論我國房價上漲的原因及其措施

1、論我國房價上漲的原因及減緩房價上漲的措施【摘要】 近幾年來,中國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展,使得房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中占據(jù)著重要的位置,推動了整個國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展。但與此同時,房地產(chǎn)價格也在飛速上漲,遠遠超出了居民的承受能力,嚴重影響了人民的生活,這必然給國民經(jīng)濟的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定帶來一系列的問題。因此,深入剖析房價居高不下的原因并采取有效的政策措施控制房地產(chǎn)價格上漲,對促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展及和諧社會的構(gòu)建具有重要意義。本文從不同的視覺角度，闡述了房地產(chǎn)價格上漲的原因，在此基礎(chǔ)上分析了房價上漲帶來的危害，并提出了一些抑制房價上漲的措施?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格 供求關(guān)系 危害 宏觀調(diào)控 隨著中國

2、近些年來經(jīng)濟的高速發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)越來越熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展,已經(jīng)迅速成長為國家經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè),給國家經(jīng)濟發(fā)展帶來了極大助力。但是,房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展卻呈現(xiàn)出不合理的顯現(xiàn)房價上漲過快。房價如今已成了一個涉及中國國計民生的問題，很多人非常關(guān)注。房價上漲是必然的，隨著人們生活水平的提高，收入的提高，以及整個國民消費水平的提高，房價自然會不斷的上漲。然而異常過快上漲就會超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力，漸漸成為社會的焦點問題。房價高漲的原因多種多樣,本文從供需平衡、開發(fā)商和政府等多個角度,全面深入探討了房價上漲原因,分析房地產(chǎn)價格過快上漲的危害，并結(jié)合個人理解淺談了遏

3、制房價上漲的幾點措施。一、房地產(chǎn)價格上漲的原因（一）供需不平衡是房價上漲的根本原因1.供給方面。土地價格持續(xù)上漲。一方面，城市建設(shè)速度不斷加快，城市中心建設(shè)用地日趨緊缺，加上全國各地普遍實行了土地的收購儲備制度，土地增值收益已經(jīng)成為地方政府財政收入的主要來源，地方政府希望通過土地市場的價格調(diào)控獲得更多的財政收入，這些都直接或者間接地導致了土地價格的上漲，進而推動了房地產(chǎn)價格的上漲。；另一方面，土地價格占房地產(chǎn)價格的40%左右，對房地產(chǎn)的總體價格上漲起著至關(guān)重要的作用。另外，土地是稀缺的資源，是不可再生的，而房地產(chǎn)業(yè)對土地又有較強的依賴性，因此當房地產(chǎn)需求增加時，就不能通過增加供給來實現(xiàn)平衡，所

4、以土地價格的上漲，一定程度上導致房地產(chǎn)供給量的減少，從而會推動商品房價格上漲。國家發(fā)改委2008年4月19日發(fā)布房地產(chǎn)價格指數(shù)指出第一季度全國地價漲幅11%，可見，地價的上漲在很大程度上帶動開發(fā)成本的增加， 高地價，必然帶動房價的高漲，而地價與房價的相輔與反饋作用又帶動地價的進一步上升，從而反過來再次帶動房價上漲。2需求方面。市場需求的巨大性也導致房價上漲。第一，我國人口不斷增加，基于“人多地少”，“人多房少”的基本國情下，對房屋的需求量人很旺盛。第二，國民經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對其居住的要求和需求顯著提高，這使房屋銷售市場合理需求增加；第三，城鎮(zhèn)人口增加和大規(guī)模城市改造，使房屋

