正安縣東方新城項目 可行性研究報告

1、正安縣東方新城項目 可行性研究報告正安縣東方新城項目 可行性研究報告 目 錄第一章 項目背景第一節(jié) 概況-1第二節(jié) 開發(fā)單位概況-1第三節(jié) 編制依據(jù)-2第四節(jié) 項目提出的理由-2第二章 項目概況第一節(jié) 項目概況-4第二節(jié) 建設(shè)區(qū)域概況-4第三章 規(guī)劃設(shè)計第一節(jié) 建設(shè)規(guī)劃與目標(biāo)-7第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計依據(jù)-9第三節(jié) 總體構(gòu)思-9第四節(jié) 規(guī)劃設(shè)計原則-10第五節(jié) 方案構(gòu)思-11第六節(jié) 空間布局-13第七節(jié) 道路系統(tǒng)規(guī)劃-14第八節(jié) 園林景觀設(shè)計-15第九節(jié) 居住建筑與組團(tuán)設(shè)計-16 第四章 項目開發(fā)理念與定位第一節(jié) 房地產(chǎn)市場情況-17第二節(jié) 項目開發(fā)理念-17第三節(jié) 項目發(fā)展定位-17第四節(jié) 小區(qū)住

2、宅選型-18第五章 住宅市場客戶分析第一節(jié) 住宅市場客戶分析-21第六章 項目管理與實施進(jìn)度計劃第一節(jié) 項目管理-22第二節(jié) 實施進(jìn)度計劃-22第七章 組織機(jī)構(gòu)與人員配置第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置-23第八章 施工期環(huán)境影響分析第一節(jié) 施工期環(huán)境污染源-27第二節(jié) 施工期環(huán)境影響分析-27第九章 節(jié)水措施第一節(jié) 小區(qū)水環(huán)境-30第二節(jié) 綠化景觀用水節(jié)水-30第十章 勞動衛(wèi)生與消防-31第十一章 拆遷及安置第一節(jié) 拆遷概況-33第一節(jié) 安置方案-33第一節(jié) 拆后績效-33第十二章 投資估算第一節(jié) 規(guī)劃指標(biāo)-34第一節(jié) 投資估算-34第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)分析-35第十三章 資金來源于應(yīng)用第一節(jié) 融資方案-37第

3、二節(jié) 償還能力分析-37第十四章 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論附圖附件：1、方案圖紙2、選址位置圖3、相關(guān)文件等第一章 項目背景第一節(jié) 概況項目名稱：正安縣東方新城項目項目地點：正安縣鳳儀鎮(zhèn)東區(qū)項目性質(zhì)：舊城改造項目建設(shè)投資：70000萬元項目實施單位: 七冶房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司正安分公司項目負(fù)責(zé)人：蘇剛項目主管單位: 正安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局項目建議書編制單位：貴州省建筑材料科學(xué)研究設(shè)計院第二節(jié) 開發(fā)單位概況七冶建設(shè)集團(tuán)始建于1958年，先后隸屬于國家冶金部、中國有色金屬工業(yè)總公司、國家有色金屬管理局，為全國500家最大經(jīng)營規(guī)模建筑施工企業(yè)之一。公司在20多個省市自治區(qū)先后承建了800多項建設(shè)工程的施工任務(wù)

4、，并擔(dān)綱了伊拉克、伊朗、沙特、哈薩克斯塔、印度、馬來西亞等十多個國家的重點工程項目建設(shè)，為公司贏得了品牌和經(jīng)濟(jì)效益。七冶房開公司系七冶建設(shè)集團(tuán)全資子公司，已有十多年的開發(fā)歷史。先后參與了貴陽市白云區(qū)大部分舊城改造項目，在舊城改造上擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗。七冶房開公司將以超前意識、創(chuàng)新精神，本著對城市建設(shè)負(fù)責(zé)任的態(tài)度，以國際人居尺度傾力打造一個代言正安城市未來的東方新城。60萬平方米的東方新城，將是一個集商貿(mào)、文化、娛樂、康體休閑、度假等功能齊全的現(xiàn)代都市中心，項目建成后將極大的提升正安縣城市形象及城市品質(zhì)，也是完善城市功能，改善人居環(huán)境，加快正安邁向現(xiàn)代城市步伐的一個里程碑項目，必將成為正安一道靚

5、麗的城市風(fēng)景線。第三節(jié) 編制依據(jù)1.國家及省、地、縣頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；2.正安縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；3.正安縣城市總體規(guī)劃大綱；4.正安縣統(tǒng)計年鑒；5.房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；6.貴州省建筑施工2004定額；7.正安縣及周邊項目地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；8.土地出讓合同；9.其他有關(guān)依據(jù)資料。第四節(jié) 項目提出的理由房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，人們對房屋有著長期基本需求。同時，我國正處加快城市化進(jìn)程、奔小康的階段，隨著城市化進(jìn)程的加快，對房屋有較大的增量需求，房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展趨勢看好。正安縣位于遵義市東北中位地帶，位于貴州省北部，屬

