房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)(含條文說明)

1、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)1 總 則1.0.1 為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)的術(shù)語并有利于國內(nèi)外的交流和合作，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.2 本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。1.0.3 使用房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語時(shí)，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2 通用術(shù)語2.0.1房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal;property valuation房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。 2.0.2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)real estate appraisal co

2、mpany依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 2.0.3房地產(chǎn)估價(jià)師real estate appraisal;property valuer通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試或資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格的人員。 2.0.4注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師incensed real estate appraisal;certified property valuer經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)師。 2.0.5估價(jià)委托人 client委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人。2.0.6 估價(jià)當(dāng)事人 parties involved in a

3、ppraisal與房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人 2.0.7估價(jià)利害關(guān)系人interested parties估價(jià)結(jié)果會(huì)直接影響其合法權(quán)益的單位和個(gè)人。 2.0.8估價(jià)項(xiàng)目 appraisal project appraisal assignment估價(jià)委托人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的某項(xiàng)特定任務(wù)。2.0.9估價(jià)目的appraisal purpose;purpose of valuation估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。 2.0.10估價(jià)對(duì)象subject property所估價(jià)的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。2.0.11價(jià)值時(shí)點(diǎn)d

4、ate of value所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)某一特定的時(shí)間。2.0.12 價(jià)值類型type of value所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。 2.0.13估價(jià)原則appraisal principles;valuation principles估價(jià)活動(dòng)所以距的法則或標(biāo)準(zhǔn)。2.0.14估價(jià)程序 appraisal process; valuation process完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序。2.0.15 估價(jià)依據(jù)appraisal support documentation; valuation evidence作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件

5、、標(biāo)準(zhǔn)和資料。2.0.16 估價(jià)假設(shè)appraisal assumptions針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。 2.0.17 估價(jià)方法appraisal approaches; valuation methods測(cè)算估價(jià)對(duì)象或價(jià)格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。 2.0.18估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) basic date for appraisal估價(jià)測(cè)算所使用的反映估價(jià)對(duì)象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、運(yùn)營收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。2.0.19 估價(jià)參數(shù)apprai

6、sal parameters用于測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的系數(shù)、比率或比值。2.0.20 估價(jià)結(jié)果final value opinion 通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。2.0.21 估價(jià)報(bào)告appraisal report; valuation report房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所作的關(guān)于估價(jià)情況和結(jié)果的正是陳述。 2.0.22批量估價(jià)mass appraisal基于統(tǒng)一估價(jià)目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，對(duì)大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。2.0.23 個(gè)案估價(jià) sing-proerty apprais

7、al相對(duì)于批量估價(jià)而言，單獨(dú)對(duì)一宗或若干宗房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。2.0.24 類似房地產(chǎn)similar property;conparbale proerty與對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)力性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。 2.0.25 估價(jià)信用檔案 appraisers credit records房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績(jī)、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會(huì)公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。3 價(jià)格和價(jià)值3.0.1成交價(jià)格transaction price,actual sale price在成功的交易中

8、買方支付和賣方接受的金額。3.0.2 正常價(jià)格 normal price不存在特殊交易情況下的成交價(jià)格，或成交價(jià)格經(jīng)交易情況修正后的價(jià)格。3.0.3 市場(chǎng)價(jià)格average market price某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格。3.0.4 評(píng)估價(jià)值appraisal value通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。3.0.5 市場(chǎng)價(jià)值market value估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。3.0.6 投資價(jià)值investment value估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。 3.0.7現(xiàn)狀價(jià)值value i

9、n use估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。3.0.8 快速變現(xiàn)價(jià)值liquidation value估價(jià)對(duì)象在沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營銷情況下的價(jià)值。3.0.9 殘余價(jià)值residual value估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。3.0.10 抵押價(jià)值mortgage value; mortgage lending value估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。 3.0.11 抵押凈值net mortgage value抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。3.0.12 法定優(yōu)先受償款liens假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，

10、已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括以抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。3.0.13 計(jì)稅價(jià)值assessed value;taxable value為征稅目的而評(píng)估的價(jià)值。3.0.14 保險(xiǎn)價(jià)值insurable value為保險(xiǎn)目的而評(píng)估的價(jià)值。 3.0.15完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值value of fee simple interest房屋所有權(quán)和已出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價(jià)值。3.0.16 無租約限制價(jià)值value of property as if no lersa existed interest房地產(chǎn)在

