物權(quán)法復(fù)習(xí)重點

1、用益物權(quán)權(quán)利類型客體取得目的物權(quán) 變動處分的權(quán)限土地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)用地?zé)o償分配或市場交易從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)債權(quán)意思主義經(jīng)發(fā)包人同意可轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)城鄉(xiāng)建設(shè)用地劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓鄉(xiāng)村公共建設(shè)、城市建設(shè)登記生效要件主義可自由轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押宅基地使用權(quán)村民住宅用地?zé)o償分配村民住宅建設(shè)債權(quán)意思主義經(jīng)本集體同意，可隨房轉(zhuǎn)讓給本集體成員地役權(quán)土地與建筑物合同便利不動產(chǎn)的使用登記對抗要件主義不得單獨轉(zhuǎn)讓、抵押擔(dān)保物權(quán)基本構(gòu)造 抵押權(quán)案例分析權(quán)利類型客體取得物權(quán)變動權(quán)利核心要件抵押權(quán)不動產(chǎn)、動產(chǎn)合同、法定登記生效登記對抗不轉(zhuǎn)移抵押物的占有質(zhì)權(quán)動產(chǎn)、權(quán)利合同交付轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有留置權(quán)動產(chǎn)法定占有須占有留置物占有： 含

2、義：占有人對于物有控制和支配的管領(lǐng)力的事實狀態(tài)；控制是占有人管理或影響物權(quán) 支配是占有人對物加以利用。1分類直接占有：直接占有標(biāo)的物的。間接占有 不直接占有標(biāo)的物，但對與物的直接占有人有返還請求權(quán)因而間接對該物有管理力的（如承租人是直接、出租人是間接）無權(quán)占有和有權(quán)占有 是否有真正的權(quán)利基礎(chǔ)為標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分有權(quán) 法律上的根據(jù)或原因（保管人 承租人）物權(quán)法第241條規(guī)定：“基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定?！睙o權(quán) 沒有法律依據(jù) 原因的。（對贓物 遺失物的占有）物權(quán)法第34條無權(quán)占有他人不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，應(yīng)

3、當(dāng)返還原物 權(quán)利人可以請求返還原物物權(quán)的排他性 優(yōu)先性物權(quán)優(yōu)先于債權(quán) 占有不得對抗第三人所有權(quán) 善意占有是占有人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道自己無占有的權(quán)利而占有 物權(quán)法第243條的規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用。惡意是 知道自己無權(quán)利還是占有了 根據(jù)物權(quán)法第242的規(guī)定，占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任買賣不破租賃： 一物二賣處理盡管沒有取得房屋所有權(quán)，但這是因未辦理房屋過戶手續(xù)造成的，而不是買賣合同無效的法律后果，對于房屋買賣合同的不能履行，是

4、因“一房二賣”的行為造成的，所以應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；前買受人享有的是基于房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對買賣標(biāo)的物本身無直接支配及排他的效力。即使其已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對該房屋的占有即失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。此，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人依合同法第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的規(guī)定，對債權(quán)得不到滿足的買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。 買賣不破租賃的例外 1 房

5、屋在出租錢已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的。由此可見，抵押權(quán)發(fā)生在先，租賃權(quán)發(fā)生在后的，只要抵押權(quán)辦理合法登記，則不適用該原則。2原則適用應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)條件的限制，如租賃物已交付承租人適用，否則不排除出賣人與承租人惡意串通。關(guān)于無權(quán)處分制度，合同法第五十一條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。對該條作反對解釋，即權(quán)利人不追認(rèn)且處分人事后也未取得處分權(quán)的，合同即無效。因無權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無效的，由出賣人向后買受人承擔(dān)信賴?yán)娴馁r償。 一物一權(quán)所有權(quán)客體：一個特定物形態(tài)：同一物上不能存在2個所有權(quán)或者2個內(nèi)容