5、銷售市場被動需求增加；第四，大批投資性資金流向房地產(chǎn)市場，使房屋銷售市場的投資性需求增加；第五，受人民幣升值預(yù)期影響，大量游資涌入房地產(chǎn)市場，投機炒作也使房屋銷售市場的不正常需求增加。據(jù)合肥市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年合肥市全年銷售面積達1628.09萬平方米，同比增長31%，比2012年提高31.3個百分點。所以，不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，導致房地產(chǎn)價格不斷攀升。由上可知，房屋總需求增長大于總供給的增長，房屋銷售市場的供需矛盾緊張，推動房屋價格較快上漲。供不應(yīng)求價格上升，這是由價值規(guī)律決定的，也是房價上漲的根本原因。 （二）開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房價開發(fā)商是使房地

6、產(chǎn)價格不斷上漲的“幕后黑手”之一。一方面，城市土地和房屋建設(shè)的許多資源還掌握在政府及其官員手上，經(jīng)過七八年的發(fā)展，許多開發(fā)商與當?shù)卣賳T保持了良好的關(guān)系，再加上工作團隊的不斷專業(yè)化，開發(fā)商事實上已成為區(qū)域商品住房開發(fā)的壟斷者。另一方面，房價高位也引起金融部門的關(guān)注，他們的前期開發(fā)資金越來越難以獲得。后期的出售一旦遇到房價下跌或銷售不暢，將損失慘重。因此，一些開發(fā)商用各種方法捂盤惜售哄抬房價。包括：開發(fā)商們通過做假賬，加大樓盤開發(fā)成本，造成房價不得不提高的假象；開發(fā)商之間通過合謀聯(lián)手抬高房價；通過制造輿論鼓吹房價上漲；還有甚至收買媒體和有影響力的經(jīng)濟學名流發(fā)表文章鼓吹房價，這些都影響了人們對房

7、價的心理預(yù)期；一些開發(fā)商采取不斷加價的方式，聲稱一段時間會加價多少，制造房屋價格不斷上漲的緊張氣氛；開發(fā)商為制造熱銷售的假象，要求公司員工及其親戚預(yù)訂房屋或者雇傭民工排隊買房，借以抬高房價，將商品房不斷倒手，制造當?shù)厣唐贩夸N售景氣高點的氣氛；還有就是密謀分階段抬價，最后每家開發(fā)商都“無奈”地將房價一起抬到一個新高位。（三）中國政府是房價上漲的一個深層次原因一方面，各個城市的商品房住宅用地的拍賣價不斷攀高，國家對土地實行“招拍掛”政策，即土地的招標、拍賣和掛牌，價高者得，最直接造成高地價，導致高樓價。商品房的成本構(gòu)成中，地價始終占最大比重。在高樓價中，地價也占最大比重。在市場經(jīng)濟條件下，商品房開

8、發(fā)中的地價和樓價的關(guān)系是面粉和面包的關(guān)系，即水漲船高的關(guān)系。商品房用地價格的不斷升高，直接導致商品房銷售的市場價格不斷升高。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在很大程度上是各級政府稅收的重要來源。政府將大量土地以零地價給企業(yè)使用，加上稅收優(yōu)惠，土地其實是負價賣出的。原因就在于前者拍賣的土地出讓金可以納入地方政府的預(yù)算外收入，而發(fā)展工業(yè)產(chǎn)生的增值不僅可以增加GDP為官員政績加磚，同時工業(yè)帶來的稅收也會提升地方政府財力。因此，在考慮土地資源的配置方面，官員考慮的主要是政績。所以，政府政策的影響也是促使房地產(chǎn)價格上漲的因素之一。 （四）其他導致房價上漲因素的分析研究1.投資性需求旺盛助長了房價

9、不斷上漲。我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經(jīng)濟快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲預(yù)期，通過買房實現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中 ，有不少地方的投資買房比例甚至超過了居住買房。2.預(yù)期心理的形成。在房價下跌的預(yù)言多次失效之后，普通消費者開始產(chǎn)生恐慌心理，并形成了房價將會持續(xù)上漲的一致心理預(yù)期，漲價預(yù)期導致的決策就是不少買房人抱著晚買不如早買，買小不如買大的消費心理，盲目追高，進一步推高了房價。 3.房屋建筑材料價格上漲。建筑裝飾材料等價格大幅上漲， 使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高。在房屋銷售價格中，作為成本的原材料和建安工程費用所占比重在不

