhǔn)；l貸款審批部門(mén)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)“后臺(tái)業(yè)務(wù)”，即貸款

29、的審批(包括貸款金額、利率和期限)、放款條件的落實(shí)等。l貸款營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和審批部門(mén)各司其職、各盡其責(zé)，防止出現(xiàn)因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)壓力而忽視風(fēng)險(xiǎn)控制的現(xiàn)象。l分級(jí)審批原則分級(jí)審批原則是指商業(yè)銀行在進(jìn)行貸款審批時(shí)，應(yīng)根據(jù)貸款額度的大小和審批授權(quán)的高低，由不同級(jí)別的審批機(jī)構(gòu)進(jìn)行審批，貸款數(shù)額越大則需要審批機(jī)構(gòu)的級(jí)別就越高。l (一一)貸款審批的流程貸款審批的流程l 貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)審批貸款，并決定貸款種類(lèi)、金額、期限、利率和還款方式。l凡是要上報(bào)上級(jí)機(jī)構(gòu)審批的，均要由下級(jí)機(jī)構(gòu)向上級(jí)審批部門(mén)提交本級(jí)審批機(jī)構(gòu)的初審意見(jiàn)。上級(jí)審批部門(mén)審查后按照權(quán)限提交信貸委員會(huì)或有權(quán)簽批人批準(zhǔn)。l l貸款批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門(mén)辦理貸

30、款發(fā)放手續(xù)；l貸款未獲批準(zhǔn)的，審查部門(mén)或簽批人要說(shuō)明理由，同時(shí)將有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門(mén)。l不論貸款是否被批準(zhǔn)，調(diào)查部門(mén)都須將審批結(jié)果通知企業(yè)并退還申請(qǐng)資料。(二二)貸款審查的主要內(nèi)容貸款審查的主要內(nèi)容l銀行貸款審查一般分為初審和復(fù)審兩個(gè)階段。l 1貸款初審貸款初審l (1)負(fù)責(zé)初審貸款資料的完整性。l (2)負(fù)責(zé)初審貸款資料格式與內(nèi)容的準(zhǔn)確性、合法性，上報(bào)材料中有關(guān)借款合同、協(xié)議填寫(xiě)內(nèi)容的完整性、準(zhǔn)確性與合法性。l (3)審查貸款及其他授信是否符合金融政策與信貸管理規(guī)章制度的要求。l (4)復(fù)測(cè)借款人的信用等級(jí)和貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。l (5)對(duì)貸款的合法性、效益性、安全性進(jìn)行全面審查和評(píng)定，提交

31、初審報(bào)告。l (6)初審貸款金額、用途、期限、利率、擔(dān)保方式等是否合理，還款來(lái)源是否有保障，提出對(duì)貸款方式、金額、期限、利率的審核意見(jiàn)。l 2貸款復(fù)審貸款復(fù)審l (1)復(fù)核貸款資料的完整性。l (2)復(fù)審貸款資料的格式與內(nèi)容的準(zhǔn)確性與合法性。l (3)復(fù)審貸款及其他授信是否符合國(guó)家金融政策和本行信貸管理方面的規(guī)章制度要求。l (4)復(fù)測(cè)借款人的信用等級(jí)和貸款風(fēng)險(xiǎn)度。l (5)復(fù)審并全面評(píng)價(jià)貸款的合法性、效益型以及安全性。l(三三)貸款的批準(zhǔn)貸款的批準(zhǔn)l貸款審批機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)通過(guò)審查的貸款申請(qǐng)需要進(jìn)行批準(zhǔn)，這包括了三個(gè)方面的職責(zé)。l (1)審查貸款是否符合國(guó)家信貸政策及銀行內(nèi)部的有關(guān)規(guī)章制度，在貸

