前期物業(yè)管理顧問服務(wù)意向書

1、, MTR港鐵(北京)房地產(chǎn)管理 MTR (Beijing) Property Services重慶愛加麗都前期物業(yè)管理顧問服務(wù)意向書二零零五年六月二十九日金條1、背景資料2、地鐵物業(yè)管理之背景3、合作方案4、管理宗旨5、前期物業(yè)管理顧問服務(wù)內(nèi)容6、物業(yè)管理方案7、人力資源安排方案8、前期管理服務(wù)期限9、管理顧問酬金及開支 10、 總結(jié)1 .背景資料委托方：重慶寶田地產(chǎn)（集團）有限公司受委托方：港鐵（北京）房地產(chǎn)管理有限公司（英文名稱 MTR （Beijing）Property Services Co. Ltd.） ,是一家在中國北京成立的獨 立法人，其注冊地址為北京市東城區(qū)建國門內(nèi)大街18號

2、恒基中心二座11層1114室。物業(yè)資料：物業(yè)名稱：愛加麗都（策劃分三期開發(fā)）物業(yè)用途：住宅、商業(yè)及酒店物業(yè)地點：重慶市渝北區(qū)，北臨經(jīng)開大道，東臨金渝大道，南接經(jīng)開區(qū)人民政府辦公樓，西連奧林匹克花園建筑面積： 共約500,000平方米2 .地鐵物業(yè)管理之背景港鐵（北京）房地產(chǎn)管理有限公司是香港上市之地鐵有限公司的全2.1 地鐵公司之業(yè)務(wù)地鐵有限公司規(guī)模龐大，為香港上市公司，資產(chǎn)超過一千億港元， 主要業(yè)務(wù)為建筑及經(jīng)營地下鐵路， 近年亦參與北京、 深圳、以及歐洲等地的鐵路發(fā)展。此外，自一九七九年開始，地鐵有限公司開始采用 “鐵路 + 物業(yè)” 的運作模式， 從事規(guī)模龐大的鐵路沿線上蓋物業(yè)發(fā)展，成功拓展

3、物業(yè)開發(fā)、建筑及管理和租賃的“一條龍”業(yè)務(wù)。2.2 地鐵物業(yè)管理地鐵是香港最大的物業(yè)管理公司之一， 在香港管理超過52,600個住宅單位和 18 個達 566,000 平方米的寫字樓和商場， 擁有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。 自 2000年開始， 地鐵迅速發(fā)展在國內(nèi)的業(yè)務(wù)；現(xiàn)時，地鐵在北京、上海、深圳、重慶擁有多項前期物業(yè)顧問及物業(yè)管理項目。地鐵公司首創(chuàng)的 Premier ManagementServices 管理品牌，將五星級酒店管理引用至住宅及商廈的管理， 著重優(yōu)越的管理素質(zhì)，是國內(nèi)外豪華酒店式物業(yè)管理之先驅(qū)。地鐵物業(yè)管理的信念是時刻保持高水平的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。我們在此 方面的成就，早已得到業(yè)界肯定，并

4、在運用創(chuàng)新意念上獲得高 度評價。我司的物業(yè)管理伸延范疇廣泛，包括酒店式公寓、大 型屋苑、商場、甲級商廈等等。我司管理之物業(yè)包括香港物業(yè)甲級商廈：高級住宅：大型商場：香港最高建筑-國際金融中心二期等香港九龍站上蓋的漾日居、擎天半島、君臨德福廣場、青衣城、杏花新城、和綠楊坊等高級購物商場；預(yù)期到2005年底，位于九龍站白幄購物中心（約83,000平方米）亦會落成啟用國內(nèi)物業(yè)北京：北京棕楣泉國際名苑建外SOHOB四期北辰北苑居住B3區(qū)-3.重慶:上海:深圳:合作方案重慶棕楣泉國際公寓卓越美麗山水上海香港名都由地鐵營建及管理的深圳地鐵30年）沿路物業(yè)發(fā)展（包括住今4樓）面積超過300萬平方米；預(yù)期第一