6、上矛盾的物權(quán)占有一般不會共存（排他性）在按份共有中，各共有人雖依據(jù)其份額對財產(chǎn)享有相應(yīng)的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，但是份額本身并非單獨的所有權(quán)物權(quán)法34條 原物返還請求權(quán) 物權(quán)占有，權(quán)利人（民法上規(guī)定的人 取得了權(quán)利 包括所有人，例如合同有效的買賣合同+登記）可以請求返還原物。物權(quán)法定原則（案例不定項）種類法定 類型強制內(nèi)容法定 類型固定【例1】老教授甲因小保姆乙乖巧聽話，就和乙簽訂書面合同約定：“乙對甲的某房屋享有20年的居住權(quán)，乙享有占有、使用、收益該房屋物權(quán)”。后老教授甲將該房屋出賣給小教授丙，并辦理了過戶登記。乙、丙因此為該房屋的使用權(quán)發(fā)生爭執(zhí)。甲、乙的約定違反物權(quán)種類法定，乙對該房屋不享

7、有作為用益物權(quán)的“居住權(quán)”，乙無權(quán)占有、使用丙享有所有權(quán)的房屋。甲、乙的約定是一個有效的合同，乙可對甲主張違約責(zé)任。        【例2】甲（因女兒出國留學(xué)）向乙借款60萬元（無利息），約定以甲的某房屋為乙設(shè)立質(zhì)權(quán)擔(dān)保，甲向乙交付了房屋。此后，甲又向丙借款60萬元（無利息），雙方約定以甲的該房屋為丙設(shè)立抵押擔(dān)保，雙方辦理了抵押登記。此后，甲又向丁借款60萬元（無利息），雙方約定若甲不對丁履行還款義務(wù)，丁對房屋變賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。后因甲到期不對乙、丙、丁履行還款義務(wù)，丙行使抵押權(quán)拍賣了該房屋得款90萬元（甲此

8、外無其他財產(chǎn)），對于變賣房屋得款90萬元，乙主張質(zhì)權(quán)、丙主張抵押權(quán)、丁主張優(yōu)先受償權(quán)。甲、乙的約定違反物權(quán)內(nèi)容法定（因房屋上不能設(shè)立質(zhì)權(quán)），乙不享有質(zhì)權(quán)，丁對90萬元房款不享有優(yōu)先受償權(quán)。甲、丙的約定沒毛病，丙享有抵押權(quán)，對90萬元房款享有優(yōu)先受償權(quán)。甲、丁的約定違反物權(quán)種類法定（因為，優(yōu)先受償權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，查遍中國法律，找不到這樣的優(yōu)先受償權(quán)），丁對90萬元房款不享有優(yōu)先受償權(quán)。對于90萬元房款，丙優(yōu)先受償60萬元。剩余的30萬元由乙、丁平等受償（參與分配制度），各分得15萬元。        【例3】（依

9、照2011年卷四案例分析題第3問改寫）甲從某銀行貸款1200萬元，以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押，并辦理了抵押登記。后甲屆期無力清償貸款，某銀行欲行使抵押權(quán)。法院擬拍賣甲的房產(chǎn)。甲為了留住房產(chǎn)，與丙達成備忘錄，約定：“由丙參與競買，價款由甲支付，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸甲公司?！北婪▍⒓痈傎I，以1000萬元競買成功。甲將籌得的1000萬元交給丙，丙將這1000萬元交給了法院。法院依據(jù)競拍結(jié)果制作民事裁定書，甲據(jù)此將房產(chǎn)過戶給丙。問：甲、丙達成的諒解備忘錄效力如何？為什么？甲、丙的約定違反物權(quán)變動規(guī)則法定（因為依照物權(quán)法第9條，基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，以登記作為物權(quán)變動的生效要件），僅有該諒解備忘錄，甲不能取得房

10、產(chǎn)所有權(quán)。甲、丙的約定無其他無效事由，可產(chǎn)生合同效力，該諒解備忘錄作為一個合同是有效的，丙因此負(fù)有將房產(chǎn)過戶登記給甲的合同義務(wù)。公示公信原則請求權(quán)基礎(chǔ)包括34條物權(quán)請求權(quán) 針對無權(quán)占有人、主體是所有權(quán)人，要求無權(quán)占有人返還原物。 245條占有保護，占有請求權(quán)，針對占有人（有權(quán)無權(quán)的都可以），其占有物受到侵害，有權(quán)請求返還原物（1年內(nèi)）、排除妨害或消除危險，請求損害賠償。物上請求權(quán)：物權(quán)的權(quán)利人在其權(quán)利的實現(xiàn)上遇有某種妨害時，物權(quán)人有權(quán)對于造成妨害其權(quán)利事由發(fā)生的人請求排除此等妨害，稱為物上請求權(quán)。即物權(quán)人在其物權(quán)受到妨害后，可以直接請求侵害人為一定的行為或不為一定的行為。 可以公力救濟或者私力