32、款審查委員會(huì)的審查意見(jiàn)基礎(chǔ)上進(jìn)行決策。l (2)負(fù)責(zé)信貸審查工作的計(jì)劃、組織、實(shí)施與管理。l (3)按照授權(quán)和管理程序，對(duì)重大問(wèn)題和疑難問(wèn)題進(jìn)行決策。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放與財(cái)務(wù)監(jiān)督四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放與財(cái)務(wù)監(jiān)督l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放一般包括五個(gè)環(huán)節(jié)，即落實(shí)貸款條件、簽訂合同、落實(shí)用款條件、款項(xiàng)發(fā)放、登記備案。具體流程如下。l 第一，銀行同借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵(質(zhì))押合同。l 第二，按合同規(guī)定辦理完畢相關(guān)的公證、抵押登記等手續(xù)，其中房地產(chǎn)的抵押登記一般包括房屋抵押登記和土地抵押登記兩部分，抵押物權(quán)屬及相關(guān)登記證明文件交由貸款行保管。l第三，為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程

33、保險(xiǎn)，以房屋作為抵押品的，在償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于抵押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年，保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。l 第四，若屬于住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放貸款前與借款人就該貸款項(xiàng)目售后的一攬子住房抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂合作協(xié)議。l第五，貸款審查部門(mén)對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等核實(shí)無(wú)誤后，由貸款經(jīng)辦人員填寫(xiě)放款憑證，經(jīng)逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)核算部門(mén)審查各項(xiàng)文件是否符合放款條件，符合條件的根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接發(fā)放至相關(guān)賬戶中。l第六，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)2

34、009年7月發(fā)布的固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法第二十四條和第二十五條的規(guī)定:“貸款人應(yīng)通過(guò)貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對(duì)貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。貸款人受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。借款人自主支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶后，由借款人自主支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。”“單筆金額超過(guò)項(xiàng)目總投資5或超過(guò)500萬(wàn)元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采用貸款人受托支付方式。”第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估l一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)

35、估的含義l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估是根據(jù)貸款安全性、流動(dòng)性和效益性的要求，運(yùn)用定量和定性分析相結(jié)合的方法，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款決策前期對(duì)借款人和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利水平、償債能力、建設(shè)條件、市場(chǎng)狀況以及各種不確定因素所做出的全面、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)。l 從狹義上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估是從項(xiàng)目自身的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益兩個(gè)方面入手進(jìn)行的評(píng)估，其中又以財(cái)務(wù)效益評(píng)估為重點(diǎn)。l 所謂財(cái)務(wù)效益評(píng)估是指根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入與支出，分析該項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和盈虧平衡點(diǎn)，從而判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。l 國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估是指從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和成本出發(fā)，考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

36、目對(duì)所在區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，從而判斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合理與否。l從廣義上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估不僅包括財(cái)務(wù)效益評(píng)估和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估，還應(yīng)當(dāng)包括借款人信用評(píng)估、抵押評(píng)估以及貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。cf:房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估在本質(zhì)上是不同的。l首先，評(píng)估主體不同l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的評(píng)估主體是商業(yè)銀行。貸款經(jīng)辦人員要以銀行在實(shí)現(xiàn)盈利的同時(shí)還能有效控制風(fēng)險(xiǎn)作為評(píng)估的出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)評(píng)估貸款項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、借款人信用狀況和抵押擔(dān)保情況，預(yù)測(cè)貸款的盈利能力，估計(jì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患并制定可靠的風(fēng)險(xiǎn)防控手段。l而房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的主體則是開(kāi)發(fā)企業(yè)，其評(píng)估的重點(diǎn)是項(xiàng)目的收入與成本，建設(shè)可行性與銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)等。l

37、其次，評(píng)估在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批中的作用不同。l房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的成果可行性研究報(bào)告，是申請(qǐng)貸款的必備材料之一，是貸款調(diào)查人員與審批人員的重要參考文件。貸前調(diào)查時(shí)，銀行經(jīng)辦人員要以房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的可行性研究報(bào)告為基礎(chǔ)，結(jié)合自身的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和間接調(diào)查成果對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目自主做出評(píng)估，并撰寫(xiě)貸前調(diào)查報(bào)告，而這正是廣義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資信評(píng)估l (一)評(píng)估原則“5C”原則與“5P”原則l“5C”原則是行業(yè)內(nèi)通行的對(duì)企業(yè)守信履約能力的總體評(píng)價(jià)原則，它包括五個(gè)方面的內(nèi)容，因?yàn)槠溆⑽亩家訡開(kāi)頭，所以稱(chēng)為“5C”原則。這五個(gè)方面分別是：l character(品德)：指企業(yè)負(fù)責(zé)人的品