11、不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為為出租部分和已出租部分均按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。3.0.17 出租人權(quán)益價(jià)值value of leased fee interest出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租金期間屆滿后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。3.0.18 承租人權(quán)益價(jià)值value of leasehold interest承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。3.0.19 房地價(jià)值 building and

12、 land value建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。3.0.20 建筑物價(jià)值building value建筑物自身的價(jià)值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。3.0.21 土地價(jià)值land value土地自身的價(jià)值，不包含附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。3.0.22 樓面地價(jià)land paice per unit of build-up are一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。3.0.23 比較價(jià)值sales comparison approach indication采用比較法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。3.0.24 收益價(jià)值incom ca

13、pitalization approach indication采用收益法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。 3.0.25成本價(jià)值cost approach indication采用成本法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。 3.0.26開發(fā)價(jià)值hypothetical development method indication采用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。 4、估價(jià)原則 4.0.1獨(dú)立、客觀、公正原則principle of independence,objectivity and impartiality要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或

14、價(jià)格的原則。 4.0.2合法原則principle of legality要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。 4.0.3價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則principle of date of value要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。 4.0.4替代原則principle of substitution要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。4.0.5 最高最佳利用原則principle of highest and best use要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.0.6 最高

15、最佳利用highest and best use房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等4.0.7 謹(jǐn)慎原則principle of cautious要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其做出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面的原則。5 估價(jià)程序5.0.1 估價(jià)委托書appraisal assignment估價(jià)委托人出具的委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的文件。5.0.2 估價(jià)委托合同appraisal contract房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間

16、就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。5.0.3估價(jià)基本事項(xiàng)basic appraisal issues估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型的統(tǒng)稱。5.0.4 估價(jià)作業(yè)方案appraisal work plan為完成特定估價(jià)項(xiàng)目而指定的用于知道未來估價(jià)工作的計(jì)劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。5.0.5估價(jià)技術(shù)路線appraisal technical route 評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和知道整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路5.0.6實(shí)地查勘on-site inspection注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例現(xiàn)場(chǎng)，觀察、詢問、檢查、核對(duì)、記錄估價(jià)對(duì)象或狀況的活動(dòng)

17、。5.0.7 實(shí)地勘察記錄on-site inspection notes; on-site inspection records記載實(shí)地查看的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等內(nèi)容的材料。5.0.8 估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核internal appraisal review房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對(duì)自己的已撰寫完成而尚未向估價(jià)委托人出具的估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式等的審查核定。5.0.9 估價(jià)資料歸檔appraisal date filing收集、整理在估價(jià)活動(dòng)中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對(duì)其中具有保存價(jià)值的資料進(jìn)行分類并保存。5.0.10 估價(jià)檔案appraisal

18、 archives房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中獲得和形成的具有保存價(jià)值的文字、圖標(biāo)、聲像等形式的資料。6 估價(jià)方法6.1 比較法6.1.1比較法sales comparison approach;comparative method選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)期間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.1.2 交易實(shí)例property sales; property transactions真實(shí)成交的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息，包括交易對(duì)象的基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、

19、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、交易目的等。6.1.3 可比實(shí)例comparable property；comparables交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。6.1.4 建立比較基準(zhǔn)estabishing comparison basis使可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格之間、各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比的處理。6.1.5 交易情況修正conditions of sale adjustment使可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格成為正常價(jià)格的處理。6.1.6 市場(chǎng)狀況調(diào)整market conditions

20、 adjustment;tinme adjustment使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理。6.1.7 房地產(chǎn)狀況調(diào)整property conditions adjustment使可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格處理，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。6.1.8 總價(jià)調(diào)整adjustment based on total price基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.9 單價(jià)調(diào)整adjustment based on unit price基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.10 金額調(diào)整dollar adjustments

21、采用金額對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.11 百分比調(diào)整percentage adjustments采用百分比對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.12 直接比較調(diào)整direct comparison adjustments以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.13 間接比較調(diào)整indirect comparison adjustments選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將估價(jià)對(duì)象狀況和可比實(shí)例狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.14 樓幢調(diào)整系數(shù)building adjus

22、ting factor對(duì)位于不同樓幢的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.15 樓層調(diào)整系數(shù) floor adjusting factor對(duì)位于不同樓層的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.16 朝向調(diào)整系數(shù)aspect adjusting factor對(duì)位于不同朝向的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 6.2 收益法6.2.1 收益法income capitalization approach；income approach預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.2.2報(bào)酬資本化法yield capitalization預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來

