新準(zhǔn)則下開發(fā)企業(yè)費(fèi)用

1、新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置的探討房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是上個(gè)世紀(jì)90年代開始的新興行業(yè)，它的財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算較之于傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)等而言，顯得年輕幼稚和不完善。從國家稅務(wù)總局連續(xù)7年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“稅收專項(xiàng)檢查”看，暴露了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)許多涉稅問題。究其根本原因，應(yīng)該說與房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理薄弱、會(huì)計(jì)核算制度不健全是有密切關(guān)系的。因此，本人擬從規(guī)范會(huì)計(jì)核算角度，根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、新企業(yè)財(cái)務(wù)通則、新企業(yè)所得稅法等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的要求，結(jié)合多年的會(huì)計(jì)核算工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算明細(xì)項(xiàng)目如何設(shè)置，進(jìn)行一定的探討。（一）   

2、;  費(fèi)用的分類和界限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用不外乎兩大部分。其一是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，其二是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本在此不作探討，僅僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用的類別和費(fèi)用界限作簡要闡述。本人認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用大致可以分為兩大類：1、計(jì)入開發(fā)成本的費(fèi)用：包括全部計(jì)入開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用以及部分計(jì)入開發(fā)成本的應(yīng)付職工薪酬、職工福利費(fèi)等。它們與開發(fā)成本密切相關(guān)，是開發(fā)成本的重要組成部分。2、計(jì)入當(dāng)期損益的費(fèi)用：包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。它們與開發(fā)成本沒有直接聯(lián)系，但是同樣對(duì)企業(yè)的損益有較大影響。正是由于費(fèi)用的性質(zhì)、分類的差異，我們在會(huì)計(jì)核算上必須分

3、清各種費(fèi)用的界限，否則會(huì)影響會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，可能導(dǎo)致產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)，形成嚴(yán)重的涉稅損失。1、分清開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用的界限；2、分清管理費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用的界限；3、分清財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出與開發(fā)間接費(fèi)用利息支出的界限；4、分清職工福利費(fèi)與管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用的界限；5、分清本期費(fèi)用與上期費(fèi)用、下期費(fèi)用的界限。（二）     費(fèi)用核算的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用一般說來有管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、應(yīng)付職工薪酬、職工福利費(fèi)等，每一個(gè)費(fèi)用均有不同的核算內(nèi)容。1、 管理費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用是指企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生

4、的為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種共同性費(fèi)用。包括企業(yè)的董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的，或者應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用，具體包括以下幾方面：（1）企業(yè)管理職能部門方面的費(fèi)用：包括企業(yè)管理服務(wù)人員開支的職工薪酬、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)、房屋租賃費(fèi)水電費(fèi)等；（2）用于企業(yè)直接管理之外的費(fèi)用。包括董事會(huì)費(fèi)、咨詢顧問費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。（3）提供生產(chǎn)技術(shù)條件的費(fèi)用：包括排污費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研發(fā)費(fèi)用、無形資產(chǎn)攤銷、長期待攤費(fèi)用（含開辦費(fèi)）攤銷等。（4）合理必要的業(yè)務(wù)招待費(fèi)：是指企業(yè)所發(fā)生的所有業(yè)務(wù)招待費(fèi)（包括銷售部門、項(xiàng)目管理部等）。（5）其他管理費(fèi)用支出：指不包括在以上各項(xiàng)之內(nèi)又

5、應(yīng)列入管理費(fèi)用的費(fèi)用。2、 銷售費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費(fèi)用，是指企業(yè)銷售商品房、提供勞務(wù)的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，主要包括四個(gè)方面：（1）銷售機(jī)構(gòu)（售樓部）發(fā)生的費(fèi)用：職工薪酬、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、租賃費(fèi)、水電費(fèi)等。（2）銷售推廣費(fèi)：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，如廣告發(fā)布費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等。（3）合同交易費(fèi)等：預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。（4）銷售代理費(fèi)：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務(wù)外包給

6、專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費(fèi)用。包括：銷售傭金、銷售代理費(fèi)、銷售策劃費(fèi)等。3、 財(cái)務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品過程中的借款費(fèi)用，滿足資本化條件的應(yīng)予資本化，不能作為“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，應(yīng)該屬于“開發(fā)間接費(fèi)用”。4、 開發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位（如：開發(fā)項(xiàng)目管理部、分公司等）為組織或管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)共同性費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某