5、期商業(yè)項目可于2008年落成啟用愛加麗都第一至三期是重慶富人新區(qū)，金開區(qū)最新的高級住宅及 商業(yè)綜合發(fā)展項目，以高消費、高學(xué)歷、注重生活享受的中高層 人士為目標(biāo)客群。此客群對生活品位和素質(zhì)有著較高的要求，在 滿足住客的基本居住需要外，項目發(fā)展亦須重視各項的生活配套, 故此，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的配合極為重要。我司希望與貴司攜手合作，充分發(fā)揮我司于物業(yè)管理的經(jīng)驗優(yōu)勢， 為貴司愛加麗都項目的住宅及商業(yè)部分提供前期物業(yè)管理顧問服 務(wù)，確保前期物業(yè)管理工作順利進行。同時，我司亦希望擔(dān)任項 目日后的物業(yè)管理人，以我司獨創(chuàng)的Premier Management Services五星級酒店式服務(wù)管理項目的住宅及商

6、業(yè)部分。4.管理宗旨愛加麗都以意大利情景花園人文社區(qū)為藍本，提出“愛家就是愛生活”的主題，強調(diào)以人為本的設(shè)計原則，致力營造溫暖居庭的 形象。因此，我們建議的管理模式都以人性化為焦點，并訂立了 以下管理宗旨籍以提升愛加麗都的管理素質(zhì)，促進愛加麗都的銷售：?了解客戶的需要，在一般物業(yè)管理范疇以外，致力提供各項細(xì)致的人性化服務(wù)；?營造特有的小區(qū)文化，提高鄰舍間的凝聚力，從而打造開發(fā)商開發(fā)項目品牌；? 配合愛加麗都的定位策略，加強愛加麗都的形象建立，令住 客/商戶對項目更為滿意，為項目資產(chǎn)增值。5 .前期物業(yè)管理顧問服務(wù)內(nèi)容我司將按貴司項目發(fā)展的進度分階段提供以下前期物業(yè)管理顧問 服務(wù)，使項目在發(fā)展早

7、期已作好準(zhǔn)備，確保日后物業(yè)得以順利移 交，提升貴司后期發(fā)展項目價值。5.1 人才招聘及培訓(xùn)物業(yè)管理是以人為本的服務(wù)性行業(yè)，管理人員的素質(zhì)直接影響 服務(wù)的好與壞。因此，我司將為愛加麗都項目訂立各職位的聘 用標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助聘請最適合的人才。同時，我司將不定期為禮賓 人員、保安員、清潔人員進行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：管理項目及公司簡介物業(yè)管理人員守則及紀(jì)律各崗位管理人員的職責(zé) 加強與客戶溝通方法保安職責(zé)及要求保潔職責(zé)及要求管理設(shè)施的介紹及應(yīng)用禮賓及增值服務(wù)的提供及理念工作范疇的專業(yè)知識和技能面對客戶的態(tài)度及技巧緊急事故處理方法培訓(xùn)過后，我司將為有關(guān)員工進行水平測試，定期檢查員工工作, 確保培訓(xùn)的成效。5.2

8、 協(xié)助制定管理制度及具體管理辦法為令日后物業(yè)管理服務(wù)更順利進行，我司會針對本項目發(fā)展進 度，分期提供物業(yè)管理模式、物業(yè)管理辦法、以及人力資源安 排方案，包括但不限于：組織架構(gòu)及人手安排物管各部門工作計劃物業(yè)管理收費項目及標(biāo)準(zhǔn)訂立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)訂立及檢核投訴處理程序及方法共用配套設(shè)施配置、維保建議小區(qū)環(huán)境規(guī)劃建議停車庫管理建議智能化管理系統(tǒng)建議5.3 配合銷售策略意見及支援憑借我司多年與大型開發(fā)商合作經(jīng)驗， 在項目營銷階段，我司 可于制定銷售策略上提供過往經(jīng)驗給貴司參考，以及提供包括 售樓處、樣板房等銷售設(shè)施設(shè)計及管理方面的支援等。5.4 合約及文件制定我司可協(xié)助貴司制定前期物業(yè)管理需要的各項合約及文