6、中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。氣候溫和，四季分明，雨量充沛，無霜期長。隨著正安縣建設(shè)事業(yè)的蓬勃發(fā)展和城市化建設(shè)的推進(jìn)，正安縣建設(shè)規(guī)模不斷在擴(kuò)大。為了改善正安縣居民的生活水平，滿足居住需求，由正安縣政府組織對正安縣東方新城地塊進(jìn)行規(guī)劃改造，本項目的成功開發(fā)，對正安縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)都將起著積極的推動作用，將產(chǎn)生良好的社會經(jīng)濟(jì)效益。第二章 項目概況第一節(jié) 項目概況一、建設(shè)地點：正安縣東臨務(wù)川，東南靠鳳崗，南臨湄潭，西南接綏陽，西北毗桐梓，北與重慶市的南川市相連，東北與道真縣接壤?？h城所在地鳳儀鎮(zhèn)是全縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。 新建桐都大道貫穿項目用地，該項目地塊西臨文化路，東與新建安置小區(qū)相鄰，北至教

7、育局、縣糧食局，南臨縣三中和鳳儀一小。建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃總用地面積為151290。二、用地范圍：本工程建設(shè)用地屬商住用地，地塊東西邊最長處約432m，南北邊最短處約337m，呈不規(guī)則圖形。高差較小，地形平緩。三、用地現(xiàn)狀：經(jīng)實地考察得知，基地屬于山區(qū)丘陵地帶，平均海拔667.00m，地塊內(nèi)最高點海拔672. 30m，最低點657.2m。基地內(nèi)部的平緩谷地?；匦螤畈灰?guī)則，但建設(shè)量比較大，而且由于丘陵地形地貌的原因，可建設(shè)用地相對較少。用地內(nèi)現(xiàn)為山地丘陵，西側(cè)和北側(cè)都鋪設(shè)有市政管網(wǎng)。其水、電、電信、天燃?xì)獾染軡M足項目建設(shè)開發(fā)。第二節(jié) 建設(shè)區(qū)域概況正安縣東方新城屬地正安縣位于遵義市東北中位地帶，是貴

8、州襟聯(lián)重慶的前沿，縣城北距重慶220公里，南距遵義140公里，貴陽295公里，是渝南、黔北經(jīng)濟(jì)文化的重要交匯區(qū)域，古有“黔北門戶”之稱。全縣轄19鄉(xiāng)鎮(zhèn)，152個村（社區(qū)、居委會），62萬人，其中：少數(shù)民族人口約占總?cè)丝诘?.4，國土面積2595平方公里。正安歷史悠久，文化源遠(yuǎn)。是巴蜀文化、荊楚文化與古黔北文化相互滲透交融發(fā)育的重要區(qū)域；是東漢儒學(xué)大師、教育家、貴州文化鼻祖尹珍先生的故里。尹珍文化在這里世代傳承和發(fā)揚，積淀了正安深厚的文化底蘊(yùn)，素有“小說之鄉(xiāng)”、“群眾文化之鄉(xiāng)”稱譽(yù)。 正安山川秀麗，資源豐富，氣候宜人，四季分明。境內(nèi)屬典型的喀斯特地貌，旅游資源富有特色，有百里桐花、千傾茶園、萬畝

9、草場、天樓云海、頂菁日出、石筍凌霄、天池泛舟、南天一柱、古柏騰龍、風(fēng)雨橋、公館橋、尹珍墓、務(wù)本堂、八圣宮等豐富的自然景觀和人文景觀。全縣耕地面積 46 萬畝，林地面積138萬畝，可開發(fā)利用非耕地107萬畝，待開發(fā)的草山草坡70萬畝。自然資源和可開發(fā)的礦產(chǎn)資源十分豐富，有紅豆杉、香果樹等珍稀樹木，全縣中藥材品種1500余種，占全省品種資源的50。野生動物 160多種，云豹、金錢豹、毛冠鹿、大魷等國家一、二、三類保護(hù)動物20余種。全縣大小河流393條，水域面積4萬畝，河網(wǎng)密度0.68 千米平方公里，水能資源儲量28萬千瓦，可開發(fā)量為22萬千瓦，已經(jīng)省水電勘測設(shè)計院設(shè)計規(guī)劃的沙阡電站、毛家塘電站（總