7、項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。主要包括三個(gè)方面：（1）內(nèi)部核算單位為組織管理開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的費(fèi)用。包括管理服務(wù)人員開支的職工薪酬、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)、房屋租賃費(fèi)水電費(fèi)等。（2）與開發(fā)產(chǎn)品有直接聯(lián)系支付外部單位（含政府部門）的費(fèi)用。主要包括開發(fā)過程中的利息支出、土地使用稅、工程監(jiān)理費(fèi)、交政府部門的維修基金、工程預(yù)決算編制及審查費(fèi)、前期物業(yè)管理費(fèi)等。（3）其他開發(fā)間接費(fèi)用支出：指不包括在以上各項(xiàng)之內(nèi)又應(yīng)列入開發(fā)間接費(fèi)用的其他開支。5、 應(yīng)付職工薪酬新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了“應(yīng)付職工薪酬”的新概念，它與原制度的“應(yīng)付工資”“應(yīng)付福利費(fèi)”類

8、似，但是它的內(nèi)涵更為廣泛。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“應(yīng)付職工薪酬”，是指為職工個(gè)人開支的所有費(fèi)用，主要包括：工資、職工福利、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、非貨幣性福利、辭退福利、股份支付等。6、 職工福利費(fèi)根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，“職工福利費(fèi)”屬于“應(yīng)付職工薪酬”的組成內(nèi)容之一。根據(jù)新的企業(yè)財(cái)務(wù)通則的規(guī)定，從2007年1月1日開始，所有企業(yè)不再計(jì)提14%的職工福利費(fèi)，而改為據(jù)實(shí)列支。因此有必要對(duì)職工福利費(fèi)的內(nèi)容搞清楚。一般說來，職工福利費(fèi)主要用于職工的醫(yī)藥費(fèi)（指尚未參加職工醫(yī)療保險(xiǎn)的企業(yè)），醫(yī)護(hù)人員的工資、醫(yī)務(wù)經(jīng)費(fèi)，職工因公負(fù)傷赴外地就醫(yī)路費(fèi)，職工生活困難補(bǔ)助，職工浴室、理發(fā)室、幼兒園

9、、托兒所人員的工資以及按國家規(guī)定開支的其他職工福利支出。（三）     費(fèi)用明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)置從前述我們基本清楚了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算的內(nèi)容，那么在組織費(fèi)用核算過程中，如何設(shè)置明細(xì)項(xiàng)目？現(xiàn)從會(huì)計(jì)核算角度，結(jié)合財(cái)務(wù)、稅收政策，就費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)置作如下探討：1、管理費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“管理費(fèi)用”的明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，必須分清楚管理費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)用、銷售費(fèi)用的界限。一般說來管理費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：1）職工薪酬 ：企業(yè)管理服務(wù)人員的職工薪酬。2）修理費(fèi) ：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。3）物料消耗：企業(yè)管理服務(wù)耗用材料、用品的費(fèi)用。4）低值易耗

10、品攤銷：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷）。5）辦公費(fèi)：指開發(fā)企業(yè)各管理服務(wù)部門發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6）會(huì)議費(fèi)：是指企業(yè)召開各種會(huì)議的費(fèi)用支出，包括會(huì)議房租費(fèi)（含會(huì)議室租金）、伙食補(bǔ)助費(fèi)、交通費(fèi)、辦公用品費(fèi)、文件印刷費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等。根據(jù)規(guī)定，會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。7）招聘費(fèi)：企業(yè)招聘人員的獵頭費(fèi)、招聘廣告費(fèi)、招聘展位費(fèi)等。8）差旅費(fèi)：指職工因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)、勞動(dòng)力招募費(fèi)等方面的費(fèi)用。根據(jù)規(guī)定，差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名

11、、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。9）車輛使用費(fèi)：企業(yè)管理用自有車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過橋過路費(fèi)、停車費(fèi)等。10）固定資產(chǎn)使用費(fèi)：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。11）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。12）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為企業(yè)管理服務(wù)人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。13）董事會(huì)費(fèi)：指企業(yè)董事會(huì)或最高權(quán)力機(jī)構(gòu)及其成員為執(zhí)行職權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括成員津貼、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。14）聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)：指企業(yè)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行查賬、驗(yàn)資、資產(chǎn)評(píng)估、稅務(wù)清算、法律盡職調(diào)查等發(fā)生的費(fèi)用。