10、斷增加，成為推動房價上漲的內(nèi)在動力之一。4.房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。首先，房地產(chǎn)銷售市場和租賃市 場發(fā)展不平衡，租賃市場無法通過提供更多更好的租賃服務(wù)來分流購房者的購房需求，壓力集中在房地產(chǎn)銷售市場，導致房價上升；其次，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，不但滿足中低收入階層住房需要的戶型和中低檔住房供應(yīng)不足，而且作為住房保障的經(jīng)濟適用房也供應(yīng)不足。高價房所占比例較大，供給結(jié)構(gòu)的不合理推動了商品房平均價格上升。5.金融監(jiān)管制度不健全。我國銀行在實際的評估與決策中往往存在寬嚴界限不明的現(xiàn)象，一方面，給申請人制定了苛刻的貸款條件；另一方面，在貸款審批中形大于實，缺乏科學的評估考核標準。而且由于某些銀行信貸人員沒有

11、良好的專業(yè)修養(yǎng)和道德品質(zhì)，他們常常被利益迷惑了頭腦，以權(quán)謀私。 二、房地產(chǎn)價格快速上漲的危害（一）加劇土地資源的稀缺 不斷上漲的房價使房屋需求增加，對土地的需求與日俱增使得政府不斷抬高地價以增加收入。大量征用土地就要對城區(qū)住房進行拆遷，導致資源浪費。同時，開發(fā)商在市郊興建大量住宅別墅，但由于基礎(chǔ)設(shè)施、城市交通等不便因素，最終使住房并不能滿足人們的有效需求，土地資源不能得到合理利用。由于土地的不可再生性，土地資源必將越來越少，供應(yīng)也會越來越不足，惡性循環(huán)將導致土地極度稀缺。 （二）拉大貧富懸殊房價上漲過快導致社會財富向富人轉(zhuǎn)移，高房價形成高利潤，但這種財富并不能在全社會中得到合理分配。房地產(chǎn)開發(fā)

12、商、中介商和投機者得到了利潤的絕大部分，而農(nóng)民和城市中低收入人群因不斷缺失的土地和暴漲的房價舉步維艱。擴大了貧富差距，不利于建設(shè)和諧社會。另外，使數(shù)城鎮(zhèn)居民買不起房的人數(shù)增加，容易造成嚴重的民生問題，長久下去會成為威脅社會穩(wěn)定的一大毒瘤。（三）滋生經(jīng)濟泡沫，蘊含危機供給方面，在房價上漲時，開發(fā)商和銀行預(yù)期價格繼續(xù)上漲，從而導致信貸和投資開發(fā)增加；需求方面，房價上漲導致投資需求增加，在短期供給缺乏彈性的情況下，需求大幅增加必然會拉動房價快速上漲。由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，房地產(chǎn)市場的活躍將帶動建筑、冶金、建材、運輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，降低社會生產(chǎn)和資源配置效率，威脅金融市場的穩(wěn)

13、定。在發(fā)展中國家，資金屬于稀缺資源，再加上經(jīng)濟泡沫的存在，房地產(chǎn)占用了相當大的資金。 （四）使中國的銀行信貸資產(chǎn)承受金融經(jīng)濟危機的風險房地產(chǎn)投資者多數(shù)使用銀行按揭貸款，以實現(xiàn)以大搏小，增加投資收益目的。貸款加大了炒房者的購房能力，其已經(jīng)成為投資和投機的助推器。房價暴漲易產(chǎn)生銀行信貸危機，一旦房價出現(xiàn)大幅下跌，是房屋價格低于銀行貸款額度，貸款者停止支付月供，使銀行產(chǎn)生呆壞賬，容易引發(fā)信用風險。最終使中國的銀行信貸資產(chǎn)蘊含很大的風險，威脅中國金融經(jīng)濟安全，可能導致金融經(jīng)濟危機，不利于經(jīng)濟的良性循環(huán)、持續(xù)健康發(fā)展。 三、減緩房地產(chǎn)價格上漲的措施調(diào)控我國房地產(chǎn)市場，要堅持科學發(fā)展觀，要注重調(diào)控政策的協(xié)