38、德、經(jīng)營(yíng)管理水平、資金運(yùn)用狀況、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性以及債務(wù)償還愿望等。企業(yè)信用記錄是判斷其品德水平的重要依據(jù)。l Capital(資本)：指借款人的財(cái)務(wù)杠桿狀況及資本金情況。資本金是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要標(biāo)志，也是企業(yè)承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的最終保證。財(cái)務(wù)杠桿高就意味著資本金較少，債務(wù)負(fù)擔(dān)和違約概率也較高。lCapacity(能力)：指還款能力，它包含了兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是借款人未來(lái)現(xiàn)金流最的變動(dòng)趨勢(shì)及波動(dòng)性；另一方面是借款人的管理水平，銀行不僅要對(duì)借款人的公司治理機(jī)制、日常經(jīng)營(yíng)策略、管理的整合度和深度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，還要對(duì)其各部門(mén)主要管理人員進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。lcollateral(抵押)：借款人應(yīng)提供一定的、合適的抵押品

39、以減少或避免商業(yè)銀行貸款損失，特別是在中長(zhǎng)期貸款里，如果沒(méi)有擔(dān)保品作為抵押，商業(yè)銀行通常不予放款。商業(yè)銀行對(duì)抵押品的要求權(quán)級(jí)別越高，抵押品的市場(chǎng)價(jià)值越大，變現(xiàn)能力越強(qiáng)，則貸款的風(fēng)險(xiǎn)越低。l Condition(環(huán)境)：主要包括商業(yè)周期所處階段、借款人所在行業(yè)狀況、利率水平等因素。商業(yè)周期是決定信用風(fēng)險(xiǎn)水平的重要因素，尤其是在周期敏感性的產(chǎn)業(yè)。借款人處于行業(yè)周期的不同階段以及行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，對(duì)借款人的償債能力也具有重大影響。l“5P”原則與此類(lèi)似，分別是lPersonal Factor(個(gè)人因素)lPurpose Factor(資金用途因素)lPayment Factor(還款來(lái)源因素)lP

40、rotection Factor(保障因素)lPerspective Factor(企業(yè)前景因素)。 l(二)評(píng)估內(nèi)容l對(duì)借款人的資信評(píng)估至少應(yīng)當(dāng)包括：l借款企業(yè)基本情況調(diào)查l借款企業(yè)素質(zhì)評(píng)估l借款企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)估l借款企業(yè)信用狀況評(píng)估l發(fā)展前景評(píng)估l對(duì)借款企業(yè)基本情況調(diào)查的內(nèi)容包括：借款人的名稱(chēng)、地址、經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)、規(guī)模、所有制類(lèi)別、組織結(jié)構(gòu)、歷史沿革、注冊(cè)資本金等。l 對(duì)借款企業(yè)素質(zhì)評(píng)估主要是調(diào)查、了解借款企業(yè)的法人代表及公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員經(jīng)歷、業(yè)績(jī)、信譽(yù)和能力，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理水平加以評(píng)價(jià)。l對(duì)借款企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)估主要是調(diào)查、了解借款企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、人員構(gòu)成、職工素質(zhì)、開(kāi)發(fā)總量及建設(shè)情況，