11、救濟 沒有訴訟時效 不要求有過錯和實際損害內(nèi)容：1物權(quán)人的請求權(quán) 1）所有人 2）他物權(quán)人2占有人的請求權(quán)返還原物的請求權(quán) 物權(quán)人對無權(quán)占有或者侵奪所有物的人，有權(quán)請求返還所有物：無權(quán)占有返還原物非占有排除妨害請求權(quán) 物權(quán)圓滿狀態(tài)受到占有以外的妨害，有對妨害人享有請求其排除妨害的權(quán)利 排除妨害請求消除危險請求權(quán) 妨害預(yù)防請求權(quán) 與是保全請求權(quán)重要物權(quán)變動 物權(quán)變動，是對物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅的概稱。（一）物權(quán)的發(fā)生1、原始取得2、繼受取得（1）移轉(zhuǎn)繼受取得 特定繼受 概括繼受（2）設(shè)定繼受取得（二）物權(quán)的變更是指物權(quán)的主體、內(nèi)容或客體變更。狹義的變更僅指內(nèi)容和客體的變更。多指物權(quán)客體與內(nèi)容的變

12、更主體的變更通常涉及物權(quán)的取得與喪失（三）物權(quán)的消滅.物權(quán)的消滅，即物權(quán)的喪失，可以分為絕對的消滅與相對消滅。嚴(yán)格的說，物權(quán)的相對消滅并非物權(quán)消滅的問題，而是應(yīng)當(dāng)屬于物權(quán)的繼受取得或主體變更的問題。 1、混同l 指兩個無并存必要的物權(quán)同歸于一人之事實l 例外：他物權(quán)的繼續(xù)存在對所有權(quán)人或第三人有法律上的利益，則該權(quán)利不因混同而消滅2、拋棄l 物權(quán)人依單方的意思表示而使物權(quán)歸于消滅非法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動28條 特殊原因?qū)е挛餀?quán)設(shè)立、變更轉(zhuǎn)讓或者消滅的規(guī)定。因人民法院仲裁委員會的法律文書、政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立變更轉(zhuǎn)讓或者消滅的、自法律文書或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。第29條因繼承

13、或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第30條因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。重要（四）引起物權(quán)變動的原因1、法律行為（合同）2、法律行為以外的其他原因（事實行為物權(quán)法第106條114條）3、某些公法上的原因（法律文書、政府征收決定物權(quán)法第28條） 以上三類，基于“法律行為”的物權(quán)變動是最重要、最常見的原因，也是物權(quán)法上一個基本且重大的問題。公示公信原則 物權(quán)是對于物進行直接支配的權(quán)利，具有優(yōu)先性和物上請求權(quán)的效力?；谖餀?quán)這樣的性質(zhì)，如果不以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅，必然糾紛不斷，難以保證交易的安全。物權(quán)

14、變動必須以一種客觀可以認(rèn)定的方式加以展示，從而獲得社會和法律認(rèn)可的效力原則。之所以要確立公示原則，是因為任何當(dāng)事人設(shè)立，移轉(zhuǎn)物權(quán)都會涉及第三人的禮儀。因此物權(quán)的設(shè)立，移轉(zhuǎn)必須公開、透明、以利于保護第三人利益、維護交易安全和秩序。公示方式原則在物權(quán)法上一般均辭去不動產(chǎn)登記動產(chǎn)交付的原則。（一）公示原則 所謂公示，是指物權(quán)在變動時，必須將物權(quán)變動的事實通過一定的方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動的情況，以避免第三人遭受損害并保護交易安全。重視公示 公示在于使人“知”。 關(guān)于物權(quán)的變動，對于不動產(chǎn)，以登記為公示的方法；對于動產(chǎn)，以交付為公示的方法。（物權(quán)法第6條）2、物權(quán)公示的效力（1）公示生

15、效主義：公示是物權(quán)變動的生效要件，物權(quán)變動若未進行公示，將不會發(fā)生物權(quán)變動的效力。（2）公示對抗主義：公示并非物權(quán)變動的要件，當(dāng)事人間物權(quán)變動的合意即可發(fā)生物權(quán)變動的效果，但未進行公示而發(fā)生的物權(quán)變動不能對抗善意第三人，善意第三人可以當(dāng)事人未進行公示為由，否認(rèn)物權(quán)變動的效果。以上論及公示對于物權(quán)變動的必要，應(yīng)僅限于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動的情形物權(quán)法也規(guī)定了一些公示對抗主義的特殊情形：（1）第24條規(guī)定：“船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！保?）第129條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政