23、各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.2.3直接資本化法direct capitalization預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.2.4收益乘數(shù)法income multiplier method預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.2.5收益期remaining economic life預(yù)計(jì)正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀況下估價(jià)對(duì)象未來可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。6.2.6持有期holding period預(yù)計(jì)正常情況

24、下持有估價(jià)對(duì)象的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來轉(zhuǎn)售時(shí)止的時(shí)間。6.2.7 潛在毛收入potential gross income估價(jià)對(duì)象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價(jià)對(duì)象的總收入。6.2.8 空置和收租損失vacancy and collection loss因空置或承租人拖欠租金等造成的收入損失。6.2.9 有效毛收入effective gross income潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。6.2.10 運(yùn)營費(fèi)用operating expenses維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營業(yè)的必要支出。6.2.11 運(yùn)營費(fèi)用率operating expenses rati

25、o運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入的百分比。6.2.12 凈收益net operating income有關(guān)收入減去費(fèi)用后歸因于估價(jià)對(duì)象的收益。6.2.13 凈收益率net income ratio凈收益與有效毛收入的百分比。6.2.14 期間收益annual income預(yù)計(jì)持有期間各年可獲得的凈收益。6.2.15 期末轉(zhuǎn)售收益reversion；income at reversion預(yù)計(jì)在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可獲得的凈收益。6.2.16 實(shí)際收益actual income估價(jià)對(duì)象實(shí)際獲得收益。6.2.17 客觀收益objective income估價(jià)對(duì)象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊

26、的、偶然的因素后收益。6.2.18 合同租金contract rent租賃合同約定的租金。6.2.19 市場(chǎng)租金market rent某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均租金。6.2.20 安全利率safe rate沒有風(fēng)險(xiǎn)或績(jī)效風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。 6.2.21 報(bào)酬率yield rate將估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率。6.2.22 資本化率capitalization rate房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。6.2.23 綜合資本化率overall capitalization rate用于將全部房地產(chǎn)的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)價(jià)值的資本化率。 6.2.24 土地資

27、本化率land capitalization rate用于將歸因于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價(jià)值的資本化率。6.2.25 建筑物資本化率building capitalization rate用于將歸因于建筑物的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的資本化率。6.2.26 收益乘數(shù)income multiplier房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來第一年的收益的比值，包括潛在毛收入成熟、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。6.2.27 市場(chǎng)提取法market extraction method通過可比實(shí)例的有關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算相關(guān)估價(jià)參數(shù)的方法。6.2.28 土地剩余技術(shù)land residual technique從土地和

28、建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再利用土地資本化率或土地報(bào)酬率將土地凈收益轉(zhuǎn)換為土地價(jià)值的方法。6.2.29 建筑物剩余技術(shù)building residual technique從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去土地的凈收益，分離出歸因于建筑物的凈收益，再利用建筑物資本化率或建筑物報(bào)酬率建筑物凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的方法。6.3 成本法6.3.1 成本法cost approach；contractor's method測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.3.2 土地重置成

29、本land replacement cost在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.3 建筑物重置成本building replacement cost采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料，建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在家知識(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.4 建筑物重建成本building reproduction cost采用估價(jià)對(duì)象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物完全相同的全

30、新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.5 實(shí)際成本actual cost購置估價(jià)對(duì)象實(shí)際支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出及所得利潤(rùn)。6.3.6 客觀成本objective cost購置估價(jià)對(duì)象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。6.3.7 單位比較法comparative-unit method以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)其進(jìn)行處理后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.8 分部分項(xiàng)法unit-in-place meth

31、od把建筑物分解為各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程，測(cè)算每個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的單位價(jià)格或單位成本，將各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.9 工料測(cè)量法quantity survey method把建筑物還原為建筑材料、建筑物配件和設(shè)備，測(cè)算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機(jī)械臺(tái)班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班的數(shù)量及人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等

32、得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。 6.3.10 房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率developer's profit rate房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價(jià)格等的百分比，分為投資利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、稅前利潤(rùn)率、稅后利潤(rùn)率，總利潤(rùn)率、年利潤(rùn)率等。6.3.11 建筑物折舊depreciation of building各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。6.3.12 物質(zhì)折舊physical deterioration因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞

33、造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.13 功能折舊functional obsolescence因建筑功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損，包括功能不足折舊和功能過剩折舊。6.3.14 功能不足折舊functional obsolescence caused by deficiency因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.15 功能過剩折舊functional obsolescence caused by superadequacy因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.16