10、裝機(jī)容量10萬千瓦）正待引資開發(fā)。全縣已探明有原煤、鋁土礦、含鉀頁巖、螢石等16種主要礦產(chǎn)資源。第三章 規(guī)劃設(shè)計第一節(jié) 建設(shè)規(guī)劃與目標(biāo)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項 目計量單位數(shù) 值1總建設(shè)用地面積1512902總建筑面積638143（1）住宅建筑面積533941多層309461小高層105903高層118577（2）商業(yè)面積65269（3）物管及其它用房1900（4）垃圾轉(zhuǎn)運站及公廁290（5）地下建筑面積（不計容）36453建筑占地面積648904建筑密度%39.985容積率3.916綠化率%317居住戶（套）數(shù)戶（套）49168停車位輛2500其 中室內(nèi)停車位輛850室外停車位輛1650用地平

11、衡指標(biāo)一覽表地 塊 性 質(zhì)用 地 面 積比 例1住宅用地2061212.7%2公建用地1980112.2%其 中商業(yè)用地8993.3410.4%配套設(shè)施用地1788.941.8%3道路及停車場用地7303845.0%其 中道路用地4885630.3%停車場用地2548215.7%4公共綠化用地4885430.1%5合計151290100%綜合公共服務(wù)配套設(shè)施指標(biāo)一覽表服 務(wù) 設(shè) 施 名 稱圖 例指 標(biāo)所 在 位 置1商業(yè)用房65269沿街面2社區(qū)用房516.05其中社區(qū)組織用房150.45地塊中部社區(qū)醫(yī)療464.12地塊中部文化活動中心245.20地塊中部3市政公用600.80其中公廁140.

12、50沿街消防控制中心220.10沿街垃圾收集點140.20沿街4物業(yè)用房353.40地塊中部第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1. 甲方提供的相關(guān)指標(biāo)及地形圖；2.城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范；3.房屋建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)；4.遵義市城市技術(shù)管理規(guī)定；5. 國家及地方相關(guān)設(shè)計規(guī)范及條例。第三節(jié) 總體構(gòu)思“東方新城”地處在正安縣城中心。該小區(qū)的首要設(shè)計目標(biāo)是：打造居在鬧市遠(yuǎn)離喧囂，盡享靜謐人生的生態(tài)環(huán)境；步行廣場與休閑、購物、娛樂相結(jié)合，成為正安縣一個嶄新的住宅小區(qū)。在規(guī)劃及建筑設(shè)計中強(qiáng)調(diào)以下原則：一、貫徹“以人為本、尊重自然、可持續(xù)發(fā)展”的思想，以建造生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性

13、和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的時尚居住小區(qū)。二、 現(xiàn)代化：把握住宅小區(qū)發(fā)展趨勢，順應(yīng)住宅小區(qū)發(fā)展與變化。尊重住宅小區(qū)的內(nèi)涵，由傳統(tǒng)的滿足基本居住需求為目的，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶楸?、?yōu)質(zhì)、舒適、綠色、環(huán)保、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展為中心的住宅小區(qū)。三、 信息化：以所處時代特征為指導(dǎo)：總體布局采用有利于環(huán)境交叉、資源共享的細(xì)胞模式系統(tǒng)化布局。改善各組團(tuán)封閉獨立的傳統(tǒng)布局，以整體集中，個體獨立的方式既滿足環(huán)境交叉、資源共享的要求，又滿足各局部功能相對獨立的要求。四、 生態(tài)化：以生態(tài)環(huán)保意識為指導(dǎo)，人與自然共存。充分利用現(xiàn)有地形、地貌，營造有文化氛圍、有動感的小區(qū)環(huán)境，并在單體布局中，

14、盡可能滿足節(jié)能通風(fēng)和環(huán)保的要求。充分利用基地現(xiàn)有自然條件，因地制宜，人工建筑與自然環(huán)境相融合，突出建筑群布置的層次感，同時加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境景觀的配套設(shè)計，體現(xiàn)小區(qū)的花園化、生態(tài)化。五、地域化：綜合正安縣當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕攸c，在小區(qū)建設(shè)上體現(xiàn)山地建筑所獨具的風(fēng)貌，在延續(xù)正安縣當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)建筑文脈的同時，以新材料和新技術(shù)來表達(dá)小區(qū)建設(shè)的時代性。六、園林化：以規(guī)劃、景觀、建筑三位一體的整體化小區(qū)設(shè)計為目標(biāo)，在外部空間的設(shè)計中，從整個小區(qū)生態(tài)環(huán)境到單體建筑內(nèi)部，營造多層次的園林空間。以高起點的環(huán)境藝術(shù)及景觀設(shè)計營造個性化的小區(qū)環(huán)境氛圍，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境的整體性。七、可持續(xù)發(fā)展：住宅小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展除了生態(tài)環(huán)境方面的