16、府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！保?）第158條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”（4）第188條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。3、不動產(chǎn)登記（2）登記生效時間 自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力（物權(quán)法第14條）申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。4、動產(chǎn)交付交付是指權(quán)利人

17、將自己占有的物或所有權(quán)憑證移轉(zhuǎn)其他人占有的行為。物權(quán)法第25條規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。” 1）簡易交付 出讓人在轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)物權(quán)之前，受讓人已實際占有了動產(chǎn)，則從轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同生效之時起，視為交付。嗣后雙方達成讓與合意之時間點物權(quán)法第25條規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力?！?5 簡易交付2）指示交付（返還請求權(quán)讓與） 是指出讓人在轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)物權(quán)時，如果該動產(chǎn)已經(jīng)由第三人占有，出讓人可以將其對第三人的返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，以代替物的實際交付。 此種返還請求權(quán)兼指債權(quán)返還請求

18、權(quán)與物權(quán)返還請求權(quán)。）物權(quán)法第26條規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付?！?6 指定交付1、以返還請求權(quán)讓與替代現(xiàn)實交付的，不僅須基于出讓人的意思，而且也應(yīng)征得受讓人同意。但該條措辭給人一種出讓人可單方?jīng)Q定的感覺。2、與對前述第25條的評析同，該條要求第三人“依法占有”并無意義，人為設(shè)限，縮小了規(guī)范的適用范圍。3、該條并未如第25條、27條那樣，設(shè)定一個物權(quán)變動的明確時點。尤其在出讓人讓與的是債權(quán)請求權(quán)時，因該種交付方式涉及第三人（債務(wù)人），由此產(chǎn)生應(yīng)將讓與事實通知第三人方有效的問題，物權(quán)變動的時點尚有爭議0簡易交

19、付: 買賣合同生效時所有權(quán)轉(zhuǎn)移。占有改定: 買賣合同生效后，雙方又成立了可以允許出賣人繼續(xù)占有該物的另一個合同，另一個合同生效時所有權(quán)轉(zhuǎn)移。指示交付: 出賣人將出賣物的物權(quán)請求權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人時所有權(quán)轉(zhuǎn)移。擬制交付: 出賣人將物權(quán)憑證如提單交付給買受人時物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。記熟（3）占有改定 是指出讓人和受讓人在轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)物權(quán)時，如果出讓人希望繼續(xù)占有該動產(chǎn)，當(dāng)事人雙方可以訂立合同，特別約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)，而受讓人因此取得對標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實際交付。 物權(quán)法第27條規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力?！?7 占有改定法條分析 對

20、采“占有改定”方式交付動產(chǎn)的，實務(wù)中的難題是需要尋找雙方是否有獨立于物權(quán)讓與合意的“占有改定”之意思。（二）公信原則 物權(quán)的變動以登記和交付為公示方法，當(dāng)事人如果信賴這種公示而為一定的行為，即使登記或交付所表現(xiàn)的物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不相符合，也不能影響物權(quán)變動的效力，這就是公信原則的基本要求。 公信原則：交易中的第三人善意無過失地信賴公示，即使公示權(quán)利狀態(tài)與真實權(quán)利狀態(tài)不符，第三人仍能取得物權(quán)。 公信力的體現(xiàn)善意取得 所謂意思主義，重要是指僅需當(dāng)事人的意思表示，即足以產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。法國、日本民法均屬此例。 1、不區(qū)分債權(quán)發(fā)生的意思表示和物權(quán)變動的意思表示；2、既然不存在獨立的旨在