41、以及近年來(lái)已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)等業(yè)績(jī)情況。l 對(duì)借款企業(yè)信用狀況評(píng)估的內(nèi)容有：調(diào)查借款企業(yè)的開(kāi)戶情況、存貸款情況、信用等級(jí)等信息，計(jì)算企業(yè)的存貸比，在綜合考慮各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息的情況下，全面評(píng)價(jià)借款企業(yè)信用狀況。l對(duì)借款企業(yè)發(fā)展前景評(píng)估的內(nèi)容有：調(diào)查企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，在行業(yè)中所處層次，了解企業(yè)的發(fā)展思路和戰(zhàn)略規(guī)劃，深入分析借款企業(yè)及其所處行業(yè)的發(fā)展前景。l(三)評(píng)估手段l項(xiàng)目評(píng)估的資信評(píng)估手段是指銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)借款企業(yè)進(jìn)行的客戶信用評(píng)級(jí)。l1客戶信用評(píng)級(jí)與項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估的區(qū)別 首先，客戶信用評(píng)級(jí)在銀行風(fēng)險(xiǎn)管理工作中屬于客戶評(píng)級(jí)的范疇，而項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估則類(lèi)似于債項(xiàng)評(píng)級(jí)，只不過(guò)是發(fā)生在債

42、務(wù)形成之前。l其次，客戶信用評(píng)級(jí)的依據(jù)主要是財(cái)務(wù)因素，通常貸款銀行要根據(jù)借款申請(qǐng)人前三個(gè)完整會(huì)計(jì)年度的財(cái)務(wù)報(bào)表以及最近一期報(bào)表對(duì)企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)情況、盈利情況以及償債能力做出判斷。而項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估則是主要針對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行的評(píng)估與預(yù)測(cè)，如通過(guò)對(duì)項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測(cè)算，得出項(xiàng)目本身的總投資利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；根據(jù)償還貸款的資金來(lái)源和還款方式，對(duì)項(xiàng)目回收期及還款能力做出預(yù)測(cè)。l再次，客戶信用評(píng)級(jí)所依賴的信息不僅限于財(cái)務(wù)信息，還包括其他一些指標(biāo)，如管理層的學(xué)歷與能力、企業(yè)過(guò)往還貸記錄、所處的行業(yè)地位等，因此客戶信用評(píng)級(jí)是一

43、個(gè)全面而綜合地考察借款人的過(guò)程。相比較來(lái)說(shuō)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估的過(guò)程則顯得單一。l最后，由于借款客戶可以有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在運(yùn)作，對(duì)于一個(gè)借款人來(lái)說(shuō)商業(yè)銀行可能要做出多個(gè)項(xiàng)目(財(cái)務(wù))評(píng)估。而貸款客戶的信用評(píng)級(jí)一般只有一個(gè)，也就是說(shuō)借款企業(yè)與其在貸款銀行內(nèi)的信用評(píng)級(jí)是一一對(duì)應(yīng)的。 2信用評(píng)級(jí)方法l 商業(yè)銀行客戶信用評(píng)級(jí)主要包括定性分析法和定量分析法兩類(lèi)方法。l (1)定性分析方法l定性分析方法主要指專(zhuān)家判斷法。l專(zhuān)家判斷法是商業(yè)銀行在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)信貸業(yè)務(wù)、承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中逐步發(fā)展并完善起來(lái)的傳統(tǒng)信用分析法。專(zhuān)家系統(tǒng)是依賴高級(jí)信貸人員和信貸專(zhuān)家自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、技能和豐富經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用各種專(zhuān)業(yè)性分析工具，在分析評(píng)價(jià)各

44、種關(guān)鍵要素的基礎(chǔ)上依據(jù)主觀判斷來(lái)綜合評(píng)定信用風(fēng)險(xiǎn)的分析系統(tǒng)。l行業(yè)內(nèi)最為人熟知的分析系統(tǒng)是駱駝(CAMEL)分析系統(tǒng)，它包括：l資本充足率(Capital Adequacy)l資產(chǎn)質(zhì)量(Assets Quality)l管理能力(Management)l盈利性(Earning)l流動(dòng)性(Liquidity)l(2)定量分析方法l較常見(jiàn)的定量分析方法主要包括信用評(píng)分模型和各類(lèi)違約概率模型分析法。l信用評(píng)分模型是一種傳統(tǒng)的信用風(fēng)險(xiǎn)量化模型，利用可觀察到的借款人特征變量計(jì)算出一個(gè)得分來(lái)代表債務(wù)人的信用風(fēng)險(xiǎn)，并將借款人歸類(lèi)于不同的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。目前應(yīng)用最廣泛的信用評(píng)分模型有線性概率模型、Logistic模型