15、考慮，還體現(xiàn)在不用盡現(xiàn)有資源，為將來發(fā)展留有余地。采用動態(tài)發(fā)展原理進(jìn)行規(guī)劃，制定利于擴(kuò)展、具有彈性的小區(qū)總體規(guī)劃，不僅考慮分期建設(shè)的可行性，做到近遠(yuǎn)期結(jié)合，保證在建設(shè)的過程中有完整的小區(qū)空間，而且注重節(jié)約用地，給遠(yuǎn)期發(fā)展留有余地，實現(xiàn)小區(qū)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。第四節(jié) 規(guī)劃設(shè)計原則一、追求社會和諧，尋求三個效益的優(yōu)化考慮到居民生活的便捷性，社區(qū)配套設(shè)施齊全、空間布局開放、體現(xiàn)公平與公正。以增強(qiáng)社會效益為目的，以改善環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益為保證，努力實現(xiàn)三個效益的優(yōu)化統(tǒng)一。二、融合簡約理念，實現(xiàn)規(guī)劃務(wù)實化實現(xiàn)規(guī)劃務(wù)實化，在保證住宅舒適度的前提下，堅持開發(fā)與集約并舉。在規(guī)劃、設(shè)計、建造、適用、維護(hù)的過程中減

16、少對能源、土地、水和材料等資源的消耗。實現(xiàn)資源節(jié)約和循環(huán)利用，創(chuàng)造簡約而不簡單的現(xiàn)實效果。三、尊重自然環(huán)境，整合設(shè)計合理化將居住區(qū)置于自然環(huán)境文脈中進(jìn)行設(shè)計。將山、水、建筑、環(huán)境、工程設(shè)施、小區(qū)形態(tài)作為一個整體進(jìn)行有效合理的整合。第五節(jié) 方案構(gòu)思一、確定適宜的規(guī)模，節(jié)約居民生活成本本次規(guī)劃總用地面積151290。同時，規(guī)劃將重點轉(zhuǎn)移到住、行和吸引力的形成上，考慮到為體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)，加強(qiáng)了小區(qū)內(nèi)部空間的設(shè)計，同時對便利的交通條件和完善的配套設(shè)施予以重點考慮，按城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)配置各類配套設(shè)施。小區(qū)配套一次到位，穩(wěn)定居民心態(tài)，增強(qiáng)居民幸福感，創(chuàng)建和諧的生活環(huán)境。二、強(qiáng)調(diào)集約的土地利用，減少

17、建設(shè)費用土地作為城市的第一資源，正面臨越來越緊的局面，該項目結(jié)合現(xiàn)狀用地條件及整體空間布局，主要以多層、高層為主，采用軸線圍合布局形式，結(jié)合獨特的現(xiàn)代簡約歐式風(fēng)格。小區(qū)設(shè)有風(fēng)情商業(yè)街、恒溫游泳池、休閑會所、健身房、咖啡吧、商業(yè)配套設(shè)施等。保證了合理的開發(fā)強(qiáng)度，提供了休閑娛樂的場所，增加了居民的交流空間，提高了居民環(huán)境質(zhì)量。住宅以南北向為主，保障了良好的日照、采光、通風(fēng)的基本衛(wèi)生需求，提高土地利用率，緊湊而不失韻律的多種住宅建筑組合，創(chuàng)造出一種富有特色、令人愉快的生活氛圍。三、構(gòu)建開放的空間結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)居民之間的交流在本規(guī)劃中，特別突出強(qiáng)調(diào)必須設(shè)置供交往的公共活動開放空間，集中的公共綠地開放空間，

18、為鄰里交往提供親切宜人的場所，提高人們的歸屬感。按照最迫切的物質(zhì)文化生活的需要配建服務(wù)設(shè)施。商業(yè)街、健身房等公共活動設(shè)施的布置，增強(qiáng)了公共空間的吸引力，通過促進(jìn)人們之間的相互交往，構(gòu)成了富有生氣的社區(qū)生活。四、提供可達(dá)的綠地系統(tǒng)，開拓居民綠化視野按城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范規(guī)范要求，規(guī)劃適當(dāng)拉大住宅間的距離，利用宅間用地，形成帶形綠化，使其由中心綠地呈放射狀，形成綠化空間相互串聯(lián)的結(jié)構(gòu)，增加了景觀視覺空間的延伸，使得居民出戶就可有開闊的綠化場所和視野。五、創(chuàng)造實用的戶型，提高居住的舒適度迎賓大道建筑空間布局充分考慮當(dāng)?shù)亟ㄖ幕厣＝ㄖO(shè)計按套型設(shè)計，每套住宅設(shè)臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等基本空間