34、外部折舊external obsolescence因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.17年齡壽命法age-life method根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來測(cè)算建筑物折舊的方法。6.3.18 分解法breakdown method把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。6.3.19 建筑物實(shí)際年齡actual age of building建筑物自竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)。6.3.20 建筑物有效年齡effective age of building根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀

35、況判斷的建筑年齡。6.3.21 建筑自然壽命physical life of building建筑字竣工時(shí)起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。6.3.22 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命economic life of building建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不在有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。6.3.23 建筑物剩余自然壽命remaining physical life of building建筑物的自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。6.3.24 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命remaining economic life of building建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去

36、有效年齡后的壽命，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。6.3.25 建筑物成新率building market value to replacement cost ratio建筑物的市場(chǎng)價(jià)值與其重置成本或重建成本的百分比。6.3.26 修復(fù)成本cost to cure采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.27 可修復(fù)curable預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。6.3.28 不可修復(fù)incurable預(yù)計(jì)修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。6.4 假設(shè)開發(fā)法6.4.1假設(shè)開發(fā)法hypothetical developm

37、ent method;residual method求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.4.2 待開發(fā)房地產(chǎn)proposed development; development property具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)等。6.4.3 業(yè)主自行開發(fā)前提assumption of development by owner-occupi

38、er估價(jià)對(duì)象將由其業(yè)主繼續(xù)開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)估價(jià)前提。6.4.4 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提assumption of development by intended developer估價(jià)對(duì)象將被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價(jià)前提。 6.4.5 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提assumption of development by un-intended developer估價(jià)對(duì)象將被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價(jià)前提。 6.4.6后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期remaining construction and operating period自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時(shí)止的時(shí)間

39、，包括后續(xù)建設(shè)期、銷售期和運(yùn)營期。6.4.7后續(xù)建設(shè)期remaining construction period自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)止的時(shí)間。6.4.8 銷售期marketing period自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。6.4.9 運(yùn)營期operating period自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)起至其持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。6.4.10開發(fā)完成后的價(jià)值gross development value未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。6.4.11后續(xù)開發(fā)的必要支出development cost將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本未來開發(fā)完成后的房

40、地產(chǎn)必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金。 6.4.1后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)developer's profit將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)獲得的利潤(rùn)，通常為同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常情況下所能獲得的開發(fā)利潤(rùn)。 6.其他估價(jià)方法6.5.1 基準(zhǔn)地價(jià)修正法benchmarks land value adjustment method在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格的方法。6.5.2 路線價(jià)法road rating method在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取

41、一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。6.5.3 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法standard property value adjustment method對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。6.5.4 多元回歸分析法multiple regression analysis對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價(jià)值或

42、價(jià)格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗(yàn)，確定多元回歸模型，利用該模型計(jì)算出各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。6.5.5 修復(fù)成本法cure cost method測(cè)算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，將其作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。6.5.6 損失資本化法income loss capitalization預(yù)測(cè)未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運(yùn)營費(fèi)用增加額，將其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。6.5.7 價(jià)差法before and after method分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況

43、下的價(jià)值，將兩者之差作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額的方法7估價(jià)報(bào)告 7.0.1估價(jià)結(jié)果報(bào)告summary appraisal report簡(jiǎn)要記載估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、實(shí)地查勘期、估價(jià)作業(yè)期等內(nèi)容的估價(jià)報(bào)告。7.0.2 估價(jià)技術(shù)報(bào)告appraisal technique report詳細(xì)記載估價(jià)對(duì)象描述與分析、市場(chǎng)背景描述與分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測(cè)算過程、估價(jià)結(jié)果確定等內(nèi)容的估價(jià)報(bào)告。7.0.3 鑒證性估價(jià)報(bào)告appraisal report for identification房

44、地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向估價(jià)委托人出具的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告。7.0.4 致估價(jià)委托人函letter of transmittal房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師正式地向估價(jià)委托人報(bào)告估價(jià)結(jié)果、呈送估價(jià)報(bào)告的文件。7.0.5 估價(jià)師聲明appraisers certification注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、勤勉盡責(zé)估價(jià)等所作的承諾和保證。7.0.6 估價(jià)假設(shè)和限制條件assumptions and limiting conditions估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說明，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)以及估價(jià)報(bào)告使

45、用限制。 7.0.7估價(jià)報(bào)告使用限制limiting condition of appraisal report 對(duì)估價(jià)報(bào)告的用途、使用者、使用期限等使用范圍的限定，以及在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的其他事項(xiàng)。7.0.8 估價(jià)報(bào)告使用者intended user of appraisal report依法使用估價(jià)報(bào)告的單位或個(gè)人。7.0.9 估價(jià)報(bào)告使用期限expired date of appraisal report自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。7.0.10 估價(jià)報(bào)告出具日期date of appraisal report致估價(jià)委托人函中的致函日期。7.0.11 實(shí)地查