45、、Probit模型和線性辨別模型。l (3)財(cái)務(wù)指標(biāo)l在進(jìn)行企業(yè)信用評(píng)級(jí)的過(guò)程中不可避免地要用到各類(lèi)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行分析，并根據(jù)這些指標(biāo)計(jì)算相應(yīng)的得分。這些指標(biāo)包括：l償債能力指標(biāo)l 資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額資產(chǎn)總額。l 速動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)-存貨)流動(dòng)負(fù)債。 l 流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債。l 利息保障倍數(shù)=(利潤(rùn)總額+利息費(fèi)用)利息費(fèi)用。l 或有負(fù)債比率=或有負(fù)債凈資產(chǎn)。l 獲利能力指標(biāo)l 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率=(主營(yíng)利潤(rùn)+補(bǔ)貼收入)銷(xiāo)售收入。l 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)+補(bǔ)貼收入+(銷(xiāo)售現(xiàn)金收入一主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率平均凈資產(chǎn)。l 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率=(經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+補(bǔ)貼收入+(銷(xiāo)售現(xiàn)金收入一主營(yíng)業(yè)務(wù)收

46、入)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率)(經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+補(bǔ)貼收入+(銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金-主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率+利潤(rùn)總額-經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)-補(bǔ)貼收入-(銷(xiāo)售現(xiàn)金收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率l營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)l 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷(xiāo)售收入平均總資產(chǎn)。l 存貨周轉(zhuǎn)率=銷(xiāo)售成本平均存貨余額。l 營(yíng)業(yè)活動(dòng)收益質(zhì)量=銷(xiāo)售收入平均應(yīng)收賬款。l (4)信用評(píng)級(jí)指標(biāo)打分表l 在實(shí)際操作中，客戶信用評(píng)級(jí)往往以各種打分表的形式出現(xiàn)，表中各項(xiàng)目得分的計(jì)算方式依賴于上面介紹的各種模型公式，商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)自身情況選擇適合的模型。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估包括：項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估、項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估、資金來(lái)源籌措評(píng)估、

47、項(xiàng)目組織與人力資源分析四個(gè)方面。l(一)項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估l首先要調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)背景，綜合項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策環(huán)境、城市建沒(méi)規(guī)劃，分析該項(xiàng)目的潛在經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，評(píng)價(jià)其建設(shè)的必要性和正當(dāng)性。此外，考慮到當(dāng)前土地供應(yīng)日趨緊張的現(xiàn)實(shí)情況，項(xiàng)目評(píng)估人還應(yīng)當(dāng)分析在政策允許和技術(shù)上可行的前提下，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地利用效率是否達(dá)到最優(yōu)。l 其次，要全面考察項(xiàng)目建設(shè)的性質(zhì)、地理位置、交通情況、市政規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、綠化率等一系列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的技術(shù)指標(biāo)，突出介紹項(xiàng)目的特點(diǎn)及優(yōu)缺點(diǎn)。l再次，要重點(diǎn)核查項(xiàng)目的相關(guān)法律文件，確保項(xiàng)目建設(shè)合法有效。這些文件最主要包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

48、、 國(guó)有土地使用證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(xiāo)售許可證、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件以及其他銀行貸款要求的證明文件。l最后，要了解項(xiàng)目征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、辦理相應(yīng)批復(fù)手續(xù)直至完成開(kāi)工前準(zhǔn)備等工作的進(jìn)度情況；分析項(xiàng)目開(kāi)、竣工時(shí)間及施工進(jìn)度安排，對(duì)已開(kāi)工項(xiàng)目要分析其投資完成進(jìn)度和資金到位情況；分析項(xiàng)目建設(shè)所需的材料、機(jī)械設(shè)備及施工技術(shù)情況，如材料供貨渠道是否穩(wěn)定、機(jī)器設(shè)備是否可靠；對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位資質(zhì)、施工組織及環(huán)境保護(hù)條件進(jìn)行評(píng)價(jià)。l (二)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估l房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估也稱(chēng)為市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，是指在市場(chǎng)調(diào)查和供求預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力、市場(chǎng)環(huán)境以及競(jìng)爭(zhēng)者等要素，分析和判