19、，強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化，以適用不同家庭結(jié)構(gòu)的人群。不同家庭結(jié)構(gòu)及長遠(yuǎn)發(fā)展要需求，對戶型進(jìn)行可調(diào)節(jié)的優(yōu)化設(shè)計。房型的設(shè)計達(dá)到了“廳、臥、廚、衛(wèi)四明”?？紤]到無空調(diào)家庭的生活需求，設(shè)計充分考慮房間的通風(fēng)、采光，每個房屋均能自然采光和通風(fēng)。六、突出科技創(chuàng)新，實現(xiàn)規(guī)劃總體調(diào)控1.結(jié)構(gòu)體系：商場采用框架結(jié)構(gòu)，填充墻采用輕型砌塊；多層住宅結(jié)構(gòu)形式采用混合結(jié)構(gòu)，墻體采用頁巖空心磚。2.節(jié)能：執(zhí)行GB50189-2005公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和DBJ52-49-2008貴州省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。3.節(jié)水：實施中水循環(huán)，采用雨水收集系統(tǒng)作為景觀、綠化用水的主要補(bǔ)充水源。4.智能化：小區(qū)內(nèi)設(shè)有安防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)。第六節(jié) 空

20、間布局用地現(xiàn)狀基本緩坡，但周邊城市道路最大高有10米左右。故將步行街標(biāo)高定為周邊平均標(biāo)高處，幾個入口通過臺階與城市道路相通，保證小區(qū)的平坦。小區(qū)由桐都大道貫穿用地，并在文化路、6號路、2號路、3號路和23號路的分割下，形成了不同的具有自己特色的組團(tuán)。住宅布置以圍合式滲透,使其每棟建筑有自己庭院花園，戶型主要“100-120”為主的多高層單元式布置，滿足于多大數(shù)人的夠買能力。由于地形高差，在北側(cè)在二層的位置直接進(jìn)入步行街內(nèi)部，二在步行街南側(cè)在一層的位置進(jìn)入步行街內(nèi)部，豐富空間層次。在所有臨街店面考慮通過緩坡消除踏步，使殘疾人方便到達(dá)每一處。而通過中心廣場的緩坡到達(dá)電梯可將殘疾人輸送到樓上各層。充

21、分考慮無障礙設(shè)計。第七節(jié) 道路系統(tǒng)規(guī)劃一、規(guī)劃原則1.便捷性原則：機(jī)動車道沿外環(huán)行駛，就近?？扛鞒鋈肟?，而人行道路則與廣場、庭院綠化、步道相結(jié)合。2.舒適性原則：道路與環(huán)境相結(jié)合，景觀的結(jié)合和尺度的放大，形成寬廣的景觀人行步道。3.安全性原則：小區(qū)內(nèi)部道路按照人車分離方式，充分注意使用安全。二、道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)分為主要道路、次要道路、宅前道路及步行街道路四級。1.主要道路為雙車道，長1301米，寬9米,12米及15米；2.次要道路為單車道，長698米，寬4米，通至住宅的組團(tuán)級道路寬2至3米；3.宅前小路系統(tǒng)蜿蜒曲折，長1457米,寬l至2米不等；4.主要步行街道路，長785米，寬15米，兼有廣

22、場功能。整個居住區(qū)的主要道路和次要道路允許機(jī)動車通行；支路結(jié)合景觀及消防疏散要求，合理規(guī)劃，允許消防車和區(qū)內(nèi)小型車輛通行；完善的步行道系統(tǒng)為入住者提供安全、方便的休閑、游覽空間；5.停車系統(tǒng)，小區(qū)共設(shè)2500個車位。第八節(jié) 園林景觀設(shè)計小區(qū)設(shè)計以“休閑”和“自然”為主題元素。小區(qū)主入口結(jié)合廣場造型，具有入口標(biāo)志性和提示性；結(jié)合小區(qū)內(nèi)部良好的環(huán)境和地形，以大氣開敞作為序列的開始，伴隨流水之聲和婆娑樹影，將人們一步步，引入小區(qū)內(nèi)部，給予人們更多與景觀對話的空間，同時也在更深層次引發(fā)與小區(qū)主題共鳴。在快捷、直線的交通道路兩側(cè)設(shè)置蜿蜒的休閑步行路，并在相應(yīng)的節(jié)點設(shè)置怡人的休閑景觀和健身場所，方便小區(qū)居

