庭審分析報告-

1、精品文檔庭審分析報告案件名稱：張XX訴張XX、張XX房屋買賣合同糾紛案學(xué) 號：2010111276姓 名：付圓圓學(xué)院專業(yè)：應(yīng)用法院法學(xué)（律師方向）年級班級：2010級4班1歡迎下載精品文檔一、案情介紹上訴人：張XX，男，漢，1977年9月2日出生，身份證號：XXXXXXXXXX住XXXXXXXXXX）號，電話XXXXXXXXXX委托代理人：王XX重慶市XXXXX律師（特別授權(quán)）。被上訴人：張XX男，漢，1967年11月25日出生，住XXXXXXXXXXX身份證號碼：XXXXXXXXXXXX委托代理人：李XX重慶市XX律師事務(wù)所律師。被上訴人：張XX女，漢，1972年7月30日出生，住XXXXX

2、XXX號，身份證號：XXXXXXXXX兩被上訴人系夫妻關(guān)系，上訴人張XX是被上訴人張XX的XX被上訴人張XX比較能干，事無巨細(xì)，操辦家庭事務(wù)。被上訴人張XX于2011年3月25日前后告知上訴人張XX想將 婚后購買的房屋 （即本案涉案房屋， 張XX名下位于重慶市XXXXX地 的賣給其居住，并在有兩人見證的情況下收受張XX購房收款60000元，并將房屋所有權(quán)證、國有土地使用證、契稅證、永川市公有住房 出售合同書原件交由上訴人。 然時至2012年2月上旬， 張XX籌足房 屋尾款40000元，張XX拖延良久不愿履行協(xié)議。張XX幾經(jīng)交涉不成， 張XX張XX夫婦索性以涉案房屋系夫妻共同財產(chǎn)，而妻子張XX對

3、賣房事實毫不知情， 自己無處分權(quán)， 故房屋買賣合同無效為由拒絕履 行協(xié)議，但并未退還購房款?，F(xiàn)今，張XX家尚居住在涉案房屋內(nèi)。2歡迎下載精品文檔張XX訴至重慶市永川區(qū)人民法院，因一審判決駁回上訴人訴訟請求, 現(xiàn)提出上訴以期房屋所有權(quán)能依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。二、庭審過程（一）庭前準(zhǔn)備1.審判長核對當(dāng)事人.2.告知當(dāng)事人合議庭的組成人員。審判長：韓艷審判員：鄧方彬代理審判員：劉戀硯書記員：王曉靜3詢問雙方是否清楚各自權(quán)利義務(wù)。4詢問當(dāng)事人是否對合議庭組成成員有異議，當(dāng)雙方均無異議。（二）法庭調(diào)查在合議庭成員主持下，上訴人、被上訴人各自就案件事實進(jìn)行陳 述。上訴人張XX及其委托代理人王元祥稱：1.被上訴人張

4、XX刻意歪曲賣房事實，以雙方實為借款合同意圖 掩蓋實為房屋買賣的真相。有見證人可作證明，房屋買賣事實的存在（2.被上訴人張XX實已安排入住涉案房屋。3.根據(jù)重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例第七條，被上訴人屬于 有權(quán)處分。一審法院適用法律錯誤，請求二審法院依法撤銷原判，依 法改判。3歡迎下載精品文檔被上訴人張XX及其委托代理人李世奇認(rèn)為上訴人陳述部分事實 不清：1.涉案房屋并非被上訴人安排居住，屬于無償借用關(guān)系與房屋買 賣無關(guān)。2.該買賣合同是以被上訴人張XX與張XX離婚為條件的。3.由于被上訴人張XX與張XX進(jìn)行房屋買賣磋商后便離家出走，妻子張XX確不知情。該房屬婚后取得，根據(jù)中華人民共和國婚姻 法