9、件，包 括但不限于業(yè)主臨時管理公約、前期物業(yè)服務(wù)合同，接房通知 書，交房、驗收流程等等。5.5 制定及審批財政預(yù)算長遠(yuǎn)的財務(wù)計劃是專業(yè)物業(yè)管理重要的一環(huán)，一般業(yè)主除了重 視管理素質(zhì)外，亦對物業(yè)的財務(wù)狀況極為重視。針對本項目發(fā)展進度， 我司將協(xié)助制定項目分階段預(yù)算方案以及整個項目發(fā)展完畢后 的預(yù)算方案，作為項目長遠(yuǎn)計劃的依據(jù)。5.6 工程顧問意見我司的專業(yè)工程師，能夠根據(jù)貴司的要求， 就項目設(shè)計、土建工程、設(shè)備安裝、機電安 裝等工程中可能涉及物業(yè)管理的事項提供口 頭或書面的專業(yè)意見，并于項目竣工階段，參加物業(yè)管理范圍內(nèi)工程建筑、設(shè)備安裝、機電安裝的驗收, 掌握設(shè)備資料，熟悉工程系統(tǒng)。6 .物業(yè)管

10、理方案我司建議以下列的 Premier Management Services 五星級酒店管 理模式為藍本，在前期物業(yè)管理期間為各項管理事宜作出準(zhǔn)備。6.1 24小時住戶禮賓服務(wù)Premier Management Services 創(chuàng)新地為住戶提供 24小時的 一站式物業(yè)管理服務(wù)，致力滿足客戶在日常生活的各項需要， 達致人性化管理。愛加麗都項目包含多層、小高層及高層三類 住宅，建議每座高層住宅大堂皆設(shè)禮賓前臺，住戶有任何需要，不論任何時間，都可以尋求禮賓前臺的客戶服務(wù)員協(xié)助。基于經(jīng)濟效益考慮，多層及小高層住宅可考慮設(shè)置數(shù)個集中禮賓服務(wù)前臺。另外，住客亦可以致電客戶服務(wù)中心的24小時服務(wù)熱線，

11、我們的客務(wù) 主任會盡力滿足住戶的需要。除了一般的物業(yè)管理支援外，上述的禮賓前臺/客務(wù)中心亦會 統(tǒng)籌各項超級管家服務(wù)，以有償方式，為各類住宅的住戶解決 日常購物、吃喝、交通等各方面的需要。優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，有 效大大提升物業(yè)的價值。超級管家服務(wù)包括、但不限于下列范 疇：代訂車、機票服務(wù)代訂報紙服務(wù)代購鮮花服務(wù)出借雨傘服務(wù)代訂生日蛋糕服務(wù)代請搬家公司服務(wù)代請鐘點工服務(wù)保姆家政技能培訓(xùn)打字、傳真、復(fù)印、過膠等服務(wù)專業(yè)家居清潔、云石高級保養(yǎng)服務(wù)代理戶內(nèi)綠化修剪、保養(yǎng)日常家居維修服務(wù)另外，為了貫切以人為本的宗旨，我們更會定期進行問卷調(diào)查，了 解客戶的需要，更新服務(wù)項目，以求時刻滿足客戶的要求。6.2 住戶

12、聯(lián)誼活動在我們管理的小區(qū)內(nèi)，住戶間不但彼此認(rèn)識，還會互相照顧。 而且，由于多層及小高層住宅不設(shè)專棟禮賓前臺，局限于以客 戶服務(wù)中心中央統(tǒng)籌各項管理行政工作及服務(wù)，減少了管理人 員與住戶間的接觸，不利人性化服務(wù)的體現(xiàn)。為此，我們建議 積極推行各種住戶聯(lián)誼活動，以營造小區(qū)內(nèi)之融洽氛圍，體現(xiàn) 守望相助的小區(qū)文化，加強住戶對小區(qū)的歸屬感，配合項目溫暖居庭的主調(diào)a）小區(qū)通訊派發(fā)小區(qū)通訊月刊，可通知住戶小區(qū)的最新信息和活動, 提高住戶的歸屬感。b）住戶聚會建議舉辦定期的主題聚會，以燒烤營火晚會、電影欣賞、 球類比賽等形式，讓住戶小聚。每逢節(jié)日，亦會舉辦富節(jié) 日特色的聚會，如圣誕派對、中秋花燈會等。6.3