23、民在閑睱之余充分享受在“家”的感覺。體會自然之美，人文之美，并將之?dāng)U大到整個小區(qū)。規(guī)劃通過南北向商業(yè)景觀軸的營造，應(yīng)結(jié)合各個小區(qū)的組團(tuán)景觀形成：商業(yè)景觀-自然景觀-住區(qū)景觀三種不同形態(tài)的景觀格局。居住景觀軸是指由自己的組團(tuán)為中心的主入口廣場景觀，向北通過自己建筑架空連廊，延伸至另側(cè)社區(qū)公共景觀中心，并再聯(lián)系另側(cè)的開敞觀景平臺的軸線，本軸線的作用主要作為整個項目的人工景觀形象展示，充分將公共人流快捷直觀的引入到內(nèi)部空間。設(shè)計將商業(yè)建筑置于用地東、南、西三面環(huán)繞，以此支撐并拉動主要人流。街面以不規(guī)則的露天街道組織零售商鋪，酒吧，餐飲、茶樓、美容保健、游戲、網(wǎng)吧、婚紗攝影等業(yè)務(wù)。在步行街底層、垂直交

24、通體進(jìn)出口位置均設(shè)置開放的休息、停留空間，將休閑享受性購物的理貫穿到每一細(xì)部。構(gòu)成了很有節(jié)奏的動態(tài)景觀。中部主要入口兩側(cè)為綠化重點，布置了天橋、大片綠地、花壇、雕塑、小品和水體等。在景觀走廊兩側(cè)廣植四季花卉、樹叢草坪。橫向景觀走廊中段設(shè)置休閑廣場，種植四季花卉、樹叢草坪，布置一些小游園。設(shè)置石桌、石椅、花架、建筑小品等。為住戶提供多處環(huán)境優(yōu)美的活動與休息場地。線的綠化主要是沿道路兩旁種植行道樹和綠籬，行道樹選用冠大、濃蔭、常綠、防塵、生長快、適宜當(dāng)?shù)厣L的樹木。第九節(jié) 居住建筑與組團(tuán)設(shè)計一、住宅群體空間組織東方新城在建筑外立面上借鑒現(xiàn)代建筑元素，追求家的感覺，將中式風(fēng)格與現(xiàn)代建筑融為一體，凝聚

25、出柔美的現(xiàn)代都市生活情境。 1.完美的建筑細(xì)節(jié)：在建筑細(xì)部設(shè)計上，將對建筑各個局部都進(jìn)行精雕細(xì)刻，推敲每一處的比例、款式、尺寸、材料及接口，每一處設(shè)計都實用美觀。2.戶型設(shè)計：集現(xiàn)代戶型之經(jīng)典，室室通風(fēng)采光。二、景觀與朝向住宅的布置盡量的考慮南北朝向的基礎(chǔ)上，兼顧適當(dāng)順應(yīng)地勢調(diào)整朝向“景觀利用最大化”，布局注重景觀的開敞與發(fā)散，并遵循“大面朝景，多面朝景，盡量見景”的規(guī)劃原則。第四章 項目開發(fā)理念與定位第一節(jié) 房地產(chǎn)市場情況房地產(chǎn)市場情況：08年是中國房地產(chǎn)十分慘淡的一年，很多房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱，瀕于破產(chǎn)邊緣。房地產(chǎn)行業(yè)一掃十年繁榮景象，步入危機(jī)前夜，消費者持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，銷售量巨減，致使供

26、給遠(yuǎn)大于需求，空置房加大。09年盡管房地產(chǎn)有所回升，但隨即政府又出宏觀調(diào)控政策。鑒于中國房地產(chǎn)已高速發(fā)展了十年，其調(diào)整周期可能非短暫一、二年，相對于其它行業(yè)來說，調(diào)整時間可能會更長?，F(xiàn)在從事房地產(chǎn)開發(fā)，十分艱難及尷尬，一方面正處房地產(chǎn)調(diào)整周期；另一方面隨著鋼材、水泥價格上漲，節(jié)能環(huán)保要求，開發(fā)成本確在上升，房開企業(yè)在夾縫中生存。第二節(jié) 項目開發(fā)理念項目將以專業(yè)精神與態(tài)度、構(gòu)筑一個集品質(zhì)、商貿(mào)、自然、景觀、便捷、智能、服務(wù)、健康、運動、文化、和諧為一體的理想生活家園，為廣大的購房者提供一個安逸、舒適、繁華、閑適的高尚都市住區(qū)環(huán)境。項目設(shè)計上將力圖體現(xiàn)現(xiàn)代簡約歐式風(fēng)情建筑的簡美優(yōu)雅。生活理念就是過

