房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控全文

1、房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格控一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因分析一需求量大是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接原因.房地產(chǎn)的需求主要分為消費(fèi)需求和投資需求.從消費(fèi)需求來(lái)說(shuō),近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、城市化進(jìn)程的加快、舊城改造的加速,以及上世紀(jì)七十年代的生生頂峰導(dǎo)致最近幾年結(jié)婚人口大量增加,形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的需求.如由生于“生育頂峰時(shí)期的 2020 世紀(jì)七十年代的年輕人目前正處于結(jié)婚生育期,沒(méi)有福利分房享受,是第一批真正完全“走入市場(chǎng)的人,因此他們對(duì)于商品房有很高的購(gòu)置欲望,同時(shí)收入的提升和住房按揭政策的實(shí)行,使得他們的買(mǎi)房愿望完全可能變成現(xiàn)實(shí),并成為樓市上的消費(fèi)大軍.隨著城市化的進(jìn)一步推進(jìn),大量人口涌入中央城市和征地、拆

2、遷等因素,也會(huì)制造大量的剛性消費(fèi)需求.從投資性需求來(lái)說(shuō),近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康快速進(jìn)展,居民可支配收入提升,民間資金雄厚,大量資金需要尋找投資渠道,而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保證,再加上長(zhǎng)期低利率的因素,且房?jī)r(jià)不斷上漲的示范效應(yīng)使得投資性購(gòu)房快速增長(zhǎng),并保持了較高的比例,局部一般市民也把積蓄用于購(gòu)置房屋,以保值增值.而外資大規(guī)模涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也加大了房地產(chǎn)的投資性需求.20X20XX X年8 8月1 15 5日央行公布的?20XXZ20XXZG G房地產(chǎn)金融報(bào)告?中指由,受房?jī)r(jià)快速上漲和 RMRM 幣升值預(yù)期的影響,境外資金通1過(guò)多種渠道進(jìn)入、等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng).外資進(jìn)入

3、ZGZG 房地產(chǎn)市場(chǎng)已成潮流.二本錢(qián)增加是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)在原因.在市場(chǎng)機(jī)制下,住房?jī)r(jià)格確實(shí)定還取決于房屋的建筑本錢(qián).在我國(guó)城市商品住房的開(kāi)發(fā)中,房屋的建筑本錢(qián)不斷攀升.導(dǎo)致住房建筑本錢(qián)升高的因素主要有三個(gè)：一是土地本錢(qián)升高.目前在房屋的建筑成本中,土地所占的比例為 25%25%左右,局部地區(qū)更高.由于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和城市化建設(shè)的需要,對(duì)土地需求量日益加大,使得地價(jià)飛速上漲,地價(jià)的上漲必定導(dǎo)致整個(gè)房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的提升,進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲；二是建筑材料漲價(jià).近年來(lái),水泥、鋼筋、鋁合金等建筑材料的價(jià)格上漲幅度比擬大,成為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)推動(dòng)因素；三是城市建設(shè)配套費(fèi)用和稅收不斷增加.這也在一定程

4、度上提升了房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián),推動(dòng)房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲.三消費(fèi)者預(yù)期是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根本原因.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,真正決定房?jī)r(jià)的并不是開(kāi)發(fā)商要賣(mài)多少房子,或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子,而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期.經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多.近年來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好,GDPGDP 快速增長(zhǎng),人均收入不斷提升,人們普遍看好未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期.因此,房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲也使得購(gòu)房者預(yù)期今后房?jī)r(jià)將更高,從而決定及早購(gòu)置,而政府的政策如通過(guò)銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的貸款供給,嚴(yán)格操縱農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模,從緊操縱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供給等宏觀調(diào)控舉措,也進(jìn)一步提升了消費(fèi)者的預(yù)期,造成對(duì)房地產(chǎn)商品的需求由