14、調(diào)性、適用性和連續(xù)性，以市場調(diào)節(jié)為主，充分發(fā)揮市場機制對資源的配置作用，逐漸使房價上漲趨勢減緩，從而使房地產(chǎn)業(yè)趨于健康平穩(wěn)發(fā)展。（一）建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)我國房價這么多年來一直呈上漲趨勢，與我國相關(guān)法律的完善與否有密切關(guān)系。房價水平最終會和當?shù)鼐用竦南M能力相匹配，房價上漲最終需要通過經(jīng)濟增長來消化，政府有責任有空間去干預(yù)，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標。雖說政府也采取過一些措施，但是卻不是長久，而且執(zhí)行力度不夠，為此，政府需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關(guān)制度體系，做出一定強制性且適應(yīng)在一定年限內(nèi)長久性的政策、法律法規(guī)等，有效抑制房價上漲，不能總是“三天打魚，兩天曬網(wǎng)”的對

15、待。（二）完善房地產(chǎn)稅制政府應(yīng)該減免房地產(chǎn)稅費，從而降低住房價格。在房地產(chǎn)商開發(fā)的過程中，要繳納各種稅，這些收費最終都要歸結(jié)到住房的成本中，房價自然就提高了，完善房地產(chǎn)稅費制度，最大限度的減少稅賦轉(zhuǎn)嫁給購房者帶來的負擔。對名目繁多的房地產(chǎn)稅費進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，以促進房地產(chǎn)的流通與消費，消除房地產(chǎn)成本中不合理的稅費；另外通過提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事程序，公布稅費標準，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對開發(fā)項目的可控性，減少交易費用，降低開發(fā)成本，從而為降低房價提供有力的保證。（三）強化資金監(jiān)控力度， 建立、健全信息發(fā)布和監(jiān)控體系一方面，要加

16、強監(jiān)控措施，如地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，同時完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，要定期向社會公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房價格的信息，為市場主體決策提供參考。例如，政府要做好房地產(chǎn)市場的供需信息的收集整理、分析，通過電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙等多種媒體向公眾發(fā)布，并建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發(fā)布，使市場主體及時了解有關(guān)信息，掌握市場走勢。及時建立多層次的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標體系，重點監(jiān)控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標，為房地產(chǎn)市場各主體決策

17、提供服務(wù)。另一方面應(yīng)加強市場監(jiān)控。市場規(guī)范和信息公開透明有利于市場主體形成合理預(yù)期，避免盲目投資和消費。各相關(guān)部門加強房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)的收集、整理和共享，建立房地產(chǎn)風險預(yù)警系統(tǒng)，提供公開、透明、權(quán)威的動態(tài)信息，不斷使房地產(chǎn)市場更趨理性和成熟。（四）調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持供求結(jié)構(gòu)基本平衡 無論從眼前看還是從長遠看，住房需求的主要合適體都是普通中低收入居民家庭，住宅供給也必須以大眾化需求為主體；高檔商品房和別墅的需求量十分有限， 所以，政府部門應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，應(yīng)建設(shè)一個與不同收入群體相適應(yīng)的高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房以及廉租房的比例，尤其應(yīng)鼓勵經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)。適度控制別