27、一種放松、自然、悠閑、健康的生活。建成后本項目將是一座熱情洋溢、到處彌漫著現(xiàn)代簡約歐式風(fēng)情的理想都市住區(qū)。第三節(jié) 項目發(fā)展定位一、目標(biāo)客戶群定位主要滿足向往理想都市生活的二次購房者，以及初次安家置業(yè)的年輕白領(lǐng)階層。二、產(chǎn)品定位本項目產(chǎn)品定位為多層花園洋房、小高層電梯花園洋房。其高品質(zhì)表現(xiàn)在：1.建筑品質(zhì)：采集百家之長，將高貴的式建筑格調(diào)、典雅的意大利建筑線條、柔美的地中海色彩，以及歐洲傳統(tǒng)裝飾元素融為一體。2.景觀品質(zhì)：立體綠化，將建筑置于花園之中，使瑰麗的建筑、如畫的景觀互為映襯、凝聚出典雅柔美的都市生活情境。3.小高層電梯花園洋房位于迎賓大道兩旁，讓人踏上正安的土地就感到高樓大廈鱗次櫛比、

28、目睹全新的充滿時代都市氣息的正安縣城。三、項目分析1.地段優(yōu)勢明顯；項目位于正安東部，地段優(yōu)勢明顯；2.政府大力支持、各級領(lǐng)導(dǎo)具有務(wù)實的工作作風(fēng)，銳意進(jìn)取的精神，開明的政策以及強(qiáng)烈的服務(wù)意識；3.企業(yè)實力雄厚；七冶房開無論從開發(fā)理念、資金實力、人才儲備，還是已開發(fā)的業(yè)績和經(jīng)驗，都能將本項目打造成一個高品的都市生活社區(qū)。第四節(jié) 小區(qū)住宅選型一、建筑單體戶型以“100120”為主的多高層單元式布置。這種布置方式即能讓每套住宅獲得良好的采光通風(fēng)條件，又能減少公攤面積，同時這種緊湊布置可減少面寬，節(jié)約用地。各戶型的陽臺設(shè)計均考慮能封閉，以增大使用面積。臥室考慮設(shè)置“陽光窗”，可擴(kuò)大室內(nèi)空間。各戶型均設(shè)

29、有兩個陽臺，并考慮了冰箱及洗衣機(jī)的位置，使之充分體現(xiàn)“面積不大功能齊”的設(shè)計指導(dǎo)思想。二、技術(shù)設(shè)備條件1.室外：A.外墻：高級瓷磚裝飾；B.屋面：現(xiàn)澆坡屋面、屋頂花園。2.室內(nèi)：A.內(nèi)墻：一層瓷粉；B.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛；C.窗：戶外窗用塑鋼窗；D.門：分戶門為高級防盜、防火門；E.衛(wèi)生間：預(yù)留給排水管道：地、墻面水泥砂漿拉毛；F.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3.配套設(shè)備：A.電視：有線電視插口；B.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、獨立電表各一個；C.給水：每戶獨立水表；D.排水：有組織排水、預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)位及專用冷凝水排水管。4.智能化系統(tǒng)：樓宇對講系統(tǒng)5.小區(qū)建筑小品入

30、口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安；指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用；庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人和公共秩序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境；座椅板凳：設(shè)在花園中央及路邊，既綠化又方便使用；宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜；垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置；花園廣場：種花植樹，社交游憩公共場所；噴泉：中心噴泉，恒溫游泳池。第五章 住宅市場客戶分析第一節(jié) 住宅市場客戶分析隨著正安縣經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民收入不斷增加，置業(yè)群體將逐步擴(kuò)大。居民購房不僅僅是“住房”，而是在購買一種新居住方式、一種新的生活文化理念。對潛在客戶的分析如下：一、職

31、業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來，城市職工幾經(jīng)拼搏，職業(yè)已相對比較穩(wěn)定，收入也相對穩(wěn)定，隨著經(jīng)濟(jì)收入的不斷增加，對住宅的追求也提高到新的位置。二、白領(lǐng)階層：年齡大多大約在25歲以上的白領(lǐng)階層。三、對家居住條件的要求較高：隨著生活水平的提升，居民除對住宅的舒適性、安全性條件有較高要求，對住宅品位的文化底蘊(yùn)，即戶型設(shè)計環(huán)境建設(shè)的要求也比較高。以上分析表明，該項目產(chǎn)品比較容易出手，變現(xiàn)性較好，項目投資安全性較好，投資風(fēng)險不會太大。第六章 項目管理與實施進(jìn)度計劃第一節(jié) 項目管理項目批準(zhǔn)實施時，在建設(shè)項目領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，以現(xiàn)有機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，抽調(diào)精兵強(qiáng)將和工程技術(shù)人員組成項目實施工作小組。作好項目前期準(zhǔn)備工作，籌