5、現(xiàn)擴(kuò)張,使得房地產(chǎn)價(jià)格由現(xiàn)事實(shí)上的上漲.四政府治理缺位是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因.政府治理部門(mén)的缺位造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)機(jī)制.由于開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度不完善,生現(xiàn)了大量的商品房違法違規(guī)銷(xiāo)售行為,如虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同,囤積房源；公布不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度信息,惡意哄抬房?jī)r(jià),誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)；以及不履行開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間等.而面對(duì)這些違規(guī)現(xiàn)象,各級(jí)政府的有關(guān)治理部門(mén)沒(méi)有采取有效的舉措給予行政干預(yù),致使房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)峻的信息不對(duì)稱(chēng),沒(méi)有給消費(fèi)者制造一個(gè)透明有序的房地產(chǎn)市場(chǎng).加之許多地方政府為追求政績(jī),或明或暗地支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資,而對(duì)投資方向不加限制和引導(dǎo),以至于近年來(lái)我國(guó)

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)由現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供求失衡,造成一局部中高端房地產(chǎn)商品積壓,而有大量需求的一般商品房那么供給缺乏,形成價(jià)格攀升的態(tài)勢(shì).二、完善房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格控建議一改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu),完善住房保證體系.首先,大力進(jìn)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房.政府必須通過(guò)科學(xué)規(guī)劃、相關(guān)政策的引導(dǎo),適度操縱高檔商業(yè)用房、高檔公寓、別墅的開(kāi)發(fā)建設(shè),保證對(duì)一般商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的用地供給,提升一般商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給比例.同時(shí),不斷健全和完善經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的相關(guān)供給政策,強(qiáng)化政府的住房保證職能,確立經(jīng)濟(jì)適用房的供給對(duì)象,落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠舉措,嚴(yán)格操縱住宅戶(hù)型和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),審定住房銷(xiāo)售價(jià)格,增強(qiáng)購(gòu)置和售后環(huán)節(jié)的監(jiān)督

7、,使得住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付水平相適應(yīng),特別是著力解決中低收入家庭的住房問(wèn)題.其次,加快二手房市場(chǎng)的建設(shè)和房屋租賃市場(chǎng)的進(jìn)展.目前,我國(guó)二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)還不是十分興旺.通過(guò)進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易手續(xù),推進(jìn)存量住房的流通,有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià),滿(mǎn)足廣闊中低收入家庭的住房需求.通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)和降低由租本錢(qián)等方式降低由租房屋的租金,豉舞中低收入者租用房屋以解決居住問(wèn)題.二重視土地供給政策對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控作用,完善土地儲(chǔ)藏制度.通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)藏制度的實(shí)施,合理調(diào)控土地供給和市場(chǎng)價(jià)格,健全土地交易市場(chǎng)公開(kāi)性與透明度,完善相關(guān)的法律法規(guī),建立必要的監(jiān)督機(jī)制,合理分配政府和原土地使用者之間的利益.土地收購(gòu)儲(chǔ)

8、藏中央應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展目標(biāo)和市場(chǎng)的需求,及時(shí)掌握市場(chǎng)信息和調(diào)控土地的供給總量.對(duì)高檔商品房的開(kāi)發(fā),應(yīng)在土地供給總量上給予適度限制；對(duì)面向廣闊居民的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的用地開(kāi)發(fā)應(yīng)予適當(dāng)放寬,并給予稅費(fèi)政策的優(yōu)惠,使政府、廣闊老百姓以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都成為真正受益者.因此,重視并有效利用土地供給政策,增強(qiáng)對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控作用,完善土地儲(chǔ)藏制度,將有利于合理高效地利用稀缺土地資源和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)行.三完善房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革,增強(qiáng)房地產(chǎn)信貸操縱.對(duì)于土地使用費(fèi)的支付,可以采取按年收取物業(yè)稅的方式,這樣不僅減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的負(fù)擔(dān),而且也能促進(jìn)政府財(cái)政收入持續(xù)、穩(wěn)定的增長(zhǎng).對(duì)稅費(fèi)的設(shè)置也可以根