12、15）咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)：是指企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營管理咨詢時(shí)支付的費(fèi)用，包括聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問、法律顧問等支付的費(fèi)用。16）訴訟費(fèi)：指企業(yè)向法院起訴或應(yīng)訴而支付的費(fèi)用。17）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指企業(yè)為業(yè)務(wù)經(jīng)營的合理需要而支付的招待費(fèi)用，外資企業(yè)的“交際應(yīng)酬費(fèi)”也包括在內(nèi)。18）稅金：指企業(yè)自有資產(chǎn)按規(guī)定交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。這里的土地使用稅是企業(yè)自用房屋、土地應(yīng)該繳納的土地使用稅，開發(fā)產(chǎn)品過程中應(yīng)該繳納的土地使用稅應(yīng)該在“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。19）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：是指企業(yè)使用非專利技術(shù)而支付的費(fèi)用。20）研發(fā)費(fèi)用：包括新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)整費(fèi)、原材料

13、和半成品的試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、未納入國家計(jì)劃的中間試驗(yàn)費(fèi)、研究機(jī)構(gòu)人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品的試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)以及委托其他單位進(jìn)行科研試制的費(fèi)用。21）無形資產(chǎn)推銷費(fèi)：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。22）長期待攤費(fèi)用攤銷：指企業(yè)對(duì)分?jǐn)偲谙拊谝荒暌陨系母黜?xiàng)費(fèi)用在費(fèi)用項(xiàng)目的受益期限內(nèi)分期平均攤銷（在不少于3年內(nèi)），包括開辦費(fèi)攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定資產(chǎn)大修理支出等。23）排污費(fèi)：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的排污費(fèi)用。24）開辦費(fèi) ：是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，包括籌建期間人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)，以及不

14、計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的匯兌損益利息等支出。25）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他管理費(fèi)用支出。2、銷售費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“銷售費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用的界限。一般說來銷售費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：1）職工薪酬：是指銷售機(jī)構(gòu)人員的職工薪酬（含銷售提成等）。2）修理費(fèi)：銷售機(jī)構(gòu)使用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。3）物料消耗：銷售機(jī)構(gòu)管理耗用材料、用品的費(fèi)用。4）低值易耗品攤銷：銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員使用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷）。5）辦公費(fèi) ：指銷售機(jī)構(gòu)發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)。6

15、）差旅費(fèi)：銷售人員因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)等。7）車輛使用費(fèi)：指銷售機(jī)構(gòu)使用車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過橋過路費(fèi)、停車費(fèi)等。8）固定資產(chǎn)使用費(fèi)：指銷售機(jī)構(gòu)使用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。9）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：指銷售機(jī)構(gòu)用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。10）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為銷售人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。11）展覽費(fèi)：為銷售商品房而參加房交會(huì)等開支的展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、場地布置費(fèi)、制作費(fèi)等。12）廣告費(fèi)：指銷售部門為銷售商品房對(duì)外宣傳所產(chǎn)生的所有廣告費(fèi)用，包括電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣

16、告、電子屏等發(fā)布的廣告費(fèi)用。根據(jù)規(guī)定，列支廣告費(fèi)應(yīng)同時(shí)符合下列條件：a、廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的；b、已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；c、通過一定的媒體傳播。13） 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：指銷售部門為銷售商品房對(duì)外宣傳發(fā)生的宣傳費(fèi)用，如：廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)（車站廣告、路牌廣告）、現(xiàn)場包裝費(fèi)（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷活動(dòng)費(fèi)（場租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場所布置費(fèi)）宣傳資料及禮品費(fèi)（售樓書、各種禮品）銷售模型制作費(fèi)等。14） 銷售代理費(fèi)：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務(wù)外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費(fèi)用。包括：銷售傭金、銷售代理費(fèi)、銷售策劃費(fèi)等。根據(jù)規(guī)定，銷售傭金應(yīng)該

17、符合下列條件的，可計(jì)入銷售費(fèi)用：a 有合法真實(shí)憑證；b支付的對(duì)象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介服務(wù)的納稅人或個(gè)人（支付對(duì)象不含本企業(yè)雇員）；c 支付給個(gè)人的擁企，除另有規(guī)定者外，不得超過服務(wù)金額的5。15） 合同交易費(fèi)：指銷售過程中發(fā)生交易費(fèi)用，包括交易服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)（備案費(fèi)）、合同工本費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。16） 商品房維修、看護(hù)費(fèi)：商品房在銷售過程中發(fā)生的維修費(fèi)、看護(hù)費(fèi)等。17） 其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他銷售費(fèi)用支出。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“財(cái)務(wù)費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚“財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出”與“開發(fā)間接費(fèi)用利息支出”的界限。一般說來財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目