32、措資金，搞好該項目的可研、設(shè)計、地勘、監(jiān)理，組織項目招標(biāo)工作，管理好項目建設(shè)，使項目盡早完成投入使用。第二節(jié) 實施進(jìn)度計劃1第一階段進(jìn)行可行性研究及審批、落實建設(shè)資金。2第二階段進(jìn)行地質(zhì)勘察、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、監(jiān)理及工程招標(biāo)投標(biāo)、項目開工建設(shè)。3第三階段完成附屬工程和地下構(gòu)筑建筑物工程，完成主體工程。詳見以下項目實施進(jìn)度表。建設(shè)工期：60個月，即2010年9月2015年9月。第七章 組織機(jī)構(gòu)與人員配置第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置公司設(shè)董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制組織機(jī)構(gòu)圖工程部售后服務(wù)部市場部物業(yè)經(jīng)營管理部保安部財務(wù)部行政人事部運營副總行政副總項目總經(jīng)理 一、行政人事部：負(fù)責(zé)公司文檔和內(nèi)部員工管理。

33、負(fù)責(zé)人力的招聘、調(diào)配和使用。二、財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；保證工程進(jìn)度和各項資金使用計劃。三、保安部：負(fù)責(zé)巡察保安、物資保護(hù)、停車場管理工作。四、工程部：1.工程前期準(zhǔn)備2.技術(shù)準(zhǔn)備：A.審核施工圖紙；B.編制房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計；C.編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算；D.編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃；E.對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)；3物資準(zhǔn)備：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作；4現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。5其它準(zhǔn)備：A、利用招標(biāo)形式優(yōu)選施工隊伍；B、辦理開發(fā)報告；C、辦理質(zhì)監(jiān)委托；D、組織設(shè)計交底；E、摸清施工現(xiàn)場地下有無

34、國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。6.現(xiàn)場工程管理A.前期階段：(1）舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。(2)“三通一平”。(3)其他的工作（臨建、占路、占地的辦理）。B.施工建設(shè)階段：（1）施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，現(xiàn)場技術(shù)管理；（2）質(zhì)量控制與管理，資料簽證的管理；（3）做好工程收尾的組織安排，竣工驗收；（4）做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作；（5）做好工程決算及項目移交。五、市場部：負(fù)責(zé)前期市場調(diào)研分析、投資決策分析；商品房的銷售和管理；作好銷售計劃的編制及銷售策劃工作。六、售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留

35、問題處理工作。負(fù)責(zé)組建業(yè)主委員會并與之相配合，共同創(chuàng)建前期“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域，并選擇優(yōu)秀物業(yè)管理公司進(jìn)駐，實施管理。七、物業(yè)營管理部：負(fù)責(zé)商場招商、經(jīng)營管理等。此組織機(jī)構(gòu)的組建符合公司法和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運作方式能滿足項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。八、員工培訓(xùn)開發(fā)企業(yè)管理層以為職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會和空間為已任。培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自

36、我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。培訓(xùn)種類主要有以下四種：A、公司內(nèi)部課程：主要內(nèi)容有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。B、公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運作特點。C、公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)

37、機(jī)構(gòu)進(jìn)修。D、外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。第八章 施工期環(huán)境影響分析第一節(jié) 施工期環(huán)境污染源一、施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲（各階段的車輛類型及聲級見表）。本項目運輸車輛安排時將盡量避開居民樓。二、施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。三、施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括

38、施工人員的生活污水和施工過程中土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。四、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。第二節(jié) 施工期環(huán)境影響分析一、施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類有噪聲施工機(jī)械。這些機(jī)械的單體聲級一般均在75dB以上。這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，使用率有一較大的變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲。根據(jù)本項目施工量，按經(jīng)驗計算各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB(A)施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-

39、8555結(jié)構(gòu)階段70-857068-8055裝修階段80-9585禁止施工55二、施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面少量揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，

40、減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求：施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到同時設(shè)計、同時施工、同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。第九章 節(jié)水措施第一節(jié) 小區(qū)水環(huán)境對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料，提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案，最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)，以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防

41、用水和其它生活用水，及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)充分小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞，充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。第二節(jié) 綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并結(jié)合供水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。第十章 勞動衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研

42、究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。一、勞動安全衛(wèi)生1、危害因素和危害程度分析據(jù)分析，在建設(shè)過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程序為：有毒害物品的危害。在建設(shè)過程中使用帶有危害性的原、材料的產(chǎn)品不多，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液估體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。2、安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：A、在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡

43、可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。B、對危險部位和危險作業(yè)提出并切實落實安全防護(hù)措施方案。C、對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。提出防止跌落涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。二、消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項目在建設(shè)使用過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1、火災(zāi)危害性分析分析建設(shè)使用過程中存在的使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，使用過程易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，原材料運輸過程中的火災(zāi)危險性等。2、項目場址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。3、消防措施和設(shè)施根據(jù)項目在建設(shè)使用過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。第十一章 拆遷及安置第一節(jié) 拆遷概況本小區(qū)共計拆遷住戶9