5、第十七條，房屬夫妻共同財產(chǎn)，自己無權(quán)處分，且張XX沒理由相信自己有處分權(quán)，不構(gòu)成善意取得。4.原判決事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。被上訴人張XX稱：1.自己對張XX的賣方行為事前毫不知情，事后不同意追認(rèn)張XX的賣房行為，故其行為應(yīng)屬無效。2.原判決事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。審判員根據(jù)雙方陳述整理出本案爭點(diǎn)：1.合同的效力問題。2.房屋僅登記在被上訴人一人名下，被上訴人能否獨(dú)享處分權(quán)，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。鑒于雙方已在一審中已提供證據(jù)材料， 既無新證據(jù)，二審不再重 復(fù)舉證。（三）法庭辯論雙方圍繞爭點(diǎn)辯論過程中上訴人認(rèn)為：根據(jù)房屋所有權(quán)證的記4歡迎下載精品文檔載，被上訴人張XX有處分

6、權(quán)。而被上訴人張XX所稱的“以離婚為合 同生效要件”自己以及見證人并不知情，至于給被上訴人張XX造成 的損害，應(yīng)由張XX予對其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。被上訴人委托代理人則堅稱：1.在先例中此類無權(quán)處分行為統(tǒng)歸無效，根據(jù)現(xiàn)在的合同法第五十一條：無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分 權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。而張XX時候拒絕追認(rèn)，故應(yīng)屬無效合同。故一審判決事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。2.被上訴人張XX同意返還購房款項及同期銀行利息，具體數(shù)額 雙方可以協(xié)商。被上訴人張XX同意其說法，未提出新的意見。審判人員詢問雙方如無新的意見則法庭辯論結(jié)束， 雙方均無新的意見，法庭辯

7、論結(jié)束。（四）最后陳述上訴人請求法院支持上訴請求撤銷原判，依法改判。被上訴人請求法院維持原判。根據(jù)調(diào)解自愿原則，在合議庭主持下，當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：1.被上訴人張XX于2013年4月8日向上訴人張XX支付購房款6萬元及期間可期待利益補(bǔ)償3萬元，共計9萬元。2.上訴人張XX于2012年4月8日返還房屋所有權(quán)證、國有土地 使用證、契稅證、永川市公有住房出售合同書原件。3.上訴人張XX最遲于2013年4月8日搬出涉案房屋（搬離過程5歡迎下載精品文檔應(yīng)注意保護(hù)房屋相關(guān)設(shè)施設(shè)備）。4.本案以調(diào)解方式結(jié)案減半收取訴訟費(fèi)用， 訴訟費(fèi)用共計80元, 由張XX負(fù)擔(dān)。本案所達(dá)成調(diào)解制作的調(diào)解書將于五日內(nèi)送達(dá)雙

8、方當(dāng)事人，經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后，即具有法律效力。三、庭審分析（一）本案庭審程序正當(dāng)性分析1.本案不屬于不公開審理的范疇，故開庭審理，符合中華人民 共和國民事訴訟法（以下簡稱民事訴訟法）第一百三四十條，關(guān) 于開庭審理的規(guī)定。2.本案屬于二審民事案件，由審判員組成合議庭。合議庭的成員 人數(shù)是單數(shù)。符合民事訴訟法第四十條第一款的規(guī)定。3.本案的庭審過程符合 民事訴訟法 第一百三十七條、 一百三 十九條、一百四十一條的規(guī)定。（二）本案的實質(zhì)正當(dāng)性分析1.對本案爭議焦點(diǎn)之該房屋買賣合同的效力、效果分析。首先，該合同是成立的。張XX和張XX均為完全民事行為能力人 并且具有相應(yīng)的權(quán)利能力。雙方在自愿基礎(chǔ)上達(dá)成

9、合同，并確定了房 屋買賣價格和價款的支付方式。達(dá)成了房屋買賣合同，合同成立。按照合同法第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分人事后取得處分權(quán)的，該合同有效。由于該房產(chǎn)屬張XX和張XX的夫妻共有，張XX無權(quán)單獨(dú)出賣該房屋，該6歡迎下載精品文檔合同原屬效力待定合同。張XX的妻子張XX拒絕追認(rèn)張XX的處分行 為后，該合同轉(zhuǎn)屬無效合同。但2012年最高人法院出臺的關(guān)于審理買 賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋三 （以下簡稱合同法解釋三） 第三條第一款：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或 者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。而且我國物權(quán) 法第十五條對物權(quán)效