18、：1）利息支出：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的利息支出，如果有利息收入應(yīng)該抵減本項(xiàng)。根據(jù)規(guī)定，向金融企業(yè)借款的利息支出，準(zhǔn)予在所得稅前扣除；向非金融企業(yè)借款的利息支出，不高于按照金融企業(yè)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予在所得稅前扣除。2）匯兌損益：指房地產(chǎn)企業(yè)因使用外國貨幣而產(chǎn)生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負(fù)數(shù)”反映。3）金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)：企業(yè)支付給金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)手續(xù)費(fèi)（支票、匯票、匯兌等手續(xù)費(fèi)）pos機(jī)刷卡費(fèi)等、票據(jù)工本費(fèi)等。4）現(xiàn)金折扣費(fèi)用：根據(jù)銷售合同約定產(chǎn)生的現(xiàn)金折扣費(fèi)用。5）股票發(fā)行費(fèi)：股份有限公司發(fā)行股票支付給發(fā)行機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。6）票據(jù)貼現(xiàn)息：企業(yè)收到承兌匯票的貼現(xiàn)利息支出7

19、）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他籌融資費(fèi)用支出。應(yīng)該說明的是，籌融資過程中發(fā)生的評(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、登記費(fèi)等，不應(yīng)該作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支。4、開發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的界限。一般說來開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：1）職工薪酬 ：內(nèi)部核算單位（如項(xiàng)目管理部等，下同）管理服務(wù)人員的職工薪酬。2）修理費(fèi) ：內(nèi)部核算單位管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。3）物料消耗：內(nèi)部核算單位管理耗用的材料、用品費(fèi)用。4）低值易耗品攤銷：內(nèi)部核算單位管理用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷）5）辦公費(fèi)：指內(nèi)部核算單位發(fā)生的辦公用

20、的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6）差旅費(fèi)：指內(nèi)部核算單位的人員因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)等。7）車輛使用費(fèi)：指內(nèi)部核算單位使用車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過橋過路費(fèi)、停車費(fèi)等。8）固定資產(chǎn)使用費(fèi)：指內(nèi)部核算單位使用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。9）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：指內(nèi)部核算單位租賃用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。10）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為指內(nèi)部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。11） 周轉(zhuǎn)房攤銷：指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。12）&

21、#160; 利息支出：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。13）土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中，開發(fā)項(xiàng)目占用土地，按照規(guī)定繳納的土地使用稅。14）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費(fèi)用。15） 房屋維修基金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，向政府部門繳納的房屋維修基金。代收業(yè)主的維修基金，不能計(jì)入該項(xiàng)目。16）工程預(yù)決算編制及審查費(fèi)：為編制、審查開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用。17）前期物業(yè)管理費(fèi)：根據(jù)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，支付的前期物業(yè)管理費(fèi)、

22、開辦費(fèi)等。18）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。5、應(yīng)付職工薪酬“應(yīng)付工薪酬”是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新設(shè)置的會(huì)計(jì)科目，根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，一般說來應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：1） 職工工資：是指支付給職工個(gè)人的勞動(dòng)報(bào)酬，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的規(guī)定，包括計(jì)時(shí)工資、計(jì)件工資、各種津貼、補(bǔ)貼、加班工資等。2） 職工福利：是指根據(jù)國家規(guī)定開支的各項(xiàng)福利費(fèi)用，具體項(xiàng)目詳見（應(yīng)付福利費(fèi)的明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置）。3） 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：根據(jù)國家規(guī)定，企業(yè)為職工個(gè)人支付的各種社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。包括：基本醫(yī)療保險(xiǎn)、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)。4） 住房公積金：是指企業(yè)按照國務(wù)院住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定的基準(zhǔn)和比例計(jì)算，向住房公積金為個(gè)人繳存的住房公積金。5） 工會(huì)經(jīng)費(fèi)：企業(yè)按照規(guī)定支付給工會(huì)組織的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，現(xiàn)行政策明確在職工工資總額2（含）內(nèi)的，準(zhǔn)在所得稅前扣除予以扣除。6） 職工教育經(jīng)費(fèi)：是指企業(yè)用于職工個(gè)人的教育培訓(xùn)費(fèi)用，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，在職工工資總額2.5（含）以內(nèi)的，準(zhǔn)予在所得稅前據(jù)實(shí)扣除。7） 非貨幣性福利：是指企業(yè)以非貨幣性形式（發(fā)放實(shí)物或提供資產(chǎn)免費(fèi)使用等）為職工提供的福利支出。8） 辭退福利：因解除與職工的勞動(dòng)合同關(guān)系而給予的補(bǔ)償。9）其他與獲得職工提供的服務(wù)的相關(guān)支出，如股票期