46、勘期on-site inspection period實(shí)地查勘期的起止日期，自進(jìn)入實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。7.0.12 估價(jià)作業(yè)期appraisal work period估價(jià)工作的起止日期，自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)報(bào)告出具之日止。房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)條文說明GB/T 50899-20131 總 則101 本條是關(guān)于制定本標(biāo)準(zhǔn)的目的的規(guī)定。制定本標(biāo)準(zhǔn)的目的主要有兩個(gè)：一是統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)的術(shù)語，包括名稱、定義或內(nèi)涵；二是有利于國內(nèi)外的交流和合作。    目前我國內(nèi)地的房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語，有些是歷史流傳下來的，有些是從我國臺(tái)灣地區(qū)、香港

47、地區(qū)借鑒過來的，有些是從美國、英國、日本等國家翻譯過來的，也有些是近十幾年來根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)工作的實(shí)際需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)的。這些術(shù)語的名稱、定義和內(nèi)涵不一致，很有必要通過制定本標(biāo)準(zhǔn)予以統(tǒng)一和規(guī)范。102 本條是關(guān)于本標(biāo)準(zhǔn)適用范圍的規(guī)定，即本標(biāo)準(zhǔn)不僅適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，而且適用于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理(包括行政管理和自律管理)，以及房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。2 通用術(shù)語201 房地產(chǎn)估價(jià)     房地產(chǎn)估價(jià)，過去通常稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，有時(shí)也稱為房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估值。房地產(chǎn)評(píng)估的含義較寬泛，采用房地產(chǎn)估價(jià)不僅內(nèi)涵明確，而且可以兼顧房

48、地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格評(píng)估，以及房地產(chǎn)租賃價(jià)格即租金評(píng)估。此外，本條從專業(yè)估價(jià)角度給房地產(chǎn)估價(jià)下定義，特別明確了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在其中的地位和作用。 202 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)    目前，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)是行政許可。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的單位，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立；法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人(簡(jiǎn)稱執(zhí)行合伙人)應(yīng)是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；資質(zhì)等級(jí)由高到低分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍主要

49、根據(jù)估價(jià)目的劃分，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費(fèi)用。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。 203 房地產(chǎn)估價(jià)師    執(zhí)業(yè)資格制度是對(duì)關(guān)系公共利益和人民生命財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實(shí)行人員準(zhǔn)入控制的一項(xiàng)制度。1993年，借鑒美國等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)部、人事部共同建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度。這是中國最早建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年頒布的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度?！薄皣覍?shí)

50、行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！?#160;   1993年，經(jīng)嚴(yán)格考核，建設(shè)部、人事部共同認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。1994年又共同認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價(jià)師。    1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)出了關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法>的通知(建房1995147號(hào))。從1995年開始，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準(zhǔn)入資格考試，2002年之前原則上每?jī)赡昱e行一次，2002年之后每年舉

51、行一次。    2004年8月，根據(jù)中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排(通常稱CEPA)，內(nèi)地與香港完成了房地產(chǎn)估價(jià)師與產(chǎn)業(yè)測(cè)量師首批資格互認(rèn)，香港97名產(chǎn)業(yè)測(cè)量師取得了內(nèi)地的房地產(chǎn)估價(jià)師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港的產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格。此后，根據(jù)需要開展資格互認(rèn)。     依法取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的途徑，有參加全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、資格認(rèn)定和資格互認(rèn)。其中，參加全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試是常規(guī)的和最主要的途徑。204 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 

52、;   注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，過去也稱為專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必定是房地產(chǎn)估價(jià)師，但房地產(chǎn)估價(jià)師不一定是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。目前，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)是行政許可。取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員，應(yīng)受聘于一個(gè)具有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的單位，經(jīng)注冊(cè)后方能以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以在全國范圍內(nèi)開展與其聘用單位業(yè)務(wù)范圍相符的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)；不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)由其所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托和收費(fèi)；每一注冊(cè)有效期為3年，在每一注冊(cè)有效期內(nèi)應(yīng)達(dá)到繼續(xù)教育要求；注冊(cè)有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。&#