10、力與合同效力做了區(qū)分：當(dāng)事人之間訂立有關(guān) 設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同， 除法律有特別規(guī)定和 合同另有約定的除外， 自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的不影響 合同的效力。即物權(quán)變動的原因與結(jié)果相分離（意思是在任何因法律 行為發(fā)生的物權(quán)變動中，都存在著兩個不同的法律事實。當(dāng)事人之間 訂立的債權(quán)法上的合同被稱為原因性的事實，而物權(quán)變動的事實被稱 為結(jié)果性事實， 即不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有交付所表現(xiàn)的事實。該區(qū) 分原則指的是物權(quán)變動的原因-債權(quán)行為與物權(quán)變動的結(jié)果不同，應(yīng) 該作為兩個事實對待）。故被上訴人的主張合同無效無法得到法院支 持，即該合同有效。由于被上訴人無處分權(quán)，該合同客觀上已經(jīng)

11、無法 繼續(xù)履行以達(dá)到雙方訂立合同的目的。上訴人張XX享有解除合同的 權(quán)利，其放棄解除合同的權(quán)力要求繼續(xù)履行合同，此時要發(fā)生物權(quán)變 動的效果取決于出賣人事后能否取得處分權(quán)，被上訴人沒能取得妻子 的追認(rèn)，不能繼續(xù)履行合同，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒 于雙方未約定違約金，無法請求被上訴人承擔(dān)違約金。但當(dāng)事人一方 的可期待利益因為另一方的違約行為受到的損害及其程度無法確定。 根據(jù)合同法解釋三第三條第二款：出賣人因未取得所有權(quán)或者處7歡迎下載精品文檔分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或 者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。但本案不適 宜用賠償方式承擔(dān)責(zé)任，因

12、為當(dāng)事人并未主張。2.房屋僅登記在被上訴人一人名下，被上訴人能否獨(dú)享處分權(quán)， 轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。這里的焦點(diǎn)之一在于：該房屋是否屬于夫妻共同財 產(chǎn)。從正面講，我國婚姻法沒有明確規(guī)定登記在一方名下的房屋 是否屬于共同財產(chǎn)的范圍，但其不屬于我國婚姻法第十八條規(guī)定 的一方個人財產(chǎn)的情形，結(jié)合本案事實該房屋應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)毫無 疑義。解決這個問題后，房屋所有權(quán)是否能夠發(fā)生變動的結(jié)果就不言 而喻了。合同生效與物權(quán)變動的效果有所區(qū)別，這也是前面所說的物權(quán)變動的原因與結(jié)果相分離。首先，只有在妻子張XX同意其獨(dú)享房 屋處分權(quán)或者對其房屋買賣行為予以追認(rèn)的前提下，被上訴人的處分不動產(chǎn)行為才有效。其次，房屋屬于不動產(chǎn)

13、，根據(jù)我國物權(quán)變動規(guī)則， 不動產(chǎn)登記發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。只有滿足了以上兩個條件 房屋所有權(quán)才依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。3上訴人能否以善意取得獲得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)我國婚姻 法解釋二第十七條第（二）項：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共 同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他 人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的， 另一方不得以不同意或 不知道為由對抗善意第三人。張XX稱，平時都是大哥在對外處理事 務(wù)，故這一次他相信張XX為有權(quán)處分。我認(rèn)為這里的一“有理由相 信”的理由應(yīng)當(dāng)充分、確實。僅僅靠常理推斷不能達(dá)到足以證明其主8歡迎下載精品文檔觀善意的程度（如長期交易過程中形成的習(xí)慣）故個人認(rèn)為張XX是不能構(gòu)成善意取得的。但其合理期待無法實現(xiàn)，應(yīng)給予張XX定補(bǔ)償（主觀上未為請求，客觀上也并不存在損害事實所以我認(rèn)為較之賠 償，補(bǔ)償更為合適）。4.該調(diào)解協(xié)議中的合理因素。調(diào)解協(xié)議是當(dāng)事人雙方意思自治的 結(jié)果，其也體現(xiàn)了公平合理原則。雙方的義務(wù)設(shè)定也充分考慮了雙