49、斷項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售情況，具體來(lái)說(shuō)就是考察項(xiàng)目在特定時(shí)期內(nèi)是否有市場(chǎng)，以及采取怎樣的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估是貸款銀行分析判斷項(xiàng)目還款能力的重要依據(jù)。(三)資金來(lái)源籌措評(píng)估l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金來(lái)源主要有五個(gè)：自有資金、銀行貸款、商品房預(yù)售回款、施工墊資和其他借款。l1自有資金l 中國(guó)人民銀行2003年6月5日發(fā)布了中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(銀發(fā)2003121號(hào))，要求項(xiàng)目自有資金不應(yīng)低于項(xiàng)目總投資額的30，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所有者權(quán)益不應(yīng)低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資額的30。2004年8月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(銀監(jiān)發(fā)200457號(hào))規(guī)定，商

50、業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)要求其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金比例不可低于35。2009年根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知(國(guó)發(fā)200927號(hào))，對(duì)該比例作了調(diào)整：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30。l2銀行貸款l 銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資渠道中始終扮演著重要角色，若將個(gè)人住房抵押貸款包括在內(nèi)，銀行貸款的占比決不低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金比例，銀行風(fēng)險(xiǎn)由此可見(jiàn)一斑。因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批過(guò)程中往往都相當(dāng)謹(jǐn)慎。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因某種原因?qū)е马?xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難或違反借款合同的約定，銀行隨時(shí)可能停止發(fā)放新貸款并提前

51、收回原有貸款。l 3施工方墊資l雖然中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知中明確規(guī)定商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但是由于建筑施工市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些施工企業(yè)不得不按開(kāi)發(fā)商的要求墊資施工，有時(shí)墊資規(guī)模還很大。這時(shí)評(píng)估人應(yīng)當(dāng)考慮把施工企業(yè)納入評(píng)估范圍，尤其是在施工企業(yè)既為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資，又為開(kāi)發(fā)企業(yè)的銀行貸款提供擔(dān)保的情況下。l4商品房預(yù)售回款l 根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，商品房在滿足一定條件下即可進(jìn)行預(yù)售，這雖然在一定程度上緩解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金緊張問(wèn)題，但由于商品房的銷(xiāo)售情況與政策法規(guī)、市場(chǎng)環(huán)境以及宏觀調(diào)控等因素密切相關(guān)，因此在進(jìn)行銷(xiāo)

52、售回款的測(cè)算時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分評(píng)估，并把銷(xiāo)售回款與銷(xiāo)售收入?yún)^(qū)別開(kāi)來(lái)。銷(xiāo)售收入是根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度確認(rèn)的收入，在實(shí)際工作中，部分銷(xiāo)售收入尚未收到現(xiàn)金，而銷(xiāo)售回款是指銷(xiāo)售收入中已經(jīng)收到現(xiàn)金的那一部分收入，能夠真正投入項(xiàng)目建設(shè)的資金是項(xiàng)目銷(xiāo)售回款而非銷(xiāo)售收入。此外，從會(huì)計(jì)角度看，預(yù)售回款只能記到“預(yù)收賬款”科目，是企業(yè)的一種負(fù)債而不是收入，但在測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源時(shí)不能將其忽略。l (四)項(xiàng)目組織與人力資源分析l高效、精簡(jiǎn)的組織和合理的人員配備，特別是關(guān)鍵崗位人員的良好素質(zhì)是保證項(xiàng)目成功實(shí)施和運(yùn)作的重要條件。組織和管理評(píng)估是評(píng)估人圍繞項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，對(duì)企業(yè)組織是否合理有效進(jìn)行的綜合分析評(píng)價(jià)。人力資

