住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬

1、如果對您有幫助！感謝評論與分享住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬導(dǎo)讀：本文住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬,僅供參考,如果覺得很不錯,歡送點評和分享.一、問題的提出開發(fā)商歷來將住宅小區(qū)的地下車庫單獨出售, 但購置者很少有領(lǐng) 到產(chǎn)權(quán)證的,多年來,人們很少對此進行追問.今年11月12日南京 鼓樓區(qū)法院的一紙判決牽動了商品房買賣雙方的神經(jīng). 現(xiàn)將該案例簡 述如下：星漢城市花園是南京一個高檔住宅小區(qū), 開發(fā)商于1998年9月 申報該工程時,南京市規(guī)劃局以?建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書?要 求,其規(guī)劃建筑應(yīng)按機動車0.2車位/戶,非機動車2車位/戶配建 停車庫.小區(qū)建成后,3幢樓下建有連片整體地

2、下車庫,共有 59個 機動車泊位.2001年7月南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土 地使用權(quán)證上明確記載：“使用權(quán)面積和“其中分攤面積都是 7697.6平方米.開發(fā)商在銷售時曾承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車. 但業(yè)主 們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)只有購置車位才能取得停車權(quán).開發(fā)商以至少8萬元 的單價賣掉了其中的37個,其余車位那么被小區(qū)物管公司以每月 250 元的租金租了出去.為此,業(yè)主將開發(fā)商訴之法院,要求開發(fā)商將地如果對您有幫助！感謝評論與分享下車庫交還全體業(yè)主.開發(fā)商那么堅持認為其對地下車庫擁有產(chǎn)權(quán).2003年11月,法院開庭審理后認為,根據(jù)標準設(shè)計要求,車 庫應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用. 同時

3、,根據(jù)地上建筑物與土地使 用權(quán)不能相分割的原那么,星漢城市花園土地面積已全局部攤到全體業(yè) 主身上,小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有,因此,開發(fā)商不再 享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán).其次,根據(jù)?江蘇省商品房 價格治理規(guī)定?,附屬公共配套設(shè)施費是商品房本錢的構(gòu)成局部,未 經(jīng)物價部門批準,任何單位和個人不得擅自增加或變更. 由于被告并 無證據(jù)證實車庫的建設(shè)本錢未納入商品房的本錢,因此,車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房本錢的事實應(yīng)予認定,被告再行銷售的行為有違老實信用原那么.再次,根據(jù)?江蘇省物業(yè)治理條 例?,配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有, 且被告也未按規(guī)

4、定取得銷售車庫的許可證實. 因此,被告以車庫的建 筑面積未分攤給業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立.據(jù)此,法院當庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)于判 決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城 市花園業(yè)主委員會治理,并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車 庫的權(quán)益.判決告訴大家,車庫并非開發(fā)商所能出讓的.但由于立法的欠缺, 判決并沒有解決車庫的所有權(quán)問題.它用了 “治理和“收益兩個 詞,回避了最敏感的產(chǎn)權(quán)問題.二、車庫的法律屬性如果對您有幫助！感謝評論與分享有人認為小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有,開發(fā)商就不能再享有 該小區(qū)的土地使用權(quán),因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有

5、權(quán)和支配權(quán).也有人認為,地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一, 是建筑物的輔助設(shè)施,就應(yīng)如道路、管線一樣,是房屋的從物,應(yīng)交 付建筑物的所有人共同使用,在買賣合同沒有特別約定的情況下,從 物應(yīng)當依從主物房屋一并出售、轉(zhuǎn)移.還有人認為,業(yè)主取得的 國有土地使用權(quán)同時包含了空間權(quán),如果成認了地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于 開展商,那么就成認了空間權(quán)被開展商保存,但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn) 讓給小區(qū)業(yè)主了,開展商又依據(jù)什么來認定空間權(quán)還保存在自己的手 里？從法律邏輯上解釋不通.因此只能推定出地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于全 體業(yè)主享有.上述觀點都是有失偏頗的.地下車庫是對地下空間資源的利用, 和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利

6、用一樣, 都具有使用面積 和建筑面積,在建造時都需要額外投資.地下車庫是相對獨立的建筑 物,具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性,它是一種特定的、獨立 的物,并不能以其它物代替,而且在空間上能夠個別地、單獨地存在. 因此,雖然確定地下車庫的所有權(quán)的歸屬尚無法律明文規(guī)定,但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的.法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān) 的權(quán)利就不存在.如違法建筑的建造人,他肯定是無法取得法律上的 所有權(quán),但實際上他又是違法建筑的所有人,如果其它人對他的違法 建筑具有侵害行為或者違法阻礙其行使正常的居住權(quán),照樣要承當民 事責(zé)任甚至刑事責(zé)任.再如,購置房屋后在沒有登記辦理好所有權(quán)證如果對您有幫助！感