18、墅和高檔住宅等項目的開發(fā)建設(shè)，引導和鼓勵開發(fā)商多建造中低價格的普通商品房，健全和完善經(jīng)濟適用房、廉租房，同時防止房地產(chǎn)中尋租行為，是、使真正需要住房的人能買到房，更好地滿足不同家庭的住房需求。（五）抑制投資和投機性需求 由于房地產(chǎn)需求中的投資、投機性因素占比重很大，因此宏觀調(diào)控中控制投資、投機性需求成為重要點。目前，居民儲蓄存款較高，還有大量國內(nèi)外游資。簡單使用行政手段禁止購房投資決非長久之計，比較妥切的辦法是運用信貸和稅收等政策加以控制，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資的收益率。例如：對投資性、投機性購房貸款，采用提高貸款利率、降低貸款成數(shù)、縮短貸款年限，增加貸款成本，相應(yīng)降低投資收益率；對房屋轉(zhuǎn)售收益收取個

19、人所得稅，同時對持有多套住房者征收物業(yè)稅，從流通領(lǐng)域和保有領(lǐng)域限制其收益。；對外國公民購房實行實名制，并且限制外國公民的購房數(shù)量；適度限制外國資本投資國內(nèi)的房地產(chǎn)。我國政府對此一直做著努力，2009年12月份的“國四條”，對平抑房價有小幅度的作用；2010年4月“新國十條”（國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知）有關(guān)限購的政策，對抑制投資性需求和緩解短期的供需矛盾是有一定積極作用的。盡管很多人對限購令持有爭議，但在我看來，持續(xù)嚴格堅持限購政策，是抑制投資和投機性需求有效措施之一。（六）建立住房有效保障體系 政府應(yīng)繼續(xù)加大經(jīng)濟適用房建設(shè)的開發(fā)力度，建立城市住房保障制度，啟動廉租住房工作，

20、對無力買房且經(jīng)濟條件較差、希望租住低租金住房的家庭，完善、落實面向低收入家庭的住房租賃新機制，保障貧困家庭的居住權(quán)。許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場對當?shù)亟?jīng)濟增長的貢獻，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴重缺位。政府應(yīng)進一步擴大廉租住房的覆蓋面，適當放寬廉租住房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！?；進一步加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。 （七）建立多元化融資渠道和多層次房產(chǎn)金融體系 除銀行貸款以外，基金、保險、股票、信托等其他金融產(chǎn)品對房地產(chǎn)都有支持作用。如

21、果拓展融資渠道，建立一個多元化、多層次的資本市場，就能擺脫單純依靠銀行信貸供給的尷尬局面，也可以多樣化投資，分散貸款風險。此外，可以建立一個以政策性住房金融機構(gòu)為主體，商業(yè)性住房金融機構(gòu)為輔的多層次住房金融機構(gòu)體系。具體來說，一是建立政策性住房金融機構(gòu)，按照政府性專業(yè)銀行經(jīng)營管理模式，主要從事政策性個人住房抵押貸款的發(fā)放和經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)的貸款。二是組建商業(yè)銀行為主的商業(yè)性住房金融機構(gòu)，充分利用商業(yè)銀行自身優(yōu)勢，開展經(jīng)營性業(yè)務(wù)，發(fā)揮其資金實力雄厚、人員經(jīng)驗豐富、管理水平成熟的體制優(yōu)勢。三是將其他金融服務(wù)機構(gòu)納入體系范圍，開展住房抵押貸款證券化和信托抵押，增強貸款流動性和安全性，保證房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定健康的發(fā)展 。（八）打破行業(yè)壟斷打破行業(yè)壟斷，讓更多的企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)，營造公平、開放、有序的競爭環(huán)境：一是繼續(xù)完善相關(guān)的法律制度，確定房地產(chǎn)市場的基本法律關(guān)系。二是加強對政府部門權(quán)利進行的制約和監(jiān)督，堅決打擊尋租等腐敗行為。 三是加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)督與管理，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加大懲罰力度，逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。使房地產(chǎn)業(yè)也能真正做到“有