53、源分析是指對(duì)企業(yè)的人力資源選擇、來(lái)源、招聘與培訓(xùn)等總體規(guī)劃進(jìn)行的詳細(xì)論證與考察。銀行對(duì)項(xiàng)目組織與人力資源進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估是十分必要的。l1.項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)分析項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)分析l項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)概括起來(lái)可以分為三大部分：項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)。l(1)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)在中國(guó)通常稱(chēng)為項(xiàng)目建設(shè)單位，由它負(fù)責(zé)項(xiàng)目方案的準(zhǔn)備、挑選、報(bào)請(qǐng)上級(jí)機(jī)關(guān)審批，以及項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程(包括設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備購(gòu)備安裝等)。建設(shè)單位雖然不一定具體承擔(dān)建設(shè)工作本身，但是要對(duì)整個(gè)建設(shè)過(guò)程負(fù)責(zé)。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位的分析要從機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、監(jiān)督系統(tǒng)等方面入手，分析的重點(diǎn)是防止機(jī)構(gòu)的擴(kuò)大化，提高機(jī)構(gòu)實(shí)施項(xiàng)目的能力和處

54、理突發(fā)事件的能力。l(2)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目實(shí)施的成果，由于項(xiàng)目竣工后的經(jīng)營(yíng)情況關(guān)系到項(xiàng)目?jī)攤芰σ约绊?xiàng)目的預(yù)期收益能否實(shí)現(xiàn)等問(wèn)題，在項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)分析中需要給予充分重視。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，對(duì)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的分析根據(jù)項(xiàng)目的不同分為兩種情況，一是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，二是住宅項(xiàng)目。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就是要分析未來(lái)使用該物業(yè)的公司或商戶的盈利能力，只有這些公司擁有穩(wěn)定的盈利才能保證商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入。住宅項(xiàng)日相對(duì)就簡(jiǎn)單多了，只要分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售能力即可。l(3)項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)大致可以分為三個(gè)層次，一是國(guó)家主管部門(mén)，二是地方政府，三是業(yè)務(wù)往來(lái)單位。l 2人力資源分析人力

55、資源分析l銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源進(jìn)行分析，就是要分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的人力資源配置是否合理、是否符合項(xiàng)目的發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目人力資源的供求和流動(dòng)性情況進(jìn)行分析評(píng)估。人力資源的選擇包括人力資源自然結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)、技能結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)四個(gè)方面，其中自然結(jié)構(gòu)是指性別結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)。人力資源供求預(yù)測(cè)主要包括企業(yè)內(nèi)部的勞動(dòng)力需求預(yù)測(cè)和企業(yè)內(nèi)外部的人力資源供給預(yù)測(cè)。人力資源流動(dòng)性分析主要是考察企業(yè)在人員上的穩(wěn)定性如何，一個(gè)人員變動(dòng)頻繁的企業(yè)注定難以實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，在實(shí)踐中銀行評(píng)估人員要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)高管尤其是董事長(zhǎng)、總經(jīng)理和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人是否穩(wěn)定，如果總經(jīng)理或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人經(jīng)常變化往往預(yù)示著企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了嚴(yán)重問(wèn)題。四、房地

56、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)l五、貸款擔(dān)保條件評(píng)估五、貸款擔(dān)保條件評(píng)估l貸款擔(dān)保條件評(píng)估一般涉及土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、現(xiàn)房抵押三個(gè)方面。l (一一)土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押l貸款企業(yè)支付了全部土地出讓金并獲得了國(guó)有土地使用證后，到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。土地使用權(quán)抵押價(jià)值由已支付的土地出讓金加上拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的總和來(lái)評(píng)估。l (二二)在建工程抵押在建工程抵押l當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)投資總額完成了25以上，具備房屋期權(quán)抵押條件時(shí)，應(yīng)要求貸款企業(yè)辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù)，將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。房屋期權(quán)抵押價(jià)值由抵押時(shí)投入該項(xiàng)目的土地出讓金、拆遷安置費(fèi)用、已支