13、商場管理為將愛加麗都項目的商場打造成渝北區(qū)東部最新的購物熱點， 除了一般的商場保安及保潔服務(wù)外，我司還建議為商場進行人 性化的管理。6.3.1 增值服務(wù)商場的禮賓前臺除了負(fù)責(zé)一般的商店查詢外，建議提供 以下增值服務(wù)，務(wù)求令各前來購物的客人更稱心滿意：雨傘借用服務(wù)嬰兒車借用服務(wù)物件暫存服務(wù)郵寄服務(wù)嬰兒熱水加熱服務(wù)6.3.2 市場推廣我司建議透過以下服務(wù)提高商場的形象，以及吸引更多 目標(biāo)顧客：節(jié)日布置及裝飾，增加節(jié)日氣氛 定期舉行商場文化活動，如音樂 表演、展覽等，增加人流推出顧客消費獎賞計劃，刺激顧 客重復(fù)光顧 印制商場指南，提供商戶購物優(yōu)惠6.4 小區(qū)保安保安是物業(yè)管理重要的一環(huán)，愛加麗都項目

14、占地極廣，而且當(dāng) 中涉及酒店及商業(yè)項目，每天不免有不少住戶以外的人士在小 區(qū)進出，加上多層及小高層住宅缺乏了禮賓前臺的保安角色，保安部在各住宅的巡邏和保安工作則更形重要了，因此必須依賴專業(yè)的保安隊伍及先進的科技，才能為客戶帶來五星級酒店 的嚴(yán)密保安，令其安枕無憂。6.4.1 專業(yè)團隊我們會為物業(yè)建立一隊龐大的專業(yè)保 安隊伍，二十四小時于屋苑出入口及車 庫出入口站崗，檢查進出人員和車輛，確保只有核準(zhǔn)人等能進入住宅范圍，并為非住客人士進行 登記。保安隊伍亦會于小區(qū)各范圍作二十四小時值班巡 邏，檢查小區(qū)的每一角落。6.4.2 先進科技我們亦會引入最先進的科技，將各項管制系統(tǒng)連接至保 安控制中心，作二

15、十四小時匯總監(jiān)控，各項管制系統(tǒng)包 括：智能出入管制系統(tǒng)，控制屋苑、大 堂、車庫及會所等重要設(shè)施出入口 完善的閉路電視系統(tǒng)，監(jiān)控小區(qū)不 同區(qū)域電子巡更監(jiān)察系統(tǒng)，確保保安員按 時檢查各巡邏點 可視對講系統(tǒng)保安員對講系統(tǒng)6.5 小區(qū)保潔愛加麗都公共面積龐大，每天更有不少小區(qū)以外的人士出入, 為保持小區(qū)公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，我司將：訂立健全的保潔制度每天清潔公共地方定期清理垃圾定期滅蟲定期進行園林綠化定期清洗大廈食水箱定期對磚、地、大理石地面、水泥地等硬質(zhì)地面進行清洗遇上惡劣天氣時，我司更會加大清潔量7 .人力資源安排方案7.1 前期負(fù)責(zé)人合同生效期間，我司將委派一名具豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的香港人 員，長期駐

16、渝專門負(fù)責(zé)愛加麗都的前期物業(yè)管理協(xié)調(diào)工作，包括協(xié)助貴司各項前期物業(yè)管理服務(wù)、 給予專業(yè)顧問意見、代表 我司出席與貴司最少每月一次的會議、跟進前期物業(yè)管理的進 度以及商討其他各項問題。7.2 培訓(xùn)人員我司亦會針對物業(yè)管理，禮賓、保安等不同職位專業(yè)需要，委 派現(xiàn)職香港地鐵公司具領(lǐng)導(dǎo)及培訓(xùn)經(jīng)驗的工作人員，不定期到訪愛加麗都進行員工培訓(xùn)。7.3 港鐵公司的后勤人員另外，我司在香港的龐大后勤隊伍，都會大力支持愛加麗都的 前期管理工作，在各項專業(yè)范疇提供意見，在需要時亦會到訪 愛加麗都項目，實地提供協(xié)助。8 .前期管理服務(wù)期限我司為貴司愛加麗都項目第一至三期提供前期物業(yè)管理顧問服 務(wù)，合約期限為三年。如項目在本合同期滿前尚未完工，則由貴 我雙方屆時根據(jù)工程實際進度決定是否續(xù)簽。9 .管理顧問酬金及開支9.1 我司將收取前期物業(yè)管理及顧問服務(wù)酬金共人民幣1,000,000元，分十二期繳付，第一期共人民幣 200,000元正，于合同 生效后的十日內(nèi)繳付，其后第二至第十一期每期人民幣70,000 元正，于合同生效后的第四、第七、第十、第十三、第十六、 第十九、第二十二、第