21、變動物權(quán)的法律行為，也就不存在物權(quán)變動的無因性問題，物權(quán)變動的效果當(dāng)然受其原因行為即債權(quán)行為的影響，債權(quán)行為無效的情況下，物權(quán)變動的效果也無從發(fā)生；3、使物權(quán)發(fā)生變動的法律行為，僅需當(dāng)事人的合意即可產(chǎn)生物權(quán)變動之效果，公示所要求的登記或交付只是物權(quán)變動的對抗要件。物權(quán)變動的效力相對化，僅在法律行為的直接當(dāng)事人之間發(fā)生效力。 所謂形式主義，是指物權(quán)變動除當(dāng)事人的意思表示以外，還必須具備一定的形式。具體又可區(qū)分為：1、物權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式（德國、我國臺灣地區(qū)民法）（1）區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為；（2）物權(quán)合意雖直接指向物權(quán)的變動，但其本身仍不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果，還須履行登記或交付的法定形式；

22、（3）物權(quán)行為的無因性，債權(quán)行為有效與否不影響物權(quán)行為的效力。2、債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式（奧地利、瑞士民法）也稱意思主義與登記或交付的結(jié)合（1）不區(qū)分債權(quán)發(fā)生的意思表示和物權(quán)變動的意思表示；（2）登記或交付是物權(quán)變動的成立或生效要件；（3）物權(quán)變動的效力受原因關(guān)系債權(quán)行為的影響，不承認(rèn)物權(quán)行為無因性。所有權(quán)（四）基于所有權(quán)而生的請求權(quán)1、所有物返還請求權(quán)；所有權(quán)人對于無權(quán)占有或侵奪其所有物的，可以請求返還。物權(quán)法第34條：無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。（1）請求權(quán)之主體為“權(quán)利人”（2）相對人為無權(quán)占有人p 無權(quán)占有無正當(dāng)權(quán)源而占有。無權(quán)占有的發(fā)生原因如何，期間長短，占

23、有人善意惡意，有無過失，均所不問。2、所有權(quán)妨害除去請求權(quán)；物權(quán)法第35條 妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。3、所有權(quán)妨害防止請求權(quán)。善意取得 善意取得重要內(nèi)容又稱為即時取得，無權(quán)處分人將其財物（動產(chǎn)或者不動產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓給第三人，如受讓人在取得該財物時系出于善意（+合理對價+公示），則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。一、善意取得應(yīng)該符合的條件：（一）出讓人無權(quán)處分；（二）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的； 善意取得，是第三人不知并不應(yīng)知轉(zhuǎn)讓人是非法轉(zhuǎn)讓，一般是誤信其為所有人或其他有處分權(quán)的人。例如，錯誤地認(rèn)為動產(chǎn)的承租人、借用人、受寄人、運送人是所有

24、人或其他有處分權(quán)的人，并且依轉(zhuǎn)讓物當(dāng)時的環(huán)境，他也不應(yīng)知道占有人系非法轉(zhuǎn)讓，如果是對讓與人的行為能力、代理權(quán)的范圍、意思表示的瑕疵發(fā)生誤解，不受善意取得的保護。第三人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的。這里的善意，是指取得標(biāo)的物的第三人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道占有人為非法轉(zhuǎn)讓。這里不僅不要求第三人有出讓人有權(quán)處分的確信，而且是推定任何參加交易的第三人都具有這種善意。物權(quán)法對這種善意的保護，是公信原則的體現(xiàn)。與之相對應(yīng)的就是惡意第三人。惡意就是第三人依當(dāng)時的情況知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無讓與的權(quán)利。即根據(jù)當(dāng)時的環(huán)境，依交易的一般情況，可以得出讓與人無權(quán)讓與的結(jié)論，則第三人應(yīng)視為惡意。例如第三人以不正常的低價

25、購買物品，如無相反的證據(jù)，應(yīng)認(rèn)為是惡意。1 （三）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（四）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。公示總的來說：無權(quán)處分人 以合理對價-將動產(chǎn)不動產(chǎn)賣給- 善意受讓人 并 公示根據(jù)物權(quán)法第一百零六條第一款規(guī)定，善意取得應(yīng)當(dāng)具備下列成立條件：1.標(biāo)的物須為動產(chǎn)或者不動產(chǎn)2.讓與人對處分的動產(chǎn)或不動產(chǎn)無處分權(quán)3.受讓人受讓財產(chǎn)時須為善意4.受讓人須支付合理的價格5.轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)或不動產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記2 原所有人不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求轉(zhuǎn)讓人（占有人）賠償損失。例如以下都是善意取得值得取得物權(quán)A保留所有權(quán)的動產(chǎn)買