57、付工程款的總和來(lái)評(píng)估。借款銀行在認(rèn)定抵押物價(jià)值時(shí)必須核對(duì)相應(yīng)的支付憑證或合同發(fā)票。l(三三)現(xiàn)房抵押現(xiàn)房抵押l工程結(jié)束竣工驗(yàn)收且貸款企業(yè)獲取房產(chǎn)證后，應(yīng)將房屋期權(quán)抵押連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押，并到房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制l一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸后管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸后管理l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸后管理包括了檔案管理、貸款項(xiàng)目檢查、貸款分類(lèi)管理、回籠資金管理、保證人及抵(質(zhì))押物管理、貸款回收管理和不良資產(chǎn)處置管理。從流程上看，貸后管理處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款操作流程的最后一環(huán)。l(一一)檔案管理檔案管理l貸款檔案是銀行信貸活動(dòng)的真實(shí)記錄，包括貸款申請(qǐng)

58、人資料、調(diào)查報(bào)告、保證人或擔(dān)保物資料以及貸款合同、擔(dān)保合同等法律文件，因此具有無(wú)可替代的法律效力。在銀行信貸工作中，貸款行應(yīng)當(dāng)為每個(gè)客戶建立單獨(dú)授信檔案，并進(jìn)行統(tǒng)一的管理。l檔案資料包括借款人資料、擔(dān)保資料、貸款項(xiàng)目資料、借款借據(jù)、借款合同、擔(dān)保合同、調(diào)查報(bào)告、審查報(bào)告和貸后檢查資料。l1借款人資料借款人資料l (1)基本資料。經(jīng)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)復(fù)印件、稅務(wù)登記證復(fù)印件、貸款卡復(fù)印件、法人代表或其授權(quán)人簡(jiǎn)歷及證明文件、董事會(huì)或股東會(huì)同意借款證明及簽字樣本。l (2)文件類(lèi)材料。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件、近三年審計(jì)報(bào)告或財(cái)務(wù)報(bào)表復(fù)印件、最近一期財(cái)

59、務(wù)報(bào)表復(fù)印件、貸款卡查詢記錄。l2擔(dān)保資料擔(dān)保資料l (1)第三方信用保證類(lèi)貸款：保證人提供的貸款擔(dān)保承諾書(shū)。l (2)抵(質(zhì))押擔(dān)保類(lèi)貸款：抵(質(zhì))押物清單、抵(質(zhì))押物價(jià)格評(píng)估報(bào)告、抵(質(zhì))押物權(quán)屬證明、有處置權(quán)人同意抵(質(zhì))押證明、抵(質(zhì))押登記證明文件、抵(質(zhì))押物保險(xiǎn)單正本。l3貸款項(xiàng)目資料貸款項(xiàng)目資料l (1)“五證”：建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件、建筑工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、國(guó)有土地使用證復(fù)印件、建筑工程施工許可證復(fù)印件、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件。l (2)其他資料：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件復(fù)印件、土地出讓合同、土地出讓金繳納證明復(fù)印件、環(huán)保手續(xù)復(fù)印件等。l4合同類(lèi)資料合同類(lèi)資料

60、l借款借據(jù)、借款合同、保證合同或抵(質(zhì))押合同、貸款審批意見(jiàn)書(shū)、其他相關(guān)協(xié)議。l5報(bào)告類(lèi)資料報(bào)告類(lèi)資料l貸款調(diào)查報(bào)告、貸款審查報(bào)告、客戶評(píng)級(jí)報(bào)告、各種外部評(píng)估報(bào)告、貸款放出收回憑證等。l6貸后檢查資料貸后檢查資料l季度或月度貸后檢查報(bào)告、季度貸款五級(jí)分類(lèi)報(bào)告、貸款后按季度或月度收集的財(cái)務(wù)報(bào)表、資金劃轉(zhuǎn)憑證、對(duì)賬單、能夠證明貸款用途的合同和發(fā)票。l在實(shí)際工作中，一般將前五項(xiàng)資料歸集為貸款檔案，最后一項(xiàng)資料作為貸后資料分別裝訂統(tǒng)一保管。l(二二)貸款項(xiàng)目檢查貸款項(xiàng)目檢查l對(duì)貸款項(xiàng)目的檢查是貸后管理最核心的部分，及時(shí)且高質(zhì)量地完成貸后檢查工作不僅能及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目和企業(yè)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，還有可能發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)資源和