7、謝評論與分享書這段時間內(nèi),購置人仍然可以憑借相關(guān)票證來證實其對該房屋享有 所有權(quán).更何況該類地下車庫的興建一般都是經(jīng)過合法審批手續(xù)的, 并不存在違法行為.三、車庫的種類一不得銷售的公共配套設(shè)施開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫,那么修建地下車庫是他的法定 義務(wù),他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利,而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要,向特定人群提供停車位的.如浙江 省物價局頒發(fā)的于1999年4月1日實施的?浙江省商品住宅價格構(gòu) 成及價格行為標準?第十一條就規(guī)定：“住宅小區(qū)的根底設(shè)施、設(shè)備 及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃要求配置的非營 業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備,商品住宅開發(fā)經(jīng)營

8、單位必須無償提供應(yīng)整 個住宅小區(qū)的住戶使用,不得另行作價銷售.象這種情況,如果開 發(fā)商將地下車庫向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租,那么是違法行為.二可以銷售的公共配套設(shè)施雖然根據(jù)政府規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)當修建地下車庫作為小區(qū)的配套設(shè) 施.但只要具備相應(yīng)的條件,開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫.由于法律 并沒有規(guī)定要將地下車庫無償交給業(yè)主使用.地下車庫和房屋的關(guān)系 不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系.地下車庫并非房屋 必須要配備的設(shè)施,它與單元房屋是主次關(guān)系,不是主物與從物關(guān)系, 系相對獨立建筑物,它可以獨立使用而不失使用價值.因此,只要在 房屋買賣合同中沒有特別約定,那么不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的如果對

9、您有幫助！感謝評論與分享說法.開發(fā)商如沒有承諾無償給業(yè)主提供地下車庫,且并沒有把地下車庫面積計入共攤面積內(nèi),那么,投資興建該類地下車庫的開發(fā)商對 此享有專有使用權(quán),業(yè)主也就無法要求開發(fā)商無償交付其使用.三非住宅區(qū)的配套設(shè)施這一類地下車庫只要審批程序合法, 當屬開發(fā)商自由支配,即可 以轉(zhuǎn)讓,也可以出租,也沒有銷售或承租對象的限制.至于是否能擁 有所有權(quán),還有待于國家法律予以明確.目前杭州出臺了相應(yīng)的政策, 對此類地下車庫準備頒發(fā)土地使用權(quán)證.我們相信在不遠的將來,地 下車庫將擁有獨立的所有權(quán)證,屆時,作為一項重要的不動產(chǎn)將可以 抵押、轉(zhuǎn)讓,其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實現(xiàn).四利用人防工程進行改造成的

10、下車庫1996年10月29日公布的?中華人民共和國人民防空法? 自 1997年1月1日起施行是我國政府最早對地下空間進行的立法, 同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律. 該法律規(guī)定了 地下人防工程可以軍民兩用,即在和平時期可以利用人防工程為經(jīng)濟 建設(shè)和人民生活效勞,戰(zhàn)爭狀態(tài)下歸國家統(tǒng)一使用.同時規(guī)定了 “誰 投資、誰使用、誰收益原那么.由于國家對其使用權(quán)有明確規(guī)定,因 此,在和平時期,投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、 收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán),同時承當維修保養(yǎng)的法定義務(wù).如果投資者將人防工程改建為地下車庫,那么首先必須要獲得有 關(guān)行政部門的審核同意,在保證不降低人民防

11、空工程防護水平情如果對您有幫助！感謝評論與分享況下,才能根據(jù)國家對地下車庫相關(guān)技術(shù)標準進行修改直至符合地下 車庫使用要求前方可作為地下車庫使用.四、如何判斷地下車庫的歸屬綜上所述,我們認為判定小區(qū)內(nèi)地下車庫是否應(yīng)無償交付給業(yè)主使用,應(yīng)滿足以下條件之一：1開發(fā)商在計算共攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi)；2開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫；3開發(fā)商把建造地下車庫的本錢核算在住宅開發(fā)本錢之內(nèi)；4根據(jù)國家法律或當?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的.五、地下空間立法的缺位人類對土地的利用取決于生產(chǎn)力的開展水平,特別是建筑技術(shù)的 興旺程度.在工業(yè)革命之前,基于人們對建筑科技的局限性,對土地 利用僅限于土地的平面利用,無法對地上、地下空間加以利用,法律 自然沒有標準和調(diào)整的必要.時至今日,城市化導(dǎo)致城市生活環(huán)境過 密和土地過度利用,城市土地資源的稀缺與此間建筑技術(shù)的進步,使 人類對于土地的利用廣泛擴及至空中和地下,如興建高架鐵路、地鐵、 空中走廊、地下街、地下倉庫、地下停車場、上下水道及排水溝等等.人們對土地利