營銷預(yù)案匯編2

1、太湖金色水岸營銷方案 市場環(huán)境分析1、市場差不多面無錫房地產(chǎn)市場特不是住宅市場目前呈現(xiàn)出咼速增長、購銷兩旺、量增價(jià)升、市場一片繁榮的景象，我們能夠從2002年的相關(guān)數(shù)據(jù)中看得專門清晰：項(xiàng)房地住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品空置住目產(chǎn)開房施工面房竣工面房銷售面房銷售金宅面積發(fā)投積積積額資數(shù)77.01657.71254.06219.2445.35 億39.16值億萬M萬M萬M元萬M比56.2%62.3%23.7%20.1%34%增42.3%另外，在前一周土地拍賣中，盡管全國受到“非典”的阻礙，但 拍賣會依舊呈現(xiàn)異?；鸨膱雒?， 7幅地塊總出讓金額高出底價(jià) 近100%表明投資者仍然看好后市的進(jìn)展?jié)摿?/p>

2、。2、無錫不墅市場與房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)一片榮景的狀況形成鮮亮對比的是 無錫不墅市場的異常平靜。 目前市場上在推不墅個(gè)案僅 7 個(gè)，總可銷售面積只有近 6 萬平米，大多數(shù)為區(qū)域型日住不墅， 在整個(gè) 房地產(chǎn)市場中幾乎微不足道。 總的看來， 無錫不墅市場進(jìn)展較為 緩慢。當(dāng)上海、北京、杭州等一線都市由于不墅類用地供應(yīng)過大， 導(dǎo)致不墅房空置率上升時(shí)， 無錫的不墅市場卻還未啟動(dòng)。 同時(shí)目 前開發(fā)企業(yè)自身規(guī)模較小， 又缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)， 使之開發(fā)的不墅產(chǎn) 品普遍規(guī)模有限，缺乏整體規(guī)劃性，產(chǎn)品形態(tài)也比較落后，不太 注重產(chǎn)品的附加價(jià)值， 能夠講無錫的不墅市場是一個(gè)與其都市規(guī) 模和定位不相稱、相對較為落后的市場。3、

3、市場狀況對企劃的阻礙 整體市場的繁榮和不墅細(xì)分市場的落后， 給本案的企劃提供 了專門好的契機(jī)， 能夠講我們有機(jī)會在一定的高度上給無錫的不 墅市場來訂立一個(gè)全新的標(biāo)準(zhǔn)， 建立一個(gè)制高點(diǎn)， 形成良好的市 場反應(yīng)，有力地促進(jìn)銷售。一、 產(chǎn)品分析（一） 差不多情況1 對外交通本案目前與無錫市區(qū)的交通聯(lián)系要緊依靠滬宜公路， 從市中 心驅(qū)車前往大約需要 3040 分鐘。隨著無錫市濱湖都市戰(zhàn)略的實(shí)施，都市進(jìn)展方向西移，集交通、觀光、旅游、休閑等多功能于 一體的環(huán)湖大道今年破土動(dòng)工確實(shí)是一個(gè)重要標(biāo)志。 這條公路的 修建將大大改善本案至市區(qū)的交通狀況，使行車時(shí)刻縮短近一 半，從而吸引一部分常住型客戶，擴(kuò)大了本案

4、的客源面。2 自然環(huán)境 本案地處馬山半島太湖國家旅游度假區(qū)內(nèi)， 東面隔十里明珠 堤與煙波浩淼的太湖相鄰，并與號稱“太湖絕佳處”的黿頭渚遙 遙相望； 西南不遠(yuǎn)處即為聞名的靈山大佛景區(qū)； 另外馬山半島作 為國家級的旅游度假勝地， 其自然及人文景觀皆十分豐富； 因此， 本案的自然環(huán)境可謂是得天獨(dú)厚，優(yōu)越無比。3 生活配套 本案距太湖旅游度假區(qū)政府所在地馬山鎮(zhèn) 1 公里左右， 鎮(zhèn)上 的各項(xiàng)生活配套設(shè)施特不完善，完全能夠滿足日常生活的需要； 另外，本案自身有 2000 平米的會所配套，差不多生活用品不假 外出，并配備有高檔、較完善的休閑娛樂度假實(shí)施。4 規(guī)模本案占地近 19 萬平米，擬建 186 棟、2

5、50 戶不墅，總建面 積約 6 萬平米，是目前無錫已規(guī)劃在建最大的不墅居住區(qū)。5. 產(chǎn)品形態(tài)本案的產(chǎn)品形態(tài)涵蓋了聯(lián)排、 雙拼、獨(dú)棟等要緊的不墅形態(tài)， 是無錫目前唯一的純不墅社區(qū)； 建筑風(fēng)格采納名家設(shè)計(jì)的經(jīng)典的 歐陸風(fēng)格，在無錫也是獨(dú)樹一幟；一期擬建64棟不墅，其中9棟雙拼、55棟獨(dú)棟，面積配比合理：面積范圍戶型戶數(shù)比例（%300320A C、H1523.4270290E、F1320.3250270B、J、K2742.2200220D （雙拼）914.1合計(jì)641006.景觀規(guī)劃自然環(huán)境的優(yōu)越并沒有讓本案的開發(fā)商對社區(qū)內(nèi)的景觀掉 以輕心，相反，開發(fā)商在社區(qū)景觀規(guī)劃上投入了大量的心力和財(cái) 力：聘請