26、賣中，尚未付清全部價款的買方將其占有的標(biāo)的物賣給不知情的第三人B計算機的承租人將其租賃的計算機向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán)C動產(chǎn)質(zhì)權(quán)人擅自將質(zhì)物轉(zhuǎn)質(zhì)于不知情的第三人C項就是轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)的善意取得受贈、繼承等無償方式取得的物不能發(fā)生善意取得的效力。但法律規(guī)定禁止流通的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)，如貴重金屬、毒品、麻醉品、國家專有財產(chǎn)、盜竊物、贓物等不適用善意取得。1 法律后果編輯一方面，受讓人取得轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權(quán)，該財產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外；另一方面，原權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。但是法律對于財產(chǎn)所有權(quán)的取得有特殊規(guī)定者，則不依上述規(guī)則來處理當(dāng)事人之間的

27、法律關(guān)系。1 簡單案例編輯甲出差托付乙保管其電動車，在甲出差期間，乙把電動車賣給了丙，而丙事前并不知道乙沒有處置權(quán)，而且以合理的價格構(gòu)成交易。該案例中就屬于善意取得，甲回來后，電動車歸丙，甲沒有權(quán)利索要，甲可要求乙交出交易金額，而且還可以要求乙賠償事宜。不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件1、不動產(chǎn)登記薄出現(xiàn)權(quán)屬登記錯誤。主要有三種情形：(1)共有的不動產(chǎn)登記在一人名下。(2)因履行無效合同產(chǎn)生的登記錯誤。(3)因其他原因發(fā)生的登記錯誤。2、不動產(chǎn)登記名義人以自己的名義實施了無權(quán)處分(出賣、互易、抵債、出資等)。根據(jù)買賣合同解釋第3條的規(guī)定，該無權(quán)處分訂立的買賣合同(互易合同)是有效的合同。3、

28、第三人受讓時為善意。即不知這是無權(quán)處分。但需要注意的是：若不動產(chǎn)登記薄上存在異議登記(但15天未起訴的除外)、預(yù)告登記、抵押登記、第三人不得主張為善意。4、第三人以合理的價格受讓。5、辦理了過戶登記。第106條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。 當(dāng)事人善意

29、取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。第18條物權(quán)法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。 當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。 法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意。先占+拾得遺失物 簡單了解過 添附！添附重要內(nèi)容 添附是附合、混合與加工的總稱1、附合（1）動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合 動產(chǎn)與他人不動產(chǎn)相結(jié)合，成為其重要成分，因而

30、發(fā)生動產(chǎn)所有權(quán)變動的法律事實。 須動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合； 須動產(chǎn)成為不動產(chǎn)的重要成分； 須不屬同一人所有。 由不動產(chǎn)所有人取得該動產(chǎn)的所有權(quán)，動產(chǎn)的原所有權(quán)歸于消滅。此項規(guī)定系屬強行規(guī)定，當(dāng)事人的排除約定無效。 該動產(chǎn)上的其他權(quán)利也歸于消滅，而不動產(chǎn)上的其他權(quán)利，例如抵押權(quán)，則因物的所有權(quán)的擴張，而及于附合的動產(chǎn)。2）動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合 構(gòu)成要件： 附合須達于非毀損不能分離，或分離需花費過巨的程度；附合的動產(chǎn)須不屬于同一人所有 法律效果物權(quán)變動： j動產(chǎn)附合后的總體稱為結(jié)合物，原則上由各動產(chǎn)所有人按動產(chǎn)附合時價值共有之。 k如果附合的動產(chǎn)有可視為主物的，由該主物所有人取得結(jié)合物所有權(quán)。 l當(dāng)事人也可

31、以自行約定該結(jié)合物的所有權(quán)。2、混合 兩個或兩個以上所有人的動產(chǎn)互相混雜，不能識別或識別需費過巨。 大陸法系各國民法一般都規(guī)定，對于混合可準(zhǔn)用動產(chǎn)附合的規(guī)定。各動產(chǎn)所有人，按動產(chǎn)混合時的價值，共有混合物。混合的動產(chǎn)，有可視為主物的，該主物的所有人取得混合物所有權(quán)。 3、加工 加工，指在他人動產(chǎn)上附加自己有價值的勞動，使之成為新的物。 加工的法律效果： 加工物的所有權(quán)原則上歸原物的所有人，并給加工人以補償。但是當(dāng)加工增加的價值大于材料的價值時，加工物可以歸加工人所有，但應(yīng)當(dāng)給原物的所有人以補償。不動產(chǎn)不動產(chǎn)相鄰關(guān)系內(nèi)容相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用