9、據(jù)市場(chǎng)狀況的變化進(jìn)行調(diào)整,借鑒國(guó)外“寬稅基,少稅種,低稅率的稅收政策,逐步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)稅,減輕房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅,以促進(jìn)房地產(chǎn)的流通與消費(fèi).與此同時(shí),繼續(xù)改善住房信貸政策,大力進(jìn)展住房公積金和商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款業(yè)務(wù),充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人住房貸款的作用.并且,切實(shí)增強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管,完善住房公積金治理體制和個(gè)人住房抵押貸款監(jiān)督機(jī)制,分散和降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn),為城鎮(zhèn)居民購(gòu)房提供全方位、高質(zhì)量的金融支持和效勞.四擴(kuò)展民間資本投資途徑,增強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理.在住房?jī)r(jià)格上漲的浪潮中,一些民間資本和部格外資參與住房的倒賣(mài)、炒作,對(duì)住房?jī)r(jià)格的上漲也起到了一些推波助瀾的作

10、用.因此,對(duì)于民間資本,政府應(yīng)當(dāng)積極采取舉措,激活民間資本在其他領(lǐng)域的投資,通過(guò)調(diào)整民間資本的市場(chǎng)準(zhǔn)入政策,進(jìn)一步放寬投資領(lǐng)域,拓寬投資渠道.對(duì)于外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),應(yīng)從維護(hù) GJGJ 經(jīng)濟(jì)平安和預(yù)防國(guó)民財(cái)富流失的角度高度重視其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,要制定相應(yīng)的對(duì)策,限制外資參與短線炒作,促使其參與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期開(kāi)發(fā),真正促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康進(jìn)展.五增強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和信息化建設(shè),建立公開(kāi)、透明、標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境.增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)治理的思路轉(zhuǎn)變,由原來(lái)工程的前期審批變?yōu)槿绦诤捅O(jiān)督,加大市場(chǎng)整頓的力度,開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治工作,嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介效勞中的各種違規(guī)行

11、為,對(duì)違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要的懲辦.建立和完善房地產(chǎn)信用體系,強(qiáng)化輿論監(jiān)督,懲戒市場(chǎng)失信主體,促進(jìn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng),建立公開(kāi)、透明、標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境.止匕外,加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建設(shè),增加市場(chǎng)信息效勞功能,注重市場(chǎng)信息系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)的分析,科學(xué)地反映和評(píng)價(jià)各類(lèi)房?jī)r(jià)及時(shí)變動(dòng)信息以及市場(chǎng)進(jìn)展態(tài)勢(shì),通過(guò)全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者提供市場(chǎng)信息,幸免對(duì)房?jī)r(jià)的投機(jī)炒作行為,引導(dǎo)市場(chǎng)的理性進(jìn)展.六積極引導(dǎo)居民樹(shù)立合理的住房消費(fèi)觀念.在改革住房制度的過(guò)程中,為了引導(dǎo)城市居民轉(zhuǎn)變觀念,我們?cè)谳浾搶?dǎo)向上是引導(dǎo)居民通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決住房問(wèn)題.這樣導(dǎo)致的一個(gè)后果是無(wú)論窮富,人人都希望擁有自

12、己的住房,需求不合理的擴(kuò)大.實(shí)際上,許多經(jīng)濟(jì)興旺的程度也并不高,許多人是居住在政府提供的價(jià)格比擬低廉的房屋內(nèi)或者是租住房屋.我國(guó)城市居民也應(yīng)當(dāng)逐步樹(shù)立住房消費(fèi)量力而行的觀念,不要一擁而上都去購(gòu)置商品住房.房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),由于其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高,帶動(dòng)性強(qiáng),與金融業(yè)和 R RM M 生活聯(lián)系緊密,其價(jià)格波動(dòng)會(huì)直接影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行.近年來(lái),我國(guó)主要大中城市的住房?jī)r(jià)格一路攀升,由現(xiàn)了局部過(guò)熱的跡象.以 20XX20XX 年為例,全年新建商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格上漲了 14.4%,14.4%,其中住宅上漲了 15.2%,15.2%,遠(yuǎn)高于其他各類(lèi)物價(jià)指數(shù)的漲幅.房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲使得造成對(duì)商品住房的GJ,GJ,住房自有化大量資金向局部地區(qū)集聚,加劇了我國(guó)貧富差距,而且房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨高,容