6、深圳聞名的專業(yè)景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)當(dāng)綱景觀設(shè)計(jì)、精心規(guī)劃每一塊土地；在19萬廣沃平坦的土地上大量開挖、回填土方， 打造出大面積人工湖和綿延起伏的緩坡地貌，極大地豐富了景觀資源；所有這一切造就出一座媲美大公園的美侖美奐的精彩景觀 社區(qū)。二） 賣點(diǎn)歸納1 環(huán)境 地處太湖國家旅游度假區(qū)內(nèi)， 距太湖不 足百米，太湖的博大美景就在家門口；臨近全國聞名的靈山大佛景區(qū)， 福地旺邸，人杰地靈；馬山鎮(zhèn)完整生活配套；環(huán)湖快速景觀大道直達(dá)社區(qū)， 20 分鐘天地不同；2 建筑、景觀、社區(qū)配套 無錫首個(gè)臨太湖大型純不墅社區(qū)，近19 萬平米廣沃土地， 250 戶宏大規(guī)模，確立無錫 不墅社區(qū)新標(biāo)準(zhǔn)；同濟(jì)大學(xué)教授主筆建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，

7、歐陸風(fēng)情洋房，風(fēng)格時(shí)尚統(tǒng)一，布局新穎合理；專業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司當(dāng)綱景觀設(shè)計(jì)， 社區(qū)內(nèi)大面積人工湖，設(shè)有野趣釣魚臺、花港觀魚區(qū) 等多樣化水景；利用回填土方造就區(qū)內(nèi)起伏緩坡 地貌，使景觀有縱深、有起伏，富于變化、豐富多彩，媲美大公園，真正的景觀型社區(qū)； 2000 平米私家會所，便利店、健身房、 棋牌室、閱覽室、網(wǎng)吧等生活、休閑、娛樂設(shè)施 一應(yīng)俱全，讓度假倍有好心情； 聘請上海陸家嘴物業(yè)治理有限公司當(dāng) 任物管顧問，周到細(xì)致的物管服務(wù)讓住戶的生活 無后顧之憂；（三）賣點(diǎn)表現(xiàn)方式分析1 獨(dú)一無二的強(qiáng)勢賣點(diǎn)本案鄰太湖、鄰大佛的地理位置、宏大的社區(qū)規(guī)模、純不墅 區(qū)的規(guī)劃、 經(jīng)典的歐陸建筑風(fēng)格、 豐富多彩的親水社

8、區(qū)景觀等五 大賣點(diǎn)在目前無錫不墅市場是獨(dú)一無二的， 也是將本案與其他個(gè) 案區(qū)隔、 最有望在市場上引起關(guān)注的標(biāo)志性絕對優(yōu)勢， 因此宜在 產(chǎn)品定位、廣告總精神、引導(dǎo)期及公開期的廣告宣傳、品牌引導(dǎo) 及建立活動(dòng)及廣告、 接待中心現(xiàn)場表現(xiàn)中予以直接的強(qiáng)勢表現(xiàn)并 不斷重復(fù)，以便加深客戶的印象、建立品牌認(rèn)知；2 錦上添花的相對優(yōu)勢與以上獨(dú)特的優(yōu)勢相比， 本案的其他賣點(diǎn)在市場中并不具有絕對6 / 21的比較優(yōu)勢（如道路交通、生活配套、會所等）或不易用廣告包 裝的方式來建立認(rèn)知（如物業(yè)治理） ，包括景觀的細(xì)節(jié)內(nèi)容，由 于內(nèi)容繁多而不易讓人有深刻的印象。 但這些比較優(yōu)勢在客戶對 本案大的方面有認(rèn)同后又能夠起到專門

9、好的加分效果， 因此宜在 現(xiàn)場印刷資料、持續(xù)銷售期的廣告宣傳中來表現(xiàn)。（四）產(chǎn)品慎重點(diǎn) 盡管處于較有利的市場環(huán)境，且產(chǎn)品本身也具相當(dāng)多的優(yōu) 勢，我們依舊要對以下一些因素保持高度的關(guān)注， 做好應(yīng)對預(yù)備：1 市場對不墅的同意度和胃納量 無錫不墅市場發(fā)育的嚴(yán)峻滯后并持續(xù)較長時(shí)刻是否是因?yàn)?市場本身對此類產(chǎn)品需求低糜造成的呢？假如是， 我們就需要做 長期銷售的預(yù)備了。 威尼斯花園也曾有過專門好的銷售業(yè)績， 可 后續(xù)開發(fā)乏力， 有開發(fā)商的問題， 但或多或少也有市場需求不旺 的問題，因此，我們要有培育市場的預(yù)備；2 本案一期交房時(shí)環(huán)湖快速路還未通車 因此一期對交通的宣傳應(yīng)適度，并以吸引度假型客戶為主；3 目前本案的位置并不是熱點(diǎn)地區(qū) 從威尼斯花園到世紀(jì)湖濱、 太湖世家， 無錫為數(shù)不多的湖濱不墅大都在離市區(qū)較近的五里湖周邊， 目前該區(qū)域也是政府?dāng)M重 點(diǎn)進(jìn)展、市民較為關(guān)注的區(qū)域；4 周邊氛圍較差本案雖地處太湖國家旅游度假區(qū)內(nèi)，但周邊目前皆為農(nóng)田， 東南面還有一個(gè)啤酒廠，居住和度假的氛圍都差強(qiáng)人意；5 鄰近太湖卻不能在家里觀賞太湖美景 這是本案最為遺憾的一點(diǎn)， 致使太湖因素