32、、收益、處分權(quán)利時發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 主體：相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個或兩個以上的不動產(chǎn)相互毗鄰的所有人或使用人之間。 客體：相鄰關(guān)系的客體并不是財產(chǎn)本身，而是由行使所有權(quán)或使用權(quán)時所引起的和鄰人有關(guān)的經(jīng)濟利益和其他利益。內(nèi)容：相互提供便利，接受限制。相鄰關(guān)系是無償?shù)?，但造成損害應(yīng)予以賠償立法目的在于調(diào)和個人所有的利害關(guān)系，促進物盡其用。 不動產(chǎn)相鄰關(guān)系，從本質(zhì)上來講是一方所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的限制 物權(quán)法第84條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！本唧w內(nèi)容 （一）取水用水 （二）鄰地使

33、用1袋地通行鄰居包圍我 穿越才能 出去2管線通過3營建利用 （三）風(fēng)光關(guān)系1通風(fēng)2采光3日照 四）侵害防免 1開掘危險、建筑物危險問題：侵害防免，依據(jù)物上請求權(quán)與侵害所有權(quán) 2不可量物侵入【第90條】不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 不動產(chǎn)的所有權(quán) 不是人身權(quán) 相鄰關(guān)系訴訟建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個方面的基本內(nèi)容：一是對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住

34、宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。業(yè)主的建筑

35、物區(qū)分所有權(quán)三個方面的內(nèi)容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。如行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，像裝修房子時不能破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險物品；對公共部分行使共有權(quán)時，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會的約定；認(rèn)繳建筑物共有部分的維護資金等。 專有權(quán)：特定單元空間 共有權(quán)：地基、電梯、管線、走廊

36、等公攤面積管理權(quán)：業(yè)主自治的權(quán)利業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施兩個事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。五、共有 共有是兩個以上的權(quán)利主體共同享有一物所有權(quán)的狀態(tài)。不僅局限于所有權(quán)。物權(quán)法第105條規(guī)定：“兩個以上單位、個人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照本章規(guī)定。”該條所規(guī)定的權(quán)利共享，學(xué)理上稱之為

37、“準(zhǔn)共有”（二）按份共有按份共有1、概念 按份共有，也稱分別共有，指數(shù)人依其份額享有所有權(quán)的形態(tài)。 按份共有是最常見的共有關(guān)系。2、共有份額（1）份額的意義。份額，也稱應(yīng)有部分。份額指向的對象是所有權(quán)而非實物，也就是說，份額抽象地存在于共有物的任何部分，而非具體特定于其某部分。因而，份額是對所有權(quán)在量上，而非質(zhì)上的分割。（2）份額的確定?；诋?dāng)事人意思而發(fā)生的，依其意思而定。無約定或約定不明確的，按出資額確定，不能確定出資額的，視為等額享有。（3）份額的處分。按份共有人可以自由轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。物權(quán)法 第101條按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動

38、產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。根據(jù)共有物的性質(zhì)，全體共有人不能同時對共有物進行占有、使用、收益時，應(yīng)由共有人對占有、使用、收益的方法進行協(xié)商，并按協(xié)商一致的方法處理。在意見不一致時，按照擁有共有份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的利益。各共有人應(yīng)當(dāng)在其份額的范圍內(nèi)行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，否則，就是對其他共有人合法權(quán)益的侵害，其他共有人可要求侵害人承擔(dān)民事責(zé)任。處分按份共有人有權(quán)處分其份額。共有人對其份額只能進行法律上的處分，即將其份額分出或轉(zhuǎn)讓。必須得到全體共有人的同意，不能由某一共有人或某部分共有人擅自為之。如果共有人對處分共有物不能達成一致協(xié)議時，

39、可以按擁有共有份額三分之二以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的利益，否則權(quán)益受到侵害的共有人有權(quán)要求其承擔(dān)民事責(zé)任。對共有物的管理，應(yīng)由全體共有人共同進行。但有兩項例外： (1) 保存行為。這是指保全共有物物質(zhì)上或權(quán)利上利益的行為，如共有物的修繕。重大修繕 2/3以上同意 第三人侵權(quán) 來維權(quán) 不需要同意 (2) 改良行為。這是指在不改變共有物性質(zhì)的前提下，對共有物進行的加工、修理等行為，以增加共有物的效用或價值。共有物的管理費用，包括保存費用和改良費用，以及共有物的其他費用，應(yīng)當(dāng)由全體共有人按其份額比例分擔(dān)。4、按份共有的對外效力（1）對第三人的物上請求權(quán)。（2）對第三人的債權(quán)或者債