53、160;   注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)的扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)估價(jià)專業(yè)勝任能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)估價(jià)行為規(guī)范的要求。僅有理論知識(shí)而缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以得出符合實(shí)際的估價(jià)結(jié)果；僅有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而缺乏理論知識(shí)，會(huì)只知其然而不知其所以然，難以對(duì)價(jià)值或價(jià)格作出科學(xué)深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地分析、解決現(xiàn)實(shí)中不斷出現(xiàn)的新的估價(jià)問題。即使理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都具有，但如果沒有良好的職業(yè)道德，則估價(jià)結(jié)果難以客觀、公平、合理。    由于房地產(chǎn)估

54、價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)均是行政許可，所以無論是何種估價(jià)目的、何種類型的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量、用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立企業(yè)、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對(duì)外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，只有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)才能夠從事，不是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字和加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估報(bào)告，不具有法律效力。205 估價(jià)委托人    估價(jià)委托人簡(jiǎn)稱委托人，俗稱客戶，不一定是估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人。委托人可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)進(jìn)

55、行估價(jià)，也可以由于某種需要委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)他人所有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。委托人委托估價(jià)、取得估價(jià)報(bào)告的目的可能是給自己使用，如人民法院委托的司法拍賣估價(jià)報(bào)告是人民法院自己用于確定拍賣保留價(jià)；也可能是給特定的第三方使用，如借款人委托的抵押估價(jià)報(bào)告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用；還可能是給不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價(jià)報(bào)告是上市公司披露給社會(huì)公眾使用。不論估價(jià)報(bào)告是給誰使用，委托人都應(yīng)如實(shí)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供其掌握的估價(jià)所需資料，如估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表等，并對(duì)其提供的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)；應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行

56、實(shí)地查勘及搜集估價(jià)所需資料；不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果。206 估價(jià)當(dāng)事人    估價(jià)當(dāng)事人是估價(jià)活動(dòng)的當(dāng)事人，因此只包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。 207 估價(jià)利害關(guān)系人    估價(jià)利害關(guān)系人除了估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人，還有估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人等。估價(jià)委托人不一定是估價(jià)利害關(guān)系人。例如，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，無論是貸款人還是借款人為估價(jià)委托人的，都是估價(jià)利害關(guān)系人。在房屋征收估價(jià)中，估價(jià)委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門通常不是估價(jià)利害關(guān)系人

57、，被征收人是估價(jià)利害關(guān)系人。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人，但不是估價(jià)利害關(guān)系人，被執(zhí)行人、申請(qǐng)執(zhí)行人和競(jìng)買人是估價(jià)利害關(guān)系人。    估價(jià)職業(yè)道德要求房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)利害關(guān)系人有利害關(guān)系的，必須回避其估價(jià)業(yè)務(wù)。208 估價(jià)項(xiàng)目    估價(jià)活動(dòng)是按估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行的。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目是一項(xiàng)一次性估價(jià)任務(wù)。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)對(duì)象可能是一宗房地產(chǎn)，也可能是多宗房地產(chǎn)，還可能是一宗房地產(chǎn)中的某個(gè)部分。    一般來說，估價(jià)項(xiàng)目有以下特征：一是明確的目標(biāo)。每

58、個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有自己明確的任務(wù)目標(biāo)和估價(jià)目的。二是獨(dú)特的性質(zhì)。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有自己的特點(diǎn)，不同于其他的估價(jià)項(xiàng)目。三是實(shí)施的一次性。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目有明確的開始時(shí)間和結(jié)束時(shí)間，在此之前沒有發(fā)生過，將來也不會(huì)在同樣的條件下再次發(fā)生。如果針對(duì)同一估價(jià)對(duì)象再次估價(jià)，應(yīng)將其作為另一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目。209 估價(jià)目的    估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要，即估價(jià)委托人將要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產(chǎn)價(jià)值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價(jià)值提供參考依據(jù)，還是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收

59、的計(jì)稅依據(jù)、人民法院確定拍賣房地產(chǎn)的保留價(jià)、保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、房地產(chǎn)買賣雙方協(xié)商成交價(jià)、政府確定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓底價(jià)等提供參考依據(jù)。估價(jià)委托人一般不會(huì)無故花錢委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要才委托，因此任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。    不同估價(jià)目的下的估價(jià)結(jié)果可能不同，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值類型以及估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等都有可能不同。例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時(shí)帶有租賃期間未屆滿的租賃合同(俗稱租約)，許多法律法規(guī)規(guī)定保護(hù)這種租賃關(guān)系，因此，購買者、抵押權(quán)人應(yīng)