40、務(wù)。物權(quán)法第102條規(guī)定，因共有物產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。 注意：分割后共有人之間互負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任 案例：甲、乙、丙按5：3：2的比例分割按份共有財產(chǎn)，甲分得一臺電腦，估價為5000元，乙分得一輛摩托車，估價3000元，丙分得一臺空調(diào)，估價2000元。后來發(fā)現(xiàn)，電腦硬件在分割前已有損壞，經(jīng)重新估價，價值4000元。摩托車為甲、乙、丙借用丁的，丁要求返還。下列表述正確的是：ABCD A甲、乙、丙分割按份共有財產(chǎn)采用的是實物分割的方式 B甲、乙、丙在分割按份共有財產(chǎn)后，對原共有財產(chǎn)負(fù)權(quán)利擔(dān)保責(zé)任

41、和瑕疵擔(dān)保責(zé)任 C乙應(yīng)當(dāng)返還摩托車給丁 D甲、乙、丙之間應(yīng)按原分配比例對利益受損者進行補償 共同共有是指兩個或兩個以上的人基于共同關(guān)系，共同享有一物的所有權(quán)。2、法律特征（1）共同共有以共同關(guān)系的存在為前提；（2）共同共有沒有共有份額；（3）共同共有的共有人平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。內(nèi)部共同共有人的權(quán)利，及于共有物的全部。對于共有物的占有、使用、收益、處分權(quán)的行使，應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺w共有人的同意。但是如果根據(jù)法律的規(guī)定或合同的約定，某個或某些共有人有權(quán)代表全體共有人管理共有財產(chǎn)時，則該共有人可以依法或依合同對共有財產(chǎn)進行管理。部分共有人未經(jīng)其他共有人同意擅自處分共有物的，其處分行為效力待定。共同共有

42、人在享有權(quán)利的同時，對于共有物的管理費用及其他費用應(yīng)當(dāng)共同負(fù)擔(dān)。共同共有人因經(jīng)營共有財產(chǎn)對外發(fā)生的財產(chǎn)責(zé)任或造成第三人的損害，全體共有人應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。共同共有在共同關(guān)系存續(xù)中，各共有人不得請求分割共有物。共同共有人不能像按份共有人那樣轉(zhuǎn)讓自己的份額。共同共有的消滅主要是因共同關(guān)系的終止而引起的。類型(一)夫妻共有財產(chǎn)夫妻雙方經(jīng)過協(xié)商，可以約定以其他方式確定夫妻間的財產(chǎn)歸屬。(二)家庭共有財產(chǎn)(三) 共同繼承的財產(chǎn)多個繼承 共同共有 分割是單獨所有(四) 合伙財產(chǎn)合伙人共同共有 按人頭(五) 共同共有的推定共有人之間有家庭關(guān)系的推定共同共有 按份共有的時候沒有規(guī)定份額就是按等分共有用益物權(quán)是對

43、他人所有的物，在一定范圍內(nèi)進行占有、使用、收益、處分的他物權(quán)。-不動產(chǎn)被征收征用的，用益物權(quán)人也可獲得補償金你幫助了迷路的我，如果能實現(xiàn)，想帶你，去看絢麗的山嵐，去看秀麗的溪谷。這份心情，人類是如何稱呼的呢？ 建筑用地使用權(quán)（三）權(quán)利期限1居住用地70年2工業(yè)用地50年3教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年4商業(yè)、旅游、娛樂用地40年5綜合或者其他用地50年（四）消滅住宅：70年后自動續(xù)期非住宅：依法辦理。地上物的處理，有約定從約定，無約定依法定 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。 第四十條 土

44、地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。 第四十一條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 第四十二條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。 物權(quán)式的利用所涉及的就是用益物權(quán)，其效力的對世性實際上意味著一種極其穩(wěn)定的對他人之物的利用關(guān)系，這一點往往是債權(quán)式的利用難以達到的。物權(quán)法第117條規(guī)定“用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用